蔡文武 CAI Wenwu湖北省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，武漢430071（Hubei Provincial Quality and Technical Supervision Bureau，430071 Wuhan）

本刊特稿（Feature Artisles）

01城市綜合體概論

蔡文武 CAI Wenwu
湖北省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，武漢430071（Hubei Provincial Quality and Technical Supervision Bureau，430071 Wuhan）

具有數(shù)千年農(nóng)耕文明史的中國(guó)，真正的城市規(guī)劃和建設(shè)始于20世紀(jì)五六十年代，極盛于20世紀(jì)九十年代。21世紀(jì)初“城鎮(zhèn)化”被列為國(guó)家戰(zhàn)略。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市文明程度的提高，“城市綜合體”這種特殊的現(xiàn)代化城市建筑形態(tài)被引入中國(guó)，而且很快形成蓬勃發(fā)展之勢(shì)。為應(yīng)對(duì)此種趨勢(shì)，深入探討了“城市綜合體”的概念、內(nèi)涵、由來(lái)、模式、功能、特征、發(fā)展變化及其規(guī)劃建設(shè)問(wèn)題，旨在呼喚更多的人關(guān)心、支持甚至是直接參與中國(guó)的城市綜合體以及城鎮(zhèn)化的規(guī)劃和建設(shè)。

城市綜合體；規(guī)劃；建設(shè)；概論

一、引言

城市大約起源于公元前3200年。專家考證，世界上最早的城市出現(xiàn)于埃及、美索不達(dá)米亞、印度河流域、黃河流域以及中美洲等五個(gè)地域。最早將“城”與“市”概念分開(kāi)的是中國(guó)人，《管子·度地》篇的“內(nèi)為之城，城外為之郭”和《易經(jīng)·系辭下》的“日中為市，致天下之民，聚天下之貨，交易而退，各得其所”就是例證。“城市”一詞最早見(jiàn)于中國(guó)史籍《韓非子·愛(ài)臣》篇：“大臣之祿雖大，不得藉威城市”，又見(jiàn)于《戰(zhàn)國(guó)策·趙策一》：“今有城市之邑七十，愿拜內(nèi)之于王，唯王才之”。人們對(duì)城市的研究，可以追溯至公元前5-4世紀(jì)雅典民主政治的“黃金時(shí)期”即伯利克利時(shí)代（或稱之為“柏拉圖-亞里士多德時(shí)代”）。作為世界古代史上最著名的哲學(xué)圣賢柏拉圖和亞里士多德師生倆，曾先后提出了關(guān)于城邦完美社會(huì)——“理想國(guó)”和城邦公民的完善德性——“共和政治”的社會(huì)理想，雖然他們關(guān)注的只是古希臘城邦的政治生活，然而卻是最早詮釋城市功能和作用的理論成果。如所周知，人類社會(huì)經(jīng)過(guò)三次重大變革，便由農(nóng)耕社會(huì)發(fā)展到工業(yè)社會(huì)，工業(yè)社會(huì)是以城市化作象征的，它既是人類走向成熟和文明的標(biāo)志，也是人類群居生活的高級(jí)形式。具有數(shù)千年農(nóng)耕文明史的中國(guó)，真正意義的城市規(guī)劃和建設(shè)當(dāng)起源于20世紀(jì)五六十年代，興盛于20世紀(jì)90年代。21世紀(jì)初，“城鎮(zhèn)化”被提升為國(guó)家戰(zhàn)略。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市文明程度的不斷提高，“城市綜合體”這種特殊的現(xiàn)代化城市形態(tài)被引入中國(guó)，而且發(fā)展速度極快。何謂“城市綜合體”、“城市綜合體”的功能作用是什么、怎樣建設(shè)“城市綜合體”，針對(duì)這些問(wèn)題，筆者特意從“城市綜合體”之概念、內(nèi)涵、由來(lái)、發(fā)展和現(xiàn)狀進(jìn)行介紹分析，旨在幫助人們對(duì)此有一個(gè)比較清晰的了解和認(rèn)知。

二、城市綜合體的概念

20世紀(jì)20年代，法籍瑞士人、現(xiàn)代建筑大師勒·柯布西耶在他的《走向新建筑》一書(shū)中，主張?jiān)诔鞘幸?guī)劃中采用功能區(qū)域劃分的原則。20世紀(jì)60年代初，加拿大籍美國(guó)人、城市規(guī)劃和建設(shè)思想家簡(jiǎn)·雅各布斯在她的經(jīng)典名著《美國(guó)大城市的死與生》中指出，城市如同生命的有機(jī)體是一種極富動(dòng)態(tài)和多樣化的地方，是人們真實(shí)生活的世界。她說(shuō)，“城市中復(fù)雜關(guān)系和不同人群利益的協(xié)調(diào)過(guò)程，更多的是一個(gè)政治過(guò)程”，“真正好的城市首先必須是一個(gè)適合并能夠全方位地服務(wù)于公眾生活的城市”。隨著城市的繁榮發(fā)展和人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活的多元化需要，城市綜合體被廣泛納入城市的規(guī)劃和建設(shè)之中。城市綜合體作為歐美的一種造城理念，興起于美國(guó)紐約市的心臟地帶——曼哈頓，1958年正式誕生于法國(guó)巴黎的拉德芳斯，而能代表現(xiàn)代城市綜合體最高形態(tài)的當(dāng)推日本東京的六本木。

