文/付啟林

分析房地產(chǎn)“營改增”對(duì)行業(yè)的影響

文/付啟林

房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其健康、平穩(wěn)的發(fā)展對(duì)于推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義?！盃I改增”也就是營業(yè)稅改征增值稅，是能夠加快財(cái)稅體制改革，促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級(jí)的一項(xiàng)重要改革?！盃I改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的推行旨在符合中央要求來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和優(yōu)化結(jié)構(gòu)，但是在短期來看勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成一定的影響，會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。本文將會(huì)對(duì)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，并為房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)“營改增”的影響提出建議和對(duì)策。

“營改增”；房地產(chǎn)；影響；對(duì)策

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵增長(zhǎng)點(diǎn)，近些年來，我國房?jī)r(jià)一路飆升，房地產(chǎn)行業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)激烈，并帶來了一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，而“營改增”政策的推行勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定影響。目前“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的推行尚處于過渡時(shí)期，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，將“營改增”對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的影響最小化，使房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)度過“營改增”政策的過渡時(shí)期是目前的重點(diǎn)所在。本文將會(huì)以“營改增”為背景，分析其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響，并為房地產(chǎn)行業(yè)有效應(yīng)對(duì)這些影響提出有關(guān)對(duì)策。

一、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

“營改增”的目的是為了降低企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，但是短期來看，“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的推行效果并不樂觀，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際卻出現(xiàn)了稅負(fù)增加的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了重大損失，影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性?！盃I改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）經(jīng)營成本有所增加

建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的上游行業(yè)，與房地產(chǎn)聯(lián)系緊密，“營改增”在建筑行業(yè)的推行勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，建筑行業(yè)稅負(fù)的增加會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)，造成房地產(chǎn)業(yè)成本的上升，包括材料成本、人工成本和費(fèi)用成本。建筑行業(yè)實(shí)行“營改增”的難度根本上是在于無法獲取增值稅專用發(fā)票，沒有增值稅專用發(fā)票，很多成本也就無法計(jì)入進(jìn)項(xiàng)抵扣，實(shí)際上繳納的增值稅會(huì)比原來多好幾倍，建筑行業(yè)稅負(fù)加重，就會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)業(yè)。

（二）短期內(nèi)會(huì)可能會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)上升

“營改增”政策實(shí)行后，大多數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)減輕，但也有不少的企業(yè)出現(xiàn)了稅負(fù)沒減反增的現(xiàn)象，造成這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因主要有兩方面，一是稅率過高，二是抵扣困難?！盃I改增”之后房地產(chǎn)以及相關(guān)企業(yè)的由原來的3%-5%的營業(yè)稅率上升到17%或11%的增值稅稅率，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)就會(huì)有所增加。此外，由于目前“營改增”仍在試點(diǎn)過程中，與房地產(chǎn)有關(guān)的上下游行業(yè)很多還未被納入試點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈增值稅的抵扣難度就會(huì)增加，例如材料費(fèi)用并不能完全取得增值稅專用發(fā)票，建筑人工費(fèi)目前無法直接開具增值稅專用發(fā)票等，這些都會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)增加。

（三）財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)處理的困難

“營改增”之后稅收由原來按照應(yīng)稅營業(yè)收入的全額計(jì)稅轉(zhuǎn)變?yōu)椴铑~征稅，，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算會(huì)增加更多會(huì)計(jì)科目，核算難度也會(huì)大大增加。而目前房地產(chǎn)業(yè)正處于“營改增”的過渡時(shí)期，新舊稅務(wù)制度銜接不足，財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)還有待提高，否則會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)核算錯(cuò)誤等風(fēng)險(xiǎn)。

（四）“營改增”政策初期，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)有重大損失

目前缺乏初期相應(yīng)的過渡政策，不能規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的稅收行為，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成巨大影響。例如某些已竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在此時(shí)實(shí)行“營改增”政策，就無法取得任何增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，如果尚未銷售清盤，就可能需要承擔(dān)11%的增值稅銷項(xiàng)稅。因此，缺乏相應(yīng)的過渡政策，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)就會(huì)大大提高。

