□文/李　靜

（欒川縣中等職業(yè)學(xué)?！『幽稀ぢ尻?yáng)）

住宅價(jià)格走向分析

□文/李靜

（欒川縣中等職業(yè)學(xué)校河南·洛陽(yáng)）

［提要］ 在2010年“國(guó)十條”以及2011年“國(guó)八條”相繼出現(xiàn)后，我們開始逐漸關(guān)注房?jī)r(jià)問題，在2013年“國(guó)五條”提出后，住房?jī)r(jià)格卻出現(xiàn)更加大幅度的上漲現(xiàn)象。我們必須通過一定的研究找出近些年我國(guó)房?jī)r(jià)如此持續(xù)上漲的原因，并且試圖提出相應(yīng)的意見和建議去控制這種現(xiàn)象。本文對(duì)我們生活中最基本需要的住房的價(jià)格問題進(jìn)行研究。通過對(duì)其價(jià)格走勢(shì)的研究判斷出未來住宅價(jià)格的走向趨勢(shì)。在理論上分別從政策因素、經(jīng)濟(jì)因素以及心理因素分析房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)的原因；繼而利用實(shí)證分析的方法，建立模型預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)；最終得出房?jī)r(jià)將繼續(xù)呈現(xiàn)慢速增長(zhǎng)的狀態(tài)。

房?jī)r(jià)；上漲；走向趨勢(shì)；政策建議

收錄日期：2016年7月7日

住宅價(jià)格的過度上漲不僅應(yīng)該成為社會(huì)各界關(guān)注的重點(diǎn)，同時(shí)也應(yīng)該成為我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)期間需要深刻思考的問題。從美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)來看，住宅價(jià)格的劇烈波動(dòng)，勢(shì)必會(huì)引起本國(guó)甚至全世界的經(jīng)濟(jì)都進(jìn)入衰退當(dāng)中。首先，要想預(yù)防這種情況的發(fā)生，保障本國(guó)居民安居樂業(yè)，保障本國(guó)的國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)而健康的發(fā)展，就一定要有一定的措施使得住宅價(jià)格在一個(gè)合理的范圍內(nèi)波動(dòng)，而不致于出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅度上漲或住宅價(jià)格大幅度下跌的情況，因此深入的研究房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響因素，探求未來房地產(chǎn)變動(dòng)的趨勢(shì)，具有非常重要的研究意義；其次，對(duì)房?jī)r(jià)的研究還可以為房地產(chǎn)運(yùn)作項(xiàng)目以及我們普通消費(fèi)者提供信息支持，通過探討住宅價(jià)格的波動(dòng)機(jī)制，并且對(duì)未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，可以形成供需的平衡。進(jìn)而為買賣雙方提供更加公平的機(jī)會(huì)，使得投資者做出更加理性的投資決策；最后對(duì)房?jī)r(jià)的研究，還有利于各種金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的防范，避免了類似美國(guó)次貸危機(jī)的情況在我國(guó)上演。正確的研究房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制并對(duì)未來走勢(shì)進(jìn)行正確的預(yù)測(cè)，可以有效地調(diào)整我國(guó)銀行業(yè)的信貸規(guī)模規(guī)劃，完善銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的控制體系，不僅對(duì)保障經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有非常重大的意義，也對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范有重大的意義。下面就對(duì)影響住宅價(jià)格的幾個(gè)相關(guān)因素進(jìn)行分析。

一、政策因素

（一）宏觀政策因素影響分析。國(guó)家的宏觀政策調(diào)整對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的影響，寬松的宏觀政策使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一個(gè)寬松的環(huán)境里，增長(zhǎng)迅速，國(guó)民投資熱情提高。在緊縮的宏觀政策下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)呈現(xiàn)放慢狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然也受宏觀政策的影響。房產(chǎn)投資行業(yè)是非常典型的資金密集型行業(yè)，與信貸規(guī)模、房產(chǎn)稅的征收以及是否限購(gòu)密切相關(guān)。

政府調(diào)控國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要手段之一是財(cái)政政策。積極的財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)的影響主要有以下幾個(gè)方面：第一，在2015年中共中央將要加大保障性住房以及棚戶區(qū)，去改造工程建設(shè)的投資。國(guó)家準(zhǔn)備投資7，200億元進(jìn)行棚戶區(qū)的改造，這就意味著中央加大了對(duì)住房的投資，這樣積極的財(cái)政政策讓住房問題得以緩解，人們購(gòu)買的熱情也會(huì)相應(yīng)的增加；第二，政府制定積極的財(cái)政政策，以及中央銀行制定了穩(wěn)健的貨幣政策，這兩種政策是相輔相成的，這些政策的出臺(tái)將會(huì)影響到存款和貸款的利率，從而可以抑制預(yù)防性儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)。

