崔林軍

城市綜合體酒店式公寓的創(chuàng)新技術(shù)研究

崔林軍

深圳市文業(yè)裝飾設(shè)計(jì)工程股份有限公司事業(yè)管理中心副總經(jīng)理

城市綜合體酒店式公寓是隨著城市化進(jìn)程發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的產(chǎn)物，有效解決了當(dāng)前城市發(fā)展過程中的交通擁堵以及住宅問題。目前，該公寓模式已經(jīng)成為當(dāng)前房產(chǎn)投資者的新寵，并且成為建筑企業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。因此開展酒店式公寓管理創(chuàng)新技術(shù)的研究，能夠有效推動(dòng)其管理水平的提升。

城市綜合體 酒店式 公寓 創(chuàng)新技術(shù)

隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)高效建筑的需求不斷提升，特別是在城市地區(qū)，城市綜合體酒店式公寓受到了人們的廣泛關(guān)注，成為當(dāng)前城市發(fā)展的主流趨勢(shì)之一。綜合體酒店式公寓是在原有酒店的基礎(chǔ)上，對(duì)其功能進(jìn)行重新調(diào)整，使其滿足人們簡單的生活需求。和傳統(tǒng)的公寓相比，酒店式公寓具有面積小的優(yōu)勢(shì)，用戶購買資金較少，且易于轉(zhuǎn)讓和出租，受到了城市上班一族的青睞。

1 酒店式公寓的分類

酒店式公寓是指在大型商務(wù)圈中，采用統(tǒng)一的裝修模式，統(tǒng)一的硬件配備，統(tǒng)一的管理模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)公寓的統(tǒng)一經(jīng)營。它是當(dāng)前酒店的有效延伸，屬于酒店和公寓一體的綜合化產(chǎn)物。通常情況下綜合體酒店式公寓采用租住方式，為用戶提供酒店式的服務(wù)，但是采用家庭式空間布局，購買者擁有該公寓的產(chǎn)權(quán)，可以自住，可以租賃，也可以出售。根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，酒店式公寓可以劃分成幾個(gè)幾種不同的類型。

1.1根據(jù)物業(yè)檔次高低劃分，可以劃分成豪華型、高檔型和普通型

豪華型酒店公寓配備5星級(jí)酒店的服務(wù)內(nèi)容，價(jià)格相對(duì)較高，主要針對(duì)國外客戶，適用于其長期租住。高檔型酒店公寓是當(dāng)前我國社會(huì)發(fā)展的主流趨勢(shì)，能夠滿足大部分客戶對(duì)公寓的需求，長租和短租均可。普通型公寓中的裝修相對(duì)簡單，主要為收入較低用戶提供服務(wù)。

1.2根據(jù)酒店式公寓的用途，可以分成居住、商務(wù)和商居型

居住型公寓的主要目的是為用戶提供生活居所，需要配備單獨(dú)的廚房、衛(wèi)生間和陽臺(tái)，從而滿足其日常生活的需求；商務(wù)型公寓則主要為企業(yè)人員提供辦公使用，所以只需配備衛(wèi)生間和相應(yīng)的辦公設(shè)施即可；商住兩用型公寓則要求配備較全的設(shè)施，滿足客戶居住和辦公的多個(gè)需求。對(duì)于酒店式公寓來說，它屬于城市發(fā)展的產(chǎn)物，不但能夠?yàn)橛脩籼峁┚频晔椒?wù)和管理模式，而且還帶有信息化社會(huì)發(fā)展的特征，為商務(wù)人員提供翻譯、秘書等辦公服務(wù)。

1.3根據(jù)酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)，可以將其分成大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)

大產(chǎn)權(quán)主要為用戶提供高端服務(wù)，只為用戶提供出租服務(wù)；小產(chǎn)權(quán)則跟現(xiàn)階段我國小戶型住宅的管理模式相同，業(yè)務(wù)可以委托管理公司進(jìn)行整體出租，也可以分塊出租，從而提高其經(jīng)營收益。