所謂的“城市綜合體”就是由酒店（Hotel）、寫(xiě)字樓（Office）、公園（Park）、購(gòu)物中心（Shopping mall）、會(huì)展中心（Convention）和公寓（Apartment）的首個(gè)英文字母組合而成的“豪布斯卡”（HOPSCA）。其涵義是：在城市中聚集商業(yè)（購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)）、會(huì)展設(shè)施、酒店、餐飲、寫(xiě)字樓、住宅、文化娛樂(lè)設(shè)施、休閑健身設(shè)施、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、園林景觀等于一體的高度集約的現(xiàn)代化的街區(qū)建筑群體。它是人們居住、辦公、商務(wù)、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑健身、社交、出行、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的“城中之城”。

三、城市綜合體的本質(zhì)

城市綜合體（豪布斯卡，HOPSCA）是隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和城市文明程度不斷提高而出現(xiàn)的一種特殊的城市形態(tài)，亦即城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化延展的結(jié)果，是城市現(xiàn)代化建設(shè)的必然選擇。城市綜合體既不同于建筑綜合體（多個(gè)功能不同的空間組合成的建筑），不同于CBD（Central Business District，即中央商務(wù)區(qū)），也不同于MALL（按：“摩爾”的原意為“林蔭道”，是指在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大型建筑物中，許多商店、娛樂(lè)設(shè)施和餐館組合成的大型零售綜合體），卻是高于它們的高級(jí)開(kāi)發(fā)階段。它不僅僅是一個(gè)建筑數(shù)量、種類和功能的疊加概念，更是一個(gè)社會(huì)多生態(tài)系統(tǒng)概念，它完全具備現(xiàn)代化城市的所有功能，是一個(gè)城市的微縮體。因此城市綜合體至少有五個(gè)方面的作用。

第一個(gè)作用，創(chuàng)造城市價(jià)值。通過(guò)多種功能的組合協(xié)調(diào)，能夠有效地推進(jìn)智慧城市建設(shè)，更好地發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)”作用，提升“大數(shù)據(jù)”的應(yīng)用水平，增強(qiáng)城市的輻射能力，創(chuàng)造極高的社會(huì)價(jià)值；成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)的新引擎。

第二個(gè)作用，完善城市功能。城市綜合體是城市空間布局的創(chuàng)新模式，能夠優(yōu)化城市土地及空間資源配置，科學(xué)規(guī)劃城市發(fā)展構(gòu)架和格局，合理分割和突出城市區(qū)間功能，促進(jìn)環(huán)境友好型城市建設(shè)和綠色生態(tài)發(fā)展。能夠有效地達(dá)到英國(guó)人埃比尼澤·霍華德19世紀(jì)在其《明日的田園城市》一書(shū)中憧憬的“花園城市”標(biāo)準(zhǔn)。

第三個(gè)作用，豐富城市生活。城市綜合體以科學(xué)合理的方式整合各種消費(fèi)資源，最大化地實(shí)現(xiàn)建筑、業(yè)態(tài)和人群的集約與互補(bǔ)，最優(yōu)地實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)和休閑的聯(lián)動(dòng)和共享。能夠豐富城市生活、提升居民的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。

第四個(gè)作用，體現(xiàn)城市建設(shè)的文化風(fēng)貌。全國(guó)各地千篇一律的鋼筋水泥“森林”和“火柴盒”式的高樓大廈，泯滅了本地區(qū)的次文化和城市個(gè)性，因此缺乏風(fēng)格迥異的建筑特色。城市綜合體通過(guò)超大尺度和空間與街景及主干道鏈接，設(shè)計(jì)和建造出獨(dú)具特色的城市個(gè)性和文化風(fēng)格，成為富有內(nèi)涵和耐人體味的歷史“古董”。

第五個(gè)作用，提升城市品位。城市綜合體是城市的地標(biāo)性建筑，是城市的標(biāo)志和名片，它能夠大幅度地提升城市的形象、品位和魅力。

就我國(guó)目前城市建設(shè)的現(xiàn)狀來(lái)看，每個(gè)城市綜合體至少組合了城市綜合體功能之中的三種功能，而以一種功能為主、多種功能配套，在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，形成多功能、高效率的建筑群落。一般情況下，酒店或者寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心的功能是最基本的組合。同時(shí)，城市綜合體通過(guò)街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)與外部城市空間的有機(jī)鏈接和交通體系、網(wǎng)絡(luò)信息體系的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，擴(kuò)展了城市的空間價(jià)值。因此，城市綜合體是高品質(zhì)城市生活的重要標(biāo)志。

四、城市綜合體的演化歷程

城市綜合體可上溯至古希臘城市的市俗中心——阿索斯廣場(chǎng)（ASSOS）（見(jiàn)圖1）。這個(gè)廣場(chǎng)的平面為梯形，在較寬的一個(gè)底邊建有神廟，兩側(cè)有大尺度、兩層樓高度的敞廊為商業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)地。有的敞廊墻面飾以壁畫(huà)或者銘文，記錄戰(zhàn)爭(zhēng)的勝利、皇帝的賞罰、城市的法律條文或者哲學(xué)家的格言。人們聚集在這里，一邊進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，一邊談?wù)摳鞯匕l(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的各種事情，或是舉行詩(shī)歌朗誦、演說(shuō)活動(dòng)等。

