詹國(guó)樞

當(dāng)今中國(guó)，一談到樓市，專家學(xué)者們往往公說公有理，婆說婆有理，看得人眼花繚亂，聽得人心亂如麻，看完聽完之后，好像更整不清楚了。

既然專家學(xué)者都說不清楚，為何老詹你還要說？因?yàn)?，我認(rèn)為我是說得清楚的（也許撰寫文章者，大都這般）。我想說清楚的，是3個(gè)問題，或者說，三大謎團(tuán)。

其一，樓市為何只漲不跌？

經(jīng)濟(jì)學(xué)有一鐵律：價(jià)格與需求成正比。分析中國(guó)樓市，必須也只能從需求入手。

近些年來，舉凡樓市漲風(fēng)極甚的城市，無一例外，全是住房需求極其強(qiáng)烈的城市。需求從何而來？從紛紛涌入的新居民來。21世紀(jì)以來，隨著城市化進(jìn)程加快，中國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)明顯趨勢(shì)，鄉(xiāng)村人紛紛往縣城走，縣里、市里人紛紛往省會(huì)走，全國(guó)各地有經(jīng)濟(jì)實(shí)力者，則紛紛往京滬廣深等特大城市走。

為什么？利益使然。因?yàn)?，這些城市有著更廣闊的發(fā)展空間，更良好的教育資源，更完善的醫(yī)療條件，更優(yōu)越的人居和生活環(huán)境。近些年來，從縣城到地市，從省會(huì)城市到京滬廣深，越是往上走，房?jī)r(jià)越上漲。反之，越是往下走，樓市越疲軟。其根本原因，正在于此。

其二，誰(shuí)是漲價(jià)幕后推手？

當(dāng)今中國(guó)，最希望樓市上漲者是：房地產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)、地方政府。

房地產(chǎn)商是賣房子的。天下賣家嘛，沒哪個(gè)希望價(jià)格下跌的，除非他是傻子。

金融機(jī)構(gòu)是搞貸款的?？钯J到哪兒去了？絕大部分貸給房地產(chǎn)企業(yè)了。倘若房?jī)r(jià)下跌，企業(yè)還不了債甚至破產(chǎn)倒閉，最終吃不了兜著走的，不還是這些貸款者嗎？大筆貸款收不回來，最終成了壞賬，銀行如何交待。

地方政府是靠財(cái)政養(yǎng)活的。收入一多半，來自賣土地。樓市疲軟，價(jià)格走低，房地產(chǎn)商不買地、不投資，地方政府收入就成大問題，這么多公務(wù)員，讓他們喝西北風(fēng)去？這么多城市建設(shè)，還搞不搞了？

三股力量，或明或暗，都在拼命推高樓市。

其三，樓市還要漲到何時(shí)？

既然樓市上漲是需求所致，預(yù)測(cè)樓市走勢(shì)，還得從需求入手。

住房需求，是人類基本需求，人生一大欲望。人的欲望，永不會(huì)有滿足的時(shí)候。但是，有需求是一回事，是否有能力去實(shí)現(xiàn)需求又是另一回事，甚至是更重要的一回事。最近幾年，為何房?jī)r(jià)在國(guó)家屢屢調(diào)控下反而頻頻走高，一個(gè)根本原因，就是國(guó)家銀根放松，鈔票印得太多。表面看，幾萬億沒直接發(fā)給居民，但是，通過各種渠道和流程，九九歸一，這些鈔票的相當(dāng)一部分，還是到了居民手中。前些天看到一則消息，去年，京城居民人均年薪已突破11萬元。

平心而論，近年來無論經(jīng)濟(jì)走勢(shì)如何，人們擔(dān)心些什么，居民手中的錢，確確實(shí)實(shí)是越來越多了，否則，你就很難解釋，為什么京城動(dòng)輒幾百萬上千萬的房子，說賣就賣，說買就買，好像根本不當(dāng)回事兒。

若問，樓市到底還要漲到何時(shí)？那得看國(guó)家金融政策，倘若銀根收緊，房?jī)r(jià)漲勢(shì)必然趨緩，反之，則還會(huì)上漲。