2 酒店式公寓一體化管理模式中存在的問題

通過對(duì)我國酒店式公寓項(xiàng)目管理模式的調(diào)查和分析，當(dāng)前其項(xiàng)目管理過程中大部分采用了一體化管理模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)主方、管理公司和承包商的共同協(xié)商，解決項(xiàng)目建設(shè)過程中存在的各種問題。但是在具體管理過程中還存在下述幾個(gè)方面的問題：

2.1溝通問題

由于酒店式公寓項(xiàng)目建設(shè)過程中涉及的主體較多，因此在項(xiàng)目建設(shè)過程中各個(gè)主體之間的溝通和交流存在一定的問題，導(dǎo)致其信息傳遞不及時(shí)和協(xié)調(diào)力度較差，給酒店式公寓項(xiàng)目的管理帶來了一定的困難，造成各項(xiàng)工作的執(zhí)行力度較差，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重的滯后現(xiàn)象，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)施。

2.2決策機(jī)制問題

項(xiàng)目建設(shè)過程中需要各種類型的決策，特別是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。雖然一體化管理模式的應(yīng)用實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目管理質(zhì)量的有效提升，但是對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)的重大問題，一體化項(xiàng)目管理人員要切實(shí)做好決策分析工作，從而確保決策的正確性。但是在項(xiàng)目具體建設(shè)過程中，由于各個(gè)業(yè)主單位的辦公地點(diǎn)比較分散，導(dǎo)致其在決策中的溝通速度和質(zhì)量較差，影響工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。

2.3工作沖突問題

一體化管理模式中，由于各個(gè)企業(yè)之間文化和管理模式的不同，采用的管理方法不同，導(dǎo)致其在工作問題中的制度和工作方式不相匹配。特別是在酒店式公寓項(xiàng)目存在設(shè)計(jì)變更或者費(fèi)用支付等重要問題時(shí)，由于企業(yè)文化之間的差異，導(dǎo)致其工作沖突問題不能夠得到有效的解決。

2.4管理人員能力問題

酒店式公寓項(xiàng)目管理過程中的管理人員都是從原來建筑項(xiàng)目的管理人員抽調(diào)而來，其掌握的管理技能和方法在傳統(tǒng)建筑項(xiàng)目實(shí)施過程中具有較高的優(yōu)勢(shì)，但是不能夠滿足酒店式公寓項(xiàng)目的管理。另外，在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)之前，雖然公司對(duì)這些人員進(jìn)行了有針對(duì)性的培訓(xùn)，但是其管理水平還沒有達(dá)到酒店式公寓項(xiàng)目管理的要求。再加上酒店式公寓項(xiàng)目的利潤水平較低，給員工的待遇較差，不能夠吸引具有較高素質(zhì)和管理技能的人員。

2.5技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范問題

目前酒店式公寓項(xiàng)目在建設(shè)過程中使用的建筑技術(shù)不同，采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不同，所以在具體項(xiàng)目建設(shè)過程中其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)調(diào)性較差，影響整個(gè)公寓式項(xiàng)目的建設(shè)效率。

3 酒店式公寓的創(chuàng)新技術(shù)

為了實(shí)現(xiàn)酒店式公寓更好的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)其管理水平的進(jìn)一步提升，在未來發(fā)展過程中可以采取以下幾個(gè)方面的對(duì)策。

3.1建立規(guī)范的會(huì)議決策制度

對(duì)于建筑項(xiàng)目來說，其所有重大決策的制定都要召開會(huì)議完成。同時(shí)，在會(huì)議上，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)人還要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中提供的資源做出承諾，便于后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施，確保整個(gè)酒店式公寓在建設(shè)目標(biāo)和進(jìn)度中達(dá)成一致意見。由于酒店式公寓項(xiàng)目涉及到的主體較多，在具體實(shí)施過程中可以將會(huì)議時(shí)間固定下來，將其作為項(xiàng)目管理的日常工作。會(huì)議組織人員還要在會(huì)議進(jìn)行前的1周或者3天之前，將會(huì)議需要討論的問題以及相關(guān)材料提前發(fā)送給參加會(huì)議的決策人員，方便其提前做好相關(guān)內(nèi)容的預(yù)審和分析工作。對(duì)于材料中存在的任何問題，決策人要及時(shí)跟會(huì)議組織人員進(jìn)行溝通，從而確保使用資料的完整性。

