國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊

浙江城市住宅市場去庫存研究

國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊

浙江房地產(chǎn)市場已進(jìn)入新常態(tài)，多數(shù)城市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了根本性的變化，從快速擴張向穩(wěn)定發(fā)展轉(zhuǎn)變；從過去近乎單邊上漲向城市區(qū)域分化、價格漲跌互現(xiàn)的方向轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)了較大規(guī)模的新建房庫存和存量房空置，部分城市庫存消化存在較大壓力

近年來，房地產(chǎn)市場形勢嚴(yán)峻，庫存量日益增大。2015年和2016年上半年浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比分別下降3.1%和0.8%，同期商品房待售面積同比分別增長17.5%、14.6%，全省住宅去庫存壓力增大。2015年12月中央經(jīng)濟工作會議明確要求將化解房地產(chǎn)庫存作為2016年經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務(wù)之一，《浙江省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中也提出“促進(jìn)存量商品房消化”，去庫存將成為今后一段時期房地產(chǎn)業(yè)的主基調(diào)。本文圍繞房地產(chǎn)去庫存途徑和措施、化解城市住宅市場庫存壓力，進(jìn)行深入分析。

浙江城市住宅市場庫存現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高水平。受房地產(chǎn)市場交易活躍影響，近年來浙江房屋新開工面積、土地購置等先行指標(biāo)均呈現(xiàn)增勢，預(yù)示著后期房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持較高水平增長。2014年浙江房屋新開工面積同比增長3.9%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積同比增長7.2%；2016年上半年同比增幅進(jìn)一步擴大，房屋新開工面積3156萬平方米，同比增長12.4%，增幅比上年同期提高48.4個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積498萬平方米，同比增長13.6%。

庫存面積有所回落但仍處高位。2014年以來浙江新建商品住宅庫存面積總體呈先增后減的運行態(tài)勢。2014年1月浙江11個設(shè)區(qū)市城區(qū)新建商品住宅庫存面積為2573萬平方米，到2015年1月增加至3937萬平方米，之后庫存面積高位回落，截至2016年6月份，住宅庫存面積為2752萬平方米，較2015年1月的歷史最高值減少1185萬平方米，下降了30.1%，但仍處較高水平。

住宅去庫存周期呈拋物線走勢。近年來浙江11個設(shè)區(qū)市城區(qū)新建商品住宅去庫存周期（用前12個月的平均銷售量為分母計算）在9-23個月之間波動，呈拋物線走勢，分為兩個階段（見圖1）。一個階段是2014年2月-10月，住宅市場供應(yīng)較快增長，需求萎靡不振，住宅庫存量持續(xù)攀升，去庫存周期不斷擴大，從13.7個月擴大至22.3個月。另一個階段是2014年11月-2016年6月，市場需求有所回暖，加上各級政府控制土地供應(yīng)量，去庫存周期從22.3個月逐漸縮短至8.5個月。

圖1 2014年2月-2016年6月浙江住宅庫存量去庫存周期情況

逾五成庫存總量集中在杭甬兩地。分析全省11個設(shè)區(qū)市的住宅庫存分布情況，截止到2016年6月，各市庫存量呈四個層級分布：杭州、寧波處于第一層級。杭州和寧波的新建商品住宅庫存面積較大，自2014年以來一直保持在400萬平方米以上，屬于第一層級。2016年6月，兩市新建商品住宅庫存面積分別為910.4萬平方米和477.3萬平方米，合計占全省住宅庫存面積的50.4%；嘉興、紹興、湖州處于第二層級。近三年來庫存面積保持在220萬平方米以上。2016年6月，三市新建商品住宅庫存面積分別為244.0萬平方米、240.9萬平方米和222.0萬平方米，合計占全省住宅庫存面積的25.7%；金華、臺州、舟山處于第三層級。近三年來多數(shù)月份的新建商品住宅庫存面積低于200萬平方米。2016年6月，三市新建商品住宅庫存面積分別為176.1萬平方米、153.5萬平方米和131.3萬平方米，合計為460.9萬平方米，占全省住宅庫存面積的16.8%；溫州、麗水、衢州處于第四層級。近三年來新建商品住宅庫存面積多月低于100萬平方米。2016年6月，三市住宅庫存分別為88.6萬平方米、54.7萬平方米和53.3萬平方米，合計196.6萬平方米，占全省住宅庫存面積的7.1%。

