劉英團

樓市“去庫存”已上升到“國家任務”。截至2015年10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比2015年9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)新高。而2013年9月，全國商品房待售面積44636萬平方米，兩年間，這一數(shù)據增幅達53%。按人均住房面積30平方米計算，可供2200萬人居住。若加上2015年前三季度新開工、在施工及竣工住宅，未來幾年有約60億平方米住宅上市，可供至少2億多人居住。如此循環(huán)往復，庫存越積越多。盡管日前召開的中央經濟工作會議闡釋了2016年宏觀經濟政策方向，其中化解房地產庫存將是經濟工作的五大重點任務之一。但是，未來一段時期內，樓市供給總量非但不會下降，反而會大幅的超量供應。

2016年是“十三五”的開局之年，中央經濟工作會議上的表述是為未來經濟發(fā)展透露方向性的信號。擴大需求是房地產政策的“常規(guī)武器”，而降房價、促重組等則是“新式武器”。2015年中央經濟工作會議以前所未有的篇幅對房地產去庫存進行了論述，2016年仍將是一個以樓市去庫存為首要任務的政策年。同時，針對既有政策邊際效應減退，新一輪政策也正在相繼推出。從會議報告的表述來看，在戶籍制度改革和深化住房制度改革兩項重要改革措施并舉之下，進城落戶的農民工將成為房地產去庫存的重要新增需求;同時，明確租售并舉是深化住房制度的改革方向，著重強調租賃市場的完善和補位;在市場方面，政府鼓勵針對去庫存的各種降價、營銷以及行業(yè)內的兼并重組。其重點是，對現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房制度進行改革，即不能僅僅是為了消化房地產庫存而“去庫存”。

在2015年的中央經濟工作會議公報中，盡管“鼓勵開發(fā)商適當降低商品住房價格”的要求成為不同以往的政策亮點。但是，樓市“去庫存”說易行難。一是從2015年年初樓市3·30政策出臺后，多數(shù)二三四線城市的開發(fā)商就一直按照“以價換量”的策略在出清庫存，部分標桿房企的樓盤也加入了降價行列，原有的降價樓盤降價幅度也一再增加，部分樓盤全年降價幅度甚至累計超過25%。二是盡管許多農民工有在城市落戶的意愿，但并不意味著這些人有能力買得起房子。一些地方政府也早已嘗試著把農民工群體納入城市住房保障體系。比如，四川省在2013年就把公共租賃住房的30%定向供應給農民工，房租按當?shù)厥袌鲎饨鹨话胱笥宜酱_定;在福建，多地還探索在農民工集中的開發(fā)區(qū)、園區(qū)，引導各類投資主體面向用工單位或農民工開展公共租賃住房業(yè)務。同時，多地政府還通過棚改貨幣化安置方式消化庫存，但成效并不顯著。

樓市“去庫存”，降房價是關鍵?！爸挥挟敵彼巳サ臅r候，才知道是誰在裸泳?！边@是巴菲特的名言，用在股市里如此，用在現(xiàn)今的樓市里，也同樣如此。房地產的潮水正在退去，裸泳者光著屁股浮現(xiàn)出來了。即便國家再度出手，但是經過了快速擴張的“黃金時代”，“黃金房地產”這桌麻將也過了拿地即可“地胡”、定天價即可“天胡”的時代。盡管2015年全國商品房成交量有望接近甚至超過2013年的最高水平，但從全國商品房待售面積來看，截至2015年11月仍超過6.9億平方米?！?011年以來的五年中幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積，這還沒有包括全國大批在建項目，以及已經賣出土地但還未動工的項目。一些城市前幾年開發(fā)量過大，使得樓市庫存去化艱難?！币蝗缰袊康禺a業(yè)協(xié)會原副會長朱中一所言，“能活下去，就是萬幸”。業(yè)界大佬王石一句“樓市不妙”，早早地為整個房地產行業(yè)定下了暗淡不振的基調。隨行就市是市場經濟最基本的一個規(guī)律，價格規(guī)律不會以人的意志為轉移，房企要冷靜分析房價上漲的概率。如果再沒點兒讓利的誠意，誰會掏真金白銀救你呢？樓市“去庫存”，房企要有“誠意”。

