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        “萬達城”,將給濟南帶來什么?

        2016-09-20 00:57:34賈文佳秦夢琪
        齊魯周刊 2016年30期
        關(guān)鍵詞:商圈綜合體文旅

        賈文佳+秦夢琪

        8月26日上午,萬達集團與濟南市政府正式簽約,濟南萬達文化體育旅游城項目(簡稱“濟南萬達城”)開始進入正式運作階段。這也是繼經(jīng)四路萬達廣場、高新萬達廣場之后,萬達以全新升級姿態(tài)第三次進駐濟南。

        今年,濟南提出擴大新消費、新需求,培育特色商業(yè)街區(qū),同時拋出150個開建、續(xù)建重點項目,涉及商業(yè)領(lǐng)域的就有20余個。有專家提出濟南城市綜合體過剩之憂,但也有業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)在城市綜合體定位很準(zhǔn)確,不用懼怕同質(zhì)化。

        規(guī)劃:從文旅格局到社會效應(yīng)

        8月31日,記者驅(qū)車沿經(jīng)十路一直向東,過燕山立交橋后大約25分鐘行至歷城區(qū)港溝鎮(zhèn)。站在經(jīng)十東路邊放眼望去,路北已經(jīng)建起多處樓盤,保利花園、永大頤和園等已是成熟社區(qū)。路南則以村落為主,還有一些簡易廠房,這一片村莊正是濟南萬達城項目的規(guī)劃位置。

        公開資料顯示,濟南萬達城項目選址在歷城區(qū)港溝鎮(zhèn)潘莊、田莊,北靠經(jīng)十路,南到旅游路,西起蓮花山以東,東近繞城高速,項目占地超過280公頃,總建筑面積達536萬平方米。

        這個位置可謂風(fēng)水寶地——它是濟南東繞城高速內(nèi),經(jīng)十東路以南最后一大片待開發(fā)區(qū)域。記者從相關(guān)部門了解到,在確定濟南萬達城的選址時,萬達曾在濟南實地踏勘了園博園、中瑞生態(tài)城、美里湖、華山北、鵲山龍湖、蓮花山等片區(qū)。早在去年12月14日,山東省政府、濟南市政府與萬達集團在濟南簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。萬達集團將追加投資1300億元,在山東新建38個萬達廣場和1個文旅項目。

        走進潘莊村,記者注意到,大多數(shù)沿街商鋪與居民樓均有青磚水泥加蓋的新層,有的還在上面加了一層簡易板房。有些太陽能熱水器的外接設(shè)備尚在二層新房,有些加蓋層的出租廣告貼在墻外?!霸缇吐犝f萬達要來,已經(jīng)一兩年了。戶口已經(jīng)凍結(jié)?!币晃伙埖甑曛鞲嬖V記者。

        來到潘莊社區(qū)服務(wù)中心,記者隨機問了兩位村民,他們均表示對萬達城項目并不了解。在附近的一家商店,記者談及拆遷補償時,店主擺了擺手,便不再接話。一位附近小區(qū)的居民透露:“不止蓋新房,這兩年村里結(jié)婚、生孩子的人都比從前多了不少?!?/p>

        濟南萬達城所在位置西鄰中央商務(wù)區(qū)、東接唐冶片區(qū),巧合的是這兩片區(qū)域也是今年來的房價熱點區(qū)域?!皷|部房價看樣子漲價能玩接龍了?!币晃患易∮来箢U和園的大爺告訴記者:“家人前兩個月與景和山莊的朋友談妥了11800元/㎡的價格?!比f達城的消息一出,他們這兩天被告知“價格漲到了15000元/㎡?!睋?jù)該售樓人員介紹,該樓盤去年開盤時的價格為7000/㎡,當(dāng)時曾經(jīng)宣傳過萬達城的消息,“只是很多客戶覺著不靠譜,現(xiàn)在項目簽約了,房源隨之出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況?!?/p>

