張文婷 李艷

一、榮安基本情況

榮安地產(chǎn)股份有限公司，是寧波市第一家上市公司，于1993年6月在深交所掛牌。1999年10月，公司進(jìn)行第一次資產(chǎn)重組，榮安集團(tuán)正式掛牌成立。2009年6月，公司第二次進(jìn)行重大資產(chǎn)重組，定向發(fā)行82800萬股A股購買集團(tuán)旗下房地產(chǎn)公司股權(quán)以及房產(chǎn)，宣布正式進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)。

榮安地產(chǎn)擁有國家一級開發(fā)資質(zhì)，其為更好地滿足消費者需求、推動城市化的發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)。2013～2015年，榮安連續(xù)3年成功入圍“浙江省服務(wù)業(yè)百強(qiáng)”。除此之外，每年還獲得多項榮譽(yù)獎勵?？梢哉f，榮安的發(fā)展是矚目的，它受到了民眾的關(guān)注與認(rèn)同。

二、榮安財務(wù)分析

（一）償債能力分析

1.短期償債能力。通過表中數(shù)據(jù)可看出，榮安近年來流動比率呈現(xiàn)波動上升的趨勢。14年流動比率的大幅上升，源于短期借款的減少。15年較14年流動比率降低了0.75。

流動資產(chǎn)中包含存貨等相對流動性差的項目，而房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，決定了其較大的存貨額，因此，速動資產(chǎn)的流動率更有研究價值。14年短期借款取消，應(yīng)收賬款等資產(chǎn)項目增加，因此，期末速動比率呈現(xiàn)較去年上升了0.21。15年總體銷售狀況趨好，應(yīng)收款項大大增加，而應(yīng)付賬款等流動負(fù)債大大減少，從而使得指標(biāo)呈現(xiàn)加快發(fā)展的形態(tài)，且上升比率值超上一年上升值。

觀察榮安的現(xiàn)金流動比率，可發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)金償還能力基本上是保持在穩(wěn)定的范圍，其償債能力表現(xiàn)出的這個水平，說明公司的直接支付能力并沒有太大問題，風(fēng)險不是很大。至于14年呈現(xiàn)的比率為負(fù)數(shù)，主要原因歸于同年房地產(chǎn)項目的支出增多。

就房地產(chǎn)行業(yè)來說，榮安的短期償債能力良好，且保持在一個穩(wěn)定發(fā)展的階段，但在發(fā)展中仍然要隨時關(guān)注現(xiàn)金流的變化。

2.長期償債能力。從圖1、圖2來看，流動資產(chǎn)構(gòu)成了總資產(chǎn)較大比例，且基本保持在一個穩(wěn)定的比重。13～15年負(fù)債雖仍以流動負(fù)債為主，但其流動負(fù)債比重正逐年下降，非流動負(fù)債呈現(xiàn)上升趨勢。

資產(chǎn)分析：存貨在流動資產(chǎn)中占較大比重。除了存貨，長期股權(quán)投資和固定資產(chǎn)占據(jù)較小的比重且波動幅度很小。在該行業(yè)，企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款時并不能直接確認(rèn)收入，只能結(jié)轉(zhuǎn)到成本中，等到客戶完成簽訂合同時，才能轉(zhuǎn)移該項目風(fēng)險，確認(rèn)銷售收入并結(jié)轉(zhuǎn)到相應(yīng)的成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)較大的存貨額也是正常現(xiàn)象。近年來受到樓市低靡環(huán)境影響，對存貨的管理變得更加不好控制，要想實現(xiàn)公司資產(chǎn)質(zhì)量的提高，唯有在銷售上下苦功夫。

負(fù)債分析：a.流動負(fù)債的結(jié)構(gòu)：觀察企業(yè)的負(fù)債情況，可以看到13年存在短期借款，14～15年短期借款取消，加強(qiáng)了短期借款的控制。b.非流動負(fù)債的結(jié)構(gòu)：查閱數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，14年開始長期借款有了明顯的增加趨勢，這表明企業(yè)開始注重長期負(fù)債的融資方式，并且嘗試不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，同時也可發(fā)現(xiàn)該階段企業(yè)對于資金需求的緊迫性與急切性。

