何福平 王小星 朱擁軍

江蘇省如皋市地處長江下游平原，面積1477平方千米，人口140萬，素有長壽之鄉(xiāng)、花木之都美譽。近年來，在加快經濟社會發(fā)展和城市現(xiàn)代化的進程中，如皋市始終把改善群眾居住條件、提高群眾生活水平擺在十分重要的位置。從2013年開始該市全面推進老舊小區(qū)綜合整治工作，改造好的小區(qū)由物業(yè)公司接管，推行“三基本”物業(yè)化服務管理，使老舊小區(qū)環(huán)境管理駛入了常態(tài)化管理軌道，實現(xiàn)了物業(yè)服務與管理效益的最大化。本文對該市老舊小區(qū)實施物業(yè)化管理的做法和經驗進行簡要梳理，供物業(yè)管理行業(yè)同仁參考。

一、老舊小區(qū)管理存在的問題

如皋市主城區(qū)老舊小區(qū)共計37個，建于上世紀90年代，建筑面積近260萬平方米，涉及戶數(shù)2.5萬余戶，主要存在以下問題：

基礎設施不完善。由于老舊小區(qū)建設年代久遠，小區(qū)的規(guī)劃設計標準低，配套設施不全，整體布局先天不足，導致基礎設施嚴重不足，無法滿足居民的物質文化生活需求。主要表現(xiàn)在：老舊小區(qū)普遍綠化養(yǎng)護缺失，扒翻種植、破綠毀綠、利用綠地違章搭建等現(xiàn)象屢見不鮮。機動車停車位缺少，小區(qū)車滿為患，公共場地擠占一空，有的甚至將車輛開進綠地區(qū)域。不僅小區(qū)居民難以出行，更有阻塞消防通道者，一旦發(fā)生火災將嚴重影響救援。居民體育健身和文化活動空間較小，一些老舊小區(qū)基本沒有體育健身設施和文化活動場所。環(huán)衛(wèi)設施簡陋，亂倒垃圾現(xiàn)象時有發(fā)生。小區(qū)道路、路燈等損毀嚴重。上下水管網(wǎng)嚴重老化，化糞池無人清理，經常堵塞污水橫溢，居民多有投訴。有的小區(qū)沒有煤氣或天然氣，小區(qū)居民使用煤氣罐，生活不便。

管理費用收取難。老舊小區(qū)產權呈多元化格局，有全產權商品房、房改售房、回遷房、農轉居的承租房、居民承租房等。業(yè)主對物業(yè)管理的要求和經濟承受能力差異大，承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務；承受能力差的則認為只要不交費，有無管理無所謂。常有小區(qū)居民以一些問題沒有得到解決為由，長期拒繳衛(wèi)生清運費。社區(qū)每年收取50元左右衛(wèi)生保潔費的收取率只能達到20%左右，街道和社區(qū)居委會不得不墊資雇傭老弱病殘人員清掃小區(qū)，人員費用向共建單位“化緣”解決。由于保潔機制不健全，老舊小區(qū)普遍存在臟亂差現(xiàn)象。

物業(yè)管理介入難。受傳統(tǒng)思想觀念影響，老舊小區(qū)部分居民存在無償享受服務的意識，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，不少人不習慣，不愿意繳費。此外，老舊小區(qū)由于基礎設施老舊、缺乏物業(yè)用房、環(huán)境臟亂等問題，物業(yè)服務企業(yè)不愿意接手老舊小區(qū)物業(yè)管理。

以上問題長期制約了老舊小區(qū)的長效管理，小區(qū)因為臟亂差成為市容環(huán)境的“低洼地”，也是群眾反映的熱點問題。要徹底解決老舊小區(qū)管理問題，只有實施物業(yè)化管理，方是長治久安之策。而物業(yè)化管理的前提必須由政府主導，對小區(qū)的基礎設施進行不同程度的改造。這是因為，老舊小區(qū)改造動輒幾十萬、上百萬，只有財政投入才能解決資金來源問題，而且由政府進行工程改造，組織得力，監(jiān)管嚴格，可以保障工程質量。改造的目的不僅是提升老舊小區(qū)設施、綠化、道路狀況，化解居民難題，同時也讓物業(yè)公司進駐提供較好條件，如配備物業(yè)用房、小區(qū)公用設施良好運行等，減輕物業(yè)企業(yè)負擔，讓物業(yè)愿意接手服務。

二、老舊小區(qū)改造與物業(yè)化管理策略

（一）科學民主實施改造

政府主導實施。2013年起，如皋市每年將老舊小區(qū)改造作為政府為民辦實事十大工程之一，市人大將老舊小區(qū)改造寫進了人大工作報告，并每年聽取專題匯報。市政府主要領導、分管領導每季度進行督查推進。市財政充分保障改造經費，三年來共計投入8000多萬元，對23個老舊小區(qū)進行了改造，惠及居民15000戶。

