丁　焰

(合肥城建發(fā)展股份有限公司，安徽 合肥 230031)

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合肥市商品房價格增長的供求因素分析

丁焰

(合肥城建發(fā)展股份有限公司，安徽 合肥 230031)

從供給來看，合肥市土地供應(yīng)量、土地出讓金價格波動和土地增值稅變動是價格波動的重要誘因。從需求來看城市化率、居民收入水平、替代品保障房供給有助于價格的平穩(wěn)增長，但投資渠道狹窄和價格預(yù)期的正反饋機(jī)制是會造成商品房價格波動的重要誘因。因此，建議合肥市要完善土地供應(yīng)制度，有效控制土地供應(yīng)量；通過多渠道釋放剛性住房需求；對二套以上房征收房產(chǎn)稅；利用大數(shù)據(jù)等手段保證保障房、廉租房的公平分配，合理疏導(dǎo)剛性需求等舉措防止商品房價格的過快增長。

商品房價格；供求；投資需求

中國的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，房價的不正常波動已成了我國和諧社會建設(shè)中最大的不和諧因素。因此，商品房在我國國民經(jīng)濟(jì)，金融資產(chǎn)中的重要地位，決定了商品房價格的平穩(wěn)增長是極其重要的。本文從供求的角度分析合肥市商品房價格增長問題。

一、合肥市商品房價格變動歷程

從1998年的住房改革以來，合肥市商品房市場價格變動大體經(jīng)歷了如下幾個階段：第一階段，自1998-2001年為合肥市商品房市場起步發(fā)展階段。這一階段商品房市場的基本特征是初步形成了多元化的投資主體和需求主體，房價達(dá)到1800元/平方米。對應(yīng)的房價收入比在7.3。第二階段自2002-2007年,是合肥市房地產(chǎn)市場快速持續(xù)發(fā)展階段。這一期間商品房價格上漲速度雖較快，但絕對水平相對較低，對應(yīng)的房價收入比平均水平約8.5，最高峰的房價收入比是10。與一線城市相比，房價收入比仍處于相對較合理的水平，基本處于平穩(wěn)增長階段。第三階段是2008年至2010年，這是合肥市商品房市場非理性增長階段。從下圖1和表1可看出，僅3年時間，房價就上漲了80%，與第二階段7年上漲幅度相當(dāng)。第四階段是合肥市商品房在國家政策干預(yù)下的調(diào)整期，大體自2011-2015年上半年。這段時期房價上漲率總體較平穩(wěn)，年均增速約5%左右，房價收入比在2015年約為7.9。①數(shù)據(jù)均根據(jù)2001-2015合肥市統(tǒng)計(jì)年鑒整理而得出。根據(jù)易居研究院2015年35城房價研究報(bào)告顯示，如果剔除科售型保障房，合肥市房價收入比仍達(dá)到9.2，在35個城市房價收入比排名中位于中位左右。第五階段是自2015下半年以來，合肥房價上漲進(jìn)入新的時期。短期內(nèi)上漲速度過快，短短4個月就累計(jì)上漲了12%。在合肥市濱湖新區(qū)、政務(wù)新區(qū)，有的樓盤房價上漲近50%，幾乎一天一個價，進(jìn)入了非理性上漲的階段。

表1　合肥市歷年商品房價格(單位：元/平米)

資料來源：根據(jù)合肥房產(chǎn)網(wǎng)整理而來。

二、供給變動對商品房價格的影響

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論供給理論可以看出，影響供給的因素有商品房的生產(chǎn)要素等。但對于商品房供給來說，影響程度較大的主要是商品房供給量、土地要素的價格和土地增值稅。

