摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡體現(xiàn)在過去的十多年房改進(jìn)行以來的市場(chǎng)表現(xiàn)中。開發(fā)企業(yè)、地方政府共同的投資投機(jī)需求的劇增，共同拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開發(fā)和價(jià)格膨脹，急劇增加的開發(fā)規(guī)模是中國房地產(chǎn)的突出表現(xiàn)。不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)無序競(jìng)爭(zhēng)和開發(fā)行為，同時(shí)也誘使全社會(huì)的各種投資投機(jī)需求在房地產(chǎn)市場(chǎng)上展開瘋狂追逐。這種不健康的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)導(dǎo)致了大量的房地產(chǎn)庫存，如何化解這樣堆積起來的大量庫存成為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至中國經(jīng)濟(jì)將亟待解決的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 去庫存化 房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)銷售 取消限購 房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）03-050-03

回顧自房改以來我國在過去的十多年中房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡現(xiàn)狀，地方政府與開發(fā)企業(yè)的投資投機(jī)需求，共同拉動(dòng)了房地產(chǎn)的快速開發(fā)和價(jià)格飛漲，出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊增的現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致中國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的急劇增加，出現(xiàn)了盲目擴(kuò)張的格局。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的非意愿存貨大幅增加，打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需均衡，直接拖累了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，也增加了經(jīng)濟(jì)下行的壓力，土地財(cái)政捉襟見肘，積累了金融風(fēng)險(xiǎn)上升。由此可見，有效的房地產(chǎn)業(yè)的去庫存化將是未來房地產(chǎn)業(yè)乃至國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的重要條件。在各地政府土地財(cái)政和追求GDP快速增長(zhǎng)的利益誘惑下，地方政府無止境地拍賣出讓土地，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全國幾乎所有的二、三、四線城市也進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)；不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格又為這種無序開發(fā)的行為起到了推波助瀾的作用，而房地產(chǎn)對(duì)于其它各產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)也誘使全社會(huì)的各種投資投機(jī)需求瘋狂地追漲。

但這種瘋狂狀態(tài)是注定是短暫且不可持續(xù)的，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)加速分化，北上廣等一線城市供小于求，房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲，而部分二、三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)緩慢，滯銷嚴(yán)重。中國房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)率出現(xiàn)了三次峰值，四次谷底。第一次谷底是在2001年，第二次谷底是在2008年第四季度，分別受到亞洲金融危機(jī)和美國次貸危機(jī)的沖擊。隨后，在政府大規(guī)模經(jīng)濟(jì)政策刺激、拉動(dòng)內(nèi)需的金融政策之下，銷售面積增長(zhǎng)率大幅反彈，但卻持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)，很快進(jìn)入了又一個(gè)下降周期。2013年2月房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)率出現(xiàn)了一次爆發(fā)式增長(zhǎng)，達(dá)到了49%。但這樣的增長(zhǎng)卻只是曇花一現(xiàn)，沒能持續(xù)，隨之而來的是增長(zhǎng)率的持續(xù)下降，直至2014年的全年和2015年前4個(gè)月的銷售面積增長(zhǎng)率都一直為負(fù)，形成了房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)率的第四次谷底。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)率的變化，會(huì)最終反映在房地產(chǎn)庫存的變化上，具體看，在經(jīng)過一定的時(shí)滯效應(yīng)后，由于循環(huán)效應(yīng)的原因，房地產(chǎn)庫存的變化又會(huì)反過來作用于房地產(chǎn)銷售及投資的變化，打破了之前的格局后，并最終影響房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。銷售面積增長(zhǎng)率在房地產(chǎn)行業(yè)的劇烈波動(dòng)仍在繼續(xù)，但在諸多因素的影響下房地產(chǎn)的庫存面積卻一直在不斷增加。開發(fā)企業(yè)之間，庫存率持續(xù)抬高，利潤(rùn)率普遍下調(diào)，比較而言，大房企集中度進(jìn)一步增加；而中小房企卻出現(xiàn)了紛紛剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正在謀劃轉(zhuǎn)型發(fā)展。

