當放寬信貸政策、減免購房稅費、增加補貼等一系列短期調控行為似乎適得其反時，房地產(chǎn)市場的供給側改革又該如何繼續(xù)推進？

國家發(fā)改委主任徐紹史指出，加快農(nóng)民工市民化進度、擴大住房需求，深化住房制度改革、區(qū)別應對一二線城市和三四線城市，將是去庫存的行進方向。“化解房地產(chǎn)庫存這個任務是比較艱巨的，要有耐心。”

鼓勵梯度消費，釋放新市民需求

“現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)庫存的問題似乎解決起來非常困難，但如果從更長遠的角度來看，中國城鎮(zhèn)化水平仍然偏低，嚴格來講只在45%-50%?！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟學家連平指出，從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，60%的城鎮(zhèn)化水平還是比較低的，仍會有非常多的人口向城市流動，支持房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。

2015年，國務院發(fā)布了《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》。其中明確，到2020年，要努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進告訴《經(jīng)濟》記者，這將為中長期去庫存提供堅實需求。

“按目前人均35平方米的水平測算，1億新市民將帶來35億平方米的新增住房需求。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟說。

然而，本應成為中國經(jīng)濟增長重要引擎的房地產(chǎn)業(yè)卻在此時陷入困境，業(yè)內人士認為，這是因為我國城市還沒有做好準備迎接這些進城務工、渴望落戶的新市民，使得大量“半市民化”的農(nóng)民工由于缺乏基本社會保障重返農(nóng)村。

“至少在短期內，單純依靠農(nóng)民工買房來去庫存是不現(xiàn)實的。即使不考慮價格因素，房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的體制機制也亟待改革。”清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，必須加快城鄉(xiāng)二元戶籍制度改革，促進入學、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等社會公共服務均等化，讓新市民與老市民享受同等待遇，才能真正釋放出較大規(guī)模的剛性需求，促進三、四線城市去庫存。

然而，新進城農(nóng)民和新就業(yè)人口支付能力相對較弱，而新建商品住房面積相對較大，如何解決這組供需矛盾？

國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松撰文指出，要解決好農(nóng)民工和新就業(yè)人員的住房問題，需要更加重視將新房市場和二手房市場打通，釋放改善型需求，鼓勵梯度消費。

他寫道，如果能夠有效釋放改善型需求，改善型需求購房者通過“賣舊買新、賣小買大”不僅可以持續(xù)改善自身住房條件，加快房地產(chǎn)去庫存進度，而且可以為進城農(nóng)民和新就業(yè)人員提供更多交通、生活等綜合配套設施完善的住房，也能從根本上實現(xiàn)持續(xù)改善居民住房條件和市場穩(wěn)定運行的雙重目標。

非住宅庫存問題值得關注

鄧郁松還注意到，我國商業(yè)營業(yè)用房等非住宅項目庫存正在持續(xù)增加。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月末，全國商品房待售面積7.22億平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積比4月末減少721萬平方米；辦公樓、商業(yè)營業(yè)房卻分別增加7萬平方米和105萬平方米。

“商業(yè)營業(yè)用房的購買主體是企業(yè)，受經(jīng)濟增速回落、企業(yè)效益持續(xù)下降影響，企業(yè)購買商業(yè)營業(yè)用房的能力受到較大影響，加之電子商務快速發(fā)展也在一定程度上擠壓了商業(yè)營業(yè)用房的需求，商業(yè)營業(yè)用房等非住宅項目的去庫存難度顯著大于住宅去庫存的難度，需要采取有效措施加以解決。”鄧郁松說。

他建議，未來幾年仍要適當收緊土地供應規(guī)模，特別是要減少商業(yè)營業(yè)用房的土地供給。對商品房，特別是商業(yè)營業(yè)用房等新增供應量過大和去庫存周期過長的城市，建議嚴控新增房地產(chǎn)用地規(guī)模，通過適當減少土地供應量逐步解決房地產(chǎn)供應量過大問題，防止產(chǎn)能過剩問題在房地產(chǎn)領域蔓延。

打通保障房和商品房的供給渠道

至于各類保障房建設項目，鄧郁松認為，也要引導地方政府做好評估，合理確定棚戶區(qū)改造等保障房建設的規(guī)模，防止出現(xiàn)保障房空置問題。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受《經(jīng)濟》記者采訪時則建議，應當打通保障房與商品房的供給渠道?！叭绻锔目梢詮纳唐纷》渴袌鲑徺I項目，那么5年內就可以消化庫存15億平方米?！?/p>

住建部數(shù)據(jù)顯示，2015年我國棚戶區(qū)改造開工580萬套，創(chuàng)歷史新高，貨幣化安置比例達到28%，對去庫存發(fā)揮了重要作用。

2016年，我國已新安排600萬套棚戶區(qū)改造任務。住建部部長陳政高表示，將通過市場籌集房源、政府給予租金補貼的方式實現(xiàn)公租房貨幣化，進一步改進房地產(chǎn)調控方式。

目前，包括甘肅、青海、四川、河南等多省已經(jīng)開始探索打通商品房與保障房的通道，也有不少省市對棚戶區(qū)改造工作提出了貨幣化安置的要求。

江西省就提出，2016年，市、縣棚改貨幣化安置比例不得低于50%，國有土地上房屋征收貨幣化安置比例力爭達到100%；內蒙古則鼓勵被征收人選擇貨幣化方式進行安置，規(guī)定凡市場上商品住房存量較大、可以滿足安置房源要求的地區(qū)，一般不再審批新的商品住房開發(fā)項目。