圖1　合肥市商品房價格變化率資料來源：根據(jù)合肥房產(chǎn)網(wǎng)整理而來。

(一)合肥市商品房供應(yīng)量對價格變動的影響

從供給定律可以看出，商品供給越多，商品的價格越低。從合肥市2001年-2015年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，以及安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒提供的關(guān)于合肥市商品房銷售面積和合肥市商品房待售面積可以看出，商品房待售面積的變動，特別是商品房待售面積占銷售面積的比率與商品房價格上漲有較明顯的反方向變動的關(guān)系。從下表2和圖2可看出，商品房空置面積占銷售面積的比重越大，商品房價格上漲率越低，這在2001-2002年，2006年表現(xiàn)得極為明顯。

表2　合肥市歷年住宅商品房屋銷售面積與商品房屋空置面積(單位：萬平方米)

資料來源：根據(jù)2001年-2015年合肥市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2001年-2015《安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒》整理而來。

(二)土地供給變動對商品房價格的影響

對于房地產(chǎn)市場，土地供給至關(guān)重要。由于地方政府控制著土地的供應(yīng)量，使得供給缺乏彈性。這也加劇了土地的稀缺。

表3　近幾年來合肥市土地出讓情況

從表3可以看出，2010年和2015年合肥市商品房土地出讓金價格增長幅度相對較大。土地作為商品房的供給要素，其高成本必然傳導(dǎo)到商品的價格之上，使得商品房的價格飆漲。相對而言，2011年、2012年，合肥市的土地出讓價格，呈現(xiàn)低增長甚至負(fù)增長的狀態(tài)，這也為商品房價格的低速平穩(wěn)增長提供了基礎(chǔ)。總體來看，商品房價格的波動與土地出讓金價格的變動高度相關(guān)，土地出讓金價格的大幅增長，必然會推高商品房價格的上漲。

圖2　合肥市歷年待售商品房/銷售面積與商品房價格上漲率的變動趨勢資料來源：根據(jù)2001年-2015年合肥市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2001年-2015《安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒》整理而來。

(三)土地增值稅政策對商品房價格的影響

2008年3月8日，全國政協(xié)委員聯(lián)名提案《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，遏制住房價格上漲的建議》中提到，房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納50余項(xiàng)的費(fèi)用，涉及到約25個政府部門，總體費(fèi)用占到開發(fā)成本的15%-20%。在眾多的稅費(fèi)中土地增值稅的變動是商品房供給調(diào)控政策中對商品房供給影響極其重要的因素。從下表1-2可以看出，近幾年合肥市政府土地增值稅征稅收入收入一直呈現(xiàn)出較高速度增長。土地增值稅構(gòu)成了房地產(chǎn)供給成本的非常重要的一塊。開征土地增值稅的本意是國家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控而出臺的稅種，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值收益和利潤。但由于商品房用地已進(jìn)入市場化狀態(tài)，土地增值稅最終將轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，從而推高房價。

圖3　合肥市政府歷年土地增值稅的收入情況資料來源：根據(jù)安徽統(tǒng)計(jì)年鑒整理而來。

三、商品房需求對其價格增長的影響

從供求理論可以得出，商品的需求的變動會影響商品的價格。從商品房需求來看，由于城市化發(fā)展所形成的城市人口的增加、收入水平的提升以及居民對商品房特有的投資偏好，是商品房價格持續(xù)增長的動因。居民對商品房價格預(yù)期的變化和對商品房投資偏好的疊加是造成商品房價格波動的重要誘因。

(一)城市化水平不斷提高所形成的商品需求的增加是商品房價格增長的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

影響消費(fèi)者對商品需求的首要因素是需求者數(shù)量的變化。城鎮(zhèn)化率是影響消費(fèi)者數(shù)量的重要因素。

從合肥市公布的城市人口數(shù)量來看，雖然戶籍人口的城市化率并不高，但隨著國家對常住人口不超過500萬城市戶籍的放開，合肥市戶籍人口與常住人口之間的差額將越來越小。據(jù)合肥市公安局戶政處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，合肥目前政策為在合肥合法穩(wěn)定工作滿3年、社保繳納滿2年即可入戶，不管是否有房產(chǎn)。這將有利于加快農(nóng)民工城市化轉(zhuǎn)型，也為合肥商品房市場提供了充足的需求者，從而使得房價存在持續(xù)增長的基礎(chǔ)。

