孫小寧 呂倩

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題一直是研究的熱點，亦是關乎國計民生的重大問題。文章選取我國西部二三線城市的JY地區(qū)為樣本，通過對JY地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題進行案例分析，探討JY地區(qū)中小房地產(chǎn)公司融資存在的問題，并針對存在的問題提出了解決其融資困境的具體方案。以期為我國中小房地產(chǎn)企融資難問題的解決提供經(jīng)驗鏡鑒。

【關鍵詞】融資 中小房地產(chǎn)企業(yè) JY地區(qū)

一、引言

隨著我國經(jīng)濟逐步進入“新常態(tài)”以及國家各項宏觀經(jīng)濟政策的頻繁出臺，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題日益凸顯。2010年4月，中央頒布了被稱為史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國十條”，這一條例讓我國各地的房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)了較大程度的下滑。2011年為繼續(xù)打壓房地產(chǎn)市場不合理的增長，國家公布了“國八條”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑是雪上加霜。但在經(jīng)歷了短暫的冷寂之后，一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了集中爆發(fā)式的增長，調(diào)控效果被沖淡。中央為穩(wěn)定房價，抑制投機投資性購房，于2013年2月又推出了新“國五條”，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。2015年3月以來，中央銀行雖然進行了三次降息，但是和前幾年的不斷加息相比較來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的銀行相關貸款的利息壓力依舊非常的大，尤其是對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說更加的明顯。

我國針對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的研究文獻很多，主要有如下三大研究進路：第一，關于中小地產(chǎn)企業(yè)融資方面存在的問題。目前，針對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀的研究還相對較少，已有的都是在部分學位論文中的簡單描述性分析，更多的是分析中小企業(yè)的融資現(xiàn)狀。喻平和羅運杰（2011）[1]、趙風權和包金梅（2013）[2]站在省域的角度，分別研究了廣東和內(nèi)蒙古兩省的中小房地產(chǎn)融資狀況，發(fā)現(xiàn)兩省的融資難問題依舊很緊張。第二，關于中小地產(chǎn)企業(yè)融資難成因的研究。國內(nèi)針對這個問題的研究主要從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因和企業(yè)外部原因的角度來進行展開的。從中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的原因來看：王?。?009）[3]認為企業(yè)之所以出現(xiàn)融資難的問題，根源在于中小企業(yè)由于實力較弱，無法提供足夠的擔保物。胡偉（2013）[4]認為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題的形成更多的是因為企業(yè)自身實力較弱且缺少必要的抵押物，進而難以獲得投資者的關注。從中小房地產(chǎn)企業(yè)外部的原因來看：陳治年（2012）[5]認為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一和融資風險較大會阻礙企業(yè)的有效融資。劉琦（2014）[6]在SWOT分析的基礎上，提出目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題的形成更多的是由我國目前的外部經(jīng)濟環(huán)境造成的。第三，關于中小地產(chǎn)企業(yè)融資對策的研究。吳志松（2014）[7]認為“借殼上市”對我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題的解決具有重要的意義。肖惠揚（2015）[8]站在互聯(lián)網(wǎng)思維的角度，提出P2B模式是一種可行的思路。通過上述的文獻回顧，我們可以發(fā)現(xiàn)，目前針對房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的研究已經(jīng)有了很多，并且進行了許多較有價值的分析。但是，已有的這些研究更多的是站在中小企業(yè)自身的角度來展開的，缺少綜合性的視角。并且針對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題已有的研究缺少對“新常態(tài)”下宏觀經(jīng)濟環(huán)境的切合，且缺少對我國西部地區(qū)二三線城市問題的案例性研究，這亦是本文的研究意義所在。

