張佳竹

近年來，二手房交易和租賃市場快速發(fā)展，二手房交易占比逐漸增加，部分地區(qū)二手房交易量甚至能達(dá)到新房的4倍多。然而，不規(guī)范的交易過程和行為引發(fā)的糾紛事件也與日俱增。

對此，國家七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），從房源信息、交易過程、中介服務(wù)收費(fèi)等角度全面規(guī)范了房地產(chǎn)中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、范圍等，將集中解決市場中頻繁出現(xiàn)的提供虛假信息、收費(fèi)不透明等問題。

出臺背景

《意見》一經(jīng)發(fā)布，就激起了廣泛討論，被稱為我國史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)中介管理新規(guī)。

“出臺新規(guī)主要是為了加強(qiáng)中介市場監(jiān)管、規(guī)范中介服務(wù)行為?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉表示，近年來，隨著二手房市場和住房租賃市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較快，在活躍市場、促進(jìn)交易等方面發(fā)揮了積極作用?！暗泊嬖诓糠种薪闄C(jī)構(gòu)和從業(yè)人員擾亂市場、侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為?！?/p>

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少消費(fèi)者都遇到過不良中介，最常見就是利用虛假房源信息騙取消費(fèi)者聯(lián)系方式。

劉女士告訴記者，她在某知名中介網(wǎng)站上看到一套二手房，同樣的戶型和朝向，比其他房源整整低了100萬元，她聯(lián)系中介后得知，該房源早已成交，因?yàn)閯偝山凰圆⑽醇皶r撤銷房源信息。而后中介會竭力推薦別的房源，并要求她留下聯(lián)系方式，稱有優(yōu)質(zhì)房源會第一時間通知她。

事實(shí)上，發(fā)布虛假房源信息在房地產(chǎn)中介行業(yè)是非常普遍的現(xiàn)象，中介通過低價房源吸引購房者，從而伺機(jī)取得購房者聯(lián)系方式，進(jìn)行后續(xù)推銷或倒賣聯(lián)系方式，很多購房人都不勝其擾。

更有甚者，一些房地產(chǎn)中介還會出售“問題房”，比如故意隱瞞房屋存在抵押、共有產(chǎn)權(quán)、“兇宅”等信息，讓購房者“吃套”。而諸如吃差價、侵占或挪用交易資金、捏造散布漲價信息等問題，更是屢見不鮮，不僅讓購房者的利益得不到保障，而且也擾亂了市場秩序。此外，房產(chǎn)中介還違規(guī)從事金融業(yè)務(wù)，為購房者提供杠桿資金，參與市場投機(jī)，對房價的非理性上漲起到了推波助瀾的作用。

今年3月份，住建部副部長陸克華公開表示，要對房產(chǎn)中介展開專項(xiàng)整治。6月初，住建部要求各地房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門重點(diǎn)查處中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的10類違法違規(guī)行為，并通報了首批7起房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)典型案例，包括中介機(jī)構(gòu)不如實(shí)向客戶告知抵押信息、偽造納稅聯(lián)系單偷逃稅費(fèi)等。

8月16日，住建部聯(lián)同國家發(fā)改委、工信部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會等部門，在現(xiàn)有法律法規(guī)和政策框架內(nèi)，從規(guī)范中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強(qiáng)中介市場監(jiān)管3個方面，提出了16條政策措施，并聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對房源真實(shí)性進(jìn)行全面核驗(yàn)，不得強(qiáng)制捆綁金融服務(wù)，設(shè)立失信中介機(jī)構(gòu)“黑名單”，對嚴(yán)重失信的中介機(jī)構(gòu)和個人實(shí)行行業(yè)禁入。

向金融服務(wù)捆綁說NO

不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，新規(guī)中關(guān)于“規(guī)范中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作”的規(guī)定，對中介行業(yè)影響最為深刻。

最新《意見》明確規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，而且中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。

據(jù)記者了解，目前許多購房群眾在購買房屋時都需要辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，因此，許多中介機(jī)構(gòu)也與金融機(jī)構(gòu)建立了業(yè)務(wù)合作關(guān)系，但在實(shí)踐中，市場中存在中介機(jī)構(gòu)指定金融機(jī)構(gòu)、捆綁服務(wù)、違規(guī)提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等問題。

多位業(yè)內(nèi)人士均表示，“捆綁金融服務(wù)”、“合作提供首付貸”等行為目前在市場上確實(shí)較為普遍，不少中介機(jī)構(gòu)從中牟利。

其實(shí)，今年3月央行副行長潘功勝就公開表示，央行對首付貸態(tài)度明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒有取得相應(yīng)資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)。然而即便如此，這種現(xiàn)象在市場上仍難以被完全杜絕。

“出于擴(kuò)張自身規(guī)模的需要，以及對營業(yè)利潤的追求，很多中介機(jī)構(gòu)將觸角伸向了金融貸款服務(wù)?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)越來越像金融機(jī)構(gòu)了?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士直言。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，目前市場上衍生出了首付貸、全款貸、換房貸、監(jiān)管貸、理房通等一系列令人眼花繚亂的房地產(chǎn)金融服務(wù)，而且，很多中介機(jī)構(gòu)利用房源等，變相壟斷了購房者選擇其他金融機(jī)構(gòu)的可能性，進(jìn)一步來看，這背后是有著中介機(jī)構(gòu)以此來推漲房價作用和意愿的。

新規(guī)禁止中介機(jī)構(gòu)將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，讓消費(fèi)者自主選擇金融機(jī)構(gòu)，勢必會對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)之間的“密切”合作關(guān)系產(chǎn)生影響。

杜絕虛假房源信息

長期以來，由于房源信息不準(zhǔn)確、不真實(shí)造成房屋買、賣、中介三方間出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛甚至對簿公堂的現(xiàn)象時有發(fā)生。

