文：洪杰 編輯：花朝

特邀著名婚姻法律師解讀 婚姻中的那些經(jīng)濟(jì)賬你的房產(chǎn)歸了誰(shuí)？

文：洪杰 編輯：花朝

王芳律師

特邀專家

中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)婚姻法論壇副主任、北京大成律師事務(wù)所高級(jí)合伙人

1　婚前按揭買房，婚后算誰(shuí)的？

結(jié)婚前，Emily的老公花50萬(wàn)元首付，在

北京東部購(gòu)買了一套商品房，并在購(gòu)房合同上寫上自己的名字。結(jié)婚后，Emily和老公共同負(fù)擔(dān)月供，最終辦下了產(chǎn)權(quán)證。兩年后，夫妻關(guān)系不和，準(zhǔn)備離婚。結(jié)婚前以按揭形式購(gòu)買的這套房子，應(yīng)該算誰(shuí)的？

律師提示

購(gòu)房合同簽夫妻名字

按照中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，結(jié)婚前男方準(zhǔn)備房子，女方準(zhǔn)備嫁妝，比如家電、裝修、汽車等。對(duì)于婚前以按揭方式購(gòu)買的住房，且婚后取得產(chǎn)權(quán)證的，夫妻如果離婚，按照新的司法解釋精神來(lái)看，房產(chǎn)證上簽誰(shuí)的名字，房子就歸誰(shuí)。

男方婚前通過(guò)按揭形式購(gòu)買房子，并只寫上了他自己的名字，婚后有兩種情況：一種是男方婚前已經(jīng)還完貸款，與女方?jīng)]有任何關(guān)系，那么離婚時(shí)房子理應(yīng)算男方的婚前財(cái)產(chǎn)；另一種是婚后女方和老公共同還貸，那么離婚時(shí)女方可以得到還貸款部分的一半，按照新的司法解釋，不但可以歸還女方本金，房產(chǎn)增值利益也會(huì)考慮在內(nèi)。

律師建議

1.購(gòu)房合同上寫夫妻雙方的名字。新婚戀人，如果婚前通過(guò)按揭方式購(gòu)買房子，婚后約定在還貸上都有貢獻(xiàn)的話，那么不管是誰(shuí)出的首付款或家電等其他款項(xiàng)，最好都要在購(gòu)房合同上簽上夫妻兩個(gè)人的名字。這么做的好處是，結(jié)婚后當(dāng)你拿到房產(chǎn)證時(shí)，理所當(dāng)然這套房子就是夫妻共有的財(cái)產(chǎn)。

2.約定房屋產(chǎn)權(quán)比例?？梢栽诤炗嗁?gòu)房合同的時(shí)候，約定房屋產(chǎn)權(quán)比例，假如男方婚前出40萬(wàn)元，女方出10萬(wàn)元，那么可以約定這套房產(chǎn)，男方占75%產(chǎn)權(quán)，女方占25%產(chǎn)權(quán)。

3.對(duì)于已經(jīng)通過(guò)按揭方式購(gòu)買房屋的夫妻，也可以做一些補(bǔ)救措施。既可以在產(chǎn)權(quán)證上增加共有人的名字，也可以簽訂夫妻財(cái)產(chǎn)約定，把房產(chǎn)的歸屬進(jìn)行約定。

2　借名買房，風(fēng)險(xiǎn)有多大？

房產(chǎn)“限購(gòu)令”出臺(tái)后，Alisa和老公動(dòng)起了歪腦筋，為了規(guī)避政策，他們決定借好友Tom的名字買房。誰(shuí)知，半年后Tom后院起火，準(zhǔn)備離婚，其名下由Alisa和老公購(gòu)買的這套房子，被Tom的老婆認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，這套房到底算誰(shuí)的？

律師提示

房產(chǎn)所有權(quán)與誰(shuí)出錢無(wú)關(guān)

借助第三人買房，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自很多方面，試想一下，如果第三人突然出現(xiàn)交通事故，你買的這套房子就會(huì)變成他的遺產(chǎn)；如果第三人投資股票賠本，為了賭一把將你的房子抵押出去；也可能像上面提到的案例，第三人鬧離婚，離婚時(shí)便認(rèn)為這是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

律師建議

按照我國(guó)法律規(guī)定，房產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)，登記在誰(shuí)的名下，就是誰(shuí)的房子，和是否出錢沒有關(guān)系。

