姚興財

【摘要】本文通過對廣州2005年～2014年的住房均價和人口密度進(jìn)行定性分析得出住房均價和人口密度具有同方向的變化趨勢；通過對廣州住房均價和人口密度進(jìn)行回歸分析，得出廣州住房均價和人口密度之間具有高度的正相關(guān)。

【關(guān)鍵詞】房價 人口密度 回歸

一、影響房價的主要因素

大多數(shù)學(xué)者在研究房價的影響因素時主要考慮：利率、匯率、人均可支配收入、人口密度、住宅竣工面積等因素。

（一）利率

目前大多數(shù)購房者都是使用分期付款，利率的升高會使得購房者的利息增加從而增加購房者的實際購房成本，所以利率的提高會減少對房屋的需求從而使得房屋的價格下跌。

（二）匯率

人民幣的升值會使得更多的海外投資者將資金轉(zhuǎn)移到國內(nèi)，從而會增加對房屋的需求導(dǎo)致房價上升。

（三）人均可支配收入

人均可支配收入越多說明居民的購買力越強(qiáng)，對房屋的需求越大，所以人均可支配收入與房價存在著正相關(guān)的關(guān)系。

（四）人口密度

人是房屋購買的主體，人口密度越大則對房屋的需求越大，所以人口密度與房價成正向關(guān)系。

（五）住宅竣工面積

住宅竣工面積的多少意味著房屋供給量的多少，住宅竣工面積越大則房屋的供給越多，在需求不變的情況下房屋的供給越多則房價越低，所以住宅竣工面積與房價存在著反向的關(guān)系。

二、廣州市人口及房價狀況（2005年～2014年）

（一）廣州市2005年～2014年人口變化情況

廣州市常住人口數(shù)從2005年的750.5萬增加到2014年的1308萬，10年間增加了74.3%；廣州市土地面積為7434平方公里，人口密度從2005年的1010人每平方公里增加到2014年的1759人每平方公里。

（二）廣州市2005年～2014年房屋價格變化情況

廣州市住房平均價格從2005年的5117元每平方米上漲到2014年的15016元每平方米，10年間上漲了193.45%。

（三）住房均價與人口密度變動趨勢

從表1中可以發(fā)現(xiàn)，從05年到14年廣州市的住房價格與人口密度呈相同趨勢變化；07年和09年是廣州市人口密度增長最快的2年，同時廣州房價也是在這兩年增長最快。

三、廣州市住房均價與人口密度的回歸分析

下面利用表1的數(shù)據(jù)，以住房均價為因變量，人口密度為自變量對廣州市住房均價與人口密度進(jìn)行回歸分析；回歸結(jié)果如表2。

表2 廣州市住房均價與人口密度的回歸結(jié)果

若用Y表示廣州住房均價，用X表示廣州人口密度，從表2可以得到廣州住房均價與廣州人口密度的回歸方程為：Y= 10.0501259X-4609.756251，廣州住房均價與廣州人口密度的相關(guān)系數(shù)R=0.958846173，這表明廣州住房均價與廣州人口密度呈現(xiàn)高度正相關(guān)的關(guān)系；R方的值0.919385983，調(diào)整的R方的值 0.90930923都比較大，說明你和效果較好；廣州市人口密度的P值為0.00001194，遠(yuǎn)小于0.05，說明回歸方程的顯著性很高且具有統(tǒng)計學(xué)意義。

四、結(jié)論

從以上分析我們可以發(fā)現(xiàn)，不論從定性分析還是運(yùn)用統(tǒng)計軟件進(jìn)行定量分析，都可以得出廣州市住房均價與人口密度的關(guān)系是正相關(guān)的，這也符合本文第一部分從理論上闡述的人口密度與住房價格之間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)

[1]黨光遠(yuǎn)，楊濤.唐山市房價影響因素的多元線性回歸分析[J].河北聯(lián)合大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2014年3月，第14卷第2期21-25頁.

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