蘇衛(wèi)杰

【摘要】隨著我國的經(jīng)濟不斷發(fā)展，城市建設如火如荼，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，城市高樓聳立，然而近兩年來三四線城市不得不面對一個嚴峻的問題，那就是城市商品房嚴重供大于求，導致不少樓盤庫存滯銷，甚至出現(xiàn)“鬼樓”、“鬼城”。筆者長期從事土地出讓工作，本文以福建省龍巖市中心城市樓市現(xiàn)狀為例，分析去庫存的痛點、難點，并提出幾點建議供業(yè)內(nèi)同行學習借鑒。

【關鍵詞】三四線城市 商品房去庫存

一、龍巖市情

龍巖市通稱閩西，位于福建省西部，地處閩粵贛三省交界，東臨廈門、漳州、泉州，南鄰廣東梅州，西連江西贛州，北接三明?，F(xiàn)轄新羅區(qū)、永定區(qū)、漳平市和上杭、武平、長汀、連城四縣，總?cè)丝?02.55萬人，其中龍巖中心城市（新羅區(qū)）常住人口70.6萬人。龍巖也是著名的革命老區(qū)，1929年12月，毛澤東同志在上杭縣古田鎮(zhèn)主持召開著名的紅四軍第九次黨代會，形成了《古田會議決議》這一建黨建軍的光輝歷史文獻，是我黨我軍建設史上的重要里程碑。2015年全市地區(qū)生產(chǎn)總值1739億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31049元，農(nóng)民人均可支配收入12939元。

二、龍巖中心城市（新羅區(qū)）商品房庫存現(xiàn)狀

（一）庫存量巨大，消化周期長

1.商品房銷售去化周期長。據(jù)公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，龍巖中心城市（新羅區(qū)）已批準預售未售出的商品房面積高達351.69萬m2，按年均銷售面積計算庫存去化期限高達36個月，其中商業(yè)住房的庫存去化期限更是高達60個月。

2.商品房土地供應及開發(fā)面積巨大。2012至2015年，龍巖中心城市（新羅區(qū)）共出讓供應商品房用地面積6033畝，規(guī)劃新增商品房建筑面積將近1000萬平方米（人均14.1m2），如果加上同期建設的保障性住房和拆遷安置用房，按照商品房與保障房1.5：1的比例計算的話，則4年來新增住房面積高達1600萬平方米（人均22.7m2），一旦集中推向市場，那將是毀滅性的災難。

（二）商業(yè)比例高、庫存企高不下

2012至2015年供應的商業(yè)建筑面積高達400萬平方米，占同期商品住房面積的40%，人均5.7m2，遠高于我國一線城市標準。光在城區(qū)龍巖大道大約二公里的路段，就有商務板塊、金融中心、京華中心、萬達廣場等8個大型城市綜合體，每個綜合體都建設甲級寫字樓、大型商場和五星級酒店，另外龍巖市區(qū)幾乎每一棟商品房底層都有商店。由于阿里巴巴和京東等電子商務的迅猛發(fā)展，近年來商業(yè)地產(chǎn)受到巨大沖擊，供大于求。2015年全年，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積僅占1.8%，使龍巖商業(yè)地產(chǎn)庫存達到高峰，再以龍巖中心城市2016年5月最后一周的銷售數(shù)據(jù)來看，商業(yè)僅成交3套，成交面積302.5平方米，商業(yè)地產(chǎn)已陷于賣不動的泥沼。

（三）消費者購房意愿低迷

與前幾年商品住房井噴式的開發(fā)供應相反，近兩年龍巖消費者的購房意愿卻持續(xù)低迷。一是由于當前房價還企高不下；二是受整個宏觀經(jīng)濟持續(xù)走低的影響，一般消費者的收入仍然無法承受高額的房價；三是因外來務工人員少，剛性需求群體數(shù)量不如沿海發(fā)達城市；四是因為靠近二線城市廈門、受廈門樓市火爆的影響，許多有余錢的龍巖人都跑去廈門投資購房。