（五）在有增值稅發(fā)票的情況下，很難收集齊全

很多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目遍布全國，每一筆采購都需要獲得增值稅發(fā)票，但是很多財(cái)務(wù)人員在“營改增”之前并不了解有關(guān)政策，也缺乏工作經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收集齊全發(fā)票是很有難度的，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說也是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)“營改增”的策略

（一）制定相關(guān)過渡政策

“營改增”政策的實(shí)施是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，目前國家在房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”正處于過渡時(shí)期，并且這個(gè)時(shí)期是要經(jīng)歷很長(zhǎng)一段時(shí)間的，如果沒有相關(guān)政策的規(guī)范，那么就會(huì)出現(xiàn)比如無法取得增值稅發(fā)票，抵扣出現(xiàn)困難等問題。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控水平，提升納稅意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全內(nèi)部控制制度，尤其對(duì)于上游行業(yè)的管理，來爭(zhēng)取取得所有能夠抵扣的增值稅發(fā)票。但是一般來看，規(guī)模較大的、正規(guī)的企業(yè)更有能力開具增值稅發(fā)票，所以在選擇供應(yīng)商時(shí)要選擇優(yōu)質(zhì)正規(guī)的，這樣也能夠減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)。此外，強(qiáng)化內(nèi)部納稅意識(shí)，將銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅的配比進(jìn)行合理籌劃，爭(zhēng)取做到每開展一項(xiàng)業(yè)務(wù)或是活動(dòng)都獲取正規(guī)的發(fā)票，提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的效率，并且應(yīng)該依照有關(guān)法律進(jìn)行納稅，科學(xué)使用優(yōu)惠政策，減小“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

（三）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，提高財(cái)務(wù)技能

“營改增”政策實(shí)行后，稅收方式有所改變，會(huì)計(jì)核算難度也有所增加，財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高、經(jīng)驗(yàn)不足，很難適應(yīng)稅收方式的改變，無法做到很好的過渡，所以財(cái)務(wù)人員應(yīng)該對(duì)有關(guān)制度進(jìn)行了解，并通過學(xué)習(xí)提高自身素質(zhì)和能力，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算能力，嚴(yán)格規(guī)定會(huì)計(jì)核算程序，對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣和認(rèn)證，提高相關(guān)財(cái)務(wù)技能，提高財(cái)務(wù)人員的發(fā)票意識(shí)。企業(yè)各部門之間要加強(qiáng)合作，落實(shí)稅務(wù)管理。企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人員采購時(shí)應(yīng)該集中采購，減少因材料來源不明或者質(zhì)量問題導(dǎo)致的資金浪費(fèi)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)宣傳

“營改增”政策實(shí)行之后，增值稅納稅相比以前比較復(fù)雜，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)宣傳，使房地產(chǎn)企業(yè)的員工對(duì)“營改增”政策的內(nèi)容和方向有所了解，并引起關(guān)注和重視。企業(yè)可以在內(nèi)部網(wǎng)站上設(shè)置“營改增”政策的頁面，開展有關(guān)講座等一系列宣傳模式，這樣能夠有效減小“營改增”政策實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

（五）改變房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式

短期來看，“營改增”政策的實(shí)施會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)資金的負(fù)擔(dān)，所以企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面來降低成本，解決資金問題：

1.縮短開發(fā)周期，這樣就可以使各種資金費(fèi)用降低，減少資金占用率

2.提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，人們的生活質(zhì)量逐漸提高，對(duì)居住環(huán)境更多的要求智能化、高品質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)提高建筑房屋的質(zhì)量可以使其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。

3.與其他企業(yè)建立合作模式，房地產(chǎn)行業(yè)可以以其自身為核心，與其他企業(yè)或行業(yè)開展股份項(xiàng)目制、聯(lián)合開發(fā)等等的合作模式，這樣可以使企業(yè)揚(yáng)長(zhǎng)避短，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化管理，使房地產(chǎn)行業(yè)獲得良好的發(fā)展模式。

三、結(jié)束語

“營改增”政策的實(shí)施是我國稅收體制的重要改革，這是符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說也有可觀的發(fā)展前景，但是就目前來看，“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也給其帶來了不利的影響，例如資金短缺，稅負(fù)和成本增加等。面對(duì)這些影響，企業(yè)應(yīng)該提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案，將不利影響降到最低，使房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)度過“營改增”的過渡期，確保房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)、健康的發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是具有重要意義的，所以，相信在不斷的努力和克服下，“營改增”政策在不遠(yuǎn)的將來可以真正發(fā)揮它的作用。

