靳海珍（鄭州光華土地評(píng)估有限公司，河南 鄭州　450002）

我國抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)管理分析

靳海珍
（鄭州光華土地評(píng)估有限公司，河南 鄭州450002）

在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是構(gòu)成房地產(chǎn)事業(yè)的主要中介行業(yè)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)作為其中最重要的內(nèi)容，在房地產(chǎn)交易、抵押、保險(xiǎn)、稅收等各個(gè)方面其作用愈加凸顯。在土地使用制度及住房制度改革力度進(jìn)一步加大的今天，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行業(yè)正逐漸向房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展，并為金融業(yè)貢獻(xiàn)力量，如抵押貸款等。在金融機(jī)構(gòu)健康快速發(fā)展過程中，必然存在一定風(fēng)險(xiǎn)性，特別是抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理極為關(guān)鍵，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)有效降低，如何對(duì)金融機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)切身利益進(jìn)行有效保護(hù)，對(duì)我國抵押貸款市場(chǎng)能否健康、快速發(fā)展極為關(guān)鍵。為此，本文主要抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的概況、原因進(jìn)行了分析，且提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

抵押地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)管理

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度的不斷提升，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)展。房地產(chǎn)買賣、交換等各項(xiàng)工作都與房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估息息相關(guān)。作為科學(xué)有效結(jié)合經(jīng)驗(yàn)的重要產(chǎn)物，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估必須以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)理論為基礎(chǔ)，且與估價(jià)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合。在大量經(jīng)濟(jì)行為內(nèi)其評(píng)估結(jié)果往往是其法律依據(jù)，但在快速發(fā)展的同時(shí)，其自身也具有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)性。現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)被部分委托當(dāng)事人轉(zhuǎn)嫁給評(píng)估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象常常出現(xiàn)，特別是為了評(píng)估市場(chǎng)開拓，部分評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)務(wù)來者不拒，沒有自身保護(hù)意識(shí)，無法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段評(píng)估機(jī)構(gòu)面臨著巨大壓力，在其發(fā)展中存在各種風(fēng)險(xiǎn)隱患，如風(fēng)險(xiǎn)管理水平不高，勢(shì)必對(duì)我國評(píng)估事業(yè)、房地產(chǎn)金融健康發(fā)展造成極大的影響。

一、抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的概況

以研究風(fēng)險(xiǎn)問題著稱的美國學(xué)者A·H·威雷特認(rèn)為，“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。由此可見，損失的不確定性就是風(fēng)險(xiǎn)的含義。抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)則是指在抵押房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)因評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員違反國家法律法規(guī)或由于客觀因素影響致使評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確，并影響到評(píng)估結(jié)果使用人權(quán)益，進(jìn)而對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員產(chǎn)生法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)、聲譽(yù)等方面損失的客觀可能性。

因評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員自身原因，致使評(píng)估工作無法完成?；蛟谕獠恳蛩赜绊懴拢瑹o法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行評(píng)估任務(wù)的圓滿完成等，這些問題的出現(xiàn)都會(huì)產(chǎn)生抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估前的重要工作，必須將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)作為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估最主要的準(zhǔn)備工作。在評(píng)價(jià)抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)對(duì)以下因素進(jìn)行充分考慮，如對(duì)客戶的基本情況進(jìn)行全面掌握與了解；抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估基本條件是否具備；是否存在對(duì)評(píng)估獨(dú)立性、客觀性等造成嚴(yán)重影響的因素。

二、抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的原因

1、委托—代理關(guān)系下的信息不對(duì)稱

經(jīng)濟(jì)交易過程中，因交易雙方信息不對(duì)稱，代理人為擁有信息優(yōu)勢(shì)的一方，則委托人為另一方。利用交易雙方想要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)也就是如何實(shí)現(xiàn)委托于代理人的交易目標(biāo)，此目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不僅于其客觀因素相關(guān)，還于代理人的主觀辦事能力相關(guān)，針對(duì)主觀方面委托人監(jiān)控難度較大，當(dāng)代理人無法達(dá)到目標(biāo)時(shí)，委托人也不能對(duì)其原因進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。信息不對(duì)稱情況下的委托—代理關(guān)系，對(duì)委托人極為不利，如逆向選擇或道德危害。

2、交易費(fèi)用的影響

在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，如何降低交易費(fèi)用極為關(guān)鍵，其對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率提升十分重要。為達(dá)到交易目標(biāo)，必須降低外部交易費(fèi)用，只有這樣才能降低風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在降低交易費(fèi)用過程中，要求必須重視交易動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)換，如從臨時(shí)性、隨機(jī)性向長(zhǎng)期性轉(zhuǎn)換。特別是在客戶對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)不太了解的時(shí)候，自己找尋評(píng)估結(jié)構(gòu)，將大大增加外部交易費(fèi)用，如咨詢費(fèi)、談判費(fèi)等。作為抵押房地產(chǎn)貸款的提供方，銀行對(duì)評(píng)估相關(guān)事情進(jìn)行負(fù)責(zé)，則與公正性原則不符，又會(huì)增加外部交易費(fèi)用。為此，具體評(píng)估過程中，客戶可從向其提供抵押貸款的銀行得到一份評(píng)估機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息，如名單、聯(lián)系方式等，通過客戶自身進(jìn)行評(píng)估機(jī)構(gòu)的直接選擇。以上方式雖然能夠達(dá)到外部交易費(fèi)用降低的目的，但卻是固定銀行通過固定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告結(jié)果和借款人產(chǎn)生交易，這種情況下，不會(huì)再一項(xiàng)一項(xiàng)地對(duì)各種問題進(jìn)行充分考察，節(jié)約了一定信息費(fèi)用，但卻加大了信息不對(duì)稱現(xiàn)象，進(jìn)而使得風(fēng)險(xiǎn)有所增加。這種現(xiàn)象的長(zhǎng)期存在，不僅會(huì)對(duì)客戶利益造成損害，還會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果的公正性造成極大的影響，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求不符。