二、JY地區(qū)的房地產(chǎn)概況

（一）地區(qū)背景

近些年來，伴隨成德綿一體化程度的不斷提高，JY地區(qū)經(jīng)濟社會得到了快速的發(fā)展。以2015年為例，JY地區(qū)的GDP達到了300.62億元，首次突破了300億的大關，按照不變價格指數(shù)計算，同比增長了11.8個百分點，按照常駐人口來計算，人均GDP已經(jīng)突破了3.8萬元?？焖侔l(fā)展的經(jīng)濟水平、良好的城市形象、獨特的區(qū)域位置和不斷完善的社會基礎設施，給JY地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)帶來了歷史性的機遇。來源于MY市統(tǒng)計局的資料顯示，2010年到2015 年，JY地區(qū)分別完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.96億元、13.89億元、18.35億元、22.57億元、29.14億元和27.65億元，平均每年增長43.12個百分點。來源于JY地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)信息平臺的數(shù)據(jù)顯示，截止2015年底，JY地區(qū)共有各類房地產(chǎn)企業(yè)上百家，但是卻沒有一家企業(yè)達到了一級開發(fā)資質，更多的是具備二三級開發(fā)資質的中小房地產(chǎn)企業(yè)。此外，JY地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資形式也不容樂觀，根據(jù)JY地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款總額占債務總額20%、20%～40%、40%～60%和80% 以上的企業(yè)比例分別為34%、28%、24%和14%，這些數(shù)據(jù)表明現(xiàn)階段JY地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于商業(yè)銀行的貸款，融資渠道相對單一[9]。

（二）房地產(chǎn)市場概況

JY地區(qū)樓市成交量和房地產(chǎn)價格近幾年都取得了較快的增長。其中，樓市成交量從2012年的18.35億元增加到了2015年的30.21億元，增長了59.3%。商品房的市場平均價格從2007年的每平米1571元，上漲到了2015年的每平米3968元，增長了139%。從房地產(chǎn)市場的投資來看，投資額從2013年的21億元增加到了到2015年的27.2億元，增長了18.2%。JY地區(qū)現(xiàn)有的樓市存量為126萬平米。其中多數(shù)為2013年已經(jīng)開始開發(fā)的存量，2014年以來的房地產(chǎn)開發(fā)新項目還相對較少。2015年JY地區(qū)樓市的發(fā)展會相對平穩(wěn)，價格波動也相對來說較小，樓市的整體價格依舊為保持在3700元左右，適合房地產(chǎn)企業(yè)進行進一步的分期投資開發(fā)，也需要房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的運營資金。

JY地區(qū)的房地產(chǎn)市場備案的規(guī)模很大，但是實際的開發(fā)量卻很少，這也是我國各地樓市開發(fā)的一個真實寫照，尤其是對西部地區(qū)三四線城市來說，這一點體現(xiàn)的更加明顯。JY地區(qū)這類規(guī)模龐大的樓盤開發(fā)項目很多，但是每年的開發(fā)量卻非常的小。這就造成了JY地區(qū)的房地產(chǎn)市場表面上看起來熱鬧非凡，存在著眾多的大項目，但是實際上該地區(qū)的房地產(chǎn)市場基本上都是小型樓盤。

（三）購房客戶群分析

根據(jù)在售樓盤的銷售數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段，購房的客戶主要來源于本地，其比例達到了80%以上，并且購買者中的大部分都是為了改善家庭的居住環(huán)境，單純進行房地產(chǎn)投資的客戶群體還相對較小。這些核心客戶群往往都有過購房經(jīng)驗，追求房屋的性價比，來自于JY地區(qū)的個體戶、從事當?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)的居民以及當?shù)氐拿駹I企業(yè)主。這些購買者更多的來源于JY地區(qū)的主城區(qū)，來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶還相對較少，也鮮有外來地區(qū)的購房群體。但是隨著成德綿一體化的不斷發(fā)展和JY城際高鐵的運營，再加上MY地區(qū)教育優(yōu)勢的不斷顯化，JY地區(qū)的房地產(chǎn)購買者的外來者數(shù)量必將會不斷的增加。