（二）微觀政策因素影響分析。從微觀因素中看即要對(duì)住房行業(yè)的供需情況進(jìn)行研究。從供給方面來看，即是房地產(chǎn)商可以提供的住宅數(shù)量，可以從兩個(gè)方面分析：一是成本因素；二是對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。住房成本的改變對(duì)房?jī)r(jià)的影響是顯而易見的，土地價(jià)格增加就意味著建設(shè)住房的成本將會(huì)增加，房?jī)r(jià)自然就會(huì)跟著上漲。但是伴隨著現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，人們對(duì)土地的需要程度越來越多，可是土地的價(jià)格卻不具有供給彈性，因此土地的價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)的情況，導(dǎo)致價(jià)格不斷上漲。從市場(chǎng)預(yù)期來看，如果房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較好，就會(huì)建設(shè)更多的住房，人民的購(gòu)買熱情飛漲，也會(huì)造成房?jī)r(jià)一定程度的上漲。從需求角度來看，可以從居民收入水平角度分析。當(dāng)居民的收入水平比較高時(shí)，就會(huì)有越來越多的資金投資到房地產(chǎn)行業(yè)，居民對(duì)住宅的需求是具有彈性的。此外，如果居民是運(yùn)用貸款的形式購(gòu)買住房，那么居民就需要每月按時(shí)還款，這就說明居民的收入對(duì)住宅的購(gòu)買有一定影響。如果居民收入高，房?jī)r(jià)也會(huì)因此有一定程度上漲。

二、經(jīng)濟(jì)因素

有許多經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成影響，本文選利率與物價(jià)水平進(jìn)行分析。在2013年7月，我國(guó)政府正式宣布即將放開利率下限，宣布要加快推進(jìn)利率市場(chǎng)化的步伐。目前，在繁多的利率體系中，關(guān)于住房行業(yè)的利率有：房地產(chǎn)貸款利率和個(gè)人住房抵押貸款利率。對(duì)于房地產(chǎn)商而言，利率提高就意味著融資成本增加，使得房?jī)r(jià)成本增加，房?jī)r(jià)自然上漲。而對(duì)于個(gè)人來講，個(gè)人住房抵押貸款利率上漲，每月的還貸壓力增大，對(duì)于收入并未增加的情況，居民購(gòu)房的熱情就會(huì)下降，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。對(duì)于物價(jià)水平來說，物價(jià)水平上漲，代表著整個(gè)市場(chǎng)的商品價(jià)格上漲，同時(shí)帶動(dòng)著房?jī)r(jià)上漲。近些年來，我國(guó)的物價(jià)節(jié)節(jié)攀升，引發(fā)一輪又一輪的通貨膨脹。通貨膨脹會(huì)使得房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的成本增加，這種情況會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。

三、心理因素

心理因素就是消費(fèi)者以及房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期情況分析。開發(fā)商對(duì)住宅市場(chǎng)的預(yù)期較好時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房屋建設(shè)的投資，這就會(huì)導(dǎo)致對(duì)住宅數(shù)量的供給增加。對(duì)于消費(fèi)者而言，由于對(duì)未來的風(fēng)險(xiǎn)不確定且信息不對(duì)稱，會(huì)造成消費(fèi)者消費(fèi)減少，對(duì)住房投資減少，房?jī)r(jià)會(huì)因此下降。

四、小結(jié)

在2014年12月5日中共中央召開的政治局會(huì)議中，提出要求繼續(xù)實(shí)施“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”。目前，學(xué)界對(duì)4萬(wàn)億政策仍然心有余悸，而且現(xiàn)在地方政府的財(cái)務(wù)情況已經(jīng)沒有了繼續(xù)擴(kuò)張的情況，但中央政府的資產(chǎn)負(fù)債表仍然相當(dāng)優(yōu)良。因此，假若只從宏觀經(jīng)濟(jì)因素層面的政策去看，這些宏觀政策的提出依然非常有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)因素而言，一旦進(jìn)入降息周期，利率會(huì)持續(xù)降低，準(zhǔn)備金率的調(diào)整空間就很大，寬松的利率政策會(huì)助漲房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，會(huì)進(jìn)一步讓房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)高漲期。從整體來看，無論是中央還是地方，在寬松的政策刺激下，房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上升。