從合肥市歷年公布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)可以看出：合肥市戶籍人口城市化率在2001年時僅為33.2%；2010年時戶籍人口城市化率為43.6%，同年常住人口城市化率為62.1%；截至2015年合肥市常住人口城市化率已達(dá)到70.0%，常住人口已由2007年的243.78萬人增長為548.4萬人。城市戶籍人口和城市常住人口的持續(xù)增長，是合肥市房價上漲的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。特別是2011年合肥市區(qū)劃調(diào)整以來，城市常住人口的擴(kuò)容，是合肥市房價在經(jīng)歷2011年國家嚴(yán)控下沒有下行的重要支撐因素。

(二)居民收入水平不斷提高支撐了商品房價格的增長

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)不斷的發(fā)展，特別是寬松貨幣政策的實(shí)施，居民的收入水平顯著提高(見圖4)。居民人均收入的提高，人們對商品房的購買力相對就會增加。特別是在中國特有的“家文化”、“丈母娘經(jīng)濟(jì)”等的影響下，房子并不僅僅是一個住的地方，它承載了更多的信息，也使得人們更加偏好商品房。我們從居民人均收入水平的增長率來看，它顯然支撐了房價的上漲。在大多數(shù)年份，房價上漲率都會比人均可支配收入的增長率略高。而且一旦出現(xiàn)人均可支配收入增長率比商品房價格上漲率高時，經(jīng)過一定時期的累積，人均支配收入相對過快的增長總會被被房價報(bào)復(fù)性上漲追趕上。

圖4　合肥市商品房價格上漲率與人均可支配收入上漲率趨勢圖資料來源：根據(jù)安徽省統(tǒng)計(jì)局整理而來。

(三)居民投資渠道狹窄是推高商品房價格波動的重要因素

居民對商品房的需求并不僅僅是滿足住的需求，商品房也是合肥市民的重要的投資渠道。隨著居民人均收入水平的提升，居民人均儲蓄率呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢。具體如下表。從居民儲蓄余額絕對量來看，2015年合肥市居民儲蓄余額已達(dá)到3045.66億元。這些不斷增長的儲蓄必然要尋找一個相對安全的投資出路。但由于中國金融市場不發(fā)達(dá)，儲蓄利率低。在眾多投資渠道中，房地產(chǎn)投資是實(shí)現(xiàn)居民增值保值相對較理想的投資工具。2011年12月13號《中國消費(fèi)金融調(diào)研報(bào)告》的家庭戶調(diào)查顯示：受訪家庭資產(chǎn)負(fù)債率為6.39%，平均稅收收入9萬，平均資產(chǎn)總額71萬。調(diào)查人數(shù)總共7萬不到。在眾多投資渠道中，把主要資產(chǎn)用于房地產(chǎn)投資的占54.3%。

對于投資者來說，買房是為了以更高的價格將商品房出手。所以一旦投資者對未來的價格形成上漲的預(yù)期，商品房價格的上漲并不能減少需求，反而會改變投資者對商品房價格的預(yù)期，刺激商品房投資需求的進(jìn)一步擴(kuò)張。與周邊城市相比，無論相對與南京來說，還是相對于南昌、武漢，作為省會城市的合肥房價相對都處于“洼地”。這種“洼地”效應(yīng)，不僅刺激了合肥市居民的投資需求，也刺激了非合肥市居民對合肥商品房的投資需求。

圖5　合肥與南京、武漢、南昌四城近來商品房的價格走勢圖(單位：元/平米)