三、JY地區(qū)的房地產(chǎn)融資困境分析

隨著我國經(jīng)濟逐漸步入“新常態(tài)”，政府針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不斷地完善，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問題進一步凸顯，這必然帶來我國房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)的整合。來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，自2011年年末至今，我國房地產(chǎn)企業(yè)間并購和股權轉讓現(xiàn)象不斷地增加，整個房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度正在迅速的攀升。所以，作為西部三四線城市的JY地區(qū)，由于其擁有的更多是資金少、風險抵抗能力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)間的整合難以避免。JY地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對單一，主要來源于商業(yè)銀行貸款，在國家信貸緊縮、社會需求疲軟的宏觀經(jīng)濟背景下，主要存在以下幾個方面的融資問題。

（一）銀行貸款大量收縮

來自中國人民銀行的統(tǒng)計報告顯示，我國房地產(chǎn)的信貸資金總體來說不斷收緊。據(jù)推算，自2010年以來，由于受到央行不斷上調(diào)銀行存款準備金率的影響，各商業(yè)銀行信貸供給方面總共減少了約3.5萬億的資金。拿JY地區(qū)為例，從2012到2015年，JY地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別是11.93億元、16.02億元、19.68億元和21.63億元，2013年、2014年和2015年同比增長分別是46.57%、34.3%和22.85%。從這可以看出，這幾年JY地區(qū)房地產(chǎn)貸款的數(shù)量是不斷減少的，再加上2014年發(fā)放的房地產(chǎn)貸款中有相當比例是投入到保障房建設中去得，所以銀行貸款緊縮的趨勢比數(shù)據(jù)中顯示出來的應該還要更加的嚴重。根據(jù)銀監(jiān)會的規(guī)定，2012年發(fā)放出的開發(fā)貸款一旦到期后就不能再延期，所以2016年JY地區(qū)廣大房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力是非常大的。

（二）利息壓力依舊很大

從2010年末到2015年末的這幾年來看，中國人民銀行多次上調(diào)了銀行等金融機構的存貸款基準利率，并于2016年初達到了6%，總計提高了1.14%。我們以JY地區(qū)的情況來看，截止2015年末，該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為38.56億元，按照1.14%的利息增長來看，每年JY地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要增加的財務費用大概為1.5億元，這也必然會增加企業(yè)獲得銀行貸款的成本，加劇中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。雖然最近一年多以來，中央銀行雖然進行了一定程度的降息，但是和前幾年的不斷加息相比較來看，JY地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的銀行相關貸款的利息壓力依舊非常的大。

在我國銀行貸款利率一直維持高位的同時，JY地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)的其它融資方式的成本也不斷地提高。來自微金所的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，到2014年年末為止，四川省民間借貸的加權平均利率已經(jīng)達到了25%以上，這提高了企業(yè)的融資成本，尤其是數(shù)量眾多的中小企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其一個重要特點就是企業(yè)的資本金較低、負債率較高，這一特點在中小房地產(chǎn)企業(yè)身上體現(xiàn)的更加明顯。

（三）差別化信貸政策減少了企業(yè)資金的回籠

近幾年來，為了抑制房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，國家實行了限購和差別化信貸政策來打擊房事的投機行為，以此來維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。所謂的差別化信貸是指在購買二套房（含以上）時，銀行貸款按揭的首付比例和貸款利率都會上升。在國家嚴格控制樓市的背景下，購房者的購買融資成本不斷的提高，促使了購房者處于觀望狀態(tài)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，必然會增加企業(yè)的資金壓力。2015年，JY地區(qū)的個人住房商業(yè)貸款總共發(fā)放了17.73億元，與去年同期相比減少了約40個百分點。房屋成交量的低迷必然會減緩房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度，進一步增加了中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風險。

（四）上市融資門檻高

我國針對房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件一直較高，這兩年來還有不斷加強的趨勢。其實早在2007年，我國證監(jiān)會就開始限制房地產(chǎn)企業(yè)IPO，只允許少數(shù)優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市融資。而隨著前幾年房地產(chǎn)泡沫的不斷加大，證監(jiān)會進一步控制房地產(chǎn)企業(yè)的上市，已經(jīng)暫停了房地產(chǎn)及其相關企業(yè)的IPO。目前已經(jīng)有超過四十家房地產(chǎn)企業(yè)放棄了直接上市融資方案，轉而通過海外上市或者“買殼”的方式來實現(xiàn)企業(yè)的融資。在這樣的環(huán)境下，對于JY地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，它們根本不可能通過IPO來實現(xiàn)企業(yè)的融資，因為它們不具有國內(nèi)外直接上市的條件，也不具有“買殼”上市的實力。所以，對于廣大的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，短期內(nèi)實現(xiàn)IPO是不切實際的。