3.2通過開展活動(dòng)，提高內(nèi)部凝聚力

公司要定期組織各種類型的活動(dòng)，在活動(dòng)過程中增加各個(gè)單位和部門之間人員的溝通和交流。一方面為大家提供一個(gè)輕松愉快的工作環(huán)境，另一方面增加一體化項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)之間的凝聚力，確保各項(xiàng)管理工作的順利進(jìn)行。

管理過程中，一體化項(xiàng)目管理人員還要充分考慮各個(gè)單位的現(xiàn)有工作流程和制度，并且根據(jù)一體化項(xiàng)目管理的需求，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使其能夠更好地滿足一體化項(xiàng)目管理的需求。

3.3加強(qiáng)人才培訓(xùn)

項(xiàng)目管理人員在管理過程中，要建立完善的人員培訓(xùn)計(jì)劃，開展有針對(duì)性的培訓(xùn)。首先，要在企業(yè)內(nèi)部挖掘有能力的管理人員，盡量避免外部聘用。這樣既能夠提高公司人員工作的進(jìn)行性，同時(shí)還能夠充分發(fā)揮管理提升人員對(duì)公司的了解，降低其人員和業(yè)務(wù)流程的熟悉過程。為了確保培訓(xùn)效果，制定的培訓(xùn)計(jì)劃要具有較高的針對(duì)性，并且做好培訓(xùn)的組織和協(xié)調(diào)工作，實(shí)現(xiàn)所有培訓(xùn)人員管理能力的提升。

同時(shí)，企業(yè)還要建立優(yōu)勝劣汰的管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)管理人員工作情況的有效激勵(lì)。酒店式公寓項(xiàng)目在建設(shè)構(gòu)成中必須要建立長效人才管理機(jī)制，通過對(duì)比實(shí)現(xiàn)人才的優(yōu)勝劣汰。另外，還要不斷更新其管理觀念，促進(jìn)酒店式公寓跨越式的發(fā)展。

3.4建立統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

一體化管理模式的應(yīng)用，還要求建設(shè)企業(yè)建立統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目管理人員能夠在溝通過程中達(dá)成一致的意見。具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)可以由項(xiàng)目管理部門統(tǒng)一制定，然后征求各個(gè)單位的意見和建議，對(duì)統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不斷修改和完善，從而得到最終的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

3.5引進(jìn)先進(jìn)的管理系統(tǒng)

當(dāng)前軟件系統(tǒng)的發(fā)展非常迅速，能夠幫助管理人員制定相應(yīng)的決策。因此酒店式公寓項(xiàng)目在未來管理過程中也要引進(jìn)先進(jìn)的軟件管理技術(shù)，借助計(jì)算機(jī)先進(jìn)的數(shù)據(jù)處理能力，為其各項(xiàng)決策的制定提供可以參考的依據(jù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理質(zhì)量的不斷提升。另外，酒店式公寓項(xiàng)目在建設(shè)過程中還可以引進(jìn)先進(jìn)的BIM技術(shù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營和管理的全面管理。一方面項(xiàng)目管理人員可以通過BIM模型清楚地看到公寓的布局特點(diǎn)，從而為其管理提供可視化；另一方面，還能夠?yàn)榭蛻籼峁┲庇^的三維模型，為其公寓購買決策的制定提供可以參考的依據(jù)。

4 結(jié)論

對(duì)于城市來說，酒店式公寓是介于公寓和酒店之間的一種形式，其設(shè)計(jì)和開發(fā)過程中要根據(jù)其建設(shè)位置以及管理模式進(jìn)行選擇，并且制定統(tǒng)一的開發(fā)模式，從而確保酒店式公寓管理過程中不斷創(chuàng)新，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其管理質(zhì)量的不斷提升。

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