宗禾

近日，本刊報(bào)道的保利、南益等知名房地產(chǎn)商樓盤頻曝質(zhì)量瑕疵，引起諸多社會(huì)反響。記者回訪發(fā)現(xiàn)，盡管一些房企曾與業(yè)主溝通，但一些質(zhì)量問題仍未解決。

實(shí)際上，近期品牌房企業(yè)主大規(guī)模維權(quán)的消息接二連三被曝出，越來越多因?yàn)橘|(zhì)量引發(fā)的維權(quán)事件成為品牌開發(fā)商的阿喀琉斯之踵。為何以產(chǎn)品品質(zhì)著稱的品牌房企屢屢令消費(fèi)者失望？

“快周轉(zhuǎn)”策略造成信譽(yù)危機(jī)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，品牌開發(fā)商過于重視銷售目標(biāo)、忽視質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的“快周轉(zhuǎn)”策略是造成信譽(yù)危機(jī)的主因。

在樓市火爆的2013年，土地市場(chǎng)幾乎達(dá)到瘋狂，高價(jià)拿地在各地上演。“高地價(jià)不斷地侵蝕房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)，地價(jià)高企加之樓市火爆、需求很大，所以當(dāng)時(shí)‘快周轉(zhuǎn)是房企的制勝法寶?！笨硕鹦畔⒓瘓F(tuán)研究中心高級(jí)研究員楊科偉說，對(duì)于絕大多數(shù)品牌房企來說，從拿地開始，很多項(xiàng)目都可以在8個(gè)月內(nèi)入市，有些項(xiàng)目甚至只需要6個(gè)月時(shí)間就可以上市。而對(duì)于萬科、恒大、龍湖等標(biāo)桿房企，從拿地到樓盤結(jié)構(gòu)封頂通常僅需要三四個(gè)月，到第八九個(gè)月就可以開盤銷售。一位不愿具名的承建商中層領(lǐng)導(dǎo)坦言，“因?yàn)橼s工期，短時(shí)間內(nèi)就把項(xiàng)目的分期工程全部建造完成，交付之后樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問題也在意料之中?！?/p>

某知名跨國(guó)房地產(chǎn)公司執(zhí)行董事認(rèn)為，“大量拿地，快速開工，快速銷售，以標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化取勝，這種模式成就了品牌房企的超速發(fā)展。對(duì)于像萬科、恒大等涉足數(shù)十個(gè)城市的房企來說，過于重視銷售目標(biāo)的完成、忽視房屋質(zhì)量保證讓這種快速?gòu)?fù)制、規(guī)模擴(kuò)張式的發(fā)展埋下隱患，各地爆發(fā)的大規(guī)模維權(quán)就是典型的例子?！?/p>

此外，專家認(rèn)為，近期新建房屋質(zhì)量問題扎堆被曝出，主要是“限價(jià)”時(shí)代預(yù)售住宅的批量入市所致。由于時(shí)間、人力、物力、財(cái)力所限，全國(guó)性品牌房企一般采取與當(dāng)?shù)刂行￠_發(fā)商合作的方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

楊科偉說，在樓市調(diào)控之下，從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開始，品牌開發(fā)商就對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本嚴(yán)加控制。有的項(xiàng)目公司甚至去找“野雞”裝修施工隊(duì)，在項(xiàng)目層層分包之下，項(xiàng)目質(zhì)量自然難以確保。相當(dāng)一部分“品牌產(chǎn)品”可能來自無名小廠或是代工生產(chǎn)，“不同代工廠出來的產(chǎn)品品質(zhì)很難保持一致?！?/p>

監(jiān)管缺失成背后“推手”

實(shí)際上，“質(zhì)量門”不止出現(xiàn)于知名房企，但行業(yè)的負(fù)面問題更容易在它們身上被放大，并迅速被社會(huì)關(guān)注。

一位不愿具名的房屋建筑公司資深工程管理經(jīng)理表示，如果僅從建筑材料、施工標(biāo)準(zhǔn)來看，相較十幾年前，已經(jīng)進(jìn)步很多。目前普遍出現(xiàn)的質(zhì)量問題，更多是施工中產(chǎn)生的問題，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因很多，建筑工人便是其中一個(gè)?！把巯麓蠖鄶?shù)建筑工人流動(dòng)于各個(gè)工地。由于流動(dòng)頻率太高，對(duì)他們來說，更在乎的是建筑施工的速度，因?yàn)樗麄兊氖杖胧歉鶕?jù)施工量來定的，干得越多越快，賺得也就越多?！?/p>