圖1　古希臘城市市俗中心——阿索斯廣場(chǎng)的希羅德·阿提庫(kù)斯劇場(chǎng)

圖2　古羅馬卡拉卡拉大浴場(chǎng)廢墟

此外，比較著名的是公元200年左右由古羅馬皇帝卡拉卡拉下令建造的卡拉卡拉浴場(chǎng)——如今的羅馬式浴場(chǎng)都是以它作為模板的（見(jiàn)圖2）。古代最具典型意義的城市綜合體是意大利圣馬可廣場(chǎng)（Plazza San Marco）， 又稱“威尼斯中心廣場(chǎng)”。這個(gè)廣場(chǎng)一直是威尼斯政治、宗教和傳統(tǒng)節(jié)日的活動(dòng)中心，始建于公元9世紀(jì)。如今的風(fēng)貌是14至15世紀(jì)的留存——四周都是文藝復(fù)興時(shí)期的精美、華麗建筑，為數(shù)百年的古跡瑰寶，充分展示了昔日共和國(guó)的國(guó)威。馬可是《圣經(jīng)》中《馬可福音》的作者，威尼斯人將其奉為守護(hù)神。相傳公元828年，兩個(gè)威尼斯商人從埃及亞歷山大將耶穌圣徒馬可的遺骨偷運(yùn)到威尼斯，并在同一年為馬可興建教堂。教堂內(nèi)有馬可的陵墓，其入口拱門(mén)的上方是五幅描繪馬可事跡的金碧輝煌的鑲嵌畫(huà)，分別為“從君士坦堡運(yùn)回圣馬可遺體”、“遺體到達(dá)威尼斯”、“最后的審判”、“圣馬可的禮贊”、“圣馬可運(yùn)入圣馬可教堂”等五個(gè)主題。教堂正中間最后方的黃金祭壇高1.4米、寬3.48米，其上鑲嵌著2 000多顆珍珠、祖母綠和紫水晶等各式寶石。中央的圓頂則是一幅耶穌升天的巨大鑲嵌畫(huà)。大教堂以圣馬可的名字命名，教堂前的廣場(chǎng)也因此得名為“圣馬可廣場(chǎng)”（見(jiàn)圖3、圖4和圖5）。

圖3　威尼斯圣馬可廣場(chǎng)（之一）

圖4　威尼斯圣馬可廣場(chǎng)（之二）

圖5　威尼斯圣馬可廣場(chǎng)（之三）

1177年，教宗亞歷山大三世（或譯歷山三世、亞力山大三世，約1105年-1181年）和神圣羅馬帝國(guó)皇帝腓特烈一世（綽號(hào)“紅胡子”，約1122-1190，曾六次率兵入侵意大利）會(huì)面之后，才將圣馬可廣場(chǎng)擴(kuò)建成如今的規(guī)模。1797年，法國(guó)皇帝拿破侖侵占威尼斯，贊嘆圣馬可廣場(chǎng)是“歐洲最美的客廳”和“世界上最美的廣場(chǎng)”，隨即下令將廣場(chǎng)邊的行政官邸大樓改作他自己的行宮，并且建造了連接兩棟大樓的翼樓作為私人舞廳，命名為“拿破侖翼大樓”。圣馬可區(qū)是威尼斯政治與司法的中樞，從共和國(guó)的早期開(kāi)始，就成了威尼斯城市的核心區(qū)，擁有很多高級(jí)旅館、餐廳和商店，并有數(shù)座宏偉的教堂和許多府邸以及三座劇院，其中包括著名的火鳥(niǎo)歌劇院。而最能展現(xiàn)共和國(guó)太平景象的地方，莫過(guò)于圣馬可廣場(chǎng)。

圖6　美國(guó)洛克菲勒中心（之一）

現(xiàn)代意義的城市綜合體則要從美國(guó)的洛克菲勒中心（Rockefeller Center）算起（見(jiàn)圖6、圖7）。洛克菲勒中心位于美國(guó)紐約市最繁華的曼哈頓區(qū)中部，是一個(gè)占地45 000平方米、建有19幢大樓，集商業(yè)、娛樂(lè)和辦公等功能為一體的大型建筑群，始建于1931年，竣工于1940年；主要建筑群區(qū)涵蓋第五大道至第六大道，以及第48大街至第52大街之間；建筑群的主體是GE大廈，高259米，共70層，為板式高層建筑，外觀強(qiáng)調(diào)垂直線條；由于區(qū)內(nèi)聚集了許多國(guó)際超級(jí)文化企業(yè)的總部而堪稱世界文化中心，例如時(shí)代華納、麥克勞、希爾、西蒙、舒斯特、NBC新聞網(wǎng)總部以及全球最大的新聞中心——美聯(lián)社，等等；區(qū)內(nèi)還有辦公大樓、銀行、郵局、劇院、音樂(lè)廳、服飾店、餐廳、書(shū)店、藥店、理發(fā)店、地下商場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)、海峽花園以及下沉式廣場(chǎng)，各座大樓聯(lián)成一個(gè)整體，而且有地鐵通道貫穿連結(jié)。因商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施齊全，儼然成了一個(gè)濃縮的小都市。這座迷你型的小都市每天可以容納25萬(wàn)人次上班、觀光、消費(fèi)。雖然人流如織，但穿梭往來(lái)無(wú)虞。由于工作、休閑功能的綜合搭配，晚上十點(diǎn)，這里的夜生活才算正式開(kāi)始。從1932年起，每年圣誕節(jié)前夕，洛克菲勒中心廣場(chǎng)必然豎立一棵紐約市最大的圣誕樹(shù)，因此這里的圣誕夜夜景是前往紐約的游客必去的觀賞之處。

