林鴻鈞，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，資深CFP資格認(rèn)證講師，國際金融理財(cái)標(biāo)準(zhǔn)委員會中國專家委員會高級顧問，北京當(dāng)代金融培訓(xùn)有限公司學(xué)術(shù)委員會副主任

短期內(nèi)一線城市的房價仍會慣性上漲，但必須密切關(guān)注政策走向與長期負(fù)面因素，不要一窩蜂地急于入場。

最近一段時間，一線城市房價上漲成為熱門話題。雖然首付調(diào)降至20%、二套房的契稅優(yōu)惠等去庫存措施并不適用于限購的一線城市，但2015年5次降低利率，減輕房貸負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)中介與P2P網(wǎng)貸平臺提供的首付貸降低購房門檻并引發(fā)投資客入場，股市不振使得閑置資金回流樓市，開發(fā)商、中介與媒體的造勢誘發(fā)恐慌性入市等，都是引發(fā)一線城市房價短期暴漲的原因。在經(jīng)濟(jì)增速放緩、通脹壓力不大等不利于房價上漲的大環(huán)境中，一線城市大增的成交量是否已經(jīng)提前透支需求？這一波房價漲幅將持續(xù)多久？以下幾個因素將影響房產(chǎn)市場的中長期發(fā)展。

人口因素 一線城市較好的工作機(jī)會與收入、較佳的子女教育與醫(yī)療環(huán)境等，都是外來人口不斷流入的原因，也是導(dǎo)致一線城市房價易漲難跌的主要因素。但近年來這種趨勢已相對減緩，除政策層面的因素外，北京的高房租與生活成本使很多流動人口未達(dá)到常住人口的標(biāo)準(zhǔn)就打道回府，未來，人口因素對房價的支撐力度會相對減緩。

貨幣與財(cái)富集中因素 2008年金融危機(jī)過后，中國的貨幣發(fā)行量大幅增長，加之2015年以來多次實(shí)施降息、降準(zhǔn)政策，社會游資充斥。內(nèi)地一線城市的豪宅價位雖無法與香港地區(qū)相比，但已超過世界不少主要城市。最近幾年高凈值人群的移民與海外置業(yè)熱潮及美國升息后人民幣由升轉(zhuǎn)貶的趨勢，分流了富人投入國內(nèi)樓市的資金。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷會降低以企業(yè)主為主體的豪宅購買力，加之豪宅的供應(yīng)量不斷增加，豪宅市場冷卻下來只是遲早的事，也會帶動一線城市平均房價的調(diào)整。

政府政策調(diào)控因素 2016年兩會期間，央行、國土部、住建部、發(fā)改委等部門主管均表示，會密切注意一二線城市房價上漲幅度過快的現(xiàn)象，未來可能推出打擊首付貸與場外配資、增加土地供應(yīng)、加快推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改等措施抑制房價過快上漲。幅員有限的深圳將推出大面積的填海造陸計(jì)劃以增加土地供應(yīng)。政府過去的調(diào)控政策未必能發(fā)揮作用，但希望能有效抑制投資性炒房。在目前一線城市房價收入比高達(dá)20倍，已經(jīng)超過剛需人群負(fù)擔(dān)能力的情況下，一線城市房價再上漲的空間有限。

房產(chǎn)周期因素 房產(chǎn)市場本身存在一定的周期波動，一線城市地王頻現(xiàn)往往是周期見頂?shù)男盘?。雖然一線城市的土地供應(yīng)較為有限，但以待售面積加施工面積作為庫存指標(biāo)，2015年年底的庫存銷售比仍在6倍以上。雖然銷量彈性大使目前去庫存壓力相對較小，一旦政府的調(diào)控政策，銷售熱潮降溫，開發(fā)商仍面臨降價去庫存的壓力。

總結(jié)起來，短期內(nèi)一線城市的房價仍會慣性上漲，但必須密切關(guān)注政策走向與長期負(fù)面因素，不要一窩蜂地急于入場。

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