你可能會(huì)問：借名買房時(shí)，如果進(jìn)行約定，一旦出現(xiàn)問題是不是有效？

借名買房有多種情況，比如有人沒有按揭還貸資質(zhì)，有人因?yàn)楣珓?wù)員身份不便在自己名下買房，有人想要買經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房……但請(qǐng)記住，這種為了規(guī)避國(guó)家政策而進(jìn)行的借名買房，即使雙方有約定，在法律效力上也會(huì)打問號(hào)，無(wú)法完全保護(hù)你的利益。

3　為“愛”送房，能不能反悔？

一年前，Tina發(fā)現(xiàn)老公經(jīng)常很晚回家，一打聽才知道，老公和新來(lái)的女職員打得火熱，但又沒有真憑實(shí)據(jù)。一次吵架中，老公為了表示真心，許諾將他名下的一套婚前房產(chǎn)送給Tina，并寫了一張贈(zèng)送房產(chǎn)的約定書。現(xiàn)在，夫妻倆打算離婚，法院卻沒有把這套房子判給女方。

律師提示

不過(guò)戶“約定”等于無(wú)效

案例中的故事，帶有普遍性，夫妻倆吵架時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的場(chǎng)景：老公為了表達(dá)忠誠(chéng)、驗(yàn)明真心，拍著胸脯說(shuō)：“我跟誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)沒有關(guān)系，你要是不相信，我把婚前名下的一套房子送給你，你總該相信我了吧！”于是，老公寫下“約定書”，承諾將房子送給女方。

一個(gè)人將結(jié)婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)送給對(duì)方，在不動(dòng)產(chǎn)也就是房子的贈(zèng)送方面，法律認(rèn)為：只有過(guò)戶才算真的有效，否則贈(zèng)送人可以反悔，也就是撤銷贈(zèng)予。

在《婚姻法司法解釋三》中有一條解釋，雖然“約定書”不被法律支持，但如果雙方對(duì)“約定書”做過(guò)公證，即使房子沒有過(guò)戶，法律也是承認(rèn)的。這條解釋的潛臺(tái)詞是說(shuō)，婚姻中贈(zèng)送房產(chǎn)非同兒戲，需要深思熟慮。夫妻吵架時(shí)，一方為了哄騙另一方，隨隨便便寫個(gè)“約定”是非常不嚴(yán)肅的事情，所以無(wú)法得到法律的保護(hù)。

律師建議

要再婚的人，有些女性為了增加安全感，要求男方再婚前把其名下的房產(chǎn)贈(zèng)送給女方，如果僅僅是書面協(xié)議，結(jié)婚后男方反悔，你照樣拿不到房產(chǎn)。

當(dāng)然，我也遇到過(guò)比較極端的再婚案例，男方和女方再婚后沒有共同房產(chǎn)，一次吵架中，女方要求男方將婚前的兩套房產(chǎn)過(guò)戶給自己。男方因?yàn)閷?duì)再婚非常自信，結(jié)果簽了協(xié)議也過(guò)了戶。一年后，女方主動(dòng)起訴要求離婚，法院將兩套房子都判給了女方，男方被掃地出門。所以，在房產(chǎn)贈(zèng)予這個(gè)問題上，不能僅憑感情沖動(dòng)，還是謹(jǐn)慎為妙吧。

4　給子女買房，出錢如何講技巧？

家境殷實(shí)的Sophia，愛上了一個(gè)“窮小子”。為了讓女兒幸福，Sophia的父母出資300萬(wàn)元，打算讓他們先買房再結(jié)婚。由于Sophia工作忙沒空處理，丈母娘就將錢打給了準(zhǔn)女婿，“窮小子”毫不猶豫地在購(gòu)房合同上寫上了自己的名字?；楹蟀肽陜扇穗x婚，法院認(rèn)定這是男方的婚前財(cái)產(chǎn)，判給了男方，此時(shí)房產(chǎn)已經(jīng)增值到600萬(wàn)元。

律師提示

父母贈(zèng)房最好在婚前

中國(guó)父母為女兒出資買房時(shí)，大都是這樣的心理：如果小兩口過(guò)得幸福，還不還這筆錢都無(wú)所謂；但如果小兩口過(guò)不下去，鬧到要離婚的地步，肯定不能把這筆錢送給那小子。

對(duì)此，法律是這樣規(guī)定的：父母是在子女結(jié)婚前出資購(gòu)買房產(chǎn)，屬于贈(zèng)送行為，視為自己一方子女的婚前財(cái)產(chǎn)；父母若在子女結(jié)婚后出資購(gòu)買房產(chǎn)，如果當(dāng)時(shí)沒有打“借條”，這筆錢視為父母優(yōu)先推定為贈(zèng)送給小兩口的財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)配偶也要分走一半。