科學民主推進。對擬改造小區(qū)調查摸底，分類、分批實施改造。制定具體方案時，將需整項目（市政、綠化、車位、管網(wǎng)、墻面、環(huán)衛(wèi)設施等），廣泛征求居民意見。首先將擬改造項目在小區(qū)張貼進行公示，召開座談會聽取意見；然后根據(jù)居民意見和小區(qū)實際狀況制定初步方案；再公示、組織居民討論反饋；聽取意見和修改方案可以反復進行，直至居民之間、居民和工作組基本達成一致意見，最后由規(guī)劃設計單位制定專業(yè)改造方案，組織實施。

規(guī)范組織實施。改造中嚴格按照招投標程序確定施工單位和監(jiān)理單位，實行項目化管理。市紀委、監(jiān)察局全程監(jiān)督招標和施工過程，定期派員對老舊小區(qū)改造工程進行現(xiàn)場質詢，測評居民滿意度，確保改造質量。對改造過程中出現(xiàn)工程增量，嚴格按程序逐級申請，完善手續(xù)，驗收后接受審計，保證工程建設陽光透明，規(guī)范高效。

發(fā)揮黨建作用。在改造中，雖然已經充分征求意見，但仍有少數(shù)居民對改造方案不滿意，阻撓施工。工作組創(chuàng)新思路，在小區(qū)成立臨時黨支部，依靠組織力量強化改造工作推進。一是利用此平臺傾聽群眾心聲，盡可能解決疑難問題；二是發(fā)揮黨員先鋒模范作用，讓黨員給其他居民作表率；三是通過此平臺對阻撓施工的黨員居民進行思想教育，要求顧全大局，帶頭服從改造方案，并對其他居民進行宣傳動員，保障小區(qū)改造任務順利完成。

（二）落實物業(yè)化服務

健全管理制度。為推進老舊小區(qū)物業(yè)化管理，如皋市修訂完善了《如皋市物業(yè)管理暫行辦法》，出臺了《如皋市安置房居住區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，《如皋市住宅老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)實施基本物業(yè)服務考核管理辦法》，《主城區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會考核辦法》等一系列文件，為健全完善物業(yè)管理政策制度體系，規(guī)范小區(qū)物業(yè)服務行為、引導業(yè)主依法理性維權等強化了制度保障。

建立管理機構。如皋市城管局報請市編辦同意成立了物管中心，主要負責開展物業(yè)小區(qū)、物業(yè)企業(yè)星級評定及創(chuàng)先爭優(yōu)等工作；負責物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務培訓；負責協(xié)調老舊小區(qū)、安置區(qū)物業(yè)企業(yè)“三基本”服務（基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護），負責老舊小區(qū)、安置區(qū)基本物業(yè)服務的業(yè)務指導、監(jiān)督考核與政府獎補資金的撥付；協(xié)調處理物業(yè)公司與業(yè)主之間的物業(yè)糾紛，化解因物業(yè)服務合同引發(fā)的糾紛等。

落實物業(yè)服務。老舊小區(qū)改造工程全面驗收后，由街道所屬社區(qū)或業(yè)主委員會委托專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務企業(yè)負責小區(qū)基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護的“三基本”物業(yè)服務，對于選擇物業(yè)公司服務的，該局加強指導，嚴把物業(yè)公司準入關，選擇有資質、負責任的物業(yè)公司從事物業(yè)管理服務。同時，將老舊小區(qū)物業(yè)公司納入新建小區(qū)物業(yè)公司一并進行管理考核。

（三）構建物業(yè)化管理長效機制

政策引導獎補機制。落實老舊小區(qū)物業(yè)考核補貼。每季度對老舊小區(qū)“三基本”物業(yè)服務進行考核，市財政按每月0.15元/標準，對“三基本”物業(yè)服務進行考核發(fā)放補貼；加大政策扶持力度，物業(yè)服務企業(yè)享受現(xiàn)代服務業(yè)的各項鼓勵補貼政策；提高老舊小區(qū)物業(yè)費收繳率，市政府建立機關部門與老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)的掛鉤共建制度，協(xié)助社區(qū)收繳物業(yè)服務費用，作為機關部門作風建設與文明創(chuàng)建的重要考核內容。兩年來，共發(fā)放“三基本”物業(yè)考核獎補資金298.2萬元，對物業(yè)企業(yè)按現(xiàn)代服務業(yè)考核獎勵44.6萬元。

基層自治組織機制。大力推進和指導各街道社區(qū)牽頭組建老舊小區(qū)業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會工作職責、要求、享有權利等，并充分發(fā)揮業(yè)委會在物業(yè)企業(yè)和小區(qū)居民之間的“橋梁”作用：如倡導居民養(yǎng)成良好居住習慣，督促居民按照標準繳費，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)日常工作，提高小區(qū)管理效率。該局定期召開業(yè)主委員會工作座談會、培訓會，調查、協(xié)調、指導業(yè)委會工作。定期對業(yè)委會工作進行考核，對成績顯著的業(yè)主委員會給予經濟獎勵，兩年來共發(fā)放業(yè)主委員會考核獎勵資金11.6萬元。