三、商品住房“去庫存”建議

（一）政府嚴格控制商品住房供地規(guī)模

政府要下大力氣，敢于走出土地財政的怪圈，真正從源頭上控制商品房供給增量，今后中心城市供應商品房用地每年不應超過500畝，而且針對目前商業(yè)地產(chǎn)基本賣不動的實際，中心城市五年內(nèi)要堅決不再新增城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)的土地供應。龍巖2015年商品房供地面積796畝，僅為頂峰時2013年2827畝供地面積的28%，通過減少供地既增強了開發(fā)商的信心又有效緩解了市場的擔心。

（二）充分發(fā)揮信貸和稅收政策的積極作用

針對當前的嚴竣形勢，立即取消商品房的限購和二套房的利差政策，降低首付比例、降低貸款利率、提高公積金貸款的額度，讓剛需族和改善性需求族享受同等待遇，切實降低購房門檻、提高購房能力，增加購房需求。同時政府要主動幫助企業(yè)降低成本，降低各種稅費、融資成本和社會保障成本等。龍巖中心城市近3年房價逐年下降，2013年新建住房均價7907元/平方米、2014年下降到6375元/平方米、2015年進一步下降到6202元/平方米，這充分說明政府通過出臺信貸和稅收政策下大力氣為企業(yè)減負、降低企業(yè)成本是降房價的關鍵。

（三）房企主動作為，提高商品住房“性價比”

房地產(chǎn)開發(fā)商要切實提升軟硬件實力，一是要積極提高房屋的設計和建設品質(zhì)并完善小區(qū)配套，打造高品質(zhì)樓盤的硬實力；二是要下大力氣提高物業(yè)管理水平和小區(qū)文明的軟實力；三是要適當調(diào)低銷售價格，擠掉房價虛高的泡沫。做到了這三點，房屋性價比高了，理性的消費者還是愿意上門的。龍巖住宅庫存量雖大，但2015年龍巖中心城區(qū)還是出現(xiàn)了幾個逆勢而上的“日光盤”。這說明龍巖房地產(chǎn)并非沒有需求，關鍵還是性價比。

（四）打通保障性住房和商品住房的轉(zhuǎn)換渠道

政府應減少安置房和經(jīng)濟適用房的建設，鼓勵以貨幣方式補償拆遷安置農(nóng)民和棚改安置居民，出臺優(yōu)惠政策對選擇貨幣購買普通商品房的安置戶進行獎勵和補助，同時由政府出資購買普通商品房作為公共租賃房和安置房。龍巖市這一方面已走在全國前列，2015年龍巖市政府出臺了《龍巖中心城區(qū)購買商品房作為公租房、安置房的實施意見》，通過這一辦法一是減少了住房的增量，二是增加了商品房的消費需求，有效緩解了商品住房的庫存壓力。

（五）以市場導向，促進房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型

以房地產(chǎn)市場需求為導向，允許房地產(chǎn)企業(yè)申請土地用途和規(guī)劃條件變更，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設；鑒于城市綜合體等商業(yè)住房嚴重過剩的現(xiàn)狀，允許商業(yè)住房通過整體或部分轉(zhuǎn)型為商品住宅，允許集中式大商場和大酒店等自持面積進行合理分割便于出售，允許商業(yè)住房轉(zhuǎn)為企業(yè)總部、軟件產(chǎn)業(yè)、電子商務、眾創(chuàng)空間和旅游文化地產(chǎn)。

四、結(jié)語

我國的三四線城市樓房庫存量過大，消化周期長，這是不理性的房地產(chǎn)建設導致，也是我國前些年投資過熱的經(jīng)濟大環(huán)境造成的，要扭轉(zhuǎn)這一趨勢不僅需要中央財政和信貸政策上的改變與支持，同時也需要當?shù)卣烷_發(fā)商的共同努力，龍巖這個山區(qū)三四線城市采取的以上做法和措施，對緩解商品房庫存壓力起到了明顯的積極作用，相信對其它城市也能起到借鑒和參考的作用。

參考文獻

[1]李宇嘉.三四線城市樓市“去庫存”的痛點和解決路徑.

[2]郁鴻元.我國當前房地產(chǎn)市場的分化趨勢及其改革契機.