賈文佳+秦夢(mèng)琪

8月26日上午，萬達(dá)集團(tuán)與濟(jì)南市政府正式簽約，濟(jì)南萬達(dá)文化體育旅游城項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱“濟(jì)南萬達(dá)城”）開始進(jìn)入正式運(yùn)作階段。這也是繼經(jīng)四路萬達(dá)廣場(chǎng)、高新萬達(dá)廣場(chǎng)之后，萬達(dá)以全新升級(jí)姿態(tài)第三次進(jìn)駐濟(jì)南。

今年，濟(jì)南提出擴(kuò)大新消費(fèi)、新需求，培育特色商業(yè)街區(qū)，同時(shí)拋出150個(gè)開建、續(xù)建重點(diǎn)項(xiàng)目，涉及商業(yè)領(lǐng)域的就有20余個(gè)。有專家提出濟(jì)南城市綜合體過剩之憂，但也有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在城市綜合體定位很準(zhǔn)確，不用懼怕同質(zhì)化。

規(guī)劃：從文旅格局到社會(huì)效應(yīng)

8月31日，記者驅(qū)車沿經(jīng)十路一直向東，過燕山立交橋后大約25分鐘行至歷城區(qū)港溝鎮(zhèn)。站在經(jīng)十東路邊放眼望去，路北已經(jīng)建起多處樓盤，保利花園、永大頤和園等已是成熟社區(qū)。路南則以村落為主，還有一些簡(jiǎn)易廠房，這一片村莊正是濟(jì)南萬達(dá)城項(xiàng)目的規(guī)劃位置。

公開資料顯示，濟(jì)南萬達(dá)城項(xiàng)目選址在歷城區(qū)港溝鎮(zhèn)潘莊、田莊，北靠經(jīng)十路，南到旅游路，西起蓮花山以東，東近繞城高速，項(xiàng)目占地超過280公頃，總建筑面積達(dá)536萬平方米。

這個(gè)位置可謂風(fēng)水寶地——它是濟(jì)南東繞城高速內(nèi)，經(jīng)十東路以南最后一大片待開發(fā)區(qū)域。記者從相關(guān)部門了解到，在確定濟(jì)南萬達(dá)城的選址時(shí)，萬達(dá)曾在濟(jì)南實(shí)地踏勘了園博園、中瑞生態(tài)城、美里湖、華山北、鵲山龍湖、蓮花山等片區(qū)。早在去年12月14日，山東省政府、濟(jì)南市政府與萬達(dá)集團(tuán)在濟(jì)南簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。萬達(dá)集團(tuán)將追加投資1300億元，在山東新建38個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)和1個(gè)文旅項(xiàng)目。

走進(jìn)潘莊村，記者注意到，大多數(shù)沿街商鋪與居民樓均有青磚水泥加蓋的新層，有的還在上面加了一層簡(jiǎn)易板房。有些太陽能熱水器的外接設(shè)備尚在二層新房，有些加蓋層的出租廣告貼在墻外。“早就聽說萬達(dá)要來，已經(jīng)一兩年了。戶口已經(jīng)凍結(jié)?！币晃伙埖甑曛鞲嬖V記者。

來到潘莊社區(qū)服務(wù)中心，記者隨機(jī)問了兩位村民，他們均表示對(duì)萬達(dá)城項(xiàng)目并不了解。在附近的一家商店，記者談及拆遷補(bǔ)償時(shí)，店主擺了擺手，便不再接話。一位附近小區(qū)的居民透露：“不止蓋新房，這兩年村里結(jié)婚、生孩子的人都比從前多了不少。”

濟(jì)南萬達(dá)城所在位置西鄰中央商務(wù)區(qū)、東接唐冶片區(qū)，巧合的是這兩片區(qū)域也是今年來的房?jī)r(jià)熱點(diǎn)區(qū)域?！皷|部房?jī)r(jià)看樣子漲價(jià)能玩接龍了?！币晃患易∮来箢U和園的大爺告訴記者：“家人前兩個(gè)月與景和山莊的朋友談妥了11800元/㎡的價(jià)格。”萬達(dá)城的消息一出，他們這兩天被告知“價(jià)格漲到了15000元/㎡?！睋?jù)該售樓人員介紹，該樓盤去年開盤時(shí)的價(jià)格為7000/㎡，當(dāng)時(shí)曾經(jīng)宣傳過萬達(dá)城的消息，“只是很多客戶覺著不靠譜，現(xiàn)在項(xiàng)目簽約了，房源隨之出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況?！?/p>