城市間去庫存周期差異較大。11個設(shè)區(qū)市去庫存周期差異較大。截至2016年6月底，各城市住宅市場去庫存周期可分為三個區(qū)間。湖州、紹興、舟山和金華處于第一區(qū)間，去庫存周期均在12個月以上，去庫存的壓力相對較大，后期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的重點將側(cè)重加快去庫存；麗水、寧波、臺州和嘉興處于第二區(qū)間，去庫存周期在8-10個月，屬于相對合理區(qū)間，維持現(xiàn)行房地產(chǎn)市場政策的穩(wěn)定是重點，尤其是維持現(xiàn)行推地頻率，去庫存的壓力不是特別大；杭州、衢州和溫州，去庫存周期處于第三個區(qū)間，屬于“庫存相對不足”的區(qū)間內(nèi)，目前已完成去庫存任務(wù)，政府可根據(jù)實際情況實施新的調(diào)控政策，保持市場供求穩(wěn)定，保持價格平穩(wěn)運行。

圖/任延

當(dāng)前市場庫存高企原因分析

浙江房地產(chǎn)市場已進(jìn)入新常態(tài)，多數(shù)城市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了根本性的變化，從快速擴張向穩(wěn)定發(fā)展轉(zhuǎn)變；從過去近乎單邊上漲向城市區(qū)域分化、價格漲跌互現(xiàn)的方向轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)了較大規(guī)模的新建房庫存和存量房空置，部分城市庫存消化存在較大壓力。浙江城市住宅市場庫存高企的主要原因有:

前期土地供應(yīng)量過大，造成住宅供應(yīng)量持續(xù)增加?！笆濉睍r期，浙江房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）累計購置土地面積8106萬平方米，其中2011年為2189萬平方米、2013年為1761萬平方米。浙江房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展壯大，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資超過3.03萬億元，2011-2014年投資規(guī)模保持高速增長。房地產(chǎn)企業(yè)積極拿地，土地成交較多，經(jīng)過兩到三年的開發(fā)，前期土地供應(yīng)大幅增長導(dǎo)致后期市場供應(yīng)量持續(xù)增加。受外部經(jīng)濟不景氣和有效需求不足影響，2014年房地產(chǎn)市場供需格局出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，商品房庫存高企，市場去庫存壓力凸顯，房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期。2014年末，浙江11個設(shè)區(qū)市城區(qū)庫存量為3916.6萬平方米，比年初增長52.2%。經(jīng)過近兩年的高位運行，2016年起在成交量大幅上升拉動下，全省庫存量逐漸減少，至6月份庫存減少為2752.1萬平方米，庫存壓力有所減輕，但區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性庫存矛盾依然存在。

經(jīng)濟增速下滑，城市間房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化。近年來，受體制改革先發(fā)優(yōu)勢逐步消失和資源環(huán)境等市場要素的制約，產(chǎn)業(yè)“低、小、散”問題凸顯，以外貿(mào)和制造業(yè)為主的浙江民營經(jīng)濟增速放緩，這對購房群體實際購買力和房地產(chǎn)市場信心也產(chǎn)生了一定沖擊。在經(jīng)濟高速增長、居民收入和城市化水平快速提高的階段，商品房銷量和房地產(chǎn)開發(fā)投資都處于高速增長期；而當(dāng)經(jīng)濟增速換擋，且大部分人群的住房需求基本得到滿足后，房地產(chǎn)市場發(fā)展從高速變?yōu)槠椒€(wěn)，城市間市場發(fā)展進(jìn)入分化階段。經(jīng)過近一年的房地產(chǎn)市場寬松刺激，對周邊地區(qū)人口、資金、就業(yè)、教育醫(yī)療等要素吸附性強的杭州、寧波等城市，住房需求也在不斷增加，自2015年4月份起整體回暖，呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，而部分三四線城市人口增長緩慢，購房需求不足，城市住宅市場供應(yīng)量不斷增加，積累了大量庫存難以消化，房地產(chǎn)市場反彈乏力。

城鎮(zhèn)化率影響購房潛在需求。經(jīng)過十多年的發(fā)展，浙江城鎮(zhèn)常住居民人均住房建筑面積由2002年的21.1平方米提高至2015年的40.5平方米，上升91.9%，房地產(chǎn)市場住房短缺時代已經(jīng)結(jié)束；浙江城鎮(zhèn)化率不斷提高，2015年浙江常住人口城鎮(zhèn)化率為65.8%，根據(jù)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率在70%左右時，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度會明顯放緩，潛在需求空間也在不斷壓縮。居民對住房消費日益理性，市場以剛性需求和改善性需求為主，投資性需求極少。2016年上半年對浙江居民的購房意向調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前浙江購房需求以自住為主，其中改善性需求比例占首位，37.6%調(diào)查對象為首次購房的剛需，49.6%調(diào)查對象購房用途為改善住房條件，僅6.6%調(diào)查對象購房用途為投資。