在長期償債的能力分析中，榮安近年來其股權(quán)融資和債券融資發(fā)生了一定規(guī)模變化，融資結(jié)構(gòu)有了一定變化，但其資產(chǎn)負(fù)債率仍舊保持在一個穩(wěn)定的范圍，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其發(fā)展前景是好的。

（二）營運能力分析

企業(yè)要收獲較好的經(jīng)濟(jì)效益，則要求在開發(fā)與投入費用的減少的同時，收益卻是逐漸走高的。

1.短期資產(chǎn)營運能力。第一，存貨周轉(zhuǎn)率。房地產(chǎn)行業(yè)存貨的特殊性，決定了如不能很好地控制，將會產(chǎn)生成本過度等重大問題。由于榮安近年來業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，銷售下降的速度快于存貨規(guī)模下降速度，因此，存貨的周轉(zhuǎn)率是逐年下降的。一旦該指標(biāo)過小，則需要考慮相應(yīng)的跌價準(zhǔn)備。隨著國內(nèi)對樓市需求的降低，房地產(chǎn)行業(yè)競爭局面緊張，2014年的房地產(chǎn)市場處于一個較為低迷的狀態(tài)，其中土地成交量、新工程數(shù)量等指標(biāo)均趨于較低水平，整個行業(yè)也呈現(xiàn)著低氣壓狀態(tài)?！叭齑妗钡男盘?，貫穿于調(diào)整期的整個樓市。但市場的不景氣，使得較多的房地產(chǎn)企業(yè)均不敢貿(mào)然嘗試開發(fā)新項目，反映在數(shù)據(jù)上的擬開發(fā)項目及完工產(chǎn)品均有大量減少，存貨的結(jié)構(gòu)在發(fā)生改變。因此，在未來的發(fā)展中，在需求有限的情況下，盡可能出臺相應(yīng)優(yōu)惠措施，降低存貨水平，加速資金回籠，推進(jìn)優(yōu)質(zhì)項目的開發(fā)，提高資金利用效率。第二，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。從3年的數(shù)據(jù)中，可以看到榮安的應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度有了大幅度的下降，原因離不開營業(yè)收入的不斷下降，以及行業(yè)內(nèi)所實行的寬松的房地產(chǎn)政策。這一指標(biāo)的下降不利于營運資金的節(jié)約，在一定程度上會增加壞賬損失，對于資產(chǎn)的流動性也產(chǎn)生了不利的因素。

2.長期資產(chǎn)營運能力。近年來，榮安的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降趨勢（見圖3），其主要原因還是得歸究于存貨周轉(zhuǎn)率的不斷下降，另外毛利率的下降也對指標(biāo)產(chǎn)生了一定的影響，盡管應(yīng)收賬款有了較快的增長，但其對于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的拉動速度仍然是有限的。

總的來說，近年來，榮安受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以及市場環(huán)境不理想的影響，就其自身來說，其營運能力并不是十分理想，但對于該行業(yè)來說，已處于不錯的營運水平。因此，榮安要想繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭，勢必要更加關(guān)注存貨的管理，從而進(jìn)一步推進(jìn)資金的回籠，提高總資產(chǎn)的管理效率。

（三）盈利能力分析

一個企業(yè)盈利能力較好，則說明該企業(yè)發(fā)展形勢整體向好，擁有不錯的未來發(fā)展前景。

1.營業(yè)收入分析。營業(yè)收入是對經(jīng)營業(yè)績的重要反映，也是公司獲利的主要來源。從表2可見，營業(yè)收入絕大部分來源于除寧波以外的地區(qū)，當(dāng)年主要是臺州、杭州這兩個地區(qū)房產(chǎn)項目的交付，但其毛利率還是沒有寧波本地的貢獻(xiàn)率高，這表明企業(yè)仍舊堅持以深度挖掘?qū)幉ㄊ袌鰹橹?，加速推進(jìn)杭州等地區(qū)的擴(kuò)張，以此來保障業(yè)績的不斷增長。

