龔小鋒

2013年，以泰禾、陽(yáng)光城為代表的閩系房企通過(guò)高杠桿策略布局全國(guó)，接連在一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市拿地，被視作中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)崛起的一匹黑馬。

如今，融信等閩系房企第二梯隊(duì)加速追趕，拿地來(lái)勢(shì)洶洶，演繹著“愛(ài)拼才會(huì)贏(yíng)”。2016年至今，國(guó)內(nèi)各大城市累計(jì)誕生了200余宗“地王”，其中由閩系房企拿下的“地王”數(shù)量占四分之一。

閩系房企近年來(lái)迅猛發(fā)展，儼然已崛起成為繼京派、粵派、海派之后第四股力量。強(qiáng)擴(kuò)張、快周轉(zhuǎn)、高杠桿已成為閩系房企特有的發(fā)展模式，然而這種模式也是一把雙刃劍，在高速發(fā)展的同時(shí)也面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

地王狙擊者

8月17日，上海拍出了三塊區(qū)域地王，均被福建房企搶下。其中，融信中國(guó)更是以110.1億元競(jìng)得上海靜安地王，創(chuàng)造了中國(guó)土地成交史上單價(jià)最貴地王紀(jì)錄，一舉成名，躍升地產(chǎn)新貴。

參與了該地塊競(jìng)爭(zhēng)的龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉直言：“某些中小企業(yè)藝高人膽大，每家公司背后的邏輯是不一樣的，龍湖講究穩(wěn)健，每個(gè)企業(yè)都有自己的邏輯，建議大家去看看他們的報(bào)表，了解一下邏輯。”這一段話(huà)甚至一度被誤解成為是對(duì)融信的批評(píng)。

這只是今年融信中國(guó)搶奪土地資源的一個(gè)縮影。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在以110.1億元拿下上海靜安中興社區(qū)的住宅地塊之前，僅7個(gè)月時(shí)間，融信就已經(jīng)投入超過(guò)240億元在上海、南京等多個(gè)城市拿下數(shù)個(gè)項(xiàng)目。

近兩年多來(lái)，閩系房企延續(xù)了在一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市拿地的勢(shì)頭，包括陽(yáng)光城、泰禾、融信、禹洲等在內(nèi)的“閩系”開(kāi)始頻頻于上海、北京、杭州、合肥等一二線(xiàn)城市以高溢價(jià)率壓倒其他龍頭房企拿地，并且屢屢創(chuàng)造新地王。

除了融信，泰禾、正榮、陽(yáng)光城、建發(fā)、禹洲5家閩系房企，在2016年的土地市場(chǎng)上都投入了超過(guò)100億元的資金。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)當(dāng)中，閩系房企占20席，包括融信、中駿、建發(fā)在內(nèi)的11家福建房企創(chuàng)紀(jì)錄地在今年前7月拿地投入1406.9億元；溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊高達(dá)189宗。11家福建房企創(chuàng)造了前7月50宗地王，也就是說(shuō)，全國(guó)地王有超過(guò)20%被閩系房企獲得。

這些房企尤其喜好長(zhǎng)三角、珠三角及京津冀等區(qū)域。其中，泰禾在佛山、蘇州、上海等5個(gè)城市頻頻拿地；正榮則在南京、天津、蘇州等7個(gè)城市拿下10個(gè)項(xiàng)目；陽(yáng)光城也主要在杭州、東莞、北京等6個(gè)城市拿下9個(gè)項(xiàng)目。這些區(qū)域和城市，都是近兩年土地的大熱門(mén)。

有媒體報(bào)道顯示，2016年截至8月19日上海拍出的53宗土地（經(jīng)營(yíng)性用地）資料中，發(fā)現(xiàn)其中11宗的競(jìng)得者中出現(xiàn)了福建房企的身影，除了已經(jīng)在靜安、楊浦等區(qū)砍下土地的融信之外，其他如象嶼、建發(fā)、泰禾、中駿、禹洲等福建房企都出手在上海搶到了地。保守估計(jì)，進(jìn)入2016年后，閩系房企已經(jīng)為上海土地事業(yè)貢獻(xiàn)了超過(guò)380億元人民幣。

不甘人后的閩系房企

閩系房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)擁有豐富的土地儲(chǔ)備和戰(zhàn)略布局，并且大部分閩系房企都進(jìn)入了全國(guó)房企的“第二梯隊(duì)”。如今晉升“第一陣營(yíng)”已經(jīng)成為這些閩企共同努力的方向。

去年，閩系房企占據(jù)了全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企五分之一的席位。由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的“2016中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)”顯示，前100強(qiáng)名單中，閩系房企獨(dú)占20席。前50強(qiáng)名單中，閩系軍團(tuán)更是占到了14席。