供給側(cè)與需求側(cè)的結(jié)構(gòu)性矛盾加大。當(dāng)前房地產(chǎn)市場開發(fā)結(jié)構(gòu)存在不合理性，供需對接不夠緊密。主要表現(xiàn)為：（1）總價、戶型存在結(jié)構(gòu)性矛盾。部分城市低投入、低價位的住宅供應(yīng)量不足，而高投入、高價位的豪華型住宅、別墅、酒店式公寓比重過高，在一定程度上加劇了庫存的結(jié)構(gòu)性矛盾；改善性購房需求對住房品質(zhì)要求較高，部分樓盤的品質(zhì)和戶型結(jié)構(gòu)不理想，得不到買房者的青睞，一些優(yōu)質(zhì)房源先前消化，部分剩余庫存的戶型、樓層、位置等不盡人意，這部分房源銷售較為困難。（2）客戶定位存在結(jié)構(gòu)性矛盾。一是隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，生活品質(zhì)逐步改善，居民對中大戶型住宅的需求也隨之增加，加上二孩政策的全面放開，三居室成為熱銷戶型，之前熱銷的90平方米以下小戶型的需求比例有所降低。二是前期部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目追求更高利潤，增加定位高端客戶的大戶型住宅，面積大、總價高，一般居民難以承受，造成銷售不暢，導(dǎo)致大戶型庫存積壓。（3）房地產(chǎn)項目存在結(jié)構(gòu)性矛盾。部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目屬于低水平重復(fù)開發(fā)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏市場競爭力，還有在向商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中盲目趨同，對市場調(diào)研不足、定位不準(zhǔn)，后期銷售難度很大。

部分區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套不夠完善。受經(jīng)濟社會發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口等因素影響，各區(qū)域發(fā)展差異很大。前期房地產(chǎn)市場過熱，城郊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等在基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、教育等生活配套尚不成熟的情況下“被城市化”開發(fā)了較多的房地產(chǎn)項目。進(jìn)入調(diào)整期后，這些區(qū)塊成了庫存積壓的重災(zāi)區(qū)，去庫存速度極慢，區(qū)域項目之間冷熱不均現(xiàn)象越發(fā)明顯，這也是主城區(qū)高成交、城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域高庫存并存的原因。杭州主城區(qū)品質(zhì)較好、定價合理的樓盤量價齊升，去庫存速度較快，銷量主要集中在新開樓盤和前期銷量較好的熱門區(qū)域項目上，而部分積壓庫存集中的區(qū)域，往往地段偏遠(yuǎn)、生活配套不全，房源銷售狀況并沒有轉(zhuǎn)好，有的項目直到交付之后仍然一直沒有售完。

浙江城市住宅市場去庫存對策建議

通過對浙江城市住宅市場庫存變化的因素分析及十年來宏觀調(diào)控政策的市場效應(yīng)梳理，結(jié)合部分指標(biāo)數(shù)據(jù)相關(guān)性檢驗，對于浙江城市住宅市場去庫存提出以下建議。

整合資源，健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場的變化是多種因素綜合作用的結(jié)果。要充分發(fā)揮政府有關(guān)部門之間的聯(lián)動作用，發(fā)掘并利用相關(guān)“大數(shù)據(jù)”，建立一套完善的房地產(chǎn)市場監(jiān)測及預(yù)警系統(tǒng)，加強統(tǒng)計、房地產(chǎn)、國土資源等相關(guān)部門的合作，建立房地產(chǎn)開發(fā)、商品房交易、土地供應(yīng)、金融、市場價格走勢等信息資料的共享機制。整合資源、增加投入，將分散于房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃登記備案、權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)的市場信息有機整合起來，納入與房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)的土地、金融等其他信息系統(tǒng)，形成全面客觀地反映房地產(chǎn)市場運行狀況的分類型、分區(qū)域、分結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)。