法國(guó)巴黎“拉德芳斯”是歐洲第一個(gè)城市綜合體（見(jiàn)圖8、圖9）。拉德芳斯位于巴黎市區(qū)的西北部，即巴黎城市主軸線的西端。法國(guó)最大的企業(yè)有一半集中于此。1958年拉德芳斯正式籌劃，建成寫(xiě)字樓247萬(wàn)平方米，其中商務(wù)區(qū)215萬(wàn)平方米，公園區(qū)32萬(wàn)平方米。此地高樓林立，成為集辦公、商務(wù)、購(gòu)物、生活和休閑于一體的現(xiàn)代化城區(qū)。拉德芳斯的成功，不僅增添了古典巴黎的現(xiàn)代氣息，更為世界著名都市指明了新的發(fā)展方向。

圖7　美國(guó)洛克菲勒中心（之二）

圖8　法國(guó)巴黎拉德芳斯（之一）

圖9　法國(guó)巴黎拉德芳斯（之二）

圖10　日本東京六本木（之一）

日本東京的“六本木”是城市綜合體的典型代表（見(jiàn)圖10、圖11）。六本木新城是東京著名的購(gòu)物中心和旅游中心，是按照下個(gè)世紀(jì)（21世紀(jì)）東京的風(fēng)貌理想設(shè)計(jì)建造的城中城。項(xiàng)目歷時(shí)17年，才在2003年4月開(kāi)業(yè)；位居?xùn)|京都的中心港區(qū)，距離皇宮僅0.5公里，占地面積11.6公頃，比巨蛋廣場(chǎng)要大八倍；是吃喝玩樂(lè)、購(gòu)物與文化藝術(shù)的綜合場(chǎng)所，代表了東京新的都市形象，展示了“文化都心”的概念，以國(guó)際化而聞名于世；每天慕名而來(lái)這個(gè)以集時(shí)尚名店、五星級(jí)酒店、餐廳、朝日電視臺(tái)、美術(shù)館、住宅等于一體的綜合商業(yè)設(shè)施的人熙熙攘攘，成為外地游客的必到之處。

圖11　日本東京六本木（之二）

我國(guó)香港的“太古廣場(chǎng)”城市綜合體是商業(yè)、購(gòu)物、娛樂(lè)、文化的薈萃之地。整個(gè)項(xiàng)目包括四層樓房的大型購(gòu)物商場(chǎng)、三座甲級(jí)寫(xiě)字樓、三座五星級(jí)酒店、兩座酒店式住宅、一所會(huì)議中心，設(shè)施齊備，能夠提供一站式的豪華消費(fèi)及娛樂(lè)。這里是體驗(yàn)香港市民吃喝玩樂(lè)生活消費(fèi)模式的極佳去處。廣場(chǎng)除了五星級(jí)飯店、高級(jí)寫(xiě)字樓外，還有豪華住宅和200多家專賣(mài)店，云集了多種世界名牌。雖然這里的歐洲品牌比置地廣場(chǎng)和半島酒店名店街要少，但物品豐富，價(jià)格也比較合理，是香港民眾和外地觀光客的購(gòu)物首選。

2008年前后中國(guó)城市綜合體興起。之后，從一線城市到二三線城市都在緊鑼密鼓地籌劃和實(shí)施城市綜合體。如武漢市在2008年就規(guī)劃建設(shè)了6座城市綜合體，成都、濟(jì)南、杭州等市也在2010年前后提出了建設(shè)若干個(gè)城市綜合體的構(gòu)想。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司作為一個(gè)企業(yè)，從 2015年開(kāi)始在全國(guó)各地建成100個(gè)以商業(yè)、商宅功能為主的城市綜合體。

五、城市綜合體的功能特征

城市綜合體具有極高的價(jià)值。通過(guò)各種功能的有機(jī)組合，而所產(chǎn)生的效益是不可以用普通的房地產(chǎn)、住宅或商業(yè)的價(jià)值來(lái)計(jì)算的。第一，由于城市綜合體的緊湊布局和多樣化的功能組合，可以大大地節(jié)約每一個(gè)人的生活成本和時(shí)間成本；第二，通過(guò)高端酒店、超市、百貨大樓、娛樂(lè)、餐飲、商宅、步行街等功能組合，能夠生產(chǎn)極高的社會(huì)價(jià)值；第三，附加值高，不僅能夠使信息流、物流、人流交匯，聚集購(gòu)買(mǎi)效應(yīng)，而且可以提升自身的房地產(chǎn)價(jià)值并能帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的共同發(fā)展。