3、評(píng)估機(jī)構(gòu)的利己主義動(dòng)機(jī)

低投入、高收入為評(píng)估行存在的主要利益誘惑，現(xiàn)階段，部分評(píng)估機(jī)構(gòu)針對(duì)業(yè)務(wù)往往來著不拒，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較差。特別是虛假產(chǎn)權(quán)文件騙取貸款的情況就是利用了評(píng)估機(jī)構(gòu)人員急于獲取業(yè)務(wù)的心理。同時(shí)，根據(jù)評(píng)估物價(jià)格相應(yīng)比例（表1）可進(jìn)行評(píng)估收費(fèi)，這是導(dǎo)致高估現(xiàn)象的主要因素。

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三、我國抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)管理措施

1、有效處理委托—代理關(guān)系下信息不對(duì)稱問題

（1）通過可識(shí)別信號(hào)對(duì)逆向選擇進(jìn)行有效預(yù)防。在買賣商品環(huán)節(jié)，高質(zhì)量、高成本、高價(jià)格為客戶的心理。在一定意義上高價(jià)格則表明該商品具有較高的質(zhì)量。為此，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提升自身素質(zhì)及評(píng)估報(bào)告質(zhì)量。這樣才能吸引更多客戶，才能提升機(jī)構(gòu)信譽(yù)，建立良好的形象。同時(shí)，為避免信息不對(duì)稱產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)也可以通過客戶提供的財(cái)務(wù)狀況等可識(shí)別信號(hào)對(duì)其信息的真實(shí)程度進(jìn)行準(zhǔn)確判定，以此達(dá)到預(yù)防逆向選擇的目的。

（2）利用機(jī)制設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)道德危害防范。如激勵(lì)機(jī)制的完善，還能實(shí)現(xiàn)雙方共贏，才能達(dá)到互惠互利。同時(shí)通過此方式也可有效遏制評(píng)估人員人為問題，如謀求私利等。這對(duì)員工整體素質(zhì)進(jìn)行提升，降低內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生率極為有利。

（3）培育信息市場(chǎng)對(duì)信息不對(duì)稱問題進(jìn)行有效處理。在具體評(píng)估活動(dòng)中應(yīng)對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作流程加以完善，尤其是手機(jī)估價(jià)基礎(chǔ)資料環(huán)節(jié)，必須具有針對(duì)性，按照相關(guān)理論，進(jìn)行真實(shí)、有效信息、資料的全面搜集。為達(dá)到使用與管理方便的目的，需對(duì)該資料進(jìn)行系統(tǒng)化歸類、分析及整理，把這些資料數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)際操作可用數(shù)據(jù)地轉(zhuǎn)換，且通過固定模式進(jìn)行資料檔案地建立。

2、有效解決交易費(fèi)用問題

交易費(fèi)用的多少對(duì)制度變化以及交易風(fēng)險(xiǎn)息息相關(guān)。在提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平時(shí)，要求必須在一定范圍內(nèi)有效控制交易費(fèi)用，盡可能達(dá)到評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)降低的目的。具體方式如下：

第一，評(píng)估項(xiàng)目投保。作為轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑，保險(xiǎn)極為重要。交易費(fèi)用的多少與投保類型密不可分。具有廣泛的投保范圍，才能降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，但也會(huì)增加其加以費(fèi)用。

第二，其他評(píng)估機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系。在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)中合作極為關(guān)鍵，但因合作方式、時(shí)間長(zhǎng)短等因素，其交易費(fèi)用也會(huì)隨之改變。

第三，評(píng)估專業(yè)網(wǎng)絡(luò)建立與完善。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估專業(yè)網(wǎng)站的建立，能夠?yàn)槲腥怂褜ぴu(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的交易費(fèi)用有效降低，且為評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來更多客源。

3、針對(duì)利己主義動(dòng)機(jī)，可改變?cè)u(píng)估收費(fèi)方式

為徹底解決高估現(xiàn)象的出現(xiàn)，應(yīng)對(duì)現(xiàn)行評(píng)估收費(fèi)方式進(jìn)行改變，避免評(píng)估收費(fèi)和評(píng)估標(biāo)的價(jià)值存有直接性關(guān)系，或?qū)⒃u(píng)估標(biāo)價(jià)值作為定價(jià)收費(fèi)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，此改變可從政府指導(dǎo)價(jià)或雙方當(dāng)事人協(xié)商決定，但必須確保在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以上。為打消部分評(píng)估人員的利己主義動(dòng)機(jī)，需進(jìn)行監(jiān)督、激勵(lì)機(jī)制的建立，在雙方業(yè)務(wù)辦理環(huán)節(jié)，需將監(jiān)督權(quán)交由客戶，定期通過評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行抽查。同時(shí)還需進(jìn)行評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核制度的建立與健全，為防范估價(jià)人員的不正當(dāng)行為進(jìn)行嚴(yán)厲的懲處，營造一個(gè)良好的評(píng)估環(huán)境。

四、結(jié)束語

綜上所述，針對(duì)目前房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作中所存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，通過分析探究，提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，從而有效改善房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的工作環(huán)境，在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。

［1］ 李蘊(yùn)青.收益法和市場(chǎng)法在房地產(chǎn)抵押評(píng)估中的應(yīng)用研究［D］.西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

［2］ 劉薇，曹守順.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)、評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法分析［J］.黑龍江科技信息，2013（01）.

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（責(zé)任編輯：孫嘉）