物業(yè)糾紛化解機制。建立行政、司法、物業(yè)企業(yè)、社區(qū)基層組織等參與的“四位一體”的物業(yè)矛盾調解機制，兩年來共受理和調解各類物業(yè)糾紛1457件。積極爭取法院的支持，開通“物業(yè)綠色司法通道”，對業(yè)主無故拖欠物業(yè)費的案件，進行“快立、快審、快結”，法院共受理執(zhí)行1309件。通過物業(yè)糾紛“四位一體”調解制度和物業(yè)綠色司法通道的有效運行，取得了預期社會效果和法律效果。

物業(yè)繳費誠信機制，將業(yè)主特別是機關公職人員繳納物業(yè)費列入誠信體系建設。市級機關工委將機關黨員干部繳納物業(yè)費情況作為黨員干部道德表現(xiàn)社區(qū)函調考核內容。公職人員無故仍不繳納的，服務單位除通過法定程序予以維權外，還可通過函告所在單位，由該單位教育并督促其主動繳費，經教育仍不繳費又不依法維權的，年終考核不得被評為先進。

三、老舊小區(qū)改造和物業(yè)化管理取得成效

居住環(huán)境大幅提升。三年來，如皋市共投資8000余萬元，完成20個老舊小區(qū)綜合整治工作，面積達140萬平方米，惠及居民1.2萬余戶。新建及維修道路2.8萬平方米，新增車位1138個，補種綠化4.6萬平方米，對污水管網(wǎng)、路燈、落水管等市政設施進行更換，因地制宜開辟健身場所，增添健身器材。改造工程很好地解決了老舊小區(qū)“面子”和“里子”問題，小區(qū)環(huán)境設施水平得到大幅改善，居民居住舒適，看著舒心，紛紛以各種形式對城管部門予以點贊。

繳費比率大幅提高。老舊小區(qū)居民明顯感受到改造工程帶來的變化，加之老舊小區(qū)物業(yè)費通過政府每月每平方米補貼0.15元，業(yè)主繳納物業(yè)費的積極性得到提高。物業(yè)繳費率由過去不到20%上升到75%，少數(shù)老舊小區(qū)達到87%以上，形成了居民與物業(yè)公司的良性合作，雙贏共進，促進城市居住區(qū)和諧。

四、老舊小區(qū)物業(yè)化管理啟示

老舊小區(qū)改造是前提。老舊小區(qū)由于歷史原因，在環(huán)境、設施、交通、安全等方面存在諸多不足，經過實施改造，基礎設施、管網(wǎng)管線、綠化車位等得到改善，提高了居民的生活幸福指數(shù)，為物業(yè)公司入駐管理提供了良好的物質、環(huán)境條件。

群眾參與管理是基石。在老舊小區(qū)改造和管理中，要不斷創(chuàng)新群眾參與機制，調動群眾的積極性，鼓勵廣大居民參與小區(qū)改造和管理，并搭建參與平臺如發(fā)放征求意見表、召開座談會，建立小區(qū)志愿服務隊伍、文明勸導隊、“和事佬”俱樂部等，讓群眾參政議政、出謀劃策，共建共享，探索一條新形勢下老舊小區(qū)管理新路子。

落實管理責任是根本。落實街道社區(qū)為老舊小區(qū)管理責任主體，將責任主體屬地化，有利于發(fā)揮社會基層組織職能作用，加強社區(qū)與居民聯(lián)系，促進物業(yè)服務協(xié)調有序，提高物業(yè)管理能效。積極發(fā)揮業(yè)主委員會自治作用，落實老舊小區(qū)自治，增強老舊小區(qū)自我管理功能。

物業(yè)化服務是關鍵。過去，老舊小區(qū)物業(yè)管理是空白，大多數(shù)是社區(qū)維持基本保潔。老舊小區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)社會化，由物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)、規(guī)范化服務不僅減輕了社區(qū)負擔，更是老舊小區(qū)落實常態(tài)長效管理的關鍵。

政策獎補扶持是推手。老舊小區(qū)收費標準低、收費難是不爭事實，不少物業(yè)服務企業(yè)入不敷出，不愿接受老舊小區(qū)物業(yè)管理。市財政給予一定補貼，有利于提高企業(yè)積極性，推進老舊小區(qū)管理社會化、常態(tài)化。

常態(tài)監(jiān)督考核是保障。物業(yè)服務行業(yè)監(jiān)管部門要積極履行行業(yè)管理職責，制定物業(yè)管理規(guī)章制度，引導和規(guī)范物業(yè)服務行業(yè)健康有序發(fā)展。街道社區(qū)作為日常監(jiān)管主體，要訂立考核獎懲措施，定期對物業(yè)服務質量明察暗訪，交辦存在問題，督促整改，提高物業(yè)服務質量，提高居民滿意度。

（本文圖片由作者提供）

（責任編輯：鄭樹平）