2.期間費用分析。期間費用的高低反映了企業(yè)降低生產(chǎn)成本能力的高低，這與技術(shù)水平、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、產(chǎn)品開發(fā)與設(shè)計息息相關(guān)。根據(jù)表3可見，相關(guān)費用和主營林潤均呈現(xiàn)負(fù)增長的態(tài)勢。聯(lián)系房地產(chǎn)宏觀環(huán)境不難發(fā)現(xiàn)，近幾年房地產(chǎn)樓市毛利率整體走低，為維穩(wěn)市場，企業(yè)不得不以低價跑量為基調(diào)，從而刺激消費。由于房地產(chǎn)市場的低壓影響，項目交易量下滑，迫使企業(yè)不得不注重相關(guān)成本費用的控制。從數(shù)據(jù)上看，榮安在這方面做出的努力還是顯而易見的。榮安在樓市低靡的環(huán)境下，壓縮成本開支，堅持采用科學(xué)化的管理機(jī)制，力求精簡高效，提升了公司的整體盈利水平。

3.收入利潤率分析。主營業(yè)務(wù)利潤率分析：由表4可發(fā)現(xiàn)，3年來榮安銷售毛利率呈波動上升趨勢。14年由于房地產(chǎn)的調(diào)控政策以及地方首付標(biāo)準(zhǔn)降低、零利息地方政策等因素的多重影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)唯有降低銷售價格，從而實現(xiàn)以低價促銷量的經(jīng)營戰(zhàn)略，提高了資金的保障程度。15年在寬松的房產(chǎn)政策刺激下，房地產(chǎn)市場回暖，拉動了市場成交量、房價，從而使得銷售收入增長，另外，企業(yè)在控制成本上下的功夫也是卓有成效的，因而，毛利率較14年有了較大提升。

利潤的分析：由數(shù)據(jù)可知，盡管榮安主營業(yè)務(wù)利潤有下降，但其毛利率仍然維持在一個穩(wěn)定發(fā)展的階段，并且在發(fā)展的過程中有略微的上升，且高于行業(yè)平均水平，企業(yè)的整體獲利能力很好。

4.盈利能力指標(biāo)。第一，資本的經(jīng)營能力因素分析。由下表可看出，總資產(chǎn)報酬率是一個波動上升的狀態(tài)，并且在15年上升幅度較大，說明企業(yè)資產(chǎn)盈利能力較強(qiáng)，資產(chǎn)運用較為合理。凈資產(chǎn)收益率在總體表現(xiàn)中呈現(xiàn)下降的趨勢，這是資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時，凈利潤卻在逐年下降的結(jié)果。

第二，現(xiàn)金流變動分析。通過數(shù)據(jù)的計算可知，榮安近幾年該指標(biāo)變動較大，說明了其現(xiàn)金流具有一定的不穩(wěn)定性，可能存在風(fēng)險。這種不穩(wěn)定性，離不開存貨對其的影響。所以，要想降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，提高資金運用效率，就需要加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。15年加快項目開發(fā)節(jié)奏管理，增加了銷售，降低了庫存數(shù)量，加快了資金的周轉(zhuǎn)，當(dāng)年盈利現(xiàn)金比率明顯上升，表明企業(yè)在經(jīng)營戰(zhàn)略上的決策是很正確的。

根據(jù)上表可看到，近年來，榮安每股收益是呈大幅下降趨勢的，這與資產(chǎn)收益的降低有關(guān)。受到市場競爭的沖擊以及低價銷售策略的影響，房地產(chǎn)的業(yè)績水平出現(xiàn)大幅度下滑。15年該指標(biāo)進(jìn)一步下降，源于資本公積轉(zhuǎn)增資本。同時，資本的增加，仍能保持收益，表明榮安的獲利能力還是不錯的。