        隨后,記者來到附近的保利花園,與景和山莊的大興土木相比,這里已經(jīng)是相對成熟的生活社區(qū)。“我在市區(qū)上班,早就想把保利花園的房子賣掉,換一套離市中心近一點的,但是找了房產(chǎn)中介一直沒賣出去?!本用裰炫空f,聽到要建萬達文化城的消息后,她馬上決定“不賣了,還是留著以后升值吧?!?/p>

        據(jù)了解,目前萬達城項目附近還有九英里顥苑、天齊奧東花園等多個樓盤,價格均有不同程度的上漲,甚至帶動了西側(cè)漢峪片區(qū)和東側(cè)唐冶片區(qū)的房價上漲。此次,濟南萬達城簽約東部,無疑為東部熱土再添一把火。

        此外,按照萬達在全國各地的已建或在建的文旅城項目定位來看,均搭載了當(dāng)?shù)氐奈幕厣?,濟南作為國家歷史文化名城,歷史文化資源豐富。文體旅游產(chǎn)業(yè)部分包括萬達茂、室外主題樂園、冰籃球館、魯秀、酒店群、濱河酒吧街六大業(yè)態(tài)。其中“魯秀”會展現(xiàn)山東以及濟南特色。此外,萬達茂匯集驚險樂園、海洋娛樂公園、電影樂園、兒童樂園等,全部為室內(nèi)項目。室外主題樂園為世界級的主題公園。

        萬達集團官方微信信息顯示,投資630億元建設(shè)濟南萬達文化體育旅游城,這是國內(nèi)萬達第13個超大型文旅項目。不僅如此,在萬達全國簽約或在建已建的文旅城項目中,濟南的項目是唯一涵蓋體育元素、唯一同時規(guī)劃四個室內(nèi)板塊,也是目前規(guī)劃水平最高的項目。

        “單個文旅項目投資600億元,這在全國來說,都是罕見的,對城市經(jīng)濟的拉動也是明顯的?!鄙綎|大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士陳望明說,從這點來看,國內(nèi)一線企業(yè)對濟南在全國二線城市的位置是極為看重的。

        萬達文旅城不僅改變濟南的文化旅游格局,同時也具備深遠的社會意義和旅游效應(yīng)。該項目土地出讓將分三步走:首批土地將在11月份掛牌,第二批和第三批將在明年3月、7月掛牌。項目于2017年上半年開工建設(shè),開業(yè)后,可直接創(chuàng)造2萬個就業(yè)崗位,預(yù)計年接待游客2000萬人次以上,年收入幾十億元,同時還將帶動相關(guān)多個服務(wù)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

        思考:商圈林立與過剩之憂

        上世紀(jì)90年代中期以前,濟南市民主要購物場所是“六朵金花”:濟南百貨、大觀園、人民商場、濟南華聯(lián)、山東華聯(lián)、濟南一百?!傲浣鸹ā敝饕植荚谌锹?、大觀園以及經(jīng)二路、八一立交橋四處。全部都是百貨大樓,通常商場業(yè)態(tài)以購物為主,從家具到針線都有賣。多年以來,這些傳統(tǒng)商圈占據(jù)著黃金位置,積攢了超高人氣,吸引著一些商業(yè)巨頭紛紛落戶。恒隆、世茂瞅準(zhǔn)了泉城路金街,萬達則選擇大觀園片區(qū)。不過,如今隨著新商圈越來越多,中心傳統(tǒng)商圈的優(yōu)勢也就不再那么明顯。

        記者走訪了泉城路商圈,工作日的恒隆廣場可以用“冷清”二字來形容。記者注意到,四樓以上的很多店鋪均處于閑置狀態(tài)?!胺孔飧摺⑷藲庖泊蟛蝗缜?,讓不少經(jīng)營者萌生退意。”一位商場工作人員告訴記者:“泉城路金街神話逐漸打破,近年來商鋪閑置嚴重。”

        結(jié)構(gòu)老化、交通擁堵也是傳統(tǒng)商圈面臨的普遍問題?!爸苣┫胍浜懵V場,半小時能排隊進入停車場實屬好運,停車費也比其他地方要高?!币晃辉谏虉鰞?nèi)就餐的女士告訴記者:“工作日來這里吃午飯還好,周末絕不會來這里湊熱鬧?!?