隨后，記者來到附近的保利花園，與景和山莊的大興土木相比，這里已經(jīng)是相對(duì)成熟的生活社區(qū)?！拔以谑袇^(qū)上班，早就想把保利花園的房子賣掉，換一套離市中心近一點(diǎn)的，但是找了房產(chǎn)中介一直沒賣出去?！本用裰炫空f，聽到要建萬達(dá)文化城的消息后，她馬上決定“不賣了，還是留著以后升值吧。”

據(jù)了解，目前萬達(dá)城項(xiàng)目附近還有九英里顥苑、天齊奧東花園等多個(gè)樓盤，價(jià)格均有不同程度的上漲，甚至帶動(dòng)了西側(cè)漢峪片區(qū)和東側(cè)唐冶片區(qū)的房?jī)r(jià)上漲。此次，濟(jì)南萬達(dá)城簽約東部，無疑為東部熱土再添一把火。

此外，按照萬達(dá)在全國(guó)各地的已建或在建的文旅城項(xiàng)目定位來看，均搭載了當(dāng)?shù)氐奈幕厣?，?jì)南作為國(guó)家歷史文化名城，歷史文化資源豐富。文體旅游產(chǎn)業(yè)部分包括萬達(dá)茂、室外主題樂園、冰籃球館、魯秀、酒店群、濱河酒吧街六大業(yè)態(tài)。其中“魯秀”會(huì)展現(xiàn)山東以及濟(jì)南特色。此外，萬達(dá)茂匯集驚險(xiǎn)樂園、海洋娛樂公園、電影樂園、兒童樂園等，全部為室內(nèi)項(xiàng)目。室外主題樂園為世界級(jí)的主題公園。

萬達(dá)集團(tuán)官方微信信息顯示，投資630億元建設(shè)濟(jì)南萬達(dá)文化體育旅游城，這是國(guó)內(nèi)萬達(dá)第13個(gè)超大型文旅項(xiàng)目。不僅如此，在萬達(dá)全國(guó)簽約或在建已建的文旅城項(xiàng)目中，濟(jì)南的項(xiàng)目是唯一涵蓋體育元素、唯一同時(shí)規(guī)劃四個(gè)室內(nèi)板塊，也是目前規(guī)劃水平最高的項(xiàng)目。

“單個(gè)文旅項(xiàng)目投資600億元，這在全國(guó)來說，都是罕見的，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)也是明顯的。”山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士陳望明說，從這點(diǎn)來看，國(guó)內(nèi)一線企業(yè)對(duì)濟(jì)南在全國(guó)二線城市的位置是極為看重的。

萬達(dá)文旅城不僅改變濟(jì)南的文化旅游格局，同時(shí)也具備深遠(yuǎn)的社會(huì)意義和旅游效應(yīng)。該項(xiàng)目土地出讓將分三步走：首批土地將在11月份掛牌，第二批和第三批將在明年3月、7月掛牌。項(xiàng)目于2017年上半年開工建設(shè)，開業(yè)后，可直接創(chuàng)造2萬個(gè)就業(yè)崗位，預(yù)計(jì)年接待游客2000萬人次以上，年收入幾十億元，同時(shí)還將帶動(dòng)相關(guān)多個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

思考：商圈林立與過剩之憂

上世紀(jì)90年代中期以前，濟(jì)南市民主要購物場(chǎng)所是“六朵金花”：濟(jì)南百貨、大觀園、人民商場(chǎng)、濟(jì)南華聯(lián)、山東華聯(lián)、濟(jì)南一百?！傲浣鸹ā敝饕植荚谌锹贰⒋笥^園以及經(jīng)二路、八一立交橋四處。全部都是百貨大樓，通常商場(chǎng)業(yè)態(tài)以購物為主，從家具到針線都有賣。多年以來，這些傳統(tǒng)商圈占據(jù)著黃金位置，積攢了超高人氣，吸引著一些商業(yè)巨頭紛紛落戶。恒隆、世茂瞅準(zhǔn)了泉城路金街，萬達(dá)則選擇大觀園片區(qū)。不過，如今隨著新商圈越來越多，中心傳統(tǒng)商圈的優(yōu)勢(shì)也就不再那么明顯。

記者走訪了泉城路商圈，工作日的恒隆廣場(chǎng)可以用“冷清”二字來形容。記者注意到，四樓以上的很多店鋪均處于閑置狀態(tài)?！胺孔飧摺⑷藲庖泊蟛蝗缜?，讓不少經(jīng)營(yíng)者萌生退意?！币晃簧虉?chǎng)工作人員告訴記者：“泉城路金街神話逐漸打破，近年來商鋪閑置嚴(yán)重。”

結(jié)構(gòu)老化、交通擁堵也是傳統(tǒng)商圈面臨的普遍問題?！爸苣┫胍浜懵V場(chǎng)，半小時(shí)能排隊(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)實(shí)屬好運(yùn)，停車費(fèi)也比其他地方要高?！币晃辉谏虉?chǎng)內(nèi)就餐的女士告訴記者：“工作日來這里吃午飯還好，周末絕不會(huì)來這里湊熱鬧?！?