歸納而言，城市綜合體有12個(gè)特征。

1. 超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配、與便捷的現(xiàn)代城市干道相聯(lián)接的，因此室外空間巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣性呼應(yīng)，成為多功能的聚集中心。

2. 功能復(fù)合性

城市綜合體自身可以實(shí)行完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系。其擁有城市的多重功能，如商業(yè)、居住（包括酒店、住宅、公寓等）、商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)消費(fèi)、完善的交通出行系統(tǒng)、發(fā)達(dá)的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，等等，構(gòu)建成了城市綜合體的多樣性和復(fù)合性。同時(shí)，各功能間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充。

3.“通道樹(shù)型”交通體系（立體交通）

通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下和地上交通與公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市的街道、地鐵、公交車(chē)、出租車(chē)、停車(chē)場(chǎng)等市內(nèi)交通設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組合成一套完善的“通道樹(shù)型（Access Tree）”體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成了豐富多變的、立體的街道空間。

4. 現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過(guò)標(biāo)志物、小品、綠化、街道家具、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境，展現(xiàn)獨(dú)特的城市文化韻致。街道家具的功能日趨追求綜合效益，其細(xì)部設(shè)計(jì)越來(lái)越符合人體尺度的要求，而安排的位置、方式、數(shù)量更加考慮人的行為心理需求特點(diǎn)。同時(shí)，街道家具與周?chē)沫h(huán)境要求更為協(xié)調(diào)，從而豐富了街道空間景觀。另外，街道家具材料考慮了環(huán)保節(jié)能要求，能夠做到與環(huán)境的和諧和可持續(xù)。

5. 高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合體。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映了科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，也是這種建筑形式產(chǎn)生的重要依據(jù)。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊和信息交流由電話、電報(bào)、電傳、傳真、電視、網(wǎng)絡(luò)等聯(lián)網(wǎng)組成；安全系統(tǒng)通過(guò)電視系統(tǒng)、監(jiān)聽(tīng)系統(tǒng)、攝像系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證；配備的幾乎都是高科技、智能化的設(shè)施。

6. 高可達(dá)性

城市綜合體通常位于城市交通發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，如位于城市的CBD、城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來(lái)發(fā)展新區(qū)等，擁有與外界聯(lián)系特別緊密的城市交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。

7. 整體的統(tǒng)一性

城市綜合體中各個(gè)單位建筑相互配合、影響和聯(lián)系；城市綜合體中的建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)；建筑風(fēng)格和諧。

8. 土地使用均衡性

城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過(guò)分集中于某一特定功能。不同種類的土地相對(duì)均衡地分布于不同功能的建筑群下，兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用需求。例如晝夜之間、工作日和周末之間不同時(shí)段可能要對(duì)商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂(lè)消費(fèi)等產(chǎn)生不同的訴求。

9. 空間連續(xù)性

空間連續(xù)性包括平面連續(xù)性和立面延續(xù)性。就平面連續(xù)性來(lái)說(shuō)，鑒于城市綜合體各功能的相互聯(lián)系，通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)影響整體效果。就立面延續(xù)性來(lái)說(shuō)，立面會(huì)影響城市綜合體的統(tǒng)一性，因此，要保持城市綜合體內(nèi)建筑物風(fēng)格的一致，就要使立面向延續(xù)性空間連續(xù)。由于城市綜合體優(yōu)越的區(qū)位特質(zhì)，其中各功能的建筑體之間均通過(guò)空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動(dòng)的、連續(xù)的空間體系。

10. 內(nèi)外部聯(lián)系的完整性

城市綜合體內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過(guò)立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各種不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合。城市綜合體對(duì)外界的交通依賴性較強(qiáng)，因此外部的交通體系將直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和使用規(guī)模。

11. 巨大的社會(huì)效應(yīng)

因城市綜合體所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定必然成為城市的名片，并產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)。例如上海盧灣區(qū)太平橋改造，附屬于上海新天地商業(yè)旅游項(xiàng)目，從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)一直是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)；上海新天地因其成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式更成為上海建筑、文化、旅游的標(biāo)志性項(xiàng)目，成為極具上海特色的標(biāo)簽。

12. 巨大的升值潛力

一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，能夠帶來(lái)巨大的社會(huì)效益，為開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值。同時(shí)，作為地產(chǎn)物業(yè)的城市綜合體，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也極具升值潛力。比如上海太平橋改造項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在成功開(kāi)發(fā)上海新天地后，帶動(dòng)了周邊土地的快速升值。新天地物業(yè)通過(guò)成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，獲得了良好的口碑和巨大的品牌效應(yīng)，自身價(jià)值也因此明顯提高。

六、城市綜合體的一般模式

城市綜合體的一般模式有六種。

1. 模式一

商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓、公寓等各種功能均衡發(fā)展模式。如香港太古廣場(chǎng)（見(jiàn)圖12）、深圳萬(wàn)象城（見(jiàn)圖13）、北京華貿(mào)中心（見(jiàn)圖14）、北京東方廣場(chǎng)、上海新天地等。

2. 模式二

以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式。如深圳華潤(rùn)中心（見(jiàn)圖15）、上海五角場(chǎng)以及遍布全國(guó)的近百家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（見(jiàn)圖16、圖17和圖18）。