四、JY地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)融資困局的原因分析

（一）融資渠道單一

JY地區(qū)現(xiàn)階段融資渠道主要有建筑企業(yè)墊付資金、銀行貸款和銷售回款三種形式。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于受制于自身的實力和資本市場直接融資的嚴苛條件，目前JY地區(qū)還沒有房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場獲得了資金。而在銀行信貸方面，JY地區(qū)針對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)開放貸款和開發(fā)流動性貸款三種形式，但是貸款期限都相對較短，與房地產(chǎn)企業(yè)的運營周期是嚴重不匹配的。尤其是在“新常態(tài)”下，國家經(jīng)濟下行壓力大，獲得銀行貸款的難度也會逐步增大。這對于實力普遍較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說無異于雪上加霜，甚至會影響到地區(qū)的經(jīng)濟增長。

（二）房地產(chǎn)金融體系不健全

現(xiàn)階段，像國內(nèi)大部分三四線城市一樣，JY地區(qū)目前還沒有形成較為完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的多層次性特征還沒有顯現(xiàn)。對我國房地產(chǎn)金融市場來說，不僅僅是股權融資還沒有深入到中小房地產(chǎn)企業(yè)，就連依賴獲得間接融資的證券二次市場也還處于起步階段。除此之外，目前JY地區(qū)的房地產(chǎn)抵押機構、擔保機構、投資機構等發(fā)展還不健全，很難再短期內(nèi)構建一個多元化和多層次性的房地產(chǎn)金融體系。這也是制約中小房地產(chǎn)企業(yè)解決融資難問題的一個重要方面。

（三）企業(yè)基礎薄，信用等級低，融資風險高

我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍實力較弱，一般都是家族或者合伙制企業(yè)，管理落后，資金短缺，企業(yè)的競爭力相對來說較弱，信用評級一般也較低，往往處于難以獲得銀行貸款的3B分類里面。具體來說有如下兩點：第一，中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏現(xiàn)代的管理機制，財務制度非常不健全，往往由企業(yè)領導決定，缺乏必要的監(jiān)督，財務人員專業(yè)素質也相對較差。這就導致中小房地產(chǎn)企業(yè)在財務上會存在漏洞，會引起資金抽逃和無法還款等風險，進而影響企業(yè)的信用評級，造成中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。第二，這類企業(yè)往往缺乏完善的內(nèi)部治理機制，沒有建立信息披露制度，不對外進行必要的信息披露，從而造成企業(yè)股東和投資者之間嚴重的信息不對稱，會阻礙投資者對企業(yè)的投資力度。

（四）盈利模式模糊，管理規(guī)范不足

我國存在著數(shù)量眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)雖然具有靈活高效、以營利為導向的一系列優(yōu)勢，但是一般情況下他們的內(nèi)部管理都非常的不規(guī)范。企業(yè)管理層把過多的精力都放在了施工現(xiàn)場管理和房地產(chǎn)的營銷上面，在企業(yè)文化和內(nèi)部管理方面往往不夠重視，也沒有形成完善的部門規(guī)章制度。企業(yè)往往不重視財務、物業(yè)管理和售后服務等方面的人才建設，對這些員工的激勵機制也存在著缺陷。此外，無論是中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理層，還是企業(yè)的員工，都有強烈的短視行為，不注重企業(yè)的長期發(fā)展。此外，在過去只要做房地產(chǎn)就一定賺錢的時代過去之后，這些中小房地產(chǎn)企業(yè)很多都是在那個時代進入房地產(chǎn)市場的，它們必須要加強自己企業(yè)內(nèi)部的建設，明確自己的盈利模式，爭取早日從注重數(shù)量的粗放型向注重服務和質量的集約型盈利模式進行轉變。在“新常態(tài)”下，如何來規(guī)范企業(yè)的管理、明確企業(yè)的盈利模式是廣大中小型房地產(chǎn)企業(yè)應該認真考慮的一個重要問題。