五、新形勢(shì)下住宅價(jià)格走向?qū)嵶C研究

（一）數(shù)據(jù)搜集。（表1）表1搜集了從1998～2014年全國(guó)住宅均價(jià)的數(shù)據(jù)，首先從表格上的數(shù)據(jù)變化來看，全國(guó)住宅均價(jià)的價(jià)格也出現(xiàn)持續(xù)上漲的情況。

（二）模型建立。建立時(shí)間序列模型，取Y為全國(guó)平均房?jī)r(jià)，X為時(shí)間：

Y=ax+b（1）

利用最小二乘法估計(jì)數(shù)據(jù)得出數(shù)據(jù)。住宅價(jià)格模型為：

Y=281X+944

（15.33）（5.33）

由回歸分析的方法，得出住宅價(jià)格的模型，根據(jù)這個(gè)時(shí)間序列模型，我們可以利用其對(duì)未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)作出預(yù)測(cè)估計(jì)。

（三）數(shù)據(jù)檢測(cè)。根據(jù)eviews所得結(jié)果發(fā)現(xiàn)本例中可決系數(shù)為0.944，說明樣本擬合優(yōu)度較好。其T值的Prob值小于0.05，表示自變量對(duì)因變量的影響顯著。Adjusted R-squared值大于0.8，模型顯著。F值的Prob值小于0.05，表示模型顯著。根據(jù)整個(gè)模型建立所得的數(shù)據(jù)，可以很好的表明該模型符合前文所設(shè)置的因變量和自變量的關(guān)系，表明房?jī)r(jià)的走勢(shì)隨著時(shí)間的推移出現(xiàn)的情況符合該模型。

表1　全國(guó)住宅價(jià)格均價(jià)

（四）分析。根據(jù)模型，可以利用eviews進(jìn)行預(yù)測(cè)2015年以及2016年的房?jī)r(jià)，可得2015年預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)為6，000.25元，2016年房?jī)r(jià)為6，281.15元。由于模型顯著，所以所預(yù)測(cè)的未來房?jī)r(jià)走勢(shì)可以從一定程度上表現(xiàn)出未來房?jī)r(jià)應(yīng)該有的走勢(shì)情況?？梢钥闯?，在2015年以及2016年我國(guó)房?jī)r(jià)依然出現(xiàn)上漲的情況。在數(shù)據(jù)上支持了我們所要做出的結(jié)論。利用此實(shí)證分析可以得出，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。

（五）研究結(jié)論。在總結(jié)前人研究的基礎(chǔ)上，本文從現(xiàn)在實(shí)際的房?jī)r(jià)情況開始分析，又加之理論分析進(jìn)行佐證，從定量和定性的角度對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行研究，在最后就現(xiàn)在房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)又進(jìn)行了實(shí)證研究作出了預(yù)測(cè)，通過以上的研究，得出了以下結(jié)論：

第一，在現(xiàn)狀研究中，全國(guó)均價(jià)在2012年6月到2014年6月呈現(xiàn)出大幅度上漲情況后繼而小幅度下跌逐漸趨于平穩(wěn)。但從區(qū)域房?jī)r(jià)來看，無論幾線城市房?jī)r(jià)在近幾年看來都出現(xiàn)不同程度的上漲情況，尤其一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了全國(guó)房?jī)r(jià)的均價(jià)。在未來的幾年中，房?jī)r(jià)雖然在國(guó)家政策的調(diào)整下不會(huì)出現(xiàn)非常大幅度的增長(zhǎng)，但根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)依然會(huì)出現(xiàn)上漲的情況。

第二，在理論分析中，寬松的財(cái)政政策與穩(wěn)健的貨幣政策以及利率市場(chǎng)化的推行，都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)出了友好的信號(hào)。房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)繼續(xù)之前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，所以房?jī)r(jià)勢(shì)必不會(huì)下降。

第三，在上文進(jìn)行的實(shí)證分析中，通過模型得出2015年、2016年全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)為6，000.25元/平方米和6，281.15元/平方米，由此可知在未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)中，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)依然會(huì)出現(xiàn)上漲的情況。

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F293.3

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