圖12　香港太古廣場(chǎng)

圖13　深圳萬(wàn)象城

圖14　北京華貿(mào)中心

圖15　深圳華潤(rùn)中心

圖16　四川德陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

圖17　江蘇鎮(zhèn)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

圖18　福建龍巖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

3. 模式三

以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式。如廣州中信廣場(chǎng)（見(jiàn)圖19）、深圳信興廣場(chǎng)（見(jiàn)圖20）和深圳財(cái)富廣場(chǎng)等。

圖19　廣州中信廣場(chǎng)

圖20　深圳信興廣場(chǎng)

4. 模式四

以酒店為核心功能的發(fā)展模式。如上海世貿(mào)商城（見(jiàn)圖21）。

圖21　上海世貿(mào)商城

5. 模式五

以住宅為核心功能的發(fā)展模式。如深圳萬(wàn)科集團(tuán)、深圳星河國(guó)際等（見(jiàn)圖22、圖23）。

圖22　萬(wàn)科武漢洪山金色城市

圖23　星河國(guó)際常州武進(jìn)舊城改造項(xiàng)目

6. 模式六

以旅游為核心功能的發(fā)展模式。如深圳華僑城及其主題公園歡樂(lè)谷（見(jiàn)圖24）、成都的芙蓉古城等（見(jiàn)圖25）。

圖24　深圳東部華僑城大峽谷

圖25　成都芙蓉古城

七、城市綜合體的功能模型

1. 城市綜合體的業(yè)態(tài)分布

城市綜合體的業(yè)態(tài)分布如圖所示（見(jiàn)圖26）。

圖26　城市綜合體的業(yè)態(tài)分布

（1）餐飲業(yè)

● 大型餐飲；

● 主題餐飲；

● 商務(wù)餐廳；

● 休閑餐飲：休閑美食、連鎖快餐、休閑餐飲、火鍋店、西點(diǎn)、面包房，等等。

（2）時(shí)尚生活中心

● 美容美發(fā)店；

● 減肥美體、養(yǎng)身保健店；

● 護(hù)膚、彩妝、美甲；

● 飾品、禮品、工藝品；

● 汽車(chē)用品店、車(chē)洗中心；

● 攝影館；

● 銀行營(yíng)業(yè)廳。

（3）流行購(gòu)物中心

● 服飾店（男裝、女裝、嬰童裝、運(yùn)動(dòng)裝、服飾）；

● 香水、化妝品店；

● 珠寶首飾；

● 眼鏡店、鐘表店；

● 書(shū)店、音像店；

● 煙酒店；

● 水果店、副食品店；

● 皮具、箱包、鞋帽店；

● 花飾、花藝店；

● 家居飾品店。

（4）休閑娛樂(lè)

● 大型影城、小型數(shù)字影院；

● 電子娛樂(lè)、動(dòng)漫城；

● 商務(wù)娛樂(lè)、會(huì)所、俱樂(lè)部、夜總會(huì)、桑拿浴場(chǎng)；

● 慢搖吧、KTV、酒吧、迪廳、網(wǎng)吧、兒童樂(lè)園；

● 茶社、咖啡廳等。

（5）大型賣(mài)場(chǎng)

● 家居生活廣場(chǎng)；

● 建材家具廣場(chǎng)；

● 家電廣場(chǎng)；

● 數(shù)碼城；

● 大型購(gòu)物廣場(chǎng)等。

（6）配套設(shè)施

● 托兒所、幼兒園、兒童樂(lè)園；

● 醫(yī)務(wù)室、藥店；

● 健身房、游泳池、溜冰場(chǎng)、臺(tái)球廳；● 寵物醫(yī)院等。

2. 城市綜合體特征

城市綜合體特征如圖所示（見(jiàn)圖27）。

圖27　城市綜合體特征

（1）規(guī)模：數(shù)量巨大；

（2）物業(yè)：復(fù)合互補(bǔ)；

（3）內(nèi)部：三體連實(shí)；

（4）外部：高便可達(dá)；

（5）時(shí)間：周期較長(zhǎng)；

（6）資金：巨額投資；

（7）建筑：高密集約。

3. 城市綜合體主要物業(yè)的條件因素

● 酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次。

● 商業(yè)：可以實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，與相關(guān)項(xiàng)目存在較大差異。項(xiàng)目充滿活力而具有強(qiáng)大的生命力是其核心。

● 寫(xiě)字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹(shù)立項(xiàng)目的高端形象。

● 商宅樓：保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源，可以滿足中長(zhǎng)期居住者的需求。

八、建設(shè)城市綜合體需要注意的問(wèn)題

1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

區(qū)域經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是城市綜合體投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)，具體包括：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（GDP總量、財(cái)政收入、人均收入）；區(qū)域經(jīng)濟(jì)在全國(guó)、全省、全市所處的位置；區(qū)域經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?；區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的依存度；城市的品位、規(guī)模、功能和擴(kuò)張升級(jí)的發(fā)展需求；城市的輻射能力和放量空間；區(qū)域人口狀況、人口結(jié)構(gòu)和人員流動(dòng)性；區(qū)域消費(fèi)總量、結(jié)構(gòu)及水平；民眾的消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)文化、消費(fèi)水平等宏觀情況分析。城市綜合體的開(kāi)發(fā)只有與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)水平合理匹配才有生命力。把握區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域人口狀況、消費(fèi)未來(lái)發(fā)展方向與消費(fèi)動(dòng)力這個(gè)核心，就有利于從宏觀高度控制投資風(fēng)險(xiǎn)（見(jiàn)圖28）。

