尉瀟 羅國亮

【摘要】根據(jù)黨中央、國務(wù)院全面深化改革的重大決策部署，從2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)將納入營改增試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。營改增必然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來不同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，因此本文結(jié)合實(shí)際情況，從營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響、對房產(chǎn)市場的影響和對二手房的影響三方面加以分析，為我國房地產(chǎn)行業(yè)順利完成營改增改革提供相應(yīng)的對策。

【關(guān)鍵詞】營業(yè)稅 增值稅 房地產(chǎn)行業(yè) 應(yīng)對策略

2016年3月23日，財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，規(guī)定從5月1日起全面實(shí)施營改增，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。那么營改增會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么影響？這是全社會和參與稅改的企業(yè)最為關(guān)注的問題。

一、營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

本文主要從營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響、對房產(chǎn)市場的影響和對二手房的影響三方面加以分析。

（一）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

營改增的相關(guān)政策表明，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)不動產(chǎn)時，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額，按11%的稅率繳納增值稅。

以應(yīng)稅房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設(shè)當(dāng)期的營業(yè)額為100萬元（含稅額），土地成本占40%，建安成本占30%，毛利潤占30%。附加費(fèi)（城建稅、教育費(fèi)附加）為流轉(zhuǎn)稅的10%。營改增實(shí)施前企業(yè)按5%繳納營業(yè)稅，應(yīng)交稅負(fù)=營業(yè)稅+附加費(fèi)=100*5%*（1+10%）=5.5萬元。

營改增實(shí)施后企業(yè)按11%繳納增值稅，但計算增值稅額時土地成本可以從營業(yè)額中予以扣除，因此銷售額=（100-40）/（1+11%）=54.05萬元，銷項稅額=銷售額*稅率=54.05*11%=5.95萬元，進(jìn)項稅額=30/（1+11%）*11%=2.97萬元，增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅額=5.95-2.97=2.98萬元，應(yīng)交稅負(fù)=增值稅+附加費(fèi)=2.98*（1+10%）=3.28萬元。

從以上的簡單計算可以看出，實(shí)行營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)相對減少，這主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)商的投入的土地成本可以在營業(yè)額中予以扣除，這個政策大大降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）營改增對房產(chǎn)市場的影響

由于房地產(chǎn)業(yè)主要由土地成本和建安成本構(gòu)成，且營改增后土地成本可以在營業(yè)額中予以扣除，因此房地產(chǎn)的抵扣主要來自于建安成本。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在建安成本不變的情況下，土地成本越高的企業(yè)在營改增后獲益越大，因為營改增將土地成本扣除，大大減少了一二線城市房產(chǎn)開發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)；在土地成本不變的情況下，建安成本越高的項目在營改增實(shí)施后受益越大，也就是說精裝修的住房和高端住宅相對毛坯房可抵扣的稅額要大很多，企業(yè)獲得的利潤也越多。這將激勵房地產(chǎn)企業(yè)加大對精裝修住房的投資和供給。

由于營改增方案實(shí)施后購置商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)的進(jìn)項稅稅率為11%，并且可以分兩年在銷項稅中予以抵扣，因此對房地產(chǎn)的投資有一定的拉動作用。比如一家企業(yè)購買了1000萬的商業(yè)房產(chǎn)，可抵扣的稅額=1000/（1+11%）*11%=99.1萬元，其中第一年可抵扣60%為59.46萬元，第二年可抵扣40%為39.64萬元。這將增加一般企業(yè)對于不動產(chǎn)的投資熱情，有助于商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，對辦公寫字樓去庫存起到了促進(jìn)的作用。

（三）營改增對二手房的影響

此次營改增的相關(guān)政策對個人對外銷售二手房也做出了明確規(guī)定，具體方案如下：對北上廣深一線城市，購買不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購買兩年及以上的非普通住房按5%的征收率差額繳納增值稅，普通住房免征增值稅；對非一線城市，購買不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購買兩年及以上免征增值稅。

從稅率上看，營改增前的營業(yè)稅稅率為5%，附加稅為0.5%，綜合稅率為5.5%。營改增后增值稅稅率為5%，同樣有0.5%的附加稅，因此稅率不變，區(qū)別在于稅基由價內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)閮r外。比如一套含稅價100萬元的房子，在征收營業(yè)稅時，應(yīng)交稅負(fù)=100*5.5%=5.5萬元，改交增值稅后，應(yīng)交稅負(fù)=100/（1+5.5%）*5.5%=5.21萬元，實(shí)際上略微減輕了稅收的負(fù)擔(dān)，這有利于降低二手房的流通成本。同時，方案將滿兩年以上的普通住房免征營業(yè)稅的政策也應(yīng)用到增值稅中。這種對于營業(yè)稅不增不減的平移對保持過渡時期房產(chǎn)市場的穩(wěn)定性起到了重大的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增的應(yīng)對策略