正是由于合肥市商品房價格處于相對洼地的狀態(tài)，投資者對合肥市商品房價格保持上漲的預(yù)期比較強(qiáng)烈。這支撐了商品房價格的上漲。2016年以來，在去庫存干預(yù)政策的帶動下，合肥商品房價格大幅上漲。2016年3月全國房價普漲，據(jù)新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)報(bào)道：“合肥二手住宅價格領(lǐng)漲，環(huán)比漲幅高達(dá)9.3%，北京為6.3%、上海為6.2%、廈門為4.9%”[1]。

由價格預(yù)期變動而誘發(fā)的投資需求的增加，將進(jìn)一步推動價格水平的上升，從而使得價格預(yù)期與對商品房投資需求的變動形成正反饋，一步步推高房價。相反，如果一旦商品房價格形成下行的預(yù)期，房地產(chǎn)市場的泡沫就會破滅?？梢哉f商品房價格的波動、不能平穩(wěn)增長的重要因素就是價格預(yù)期及基于此的投資需求的正反饋的助漲助跌效應(yīng)。

(四)相關(guān)商品價格變動對商品房價格的影響

商品房的相關(guān)商品主要包括廉租房、保障房、集資房等。從合肥市住房保障信息網(wǎng)公布的公開資料可以看出，自2011年以來，保障房申請條件的最低收入標(biāo)準(zhǔn)顯著放寬，最低收入標(biāo)準(zhǔn)的變動基本與居民人均收入水平同步增長。從保障房實(shí)際完成數(shù)量來看，近幾年各類保障性住房和棚戶區(qū)改造增幅較大。根據(jù)中安在線的最新消息：合肥市2015年新增各類保障性住房和棚戶區(qū)改造2.65萬套，基本建成1.5萬套，分配入住0.8萬套，新增租賃補(bǔ)貼500戶。目前，合肥市房地產(chǎn)管理局保障房網(wǎng)站上也提供保障房投資、進(jìn)度，保障對象申請、審核、準(zhǔn)入、分配和退出等信息的查詢，并將逐步實(shí)現(xiàn)住房保障信息在線查詢、公租房在線申請和信息比對，方便群眾辦事，減少錯保率，確保公開透明。

這些舉措釋放了對商品房的一部分剛性需求，從而有利于商品房價格保持相對較平穩(wěn)的增長。

四、抑制合肥市商品房價格過快增長的對策和建議

(一)完善土地供應(yīng)制度，有效控制土地的供給量，保證商品房價格平穩(wěn)增長

土地是商品房市場的一級市場，由國家壟斷供應(yīng)。由于土地成本占商品房開發(fā)成本的比重較高，因此政府有義務(wù)也有能力根據(jù)市場形勢的需要合理控制土地成本。首先，要控制商品房建設(shè)用地的供給量，保證土地價格穩(wěn)定在合理的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)房地長市場建設(shè)用地的供給和需求平衡。

(二)通過多渠道釋放剛性住房需求，保證商品房價格平穩(wěn)增長

中國人普遍存在著安居才能樂業(yè)的傳統(tǒng)觀念，相對于其他發(fā)展中國家來說，中國城鎮(zhèn)人口住房自有率相對較高。再加上原有為刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展而在商品房之上捆綁的諸多城市福利，如子女入學(xué)與商品房的捆綁政策。這些都使得住房需求變成剛性需求。這也加劇了商品房的投資需求。因此，可以采取適當(dāng)措施取消子女入學(xué)與商品房的捆綁政策，適當(dāng)降低中低收入者購買首套小戶型商品房的首付率等舉措，切實(shí)保障城市居民有所居。也有助于化解商品房的去庫存壓力。對于低收入者，可以采取措施鼓勵租房，如修訂捆綁在商品房之上的不合理的福利，保證出租者合理的住房利益。如規(guī)定出租者無權(quán)將租戶趕走，租金上漲幅度若干年內(nèi)不得超過一定上限。如果出租者上漲房租的幅度超出了法律規(guī)定的上限，租戶有權(quán)向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。租房合同簽訂之后，房主不能隨意收回住房，更不能任意漲價。這些政策的推行將有助于釋放對商品房的需求，真正實(shí)現(xiàn)住房需求的多樣化滿足，也有助于房價趨于合理的增長。