        隨著生活節(jié)奏的加快,新的商業(yè)體不少作為住宅配套而建,人們更傾向于就近購物。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為,目前國內(nèi)不少城市都是以房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,與商貿(mào)經(jīng)濟合作是最理想的模式,例如萬達、中海等都是地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合。

        比如濟南東部,經(jīng)過20余年發(fā)展,已是人口居住密集區(qū),但商業(yè)配套一直滯后。最近幾年,高新區(qū)銀座廣場、雨滴廣場、丁豪廣場、美蓮廣場、高新萬達廣場先后開業(yè),這種商業(yè)短缺現(xiàn)象得到緩解?!暗源嬖诳瞻??!睗仙探缛耸縿⒂啦ㄕf,東部商圈主要是洪樓和會展商圈,中間很長一段距離都沒有商業(yè)配套,給人們生活帶來不便。

        濟南“西進”10多年,原來的一個個鄉(xiāng)村變成了一個個高樓聳立的社區(qū),商業(yè)也逐步完善,宜家、麥德龍、印象濟南·泉世界、海那城、綠地中央廣場、槐蔭萬達廣場、西城會展中心、恒大國際金融中心等項目落地,未來西部將不僅僅是濟南的西部,還是省會城市群經(jīng)濟圈的西部。

        濟南南部綠植較多,空氣較好,集中了多個大型樓盤。然而商業(yè)發(fā)展處于弱勢地位。近年,隨著陽光100商業(yè)綜合體、中海環(huán)宇城、貴和領(lǐng)秀城店的開業(yè),南部商業(yè)也漸成規(guī)模。

        今年,濟南提出擴大新消費、新需求,培育特色商業(yè)街區(qū),同時拋出150個開建、續(xù)建重點項目,涉及商業(yè)領(lǐng)域的就有20余個。記者注意到,其中很多項目的布局選址,就在清除城市商業(yè)盲區(qū)。

        一邊是大型綜合商業(yè)體的大肆興建,一邊是有限的購買力,山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗并不看好這塊市場?!艾F(xiàn)在新開的都是這種綜合體,很快就會過剩的,再加上網(wǎng)絡(luò)的沖擊也很大?!?/p>

        李鐵崗認為,之所以形成現(xiàn)在的局面,跟整個城市的產(chǎn)業(yè)提不上去有很大關(guān)系,“如果政府能科學(xué)合理規(guī)劃,而不是由開發(fā)商說想建什么就建什么,提升城市產(chǎn)業(yè),也許能破解困局。”李鐵崗舉例,發(fā)展諸如文化產(chǎn)業(yè)、科技信息產(chǎn)業(yè)等都是不錯的選擇。

        山東財經(jīng)大學(xué)當(dāng)代金融研究所所長陳華也表示了認同,“大型商業(yè)綜合體適合35歲以下的人群,我就不太喜歡這種模式?!标惾A說,近幾年來,濟南這座城市長得快,東西南北擴張也是又快又廣,所以新建大型商業(yè)綜合體有其合理的一面,但這也導(dǎo)致競爭越來越激烈,“也許過不了多久,也會面臨過剩的壓力。”

        濟南市商業(yè)聯(lián)合會會長李茂年則表示,“其實不用懼怕同質(zhì)化?!爆F(xiàn)在城市綜合體定位很準(zhǔn)確,就是周邊5公里居民,主要服務(wù)它所在的大型社區(qū),這就足夠了。記者也注意到,今年南部開建續(xù)建的大型商業(yè)項目,主要為大型社區(qū)配套。

        比如華潤興隆泛旅游綜合體,占地4700畝,建筑面積400萬平方米,主要建設(shè)四座國際型酒店、三個游樂園、兩個生態(tài)園、一個大型會議中心,同時配套建設(shè)購物中心及商業(yè)街區(qū)。又比如融匯文化創(chuàng)意城則集生產(chǎn)、居住、交通、游憩等為一體。

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