世茂基本穩(wěn)居中國(guó)房地產(chǎn)前10強(qiáng)，基本已經(jīng)淡去了閩系開(kāi)發(fā)商的特征，泰禾和旭輝發(fā)力奔向20強(qiáng)陣營(yíng)，其中，泰禾集團(tuán)以323億元銷(xiāo)售額排名全國(guó)房地產(chǎn)第22位，成為總部留守在福建的“閩系軍團(tuán)”的頭把交椅。

據(jù)中指院《2016年上半年品牌房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜》顯示，閩系房企集中在100億到500億元的二、三陣營(yíng)中，大有快速進(jìn)軍第一陣營(yíng)千億房企的趨勢(shì)。相對(duì)于格局較為穩(wěn)定的千億級(jí)房企來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售額在200億-500億元的中等規(guī)模房企的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

對(duì)這部分房企而言，突破業(yè)績(jī)瓶頸是首先需要解決的問(wèn)題，而這正是眼下集中在二、三陣營(yíng)的閩系房企最關(guān)心的問(wèn)題，因此閩系房企在近年開(kāi)始迅猛擴(kuò)張道路。

福建的民間資本特別充沛，對(duì)于強(qiáng)調(diào)資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，閩系在福建更容易拿到錢(qián)，這使得閩系房企在土地市場(chǎng)上十分兇猛。如陽(yáng)光城，就是運(yùn)用資金杠桿快速發(fā)展起來(lái)的房企典型，擔(dān)保貸款、信托融資、股權(quán)質(zhì)押、再融資、地產(chǎn)基金、券商和基金子公司的通道業(yè)務(wù)均有涉及。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，閩系房企普遍擁有雄厚的財(cái)團(tuán)背景，而且民間資本實(shí)力雄厚，多家房企已經(jīng)涉足銀行、金融等領(lǐng)域，融資成本低。這些都造就了閩系房企開(kāi)疆拓土的底氣。

而在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，實(shí)際上包括浙江、福建和廣東很多企業(yè)近期都加大了對(duì)地產(chǎn)的投資，其實(shí)背后就是民營(yíng)資本繼續(xù)活躍的表現(xiàn)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有完全復(fù)蘇，拿地或者說(shuō)到類(lèi)似上海、南京等城市拿地反而是一種比較穩(wěn)妥的投資。

高杠桿遭詬病

與此同時(shí)，高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債是傳統(tǒng)閩系房企給外界的印象。以禹洲地產(chǎn)為例，該公司今年在土地市場(chǎng)已經(jīng)砸下143.6億元，先后在上海、南京、福州等城市拿了八個(gè)項(xiàng)目。半年多拍地的金額已經(jīng)超過(guò)去年禹洲地產(chǎn)全年140億元的銷(xiāo)售額，其激進(jìn)程度可見(jiàn)一斑。

此次融信拿地后，許多媒體就其高負(fù)債率提出了質(zhì)疑。融信的高杠桿一向?yàn)槿嗽嵅?，今年初上市時(shí)負(fù)債率超過(guò)1541%。2015年，融信中國(guó)凈負(fù)債比率較上年的1541%大幅下降至247%，但在中國(guó)地產(chǎn)公司中仍居高位。

加上8月17日的上海靜安地王，融信中國(guó)今年拿地金額已超過(guò)345億元。事實(shí)上，融信拿地的金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了公司的銷(xiāo)售額。去年，融信的銷(xiāo)售額為295億元。

雖然銷(xiāo)售額出現(xiàn)大幅增加，但與上半年拍地約350億元的金額仍有一定差距。融信通過(guò)對(duì)外融資以及加杠桿等方式，補(bǔ)齊了這中間的差距，幫助其實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)張。

盡管此前融信中國(guó)董事會(huì)主席歐宗洪稱(chēng)，“發(fā)債資金百分百用于還債，由第三方監(jiān)管，沒(méi)有用于拿地?！钡@些對(duì)外融資方式，仍然變相為融信勻出了新的現(xiàn)金流用于擴(kuò)張。

拍下上海雙料地王前不久，融信7月29日公告稱(chēng)，公司剛剛完成了今年第四期公司債的發(fā)行。公告顯示，今年第四期債券總金額29億元，這筆為期三年的無(wú)擔(dān)保公司債，債券利率只有5.8%。據(jù)融信已經(jīng)披露所發(fā)行的四批公司債，融資總金額達(dá)到45億元。

發(fā)公司債的同時(shí)，融信還利用了金融創(chuàng)新工具進(jìn)行融資。7月8日融信公告稱(chēng)，公司在上交所將面向合格投資者，發(fā)行總規(guī)模8.8億元的購(gòu)房尾款支持證券。