五、JY地區(qū)的房地產(chǎn)融資發(fā)展趨勢及解決策略

（一）JY地區(qū)的房地產(chǎn)融資發(fā)展趨勢

1.融資渠道問題暫時無法解決。JY地區(qū)作為我國西部的三四線城市，該地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是中小型的，它們的資金主要來源于銀行貸款、房屋購買定金和預付款，并且銀行貸款在總體融資中的比例還在不斷地上升。來自四川省地產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，JY地區(qū)的內(nèi)源資金中的70%間接來源于商業(yè)銀行貸款；外援資金中分別有30%和50.7%直接來源于銀行貸款和房屋購買定金和預付款。顯而易見，JY地區(qū)需要進一步拓寬中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，實現(xiàn)企業(yè)融資渠道的多元化。并且，在未來的一定時期內(nèi)，JY地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道問題難以得到有效的解決。因為，JY地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有實力、也沒有足夠的能力來進行上市和長期債券融資，而運用互聯(lián)網(wǎng)等新興融資方式就算立馬利用，也很難立馬取得較好的效果，只能占到融資額很小的比重，不足以改變這一現(xiàn)狀。

2.融資壓力越來越大。雖然2015年以來，中國人民銀行三次下調(diào)了金融機構存貸款基準利率，經(jīng)歷三次下調(diào)了0.75個百分點，但是三年期存貸款基準利率還是維持在5.25%。這雖然對對緩解中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境有一定的作用，但是在銀根緊縮的環(huán)境下，還是很難對中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題提供明顯的緩解。此外，在“新常態(tài)”下，受制于經(jīng)濟下行壓力的影響。目前社會有效需求相對不足，許多消費者預期房地產(chǎn)價格還有下調(diào)空間，都處于觀望狀態(tài)，還不會立刻進行房屋購買，商業(yè)地產(chǎn)的銷量也相對不足，這必然會影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的回籠。這種供求的雙向影響對西部地區(qū)三四線城市的JY地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，會體現(xiàn)的更加的明顯。在上述分析的基礎上，在短期內(nèi)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題很難得到較為迅速的解決，不僅如此，融資難問題還有進一步加大的壓力。

（二）JY地區(qū)可行的房地產(chǎn)融資解決策略

1.從外部環(huán)境來看。中小房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和融資難問題的解決離不開我國各級政府的支撐與幫助，因為房地產(chǎn)業(yè)不僅容易受到國家相關政策的影響，更關乎國際民生。JY地區(qū)政府為了解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，促進企業(yè)的長期發(fā)展。具體可以從如下幾點做起：第一，JY地區(qū)政府可以成立專門的中小房地產(chǎn)企業(yè)管理機構，來對中小房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運營提供足夠的幫助和支持，從根本上來增強企業(yè)的生存能力和企業(yè)實力。第二，構建中小房地產(chǎn)企業(yè)信用管理和評級機構，完善中小房地產(chǎn)企業(yè)的政府信用擔保體系，為部分資質良好的企業(yè)提供銀行貸款擔保，并給予稅收等方面的一些優(yōu)惠。第三，對中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資現(xiàn)狀進行統(tǒng)計分析，逐步建立房地產(chǎn)業(yè)信息評估和預警機制，從而來引導中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動，不斷地降低當?shù)刂行》康禺a(chǎn)企業(yè)的融資風險。第四，政府需要不斷的強化對中小房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督，增強它們的信用觀念，并給它們創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。第五，JY地區(qū)政府還可以對部分優(yōu)質中小房地產(chǎn)企業(yè)的貸款進行一定額度的貼息，此外，政府也可以促使銀行適度擴大貸款量。