圖28　城市綜合體建設(shè)示意圖

2. 綜合體的選址

選址首先必須考慮其地域環(huán)境、城市環(huán)境和區(qū)域環(huán)境。在不同環(huán)境中，人們的消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)文化、消費(fèi)水平、消費(fèi)流量等是有較大差異性的，各種業(yè)態(tài)組合、配比、定位、商業(yè)銷(xiāo)售、招商、運(yùn)營(yíng)管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能決定項(xiàng)目的生死。如綜合體中的購(gòu)物中心、酒店和寫(xiě)字樓等，對(duì)地段的要求非常之高。尤其是商業(yè)，非市中心、交通條件很差、人流不高的地段商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)非常之大。另外，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)時(shí)必須仔細(xì)考慮商用物業(yè)未來(lái)招商和運(yùn)營(yíng)的效果，即使招商成功并開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)，都有可能因人氣和消費(fèi)力的不足而關(guān)門(mén)歇業(yè)。一旦這種情況出現(xiàn)，無(wú)疑會(huì)對(duì)整個(gè)商業(yè)綜合體的效益造成最大的不利影響和可怕后果。所以，開(kāi)發(fā)大型城市綜合體一定要量力而行，一定要有一個(gè)十分科學(xué)的選址估量。優(yōu)越的地段和區(qū)域、旺盛的人流和物流，才能催生出成功的城市綜合體。一個(gè)成功的選址，就規(guī)避了最大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)

在相應(yīng)的情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)也可以決定綜合體的成敗。規(guī)劃設(shè)計(jì)有三個(gè)重要內(nèi)容。

一是綜合體的整體建筑風(fēng)格、文化氣息和業(yè)態(tài)分布。隨著城市化進(jìn)程的加快和多元化消費(fèi)需求增長(zhǎng)的影響，在中國(guó)尤其是二三線城市的規(guī)模和城市建設(shè)面臨著升級(jí)和擴(kuò)張發(fā)展的需求，城市新區(qū)規(guī)劃建設(shè)和城市商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)進(jìn)入放量發(fā)展的新階段。這必然會(huì)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出新的要求，甚至可以成為一場(chǎng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)具有現(xiàn)代氣息、融入當(dāng)?shù)匚幕?、具有較強(qiáng)感染力和前瞻性的城市綜合體，不僅需要合理有效地利用地塊及空間，而且需要用高科技集成設(shè)施、立體通道體系、地標(biāo)式建筑等來(lái)深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑的立面概念，使建筑群體成為景觀的主體，并承擔(dān)起城市文明與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史責(zé)任。同時(shí)，要根據(jù)業(yè)態(tài)分布和功能分割，做出既體現(xiàn)功能主題又相互聯(lián)動(dòng)的架構(gòu)，讓整體表現(xiàn)其流動(dòng)性。另外，物業(yè)生態(tài)景觀是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要考量，通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明、色彩等手段，形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。眾多的生活空間和合理的小品、園林生態(tài)景觀、休閑場(chǎng)所及停車(chē)場(chǎng)所，不僅能增強(qiáng)購(gòu)物的興趣和欲望，而且可以讓人們?cè)谶@里休閑放松、體味生活的樂(lè)趣。

二是整個(gè)綜合體各業(yè)態(tài)之間的使用功能要相互交叉，相互支持。在業(yè)態(tài)組合過(guò)程中，如何使它們緊密聯(lián)系而相互不相制約也是非常重要的問(wèn)題。業(yè)態(tài)組合比例構(gòu)成要合理，不同的位置、不同的區(qū)域、不同的項(xiàng)目其比例構(gòu)成是不一樣的，不可以盲目復(fù)制。不能說(shuō)北京的大悅城、華貿(mào)中心做得好，就一定能拿到別的城市去進(jìn)行復(fù)制。所以，綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)要根據(jù)不同的城市區(qū)域和地理情況進(jìn)行具體分析，予以不同的合理配置。例如，以商業(yè)為主要功能的綜合體，是需要商業(yè)活動(dòng)帶動(dòng)的。如果把商業(yè)擺在里面，其他的大型物業(yè)放在外面，不僅帶動(dòng)不了商業(yè)活動(dòng)，而且會(huì)形成一個(gè)自然發(fā)展?fàn)顟B(tài)，整個(gè)項(xiàng)目就有可能死氣沉沉。商業(yè)在內(nèi)中活躍不起來(lái)，就難以形成帶動(dòng)效應(yīng)，外面的一些大型住宅包括公寓、寫(xiě)字樓的招商也會(huì)隨之發(fā)生困難，弄不好就會(huì)變成一座“鬼城”。