不過，綠城集團(tuán)總工程師孫國(guó)梁曾說，技術(shù)工人的問題并非難以解決。只要在施工過程加強(qiáng)管理，房屋的建筑質(zhì)量是可以得到保證的。然而，和技術(shù)工人一樣，建筑施工企業(yè)中那些有經(jīng)驗(yàn)有能力的管理人員數(shù)量并不充足。

有分析認(rèn)為，目前較為突出的問題，特別是所謂精裝修房質(zhì)量問題在行業(yè)內(nèi)很普遍，且由來已久。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴部主任邱建國(guó)認(rèn)為，一方面要考慮建筑設(shè)計(jì)過程是否周全。同時(shí)，“房屋質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)還有一些缺陷。”譬如，毛坯房在交房時(shí)有《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》等國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，然而，精裝房則沒有國(guó)家強(qiáng)制執(zhí)行的驗(yàn)收辦法。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人的回復(fù)是，“由于驗(yàn)收時(shí)，不同開發(fā)商用的材料、裝修方式等難以制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此精裝房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)的難度極大?！?/p>

中國(guó)建筑業(yè)委員會(huì)專家委員程海斌認(rèn)為，包括知名房企在內(nèi)的建筑工程質(zhì)量問題頻發(fā)的背后，固然有企業(yè)質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)、質(zhì)量管理體系不健全等因素，然而從執(zhí)法監(jiān)督的角度，相關(guān)機(jī)構(gòu)執(zhí)法監(jiān)督工作還有待進(jìn)一步加強(qiáng)?！吧贁?shù)監(jiān)督人員對(duì)工程違法違規(guī)行為執(zhí)法不嚴(yán)、處罰不到位，起不到應(yīng)有的懲戒作用?！?/p>

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈，市場(chǎng)會(huì)淘汰掉一批產(chǎn)品頻頻出現(xiàn)質(zhì)量問題、失去消費(fèi)者信任的企業(yè)，行業(yè)將面臨大規(guī)模洗牌。

克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱表示，“只有退潮后，才知道誰(shuí)在裸泳。樓市將由賣方市場(chǎng)進(jìn)入定制時(shí)代，未來房企的競(jìng)爭(zhēng)更在于產(chǎn)品和服務(wù)的比拼。品質(zhì)差的房企很難走遠(yuǎn)，因?yàn)橹e言總有戳破的那一天?！?/p>

遭遇“質(zhì)量門”如何維權(quán)

未入住房屋電路漏水、新房外墻保溫層掉落、樓盤承諾學(xué)區(qū)變更等質(zhì)量問題層出不窮，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？本刊記者就近期報(bào)道中出現(xiàn)的相關(guān)問題咨詢了山東新亮律師事務(wù)所主任律師王新亮。

針對(duì)房屋線路漏水、外墻保溫層被大風(fēng)吹落等現(xiàn)象，王新亮介紹，房屋主體質(zhì)量應(yīng)與建筑使用壽命相符，因此，如果一旦確定房屋主體存在質(zhì)量問題，不管交房與否，入住與否，開發(fā)商都應(yīng)該承擔(dān)退房、維修或賠償責(zé)任。如出現(xiàn)排放水、保溫等非主體問題，并超出保修期限的，需要首先跟物業(yè)溝通。物業(yè)相當(dāng)于由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)的“管家”，其應(yīng)按照合同上的相關(guān)條款進(jìn)行維修和保養(yǎng)。物業(yè)只有維修義務(wù)，無退換房權(quán)利。

如果開發(fā)商銷售過程中存在欺詐行為，如某樓盤名貴樹木被移植、精裝修質(zhì)量差距過大等，如果達(dá)不到影響居住使用的程度，業(yè)主可視為違約，按照相關(guān)規(guī)定計(jì)算損失并進(jìn)行索賠。如果質(zhì)量問題影響居住使用，則可退房。

具體來講，針對(duì)濟(jì)南名輝豪庭交房翌日樓體保溫層被吹落事宜，因主體工程已通過驗(yàn)收，業(yè)主應(yīng)要求維修，如果維修不成功再進(jìn)行下一步維權(quán)。

針對(duì)濟(jì)南名士豪庭內(nèi)墻裂縫事宜，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)按照合同進(jìn)行交涉。如果維權(quán)，業(yè)主可先與開發(fā)商協(xié)商，如未果，則可走起訴途徑，先做相關(guān)鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果確定索賠要求。