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（作者單位：固始縣國土資源局）

上接（第150頁）企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)可能帶來一定的壓力。因此，在開出發(fā)票時(shí)，應(yīng)盡可能晚的給出發(fā)票，減少進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣造成資金壓力增加的情況。在稅收上，應(yīng)當(dāng)注意材料購入和運(yùn)費(fèi)等每項(xiàng)耗費(fèi)的稅率和計(jì)稅依據(jù)問題，才采購上選擇最優(yōu)的稅率組合建議。在發(fā)票管理上，初期可能面臨不適應(yīng)的問題，或者發(fā)票丟失的問題。財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)發(fā)票管理，設(shè)立專門保管和發(fā)票開具人員，將進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票及時(shí)入賬。

（三）提高財(cái)務(wù)管理水平，做好營改增培訓(xùn)

在合同的簽訂和采購方的選擇上，財(cái)務(wù)部門要發(fā)揮決策參考作用，積極在合同部分貢獻(xiàn)財(cái)務(wù)計(jì)算，給出信息數(shù)據(jù)上的建議。在占據(jù)建筑企業(yè)較多成本的勞動(dòng)力支出等問題上，進(jìn)行成本核算考慮，可以給出在勞動(dòng)力外包并取得增值稅專用發(fā)票下的成本對(duì)比，考慮減少勞動(dòng)力的管理支出，采用外包形態(tài)。減少在勞動(dòng)力管理上的管理壓力和精力付出，加強(qiáng)企業(yè)的專門化和專業(yè)化水平，同時(shí)減少企業(yè)在建筑外派上的車旅支出和閑暇季節(jié)的勞動(dòng)力補(bǔ)貼等額外的雜費(fèi)支出。在抵扣水平下對(duì)當(dāng)前勞動(dòng)力雇傭模式進(jìn)行對(duì)比，向管理層提交成本和其他影響因素下的報(bào)告建議。在會(huì)計(jì)核算上，及時(shí)調(diào)整賬務(wù)和科目。在營改增相關(guān)的日常財(cái)務(wù)運(yùn)營與賬務(wù)處理上，對(duì)于規(guī)模較大的企業(yè)或者有條件的建筑企業(yè)，可以考慮營改增下的財(cái)務(wù)部門再教育和培訓(xùn)，在培訓(xùn)中模擬營改增過渡期的會(huì)計(jì)處理、會(huì)計(jì)習(xí)慣、發(fā)票索取注意事項(xiàng)，以及營改增下的財(cái)務(wù)部門管理方案與合作范圍的選擇，學(xué)習(xí)營改增下的財(cái)務(wù)部門合理避稅等相關(guān)文件法規(guī)和實(shí)戰(zhàn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)。提高財(cái)務(wù)部門的會(huì)計(jì)從業(yè)人員整體專業(yè)素質(zhì)和財(cái)務(wù)管理水平，減少在營改增過渡期和后續(xù)營改增工作中的失誤，保障財(cái)務(wù)部門的平穩(wěn)性和正確率，保持謹(jǐn)慎作風(fēng)。

三、結(jié)語

財(cái)務(wù)部門在營改增的轉(zhuǎn)型期間，對(duì)于各項(xiàng)事務(wù)應(yīng)當(dāng)做出對(duì)本企業(yè)和本部門的影響因素與影響結(jié)果利弊上的分析，對(duì)營改增從建立基本認(rèn)知到實(shí)踐和請(qǐng)教后應(yīng)當(dāng)逐步構(gòu)建對(duì)于營改增應(yīng)對(duì)方法上的基本完善下的認(rèn)知。針對(duì)營改增分析下的影響因素和結(jié)果，財(cái)務(wù)部門要提出企業(yè)和部門應(yīng)當(dāng)采取的對(duì)策，促進(jìn)部門和企業(yè)在營改增下的平穩(wěn)過渡。

參考文獻(xiàn)：

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［2］李炳芝.論營改增對(duì)建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響及應(yīng)對(duì)［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013（17）.

（作者單位：天和城（天津）置業(yè)投資有限公司）