自2009年的高速增長(zhǎng)期后，轉(zhuǎn)入2010—2012年后進(jìn)入了房地產(chǎn)的低速增長(zhǎng)速率降低期，但從整體看仍維持上升階段，在2013年又出現(xiàn)了短暫的較高增速，好景不長(zhǎng)，轉(zhuǎn)入2014年時(shí)，住宅銷售拐頭向下，較2013年下滑7.58%。而這卻又進(jìn)入了另一個(gè)勻速增長(zhǎng)的階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的影響較大，在一段時(shí)間的增長(zhǎng)后，由于我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期間，我國商品房銷售額出現(xiàn)了近年來的首次下滑。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自2015年10月末，商品房待售面積已增至68632萬平方米，同比增長(zhǎng)14%，庫存再創(chuàng)歷史新高。如果按照我國人均住房面積35平方米計(jì)算，現(xiàn)有“空置”待售的住房面積可供2億人口居住。這里的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)只包括已經(jīng)竣工、但仍未售出的現(xiàn)房，現(xiàn)實(shí)中大量已經(jīng)建設(shè)卻仍未竣工，以及已經(jīng)拿地規(guī)劃卻還未開工的潛在庫存并未計(jì)算在內(nèi)。國家的樓市“去庫存”政策指向，指的是潛在待售商品住房建筑面積的消化情況，總體包括兩部分，一是報(bào)告期已竣工可供銷售的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，但尚未銷售完成的商品房建筑面積之累積值；二是報(bào)告期處于施工或新開工狀態(tài)（期房）并已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售出去的商品房即期房的建筑面積之累計(jì)值。

深究房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)萎靡的一個(gè)主要原因就在于樓市高庫存。也因此2015年的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議把去房地產(chǎn)庫存寫入了2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中，并以罕見的大篇幅對(duì)房地產(chǎn)庫存進(jìn)行了具體論述。采用各種手段鼓勵(lì)個(gè)人和機(jī)構(gòu)購買存量房及出租，這成為今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要任務(wù)，這個(gè)任務(wù)的核心在于如何化解房地產(chǎn)庫存，同時(shí)更是罕見地提出了考慮“取消過時(shí)的限制性措施”，房地產(chǎn)非意愿性存貨上升帶來了一系列的經(jīng)濟(jì)問題。要實(shí)現(xiàn)國家“穩(wěn)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，房地產(chǎn)去庫存化是繞不過去的“坎兒”。2015年4月30日中央政治局會(huì)議上提出，目前房地產(chǎn)面臨的主要任務(wù)就是要盤活存量房資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的“緊要”關(guān)頭，托底和刺激已成為宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向的基本方向。在經(jīng)濟(jì)政策及托底社會(huì)政策相組合的作用之下，預(yù)見在未來一段時(shí)間，我國房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入加速去庫存化的階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫存化的有效途徑是多種多樣的，既可以進(jìn)行市場(chǎng)的自身調(diào)節(jié)，又可以有外生性的政策驅(qū)使，從主動(dòng)和被動(dòng)兩個(gè)角度進(jìn)行去庫存化。

模式探索中，一線城市中出現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓模式值得嘗試。在大型房企中也在進(jìn)行創(chuàng)新和探索，萬科提出成立的開拓五大事業(yè)部發(fā)展新業(yè)務(wù)，其中的“萬科驛”租賃公寓業(yè)務(wù)便是新業(yè)務(wù)之一。以往開發(fā)商都是先建房再賣房最后才到租房，現(xiàn)在則反其道而行之，試行建房后先租房再到賣房的模式。萬科驛租賃公寓與傳統(tǒng)的出租房有著明顯的區(qū)別，除了出租方式和營(yíng)銷順序變化之外，在產(chǎn)品格調(diào)確定上向上定位，而且操作上并非私人出租。面向剛踏入社會(huì)的年輕人的剛需，提供了除買房外其他的增加購房可能的解決對(duì)策。但不得不看到，長(zhǎng)租公寓仍面臨一系列的難題和挑戰(zhàn)，盈利空間小、前景不明確、前期投入較大、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大、盈利方式不清晰、投資回收期較長(zhǎng)等。