5月1日起營改增在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)施備受社會和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長做出了巨大的貢獻(xiàn)，如何使房地產(chǎn)業(yè)在營改增后健康穩(wěn)定的發(fā)展是我們需要解決的問題。本文通過對以上幾點(diǎn)影響的分析，提出如下建議：

（一）做好財務(wù)培訓(xùn)工作

對于成為營改增試點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)積極組織財務(wù)人員學(xué)習(xí)營業(yè)稅改增值稅的相關(guān)政策，做好政策的培訓(xùn)和宣貫，從宏觀的財務(wù)管理和具體的會計核算處理兩方面來把握營改增的實(shí)質(zhì)。從宏觀的財務(wù)管理來看，應(yīng)注意適用的稅率和計稅基數(shù)的變化，增值稅專用發(fā)票的開具、審核與認(rèn)證，按時申報和繳納增值稅稅款，同時加強(qiáng)合同、檔案和各類票據(jù)的管理。從具體的會計核算處理來看，增值稅的會計核算相比營業(yè)稅來說難度更大、要求更高，財務(wù)人員應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”二級科目下設(shè)置“進(jìn)項稅額”、“已交稅金、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“出口遞減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”和“營改增抵減的銷項稅額”6個借方欄目，設(shè)置“銷項稅額”、“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”和“出口退稅”4個貸方欄目，建立完善的增值稅會計核算體系，做到收入、成本和費(fèi)用的價稅分離，以便準(zhǔn)確對進(jìn)項稅額、銷項稅額和增值稅應(yīng)納稅額進(jìn)行核算。

（二）做好稅務(wù)籌劃工作

在做好財務(wù)培訓(xùn)工作的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)同財務(wù)人員及采購銷售人員做好稅務(wù)籌劃工作，建立完善的財稅控制制度。在采購過程中需要選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商，以便取得完整的增值稅進(jìn)項發(fā)票來抵扣進(jìn)項稅額，節(jié)約成本。在銷售過程中需要注意在合同上對每一類別的收入進(jìn)行合理的安排與劃分，做到按相應(yīng)的增值稅稅率進(jìn)行申報和繳納。同時建立良好的成本費(fèi)用進(jìn)度安排制度，以提高進(jìn)項稅額與銷項稅額的匹配度，控制企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的提升。

（三）做好發(fā)票管理工作

增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的區(qū)別在于它不僅能夠反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生，而且憑發(fā)票注明稅款扣除，具有完稅憑證的作用。營改增方案實(shí)施后，企業(yè)獲得的進(jìn)項稅額可以在銷項稅額中予以抵扣，因此在銷項稅額不變的情況下，可以抵扣的進(jìn)項稅額越高，所繳納的稅負(fù)就會越低，所以企業(yè)應(yīng)重視進(jìn)項稅發(fā)票的管理。對增值稅專用發(fā)票應(yīng)該專人管理，發(fā)票的領(lǐng)購、開具必須嚴(yán)格按照規(guī)定的程序操作，對獲得的專用發(fā)票應(yīng)在稅法規(guī)定的期限內(nèi)認(rèn)證抵扣，以確保進(jìn)項稅額可以順利抵扣。

（四）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營策略多元化

在建立完善的財稅控制制度的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以借著稅制改革的東風(fēng)，充分利用進(jìn)項稅額可以抵扣的優(yōu)勢，轉(zhuǎn)變產(chǎn)品開發(fā)模式，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營策略多元化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)摒棄傳統(tǒng)單一的開發(fā)模式，在從事一般性房地產(chǎn)開發(fā)的同時，加大對商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、精裝修住房和高檔住宅等的投資力度，從而降低市場風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍后，會對整個行業(yè)帶來廣泛而深刻的影響，企業(yè)賬務(wù)處理難度提高，發(fā)票風(fēng)險加大，企業(yè)管理人員和相關(guān)人員應(yīng)積極尋找應(yīng)對策略和解決方法，做好財務(wù)培訓(xùn)工作、稅務(wù)籌劃工作和發(fā)票管理工作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營策略多元化，以便平穩(wěn)順利度過營改增時期。

參考文獻(xiàn)

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