王俊領(lǐng) 宋玉祿

云南大學(xué)

國家新政對房地產(chǎn)調(diào)控效果評價

王俊領(lǐng) 宋玉祿

云南大學(xué)

改革開放以來，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)乎著整個國民經(jīng)濟的的好壞和快慢，關(guān)乎著國計民生，房地產(chǎn)是國家密切關(guān)注和調(diào)控的主要行業(yè)之一。本采用方差分析的方法具體分析了“330新政”國家政策對房地產(chǎn)調(diào)控效果，結(jié)論顯示增加商品房的銷售的結(jié)論。

新政；商品房；效果

一、我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)需求方面現(xiàn)狀

從個人需要來說，我國小農(nóng)思想在民眾心理上根深蒂固，每一個人對房產(chǎn)的需求比其他國家要強烈。另外，由于一些心理上的因素，還存在一些投機性購買和偏好性購買，總體需求旺盛。

從供需矛盾方面來看，我國目前的房地產(chǎn)供需矛盾尤其突出，這種供需矛盾是結(jié)構(gòu)性矛盾，主要表現(xiàn)在以下幾點：第一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在生產(chǎn)過剩，庫存量較大，銷售不暢，房價普遍被壓低，利潤獲取相對困難，現(xiàn)金流不足，財務(wù)狀況不良，資金連瀕臨斷裂，面臨著很大風(fēng)險；第二，消費者對房產(chǎn)需求旺盛，急需購置房產(chǎn)不在少數(shù)，但是由于收入較低，資金不足，首付款難以支付。另外，還存在一定的貸款困難，銀行制定的貸款條件苛刻，要求較高，普通勞動者難以籌措資金，甚至有些消費者還存在因房致貧等許多問題。第三，由于我國貧富差距不斷拉大，貧者愈貧，富者愈富，雖然國家的調(diào)控政策不斷，力度也不斷加大，但是，可能調(diào)節(jié)不夠精準(zhǔn)，扶持不夠精準(zhǔn)，導(dǎo)致一些問題沒有能夠妥善解決。因此，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的是結(jié)構(gòu)性矛盾，即貧富差距不斷拉大與房地產(chǎn)企業(yè)庫存難以消化的矛盾。

2、房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位

在我國，房地產(chǎn)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，為國家的GDP增長做出巨大貢獻，房地產(chǎn)的發(fā)展對經(jīng)濟增長起著巨大的推動作用，改革開放以來，一直支撐著我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展。

在我國經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)是核心企業(yè)，其核心性主要表現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的經(jīng)濟增長是巨大的，一般來說，房地產(chǎn)的價值比較大，在產(chǎn)業(yè)鏈中可以迅速增值，因此，每年的GDP中有很大比重是有房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造的。第二，房地產(chǎn)企業(yè)帶動著許多其上下游企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)是實體企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要保持正常運營，必須有很好的上下游企業(yè)即供應(yīng)商、經(jīng)銷商的密切合作，需要許多人力、物力、財力等。這就形成了一個巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條。

二、“330新政”

1、2015年3月30日，財政部，國家稅總發(fā)布政策，將個人轉(zhuǎn)讓普通住房免征營業(yè)稅的條件由5年降至2年，非普通住房按售價與買價差額征收營業(yè)稅。

這以政策是國家從稅收層面上對我國房地產(chǎn)市場，特別是二手房市場進行的重大調(diào)控。筆者認(rèn)為這以政策對房地產(chǎn)市場的重要影響有：第一，對于國家而言，國家稅收減少，財政收入減少，但是根據(jù)專家估計，該稅收在國家總體稅收中占據(jù)很小比重，不會產(chǎn)生很大影響；第二，該政策對于二手市場來說，免征營業(yè)稅的條件的的放寬，使得擁有多余住房或者想改善住房條件的人在出售房產(chǎn)時能夠降低成本，享受了稅收減免，就會極大的調(diào)動人們進入房市的積極性，對于活躍二手房市場具有重大影響；第三，對于經(jīng)營新建住房的企業(yè)來說，受該政策的影響，可能會出現(xiàn)銷售下滑，交易量減少，但這種影響應(yīng)該不會太大。

另外，2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

這一政策可以使那些工作基本穩(wěn)定的已經(jīng)繳存公積金的工薪階層獲得好處。從我國目前的形勢來講，目前住房消費的主要群體集中在剛剛從事工作不久和那些已經(jīng)有住房但是需要改善住房條件部分。這一政策能夠有效幫助而且精準(zhǔn)地幫助這些人獲得購房資金，購買或者改善住房條件。

從上面的推理分析，我們假定，“330新政”對房地產(chǎn)市場會有小幅的提升。

2、

從圖一可以看出330新政商品房月銷售的情況：受其他影響，房地產(chǎn)銷售面積從十月份呈上升趨勢，并達到最大值80000，但是從2014年12月份前后，商品房銷售額和銷售面積開始迅速滑落，到2015年2月份中旬到達低谷不足10000，房地產(chǎn)企業(yè)不景氣，銷量大幅減少，鑒于房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟發(fā)展的重要性，政府出臺“330新政”，3月份之后，由于新政放寬了對免除售房營業(yè)稅的條件，降低了首付款的比例，使得居民的購買能力得到提升，銷售額得到持續(xù)升高。從圖上看，330新政對房地產(chǎn)發(fā)展有很大的促進作用。

表一：方差分析表

“330新政”實施前的月銷售額最大值是12023.08，但是新政實施后的幾個月中的最大值達到74522.19，增加將近6倍。計算結(jié)果顯示levene為0.123，沒有達到顯著性，說明方差是齊性的。表一中F值為6.158，達到了顯著性水平，說明330新政的實施對房地產(chǎn)調(diào)控的效果是有效的：免征營業(yè)稅政策和降低首付款政策能夠調(diào)動居民入市的積極性，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。

三、結(jié)論

以上分析的結(jié)果說明了我國國家政策對房地產(chǎn)調(diào)控效果的情況，基本上與預(yù)期的假設(shè)相符：“330新政”對房地產(chǎn)市場會有重要的提升作用。

國家有必要也必須運用必要的行政手段和經(jīng)濟手段實行強有力的國家宏觀調(diào)控對對我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

［1］李戰(zhàn)軍.我國房地產(chǎn)調(diào)控政策評析［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2008.09.

［2］劉偉萍.政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策研究［J］.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟，2007.

［3］李晶.中國城市房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策研究［J］.社會科學(xué)輯刊，2010.06.