2011年以來，全國房地產投資額一直高于銷售額，大量的資金沉淀于存貨之中，這是一個直接關系到發(fā)展快慢甚至生死存亡的問題。從目前的情況看，除少數(shù)地區(qū)外，全國大部分區(qū)域的房價上漲預期已不復存在，人為（或政策）延長的繁榮也正在終結。數(shù)據顯示，在公布2015年三季度報告的80家房企中，80家房企的平均凈利潤率8%，達到歷史最低值。而2013年房企平均凈利潤高達11.97%，2014年平均凈利潤率則為10%。在這一背景下，一些房企轉行做體育，一些房企試水互聯(lián)網金融，還有一些房企玩起了石墨烯。所以，房企必須清楚自身所處于房市周期的哪個階段？是選擇與周期共舞，還是與周期抗衡？否則，就真的危險了。買房這事兒，總經理說了不算，買不買房的決定權最終還在老百姓的手里。所以，拯救自己還得靠房企自己，適當降價才是最明智的選擇。

去庫存、去庫存、去庫存！重要的事情說三遍。但是，真要“去庫存”，一點兒都不容易，太不容易了。從表面上看，雖然每一個地方政府都有動力推動去庫存，但真正的目的還是出讓土地。從本質上看，地方政府要政績，而沒有土地出讓就沒有錢去做政績工程、民生工程，并且各個城市之間也在相互競爭，每個城市也都要爭取排名。所以，真正影響“去庫存”的是土地財政。而且，房價是由成本決定的，房價不穩(wěn)或持續(xù)上漲必然影響“去庫存”。一項調查顯示，土地成本占直接成本的比例最高達到58.2%;在開發(fā)項目的總費用支出中，大約一半（49.42%）流向政府;開發(fā)項目的總銷售收入中，政府份額占37.36%;同時，房企稅費占總成本的26.06%，并呈漸增之勢。其中，各地的政府規(guī)費“最少的37種，最多的157種”。廣東省房地產行業(yè)協(xié)會2013年發(fā)布的研究報告稱，營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅等十余種稅費約占房價的15%左右。

降房價“去庫存”，最簡單也最容易操作。對政府而言，把地價壓下去。“房價這么高，和開發(fā)商沒什么關系。”一如曾經的“地產大佬”任志強所言，房企不是慈善機構，房企的讓利空間最終還要取決于房地產開發(fā)的成本。所以，既不要以為政府收的是房企的稅，更不要以為地價拍成天價就是好事，房企支出的每一分錢最終一定都納入到開發(fā)成本里，拿地的成本越高，房價也自然水漲船高。房企有權在法律的框架內追逐超額利潤。事實上，像房價及庫存的波瀾起伏，本就是市場經濟的自然現(xiàn)象，用任志強的話說，“用市場的辦法是可以解決房價問題的。”當然，政府也可以采取必要的激勵政策，或者是團購保障性住房的做法，鼓勵開發(fā)商主動降價，但不宜用行政的手段“去庫存”。

應當看到，樓市“去庫存”不僅僅是單一市場或行業(yè)的問題，政府介入或政策調控（農民工“市民化”）應當謹慎。按照常住人口統(tǒng)計，我國2014年的城鎮(zhèn)化率為54.8%。按照戶籍人口統(tǒng)計，我國2014年的城鎮(zhèn)化率是35.9%。這二者之間的差額，主要構成就是2.5億左右的農民工。因此，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化來消化庫存是一條捷徑，短期內也確實可以消耗商品房存量。但是，大部分農民工缺乏支付和購房能力，這部分購買需求只是“需要”而非有效需求，存在著潛在的風險。所以，鼓勵農民工市民化需要政府“托底”。不但要通過財政補貼等政策來支持購買力較低的農民進城買房，未來還需要持續(xù)維持房地產價格相對穩(wěn)定，尤其要持續(xù)穩(wěn)定的提升農民工收入。否則，非但不一定能達到政策預設目的，還會誘發(fā)社會問題。