目前的租公寓普遍設(shè)立的回報(bào)周期短則1年，長(zhǎng)則3～4年，雖然比酒店的回報(bào)周期稍短，但對(duì)房企而言，如若大批量地進(jìn)行長(zhǎng)租公寓計(jì)劃，仍然有可能面臨不小的資金壓力。在公寓市場(chǎng)布局的政策轉(zhuǎn)變，是看中了龐大的市場(chǎng)需求，特別是在人口政策變化后，這種潛在需求可能會(huì)集中表現(xiàn)，市場(chǎng)所蘊(yùn)含的無限潛力值得房地產(chǎn)企業(yè)去深挖。以租賃的形式，在房企看來，既能夠有效地實(shí)現(xiàn)存量房的去庫存化，又可以有效地盤活資產(chǎn)。

價(jià)格變動(dòng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)均衡的基本機(jī)制，價(jià)格變動(dòng)引導(dǎo)著供給與需求，價(jià)格調(diào)整在中國以往的房地產(chǎn)銷售中發(fā)揮著決定性作用。房地產(chǎn)價(jià)格與需求之間存在著正相關(guān)的反饋機(jī)制，在其作用下，房地產(chǎn)需求與價(jià)格也出現(xiàn)了各自的反身性現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度后，全國70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)率一直呈現(xiàn)顯著下降趨勢(shì)，特別在2014年9月后，該指數(shù)一直呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率和房?jī)r(jià)的絕對(duì)值都下降了。房?jī)r(jià)出現(xiàn)的下跌提高了居民的對(duì)房地產(chǎn)商品的有效需求，是化解非意愿庫存基本的市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段。而這終將在政府刺激性的宏觀經(jīng)濟(jì)政策帶動(dòng)下，從根本上對(duì)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的去庫存化產(chǎn)生積極影響。但是，這種依靠市場(chǎng)自身的方式去主動(dòng)化解庫存的調(diào)節(jié)，往往要以企業(yè)及整個(gè)行業(yè)可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下滑和金融風(fēng)險(xiǎn)上升為代價(jià)的。開發(fā)企業(yè)主動(dòng)地壓縮投資與減少市場(chǎng)供給是市場(chǎng)主動(dòng)去庫存化的首選途徑，并通過調(diào)整價(jià)格水平，使市場(chǎng)需求逐漸地與供給相適應(yīng)。非意愿存貨上升意味著，在當(dāng)前價(jià)格水平下，供給量超過了有效需求的總體水平。對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，去庫存化的重要途徑之一，就是及時(shí)壓縮房地產(chǎn)投資、適度地降價(jià)以適應(yīng)市場(chǎng)需求變化、加快市場(chǎng)出清速度，加速資金回籠。

取消限購是現(xiàn)在正在進(jìn)行的消化房地產(chǎn)庫存的重要方式，城市限貸或限購政策的逐步取消，特別是特大城市的二手房限制政策的放寬趨勢(shì)，會(huì)取得較為顯著的效果。但在北上廣深完全取消限購政策的情況還需要適時(shí)而定，而在大部分其它城市房地產(chǎn)限購和限貸的意義本身的約束意義并不大。

通過在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購重組來消化房地產(chǎn)庫存。本次中央強(qiáng)調(diào)從各行業(yè)的供給側(cè)進(jìn)行改革，如著手在房地產(chǎn)行業(yè)供給的角度進(jìn)行調(diào)控的手段，則應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)從降低房?jī)r(jià)和兼并重組兩個(gè)途徑進(jìn)行，整改后的房地產(chǎn)行業(yè)集中度將會(huì)加大，與此相適應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略也將轉(zhuǎn)變。這種轉(zhuǎn)變反映在地產(chǎn)銷售中看，可以預(yù)想房企主動(dòng)普遍性下調(diào)房?jī)r(jià)的可能性并不大，原因在于，如若下調(diào)幅度較大必然會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)購房的潛在購買和投資需求，反而會(huì)影響房地產(chǎn)的正常銷售。