在上面這個(gè)案例中，Sophia的父母屬于贈(zèng)予行為，不僅將錢打到了女婿的賬戶上，同時(shí)也沒有保留任何憑證，因?yàn)槭腔榍百?gòu)買的房屋，房產(chǎn)證上又寫著女婿的名字，離婚時(shí)Sophia只有吃啞巴虧的份兒。

父母出錢，也要講究技巧，應(yīng)對(duì)這種情況，有兩種方法：第一，父母最好在Sophia結(jié)婚前就購(gòu)買房產(chǎn)，并辦好房產(chǎn)證，寫上女兒的名字，這屬于贈(zèng)送給女兒的婚前財(cái)產(chǎn)。第二，如果婚后購(gòu)房，父母可將錢直接匯款給Sophia，同時(shí)與女兒簽訂一份贈(zèng)予合同，聲明這筆錢只贈(zèng)予女兒一個(gè)人，然后去辦一份公證。

律師建議

那些經(jīng)濟(jì)條件不算富裕的父母，如果你借錢給子女，希望他們買房后慢慢償還這筆錢，一定要讓子女寫借條，而且要夫妻共同簽字。

5　離婚前轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，如何自救？

Wanda生完寶寶后，一直當(dāng)全職太太。老公喜歡投資房產(chǎn)，總會(huì)興致盎然地叫著她一起去看樓盤，選戶型。不過(guò)，Wanda忙著照顧寶寶沒時(shí)間跟他去，老公從此不再跟她說(shuō)投資的事情。沒想到3年后，老公提出離婚，竟然將他名下的房產(chǎn)變賣，進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。面對(duì)法官，Wanda根本說(shuō)不出老公投資房產(chǎn)的具體位置，法院也無(wú)從查起，最后只分到了部分存款。

律師提示

簽購(gòu)房合同一定要在場(chǎng)

對(duì)于有些全職太太來(lái)說(shuō)，她們因?yàn)椴还ぷ鳑]有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，所以夫妻買房時(shí)就會(huì)有些“心虛”，老公也會(huì)很自然地在購(gòu)房合同上簽上他一個(gè)人的名字。這種做法存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)證在誰(shuí)名下，誰(shuí)就有機(jī)會(huì)對(duì)這套房子私自處分。也就是說(shuō)，不管是老公私自把房子賣了，還是抵押了，或是送給“小三”了，可能妻子都不知情，一旦夫妻關(guān)系出現(xiàn)破裂，老公偷偷地將房產(chǎn)變賣，離婚時(shí)你能分割的財(cái)產(chǎn)就少了很大一塊。

即使婚姻處于和平時(shí)期，老公進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)，我的建議：你可以不去看樓盤、可以不選戶型，但是簽購(gòu)房合同時(shí)，一定要在場(chǎng)，還要同時(shí)簽上夫妻倆的名字。

律師建議如果夫妻發(fā)生矛盾，一方或雙方準(zhǔn)備離婚，為了防止一方配偶悄悄轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，可以通過(guò)3種方式應(yīng)對(duì)：

1.增加共有人名字。當(dāng)你明確知道老公名下的房產(chǎn)數(shù)量時(shí)，可以向?qū)Ψ教岢鰜?lái)，要求雙方共同到住建委增加房產(chǎn)共有人的名字。

2.申請(qǐng)物權(quán)的異議登記。如果你已經(jīng)察覺老公快要變賣房子，為了保全財(cái)產(chǎn)，你要立即到當(dāng)?shù)刈〗ㄎ?，提出房屋異議登記，意思是說(shuō)：你認(rèn)為該房屋產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人登記存在錯(cuò)誤，應(yīng)該登記上夫妻兩個(gè)人的名字。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，異議登記后15日之內(nèi)你必須提起訴訟，在此期間房子會(huì)被凍結(jié)。你可以提起離婚訴訟，也可以提起確權(quán)訴訟，要求確認(rèn)房子為夫妻共同所有。

3.要求訴前財(cái)產(chǎn)保全。這是針對(duì)離婚訴訟中的措施，訴前財(cái)產(chǎn)保全的目的，是要委托律師在提起訴訟之前，申請(qǐng)法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行保全，法官會(huì)凍結(jié)房子后通知對(duì)方。但委托方必須要知道這套房產(chǎn)的具體地址。