(三)對二套以上房征收房產(chǎn)稅遏制投機(jī)性需求對商品房價格波動的影響

商品房作為投資品具備保值增值的功能，但房價不合理地過快上漲必將帶來泡沫。因此采取措施抑制商品房過度投機(jī)，有利于商品房市場的健康發(fā)展。這種現(xiàn)象如果不能夠得到有效的控制，必然導(dǎo)致房價的不合理增長，它也是商品房價格大起大落的元兇。因此，對于家庭戶人均持有住房面積超過一定數(shù)量的商品房或二套房征收房產(chǎn)稅，遏制投機(jī)性需求。根據(jù)王家庭等人了利用 DID 方法檢驗(yàn)商品房稅收對商品房價格的影響發(fā)現(xiàn)，“目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)在調(diào)控房價方面發(fā)揮了一定的積極作用，在一定程度上達(dá)到了調(diào)控房價的目的”[2]43。在具體實(shí)施過程中，為了避免征收房產(chǎn)稅對房價波動的過度影響，可采取邊際稅率遞增的方式逐步提高房產(chǎn)稅。

(四)利用大數(shù)據(jù)等手段保證保障房、廉租房的公平分配，合理疏導(dǎo)剛性需求

根據(jù)巴曙松等人對保障房制度建設(shè)的國際經(jīng)驗(yàn)研究得出，“保障房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房是幫助低收入者‘有所居’的重要手段?！盵3]18這個工具用得好能合理釋放對商品房的剛性需求；但不能保證公平公正地分配，也容易滋生腐敗，不利于商品房市場的健康發(fā)展。地方政府可通過進(jìn)一步完善低收入者信息征集、大數(shù)據(jù)分析等手段實(shí)現(xiàn)將保障房、廉租房分配到低收入者群體。

[1]3月全國房價普漲：合肥廈門領(lǐng)漲 深圳跌出前三[EB/OL].新浪財(cái)經(jīng),2016-04-18.

[2]王家庭，曹清峰.房產(chǎn)稅能夠降低房價嗎——基于DID方法對我國房產(chǎn)稅試點(diǎn)的評估[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng),2014，(5).

[3]巴曙松，牛播坤，楊現(xiàn)領(lǐng).保障房制度建設(shè):國際經(jīng)驗(yàn)及中國的政策選擇[J].財(cái)政研究,2011，(12).

(責(zé)任編輯陶有浩)

An Analysis on Supply and Demand Factors of Price Rise inHefei Commercial Housing

DING Yan

(HefeiUrbanConstruction&DevelopmentCompanyLimited,Hefei230031,China)

The thesis examines the influential factors of the price rise in real estate in Hefei. From the viewpoint of supply, there are three important incentive reasons for the price rise such as the quantity of the land supply, the fluctuations of land transfer price and the changes in land value-added tax. From the demand point of view, the increasing rate of urbanization, income of the residents, and the supply of alternative low-income housing help stabilize the smooth growth of price. However, the positive feedback mechanism between the narrow channels of financing and the expectations of the real estate price is the most important is conducive to the price rise. Therefore, it is necessary to improve the land supply system and effectively control the land supply quantity so as to satisfy the rigid housing demand through multi-channels. In order to prevent the fast growing price, it is also proposed that the property tax be imposed on over two sets of houses, the fair allocation of low-income and low-rent housing be guaranteed by utilizing the big data system and rationally guiding the consumption.

real estate; supply and demand; investment demand

2016-05-21

丁焰(1974-)，女，安徽淮南人，合肥城建發(fā)展股份有限公司經(jīng)濟(jì)師，研究領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)營銷管理。

F293.30

A

1674-2273(2016)04-0063-05