綜上所述，榮安具有較好的獲利能力，且這種能力相對穩(wěn)定，榮安保持這種較好的發(fā)展態(tài)勢，在房地產(chǎn)競爭愈演愈烈的今天，離不開其有效的管理控制以及精準(zhǔn)的決策戰(zhàn)略。

三、現(xiàn)存的問題與未來發(fā)展展望

（一）存在的問題

1.現(xiàn)金流量的管理。榮安現(xiàn)金流動并不是十分穩(wěn)定的，而現(xiàn)金又是關(guān)乎整個企業(yè)發(fā)展命脈的重要保障，如果資金流斷裂，那產(chǎn)生的后果不可想象，致使一個企業(yè)陷入癱瘓的境地也常有發(fā)生。

2.存貨的管理。榮安存貨周轉(zhuǎn)速度并不是很理想，這一方面是受市場供求影響，另一方面也在提醒著經(jīng)營者關(guān)注存貨風(fēng)險，否則風(fēng)險過大，就會影響其營運能力，繼而影響到企業(yè)的資金流，增加企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

3.內(nèi)部和外部環(huán)境變化。房地產(chǎn)行業(yè)政策不斷變化，市場競爭卻沒有削弱，企業(yè)在應(yīng)對變化時，如不能及時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，制定迎合市場發(fā)展的目標(biāo)，那么必將會增加管理風(fēng)險。

（二）發(fā)展展望

房地產(chǎn)市場在2015年總體走向復(fù)蘇，這為今后的發(fā)展提供了一個契機(jī)。未來的樓市市場，成交量、房屋標(biāo)價等指標(biāo)也會呈現(xiàn)上漲，但同時縱觀整個行業(yè)，其面臨的壓力也仍是很大的，這些壓力可能是全國商品房的庫存，同行業(yè)間樓盤的對比等。

未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。來自行業(yè)內(nèi)的競爭不可避免，企業(yè)要做的唯有強(qiáng)化自身管理，在提高自身開發(fā)質(zhì)量的同時，加快工程開發(fā)進(jìn)度，制定好適合自身發(fā)展的經(jīng)營戰(zhàn)略以及提高企業(yè)的抗風(fēng)險性，在行業(yè)內(nèi)樹立起獨特的標(biāo)桿。而榮安作為一個擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)，也仍在努力中。其對于公司未來發(fā)展走向擁有明確的定位，在發(fā)展中不忘控制成本以及制定一套科學(xué)的管理機(jī)制，兼顧多元化發(fā)展，從而實現(xiàn)公司穩(wěn)健發(fā)展，其未來發(fā)展前景是良好的。

參考文獻(xiàn)

[1]榮安地產(chǎn).2015年度社會責(zé)任報告[R].榮安地產(chǎn)（005517），2015，03：1-25.

[2]高建萍.談財務(wù)報表的會計分析[J].山東商業(yè)會計，2014（1）：41-42.

[3]侯君陽.企業(yè)償債能力的財務(wù)分析方法研究[J].黑龍江科學(xué)，2013（11）：107-107.

[4]任雪峰.房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及其對策探討[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（29）：144-145.

[5]任超.基于現(xiàn)金流量的財務(wù)分析指標(biāo)體系構(gòu)建[J].商，2013（18）：103-103.

[6]劉洪玉，姜沛言，吳璟.存貨規(guī)模、房價波動與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險——基于中國上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實證分析[J].浙江大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版），2013（01）：43-57.

作者簡介：張文婷（1994-），女，漢族，浙江嘉興人，就讀于寧波大紅鷹學(xué)院，財務(wù)信息化專業(yè)，研究方向：財務(wù)數(shù)據(jù)分析；李艷（1982-），女，漢族，河北衡水人，寧波大紅鷹學(xué)院教師，研究方向：管理科學(xué)與工程，為本文的指導(dǎo)老師。