隨著生活節(jié)奏的加快，新的商業(yè)體不少作為住宅配套而建，人們更傾向于就近購物。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)不少城市都是以房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，與商貿(mào)經(jīng)濟(jì)合作是最理想的模式，例如萬達(dá)、中海等都是地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合。

比如濟(jì)南東部，經(jīng)過20余年發(fā)展，已是人口居住密集區(qū)，但商業(yè)配套一直滯后。最近幾年，高新區(qū)銀座廣場(chǎng)、雨滴廣場(chǎng)、丁豪廣場(chǎng)、美蓮廣場(chǎng)、高新萬達(dá)廣場(chǎng)先后開業(yè)，這種商業(yè)短缺現(xiàn)象得到緩解?！暗源嬖诳瞻??！睗?jì)南商界人士劉永波說，東部商圈主要是洪樓和會(huì)展商圈，中間很長(zhǎng)一段距離都沒有商業(yè)配套，給人們生活帶來不便。

濟(jì)南“西進(jìn)”10多年，原來的一個(gè)個(gè)鄉(xiāng)村變成了一個(gè)個(gè)高樓聳立的社區(qū)，商業(yè)也逐步完善，宜家、麥德龍、印象濟(jì)南·泉世界、海那城、綠地中央廣場(chǎng)、槐蔭萬達(dá)廣場(chǎng)、西城會(huì)展中心、恒大國(guó)際金融中心等項(xiàng)目落地，未來西部將不僅僅是濟(jì)南的西部，還是省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈的西部。

濟(jì)南南部綠植較多，空氣較好，集中了多個(gè)大型樓盤。然而商業(yè)發(fā)展處于弱勢(shì)地位。近年，隨著陽光100商業(yè)綜合體、中海環(huán)宇城、貴和領(lǐng)秀城店的開業(yè)，南部商業(yè)也漸成規(guī)模。

今年，濟(jì)南提出擴(kuò)大新消費(fèi)、新需求，培育特色商業(yè)街區(qū)，同時(shí)拋出150個(gè)開建、續(xù)建重點(diǎn)項(xiàng)目，涉及商業(yè)領(lǐng)域的就有20余個(gè)。記者注意到，其中很多項(xiàng)目的布局選址，就在清除城市商業(yè)盲區(qū)。

一邊是大型綜合商業(yè)體的大肆興建，一邊是有限的購買力，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗并不看好這塊市場(chǎng)?！艾F(xiàn)在新開的都是這種綜合體，很快就會(huì)過剩的，再加上網(wǎng)絡(luò)的沖擊也很大。”

李鐵崗認(rèn)為，之所以形成現(xiàn)在的局面，跟整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)提不上去有很大關(guān)系，“如果政府能科學(xué)合理規(guī)劃，而不是由開發(fā)商說想建什么就建什么，提升城市產(chǎn)業(yè)，也許能破解困局?！崩铊F崗舉例，發(fā)展諸如文化產(chǎn)業(yè)、科技信息產(chǎn)業(yè)等都是不錯(cuò)的選擇。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)當(dāng)代金融研究所所長(zhǎng)陳華也表示了認(rèn)同，“大型商業(yè)綜合體適合35歲以下的人群，我就不太喜歡這種模式。”陳華說，近幾年來，濟(jì)南這座城市長(zhǎng)得快，東西南北擴(kuò)張也是又快又廣，所以新建大型商業(yè)綜合體有其合理的一面，但這也導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，“也許過不了多久，也會(huì)面臨過剩的壓力?！?/p>

濟(jì)南市商業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)李茂年則表示，“其實(shí)不用懼怕同質(zhì)化?！爆F(xiàn)在城市綜合體定位很準(zhǔn)確，就是周邊5公里居民，主要服務(wù)它所在的大型社區(qū)，這就足夠了。記者也注意到，今年南部開建續(xù)建的大型商業(yè)項(xiàng)目，主要為大型社區(qū)配套。

比如華潤(rùn)興隆泛旅游綜合體，占地4700畝，建筑面積400萬平方米，主要建設(shè)四座國(guó)際型酒店、三個(gè)游樂園、兩個(gè)生態(tài)園、一個(gè)大型會(huì)議中心，同時(shí)配套建設(shè)購物中心及商業(yè)街區(qū)。又比如融匯文化創(chuàng)意城則集生產(chǎn)、居住、交通、游憩等為一體。