為什么在二手房行業(yè)內(nèi)虛假房源屢禁不止？源頭在于，一些中介通過極具誘惑的虛假房源來吸引用戶，最終促成用戶購買其手中的其他房源，從而獲取利益。從本質(zhì)上來看，這種行為就是做了一次虛假的廣告，用并不能售賣的商品作為誘餌吸引用戶，然后推銷其他商品。

對此，《意見》規(guī)定要實(shí)行房源信息核驗(yàn)制度，而且中介機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息要編制房屋狀況說明書，標(biāo)明房源信息核驗(yàn)情況、房屋產(chǎn)權(quán)狀況等信息，在門店、網(wǎng)站等不同渠道發(fā)布的同一房源信息應(yīng)當(dāng)一致；中介機(jī)構(gòu)不得發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面委托的房源信息，不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。

值得注意的是，《意見》明確規(guī)定，對于已出售或出租，或者委托人已取消委托的房屋，促成交易的中介機(jī)構(gòu)要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個工作日內(nèi)，將房源信息從門店、網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除。

此外，通過發(fā)布“釣魚房源”來套取購房者聯(lián)系方式的行為，也會被禁止。

“上述規(guī)定，尤其是對于已成交信息的更新要求確實(shí)填補(bǔ)了此前長期存在的政策空白?！狈慷喽嗄池?fù)責(zé)人表示，目前確實(shí)在很多互聯(lián)網(wǎng)端口上，房源調(diào)價、成交等信息是無法及時體現(xiàn)的，尤其是第三方網(wǎng)站平臺很多根本沒有線下人員維護(hù)信息。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，在房源的真實(shí)性上，目前大多數(shù)大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都能在官網(wǎng)等自身渠道上做到，但第三方商業(yè)網(wǎng)站由于涉及多個部門，權(quán)責(zé)不明，管理一直較為松懈，虛假信息相當(dāng)泛濫。

而對于房源的核驗(yàn)制度，鏈家一位置業(yè)顧問告訴記者，北京今年已經(jīng)強(qiáng)制推行了這一制度，所有房屋交易前都要去市住建委核驗(yàn)，而在推行前，由于業(yè)主、中介或“有意”或“無意”掩蓋真實(shí)信息，確實(shí)造成不少買房的損失。

但據(jù)記者了解，由于核驗(yàn)往往需要延長房屋交易周期，以北京為例，向市住建委提交申請后需要10個工作日才能答復(fù)，不少房主做核驗(yàn)的意愿不大，確實(shí)影響了部分二手房房主的入市積極性。

規(guī)范納稅，強(qiáng)化安全交易

即使房源信息“靠譜”，交易環(huán)節(jié)中的種種貓膩同樣困擾著參與房地產(chǎn)交易的各方。

正如購房人劉女士所說，買房賣房，牽扯到真金白銀，有的人更可能是“賭上”了父母一輩子的積蓄，所以對安全交易十分在意，誰都不愿碰上“一房兩賣”、“卷款逃走，房款兩空”這樣的糟心事。

因此，最新出臺的《意見》明確規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)要對全部服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明碼標(biāo)價，各項(xiàng)服務(wù)均須單獨(dú)標(biāo)價。

而且，根據(jù)《意見》我國將全面推行交易合同網(wǎng)上簽約，也就是俗稱的“網(wǎng)簽”制度，一套房屋已經(jīng)完成網(wǎng)簽的，不能再重復(fù)簽約，防止出現(xiàn)“一房二賣”的現(xiàn)象。

此外《意見》還規(guī)定要實(shí)行交易資金監(jiān)管制度，各地要建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度，中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。

“二手房交易流程非常復(fù)雜，整個過程也很漫長，中間的多個環(huán)節(jié)都涉及資金的流轉(zhuǎn)。如果資金監(jiān)管不到位，很容易造成購房者在交易過程中的資金風(fēng)險?！睆埡陚ケ硎荆貏e是一些“黑中介”，在口頭上會給予用戶很多的承諾，但在實(shí)際交易過程中對于資金沒有任何的保障措施，甚至存在惡意侵吞用戶資金的情況。因此，資金監(jiān)管制度的實(shí)施是非常有必要的。

針對一些中介機(jī)構(gòu)為吸引更多客源，協(xié)助當(dāng)事人納稅時存在瞞報真實(shí)成交價格、偷逃稅費(fèi)等問題，《意見》規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員不得誘導(dǎo)、唆使、協(xié)助交易當(dāng)事人就同一房屋簽訂不同交易價款的合同，低報成交價格，不得幫助或唆使交易當(dāng)事人偽造證明，騙取稅收優(yōu)惠等。

“多家委托意味著對經(jīng)紀(jì)人信息生產(chǎn)工作不進(jìn)行任何的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，并由此滋生經(jīng)紀(jì)人隱藏真實(shí)信息、傳播虛假信息，甚至協(xié)助違法違規(guī)避稅等行為內(nèi)在激勵，這是導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)公司之間、經(jīng)紀(jì)人之間惡性競爭的根源所在?！辨溂已芯吭悍治鰩熢S小樂表示，以國際經(jīng)驗(yàn)來看，委托取代多家委托是大勢所趨，隨著買賣雙方力量的平衡和市場規(guī)模的擴(kuò)大，我國也將自然地進(jìn)入委托階段。

此外，意見還明確要求，各市、縣房地產(chǎn)主管部門會同價格、通信、金融、稅務(wù)、工商行政等主管部門，應(yīng)建立多部門聯(lián)動機(jī)制，加快建設(shè)房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺，建立嚴(yán)重失信主體“黑名單”制度，對嚴(yán)重失信的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，聯(lián)合實(shí)施市場和行業(yè)禁入措施。