未來對(duì)化解房地產(chǎn)庫存有一定作用的方法還可以從發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)著手。政府將通過加快戶籍改革的方式來加速農(nóng)民工城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，從而釋放這部分轉(zhuǎn)化后的新市民中存在的此前一直被制度人為抑制的潛在剛性需求，這將對(duì)消化房地產(chǎn)庫存帶來強(qiáng)勁刺激。在戶籍轉(zhuǎn)換之前的非戶籍人口的增長(zhǎng)也會(huì)擴(kuò)大公租房租賃的需求，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，未來的機(jī)構(gòu)投資者可以率先購買一定量的存量商品房作為出租房屋儲(chǔ)備，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，這樣的操作帶來了兩方面的好處：第一，增加租賃房屋供給量的同時(shí)也將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存化；第二，由機(jī)構(gòu)出手的增量購買力也會(huì)穩(wěn)定房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)，使之不會(huì)產(chǎn)生大起大落，逐步地釋放出一定量的房地產(chǎn)存量商品房，成為房?jī)r(jià)的緩沖器。從人口角度看，放開二胎制度和戶籍改革，都將從多角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買需求產(chǎn)生持續(xù)的影響。新農(nóng)民工市民化的消化是短期內(nèi)較為有效的需求刺激手段?？紤]到我國一、二線城市的現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，政府可能采取分層次放開城市戶籍的遷入限制，考慮到遷入的進(jìn)程和需要，預(yù)計(jì)可能會(huì)率先從三、四線城市開始。在政策扶持的角度，政府還將通過財(cái)政補(bǔ)貼和制度寬松等的方式支持有購買需求但購買力較低的農(nóng)民工達(dá)成購買現(xiàn)實(shí)。但也不得不看到，短期內(nèi)支持農(nóng)民工買房確實(shí)可以消耗相當(dāng)數(shù)量的存量商品房，但大部分農(nóng)民工的現(xiàn)實(shí)情況還是缺乏支付能力，這部分需求也可能成為被認(rèn)為放大的購買需求。必須清楚地認(rèn)識(shí)到，這還只是“需要”而非有效需求，如若認(rèn)為過分?jǐn)U大，采取按揭貸款的方式，將會(huì)存在較大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。

具體來看，今年的情況將會(huì)是一、二線城市的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)止跌回暖的情況，在商品房銷售回升趨勢(shì)的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)跟進(jìn)；而三、四線城市特別是些許過去超速發(fā)展的城市會(huì)受到庫存壓力大、商品房銷售滯緩的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資仍舊低迷。加速去庫存化的階段在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上正在展開。房地產(chǎn)市場(chǎng)計(jì)劃投資增長(zhǎng)率、開發(fā)投資增長(zhǎng)率的持續(xù)下降，都在供給端壓縮了房地產(chǎn)的供給增長(zhǎng)率；地方政府以取消限購的方式放開需求。同時(shí)在財(cái)政制度上，央行就貨幣與住房信貸政策的調(diào)整也逐步展開。在稅收制度中，和房地產(chǎn)相關(guān)的一系列房地產(chǎn)稅都將進(jìn)行整體的改革和轉(zhuǎn)制。在制度引導(dǎo)下，國家的政策導(dǎo)向明顯在于釋放房地產(chǎn)的需求活力，這種趨勢(shì)將影響著人們對(duì)未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求預(yù)期。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩方面同時(shí)進(jìn)行的調(diào)整將是促使中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步確立新均衡的過程。新均衡的調(diào)整并達(dá)成實(shí)現(xiàn)的過程中，首先進(jìn)行的將會(huì)是體現(xiàn)在商品房去庫存化的加快，并逐步進(jìn)入加速進(jìn)行階段。

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（作者單位：山西建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院 山西太原 030000）

（作者簡(jiǎn)介：周雯雯，女，漢族，研究生學(xué)歷，碩士學(xué)位，山西建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方向。）

（責(zé)編：若佳）