這一高杠桿模式在未來(lái)的貨幣緊縮預(yù)期中，已經(jīng)隱藏風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前部分閩系企業(yè)的信用狀況不佳，或者說(shuō)在行業(yè)內(nèi)的評(píng)價(jià)不高，將使得商業(yè)銀行對(duì)于此類(lèi)企業(yè)的信貸嚴(yán)苛程度加大。

雙刃劍

閩系房企似乎更像在與時(shí)間賽跑，跑贏(yíng)了，就成功。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果閩系房企銷(xiāo)售市場(chǎng)強(qiáng)勁，能夠有效對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如果戰(zhàn)略擴(kuò)張過(guò)猛，一旦后續(xù)企業(yè)的項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)奏跟不上，企業(yè)資金鏈必然會(huì)受到影響。

就好像曾經(jīng)不斷有人質(zhì)疑融創(chuàng)高負(fù)債率一樣，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌此前就幾次辯解稱(chēng)，“負(fù)債率其實(shí)并不能反映一個(gè)企業(yè)的負(fù)債狀況。我一直覺(jué)得只看負(fù)債率這個(gè)指標(biāo)是不對(duì)的，相反，其實(shí)負(fù)債率高對(duì)股東是好事。如果要評(píng)判企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的話(huà)，負(fù)債率不是一個(gè)很準(zhǔn)確的說(shuō)法，企業(yè)是否健康主要看現(xiàn)金流，不是負(fù)債率，負(fù)債率只是現(xiàn)金流里很少的一部分?！?/p>

歐宗洪近期就表示，外界一直認(rèn)為閩系企業(yè)比較激進(jìn)，但是這是誤解。我只關(guān)心兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是有息負(fù)債，一個(gè)是營(yíng)業(yè)收入，兩者可以真實(shí)反映出企業(yè)資金的安全情況，目前看融信的財(cái)務(wù)狀況是安全的。

事實(shí)上，融信就是通過(guò)高杠桿實(shí)現(xiàn)了發(fā)展。據(jù)克而瑞發(fā)布的全國(guó)房企2016年半年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜，融信以174.1億元排名第28位；在全國(guó)房企2015年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜中，融信以295億元位列第29位，較2014年上升15位。

在這之前，泰禾和陽(yáng)光城也通過(guò)高杠桿方式進(jìn)行擴(kuò)張。泰禾2013年拿地金額200億元，2014年拿地金額為150億元。其中，2013年200億元的拿地資金中，泰禾將其中三成以上押寶北京市場(chǎng)。

由于業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2013年是上輪樓市的頂峰，泰禾等開(kāi)發(fā)商因?yàn)閿U(kuò)張迅速風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大也遭人質(zhì)疑，但在2015年的市場(chǎng)洗牌下卻因?yàn)椤翱鞙?zhǔn)狠”取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。2013年之后，TOP50榜單中突然出現(xiàn)了好幾家閩系房企的身影，如旭輝、陽(yáng)光城、泰禾等。

旭輝和泰禾等房企，由于規(guī)模得到大幅發(fā)展，如今無(wú)論拿地還是銷(xiāo)售，均價(jià)較為穩(wěn)健。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森此前對(duì)記者表示，2016年將放緩拿地速度，二、三、四線(xiàn)城市樓市庫(kù)存居高不下，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大，但對(duì)未來(lái)還是堅(jiān)定看好，尤其是一線(xiàn)城市。

閩系房企的城市布局策略也不可小覷，近年來(lái)的黑馬閩系房企在一二線(xiàn)城市已經(jīng)獲得了穩(wěn)固的收入來(lái)源。其中泰禾、旭輝在一線(xiàn)城市占比最高，泰禾在售30個(gè)項(xiàng)目有15個(gè)在一線(xiàn)城市，旭輝54個(gè)在售項(xiàng)目有22個(gè)項(xiàng)目在一線(xiàn)城市。

旭輝的半年報(bào)顯示，公司2016年上半年完成合同銷(xiāo)售金額276億元，同比增長(zhǎng)163%。其中，旭輝2016年上半年有97%的銷(xiāo)售收入來(lái)源于一二線(xiàn)城市，77%的銷(xiāo)售收入來(lái)源于上海、蘇州、南京、合肥、杭州等長(zhǎng)三角區(qū)域城市。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，閩系房企的擴(kuò)張模式本身就是一把雙刃劍。一方面，如果沒(méi)有足夠的土地儲(chǔ)備，發(fā)展很容易受到制約，進(jìn)而就可能被市場(chǎng)淘汰。另一方面，今年土地市場(chǎng)較為火熱，房企拿地價(jià)格較高，如果樓市出現(xiàn)降溫，未來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就很大了。