三是與外圍環(huán)境有機(jī)銜接。一個(gè)成功的城市綜合體，是與城市規(guī)模相匹配、與城市主干道相聯(lián)接的。綜合體與外圍的城市道路、交通、網(wǎng)絡(luò)甚至街景緊密銜接，保證綜合體內(nèi)部與外部區(qū)域在人流、物流、交通流和信息流的便利性、易達(dá)性，能夠提升人流量和購(gòu)買(mǎi)力，使之成為城市的聚焦點(diǎn)和核心商業(yè)圈。一個(gè)城市綜合體規(guī)劃得好，一定能夠?qū)崿F(xiàn)與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，擴(kuò)展城市的空間價(jià)值，對(duì)城市的發(fā)展肯定能夠起到巨大的推動(dòng)作用和錦上添花的效果。

4. 經(jīng)濟(jì)實(shí)力

城市綜合體開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)比住宅、寫(xiě)字樓復(fù)雜得多，風(fēng)險(xiǎn)也大得多，其最大風(fēng)險(xiǎn)就是資金風(fēng)險(xiǎn)。每一個(gè)城市綜合體的開(kāi)發(fā)不僅需要巨大的資金投入，而且還有一個(gè)極大的資金沉淀，因?yàn)楹芏辔飿I(yè)是不能銷(xiāo)售的。另外，要維持這個(gè)物業(yè)的后期發(fā)展，還有一個(gè)極大的運(yùn)營(yíng)投入。所以，資金是城市綜合體開(kāi)發(fā)的第一要素。企圖“空手套白狼”、靠非法高息集資、民間拆借等所謂的資本運(yùn)營(yíng)手段獲取建設(shè)資金的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。如果資金總量嚴(yán)重不足，后續(xù)資金鏈斷裂，就會(huì)產(chǎn)生巨大的負(fù)能量，后果將不堪設(shè)想。所以，要盡可能地準(zhǔn)備好充足的資金，少用杠桿和所謂的資本運(yùn)營(yíng)。許多企業(yè)的失敗就是因?yàn)槊つ?/p>

［］［］

擴(kuò)張超越了企業(yè)能力邊界造成的。由于超越了能力邊界，超常發(fā)展使得企業(yè)成為脫韁的野馬，根本無(wú)法給予有效控制。所以，“沒(méi)有金剛鉆，不攬瓷器活”。

5. 運(yùn)營(yíng)管理

城市綜合體是一個(gè)集合了城市最重要的功能和人群的濃縮都市，基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能。要建設(shè)好尤其是運(yùn)營(yíng)、管理好這樣一個(gè)龐然大物，不是一般的功力所能企及的。就一個(gè)成功的城市綜合體而言，僅每天的物流、信息流、人流、資金流就是一個(gè)龐雜的系統(tǒng)復(fù)合。因此，運(yùn)營(yíng)、管理不僅需要科學(xué)的制度、正確的運(yùn)作模式、高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)、較為充足的資金、企業(yè)的文化、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且更需要的是企業(yè)完善的法人治理結(jié)構(gòu)和管理層尤其是決策者的智慧、文化、理念、技巧、視野、境界、信譽(yù)、德行和科學(xué)精神。例如，企業(yè)的人力資源問(wèn)題，其實(shí)并不特別復(fù)雜，不過(guò)就是嚴(yán)謹(jǐn)合理的機(jī)構(gòu)層次和各就各位出色完成使命并能夠擔(dān)當(dāng)責(zé)任的各層次人員。如果一味追求人員的高學(xué)歷、“高素質(zhì)”，不注重人員梯次結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和職能設(shè)置，其結(jié)果是：一方面冗員車(chē)載斗量、人浮于事，一方面人員流動(dòng)頻繁，無(wú)“才”可用。更可怕的是，在信任危機(jī)加重的當(dāng)代商業(yè)社會(huì)，以情感為紐帶，靠人控制人，企業(yè)管理人員沾親帶故，甚至家族化，職務(wù)和權(quán)力分配就像多子的皇帝實(shí)行的“分封制”。企業(yè)管理信息和運(yùn)營(yíng)情況主要取決于家人或“親信”的“小報(bào)告”，缺乏正常的法人治理結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)和制度控制。這樣的管理，即使再好的綜合體，也會(huì)混亂不堪，其結(jié)果將是關(guān)門(mén)大吉。

注釋

圖片來(lái)源：百度圖片和相關(guān)公司門(mén)戶網(wǎng)站；有關(guān)美國(guó)、法國(guó)、意大利圖片為作者考察時(shí)拍攝.

Introduction to Urban Complex

For thousands of years China developed a farming civilization. City planning and construction did not begin until the1950s and1960s and rapid development took place in the 1990s. In the early 21st Century, "urbanization" was listed as a national strategy. With the expansion of city scale and the improvement of the degree of urban civilization, the special modern urban architectural form of "urban complex" has been introduced into China, and soon formed a vigorous development trend. In response to this trend, this paper has indepth study of the "urban complex" of the concept, connotation, origin, model, function, characteristics, development and changes and the construction planning problem, to call more people to care, support or even directly involved in China's urban complex and urban planning and construction.

urban complex；planning；construction；introduction

J06

A

10.3963/j.issn.2095-0705.2016.04.001（0001-012）

2016-07-06

蔡文武，工程師，曾任湖北省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局副廳級(jí)巡視員。