優(yōu)化結(jié)構(gòu)，推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革。目前房地產(chǎn)高庫存真正原因在于房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)失衡，化解房地產(chǎn)庫存，既要在刺激消費上用力，也要在供給側(cè)使勁。一是合理控制房地產(chǎn)市場增量。以支持合理住房需求、優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為導(dǎo)向，打破土地財政的思維，以促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展為宗旨，緩解地方政府賣地沖動。加強分區(qū)域、分結(jié)構(gòu)、分戶型細(xì)化研究，因城施策，精細(xì)化合理控制房地產(chǎn)市場增量。二是優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，關(guān)注庫存死角，提高住宅銷售量。通過優(yōu)化庫存內(nèi)部結(jié)構(gòu)，達(dá)到快速、全面清理住宅庫存的目的，提高資源配置效率。各地要根據(jù)社會消費水平和市場即期需求，合理確定各種類型、不同檔次商品房之間的供應(yīng)數(shù)量，兼顧社會多層次的住房需求。允許開發(fā)商在預(yù)售期間適當(dāng)調(diào)整商品房房屋套型結(jié)構(gòu)以適應(yīng)市場新的需求。

分類調(diào)控，有序推進(jìn)房地產(chǎn)稅收體制改革。從短期看，應(yīng)堅持分類調(diào)控，因地制宜，因城施策。對漲幅過快、庫存壓力小、去庫存周期在7個月以內(nèi)的城市適當(dāng)增加土地供應(yīng)，適當(dāng)收緊信貸政策；而對于價格上漲乏力、庫存壓力大、去庫存周期在9個月以上的城市則應(yīng)該減少土地供應(yīng)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，爭取金融、信貸等方面更加大力的支持。從長遠(yuǎn)考慮，應(yīng)加快房產(chǎn)稅的出臺，穩(wěn)定市場預(yù)期，學(xué)習(xí)借鑒國外成功經(jīng)驗，推出適合我國國情且行之有效的具體稅收政策。房地產(chǎn)稅除了為地方財政提供充足的資金外，還有一個重要的職能，就是平穩(wěn)房價。比如：美國50個州都已征收房產(chǎn)稅，稅率一般為1%-3%；德國房產(chǎn)購置稅基本上是按房產(chǎn)價值的3.5%征收等。

多措并舉，著力完善住房保障制度。政府部門要積極創(chuàng)新住房保障模式，統(tǒng)籌安排公共租賃房及拆遷安置房的建設(shè)，進(jìn)一步完善拆遷保障模式，實現(xiàn)實物安置與貨幣安置共同發(fā)展。對于部分住宅去庫存周期較長的城市，可通過推廣住宅貨幣化安置、加大信貸支持等方式，進(jìn)一步撬動剛需及改善型購房需求的釋放。而對于庫存壓力不大、房價明顯上漲的城市，則應(yīng)把握好拆遷的規(guī)模和速度，控制好貨幣安置與實物安置的比例，盡量做到平穩(wěn)有序、有計劃有步驟逐步推進(jìn)，避免拆遷需求的集中釋放擾亂市場正常供求關(guān)系，引發(fā)房價的異常波動。

產(chǎn)城融合，加強產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升城市吸引力。浙江城市多個為中小城市規(guī)模，各城市通過加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提高公共服務(wù)能力和水平、培育壯大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，增強城市產(chǎn)業(yè)支撐能力，豐富城市資源的供給及配套，保持物價水平的平穩(wěn)運行，從而擴大就業(yè)機會和人口吸納能力。長期來看，經(jīng)濟發(fā)展水平的提升、人口凈流入規(guī)模的擴大，將為房地產(chǎn)市場生成持續(xù)強勁的住房需求提供源源不斷的內(nèi)在動力。

創(chuàng)新發(fā)展，建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制。一方面，開發(fā)商要加強市場研究，改變過去拿地蓋樓賣房的簡單粗放的房地產(chǎn)開發(fā)模式，找準(zhǔn)定位，進(jìn)行行業(yè)深耕細(xì)化，規(guī)劃和設(shè)計符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮漠a(chǎn)品，提高產(chǎn)品的品質(zhì)、配套及服務(wù)，以提升產(chǎn)品的市場競爭力。另一方面，地方政府需大力營造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的氛圍，促成開發(fā)商進(jìn)行以高科技、文化創(chuàng)意、旅游度假、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的跨界資源整合，打造出多業(yè)態(tài)與城鎮(zhèn)化協(xié)同互動的新模式，穩(wěn)定價格，持續(xù)發(fā)展。

課題負(fù)責(zé)人：程定堯；課題組成員：吳曉燕李莉金偉剛朱章勇毛昭君朱一波趙敏沈小葉李山林詹良飛胡歡歡；總撰：金偉剛