2.從企業(yè)自身情況來看。一是增強企業(yè)自身素質。在研究對策時，不僅要考慮問題以外的相關因素，更加需要考慮企業(yè)自身的能力問題。針對JY地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)的自身素質較低、企業(yè)的實力有限等影響企業(yè)融資的相關問題。因而，需要JY地區(qū)中小企業(yè)來不斷的提高企業(yè)自身的素質，以此來提高資金提供方對融資需求企業(yè)的信任度。具體來看應該做好如下幾點：第一，不斷地完善和規(guī)范公司的治理結構，提高抗風險能力；第二，形成和增強中小房地產(chǎn)企業(yè)的自我累積意識，進一步加強企業(yè)的風險意識；第三，中小房地產(chǎn)企業(yè)要大力提高企業(yè)自身的信用水平，樹立以誠為本的發(fā)展宗旨；第四，中小房地產(chǎn)企業(yè)要提升自身的核心競爭力，并以此來形成品牌。二是創(chuàng)新融資渠道。現(xiàn)階段，JY地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)需要進一步來進行企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新和擴張，符合地區(qū)情況的一些短期較為容易實現(xiàn)的融資途徑有如下幾點：第一，P2B一個現(xiàn)實的出路，JY地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用這樣的網(wǎng)絡融資平臺來解決其融資難的問題。第二，把典當融資作為銀行貸款的一個重要補充。中小房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展需要，對公司的相關房地產(chǎn)或者土地等進行典當融資，以快速變現(xiàn)的不動產(chǎn)來獲得企業(yè)長期發(fā)展或者運營所要的資金。第三，加強企業(yè)間的聯(lián)合開發(fā)，這是現(xiàn)階段我國中小房地產(chǎn)企業(yè)所采取的最普遍的融資方式。JY地區(qū)的房地產(chǎn)公司多以中小型企業(yè)為主，并且這些中小型企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目同質性很高，競爭非常激烈。如果這些中小房地產(chǎn)企業(yè)可以進行聯(lián)合開發(fā)，不僅可以降低競爭，提高利潤，還可以壯大企業(yè)共有的項目資金，以此來解決企業(yè)的融資困難問題。

參考文獻

[1]喻平，羅運杰.廣東中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀與存在問題分析[J].今日財富（金融發(fā)展與監(jiān)管），2011，11：15-16.

[2]趙風全，包金梅.內(nèi)蒙古中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與對策[J].經(jīng)濟研究導刊，2013，35：200-201.

[3]王巍.對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)融資模式的思考[J].山西財經(jīng)大學學報，2009，S1：235.

[4]胡偉.基于融資模式角度對我國中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展困境的研究[D].杭州電子科技大學，2013.

[5]劉琦.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困境與對策研究[D].南昌大學，2014.

[6]吳志松.“借殼上市”在中小房地產(chǎn)企業(yè)融資中的應用探討[J].會計之友，2014，27：46-49.

[7]肖惠揚.淺析我國中小房地產(chǎn)企業(yè)如何運用互聯(lián)網(wǎng)金融的理念與實踐[J].人力資源管理，2015，08：261-263.

[8]胡挺.楊金田.房地產(chǎn)融資平臺：P2B模式.[J].中國房地產(chǎn).2014.8：14-17.

[9]寧波圍海置業(yè)有限公司.http：//wenku.baidu.com/link？url=Rg Oz7AnhjIdUnBl3lQjeVb2PDLUb2VMl2Bon6qzssp8mUfJJPe-zl56rVN Raq-D_QMPXLjMXIULrI1SBmykURh58nPH-crxVx9VfZsb6Hvq.2015年3月.

[10]李萍，王軍.城鎮(zhèn)化發(fā)展對不同收入水平農(nóng)民增收的影響研究——以四川省為例[J].四川大學學報（哲學社會科學版），2015，06：129-137.

作者簡介：孫小寧（1988-），女，漢族，河南新鄉(xiāng)人，任職于安陽學院，研究方向：宏觀經(jīng)濟運行；呂倩（1988-），女，漢族，河南南陽人，任職于中原銀行南陽分行，研究方向：金融學。