樓市高庫存，自有環(huán)環(huán)相扣的邏輯。樓市去庫存，是一盤很大的棋?！叭齑妗?，不但要打“組合拳”，還應有系列改革作支撐。因為樓市“去庫存”牽扯到官員的政績、GDP，以及房地產行業(yè)及其上下游的產業(yè)鏈和穩(wěn)定經濟增長及就業(yè)等諸多問題。其中，最重要的是房地產業(yè)及其上下游企業(yè)均從銀行借了不少錢，如果樓市庫存無法消弭，則銀行呆壞賬勢必激增，從而引發(fā)債務危機。所以，樓市“去庫存”是不得已而為之。但是，就整體、全局和長期而言，若沒有“配套措施”，而是盲目的鼓勵農民工在城市里購房，頗有“抱薪救火”之感。當然，筆者持此觀點并非否定“通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產市場”的政策導向。而是認為，如果僅僅是發(fā)補貼之類的手段，依然是飲鳩止渴。“以人為本”背景下的農民進城購房，不但要有“頂層設計”上的考量，還要有一系列配套改革跟進，比如戶籍制度改革、農村承包土地的經營權和農民住房財產權依法有償轉讓和抵押貸款的試點等等。

樓市“去庫存”要打“持久戰(zhàn)”。統(tǒng)計顯示，2015年11月，各地住宅市場成交量繼續(xù)保持高位水平。2015年11月新建住宅成交面積較2015年10月同期微降1%，較2014年同期上升8%。其中，一線城市同比基本持平，二線城市表現(xiàn)積極，同比上升17%，而三四線城市低迷依舊，同比下降21%。所以，從短期看，“去庫存”的效果不會很明顯。這是因為，不少地方政府以往太過于依賴于土地財政，而絕大多數(shù)的房企也認為只要拿到地就能“數(shù)錢數(shù)到手抽筋”，以致于樓市庫存體量難以消化，加上經濟大勢及人口老齡化等多個因素，投資樓市等于買個“雷”。即便是剛需購房者，持幣觀望者也不在少數(shù)?；诖?，樓市“去庫存”必須“兩手抓”：一方面通過財稅、信貸等金融政策激發(fā)合理需求，比如降低首付比例，給首套房免稅、降息、補貼，以及通過成本核算把房價控制的合理的范疇之內等;另一方面要強化政府主導、市場調節(jié)的作用，比如戶籍改革，政府從市場上的存量房中購買保障房、廉租房，從而加快“去庫存”。

“去庫存”并不“神秘”。對房企來說，“去庫存”的核心是“保命”。盡管降息、降準以及寬松性財政金融政策，會使樓市有一定的好轉。但是，市場會更加分化，尤其是三四線城市的中小房企可能會面臨著“洗牌”的風險。畢竟城市太小了，有錢的人早就買了幾套房。若房價持續(xù)上漲，暫時買不起房的家庭及改善性購房者依然會持幣觀望。如果看不到這一點而往死里扛，高企的財務成本不但會侵蝕企業(yè)利潤，若造成虧損，還會帶來現(xiàn)金流風險，乃至威脅到企業(yè)生存。所以，即便項目無利可圖甚至輕微虧損，中小房企也應該堅決“去庫存”，趁市場反彈之機離開。對政府而言，只有讓房價回歸到普通大眾大都可以接受的合理價位，才是真正的“去庫存”。反之，借“去庫存”給房企幫忙或抬升房價，非但挽救不了房地產業(yè)的頹勢，反而會累及整個經濟發(fā)展。