曹蓓

“中國的房地產(chǎn)，已經(jīng)在局部出現(xiàn)了泡沫，這個泡沫是資本推動的，但并非整體泡沫?！?/p>

每一輪房價急速上漲過后，房地產(chǎn)泡沫論都會被“舊事重提”，這一輪也不例外。

2016年4月27日的一個午后，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華大學(xué)校友會房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生接受了《鳳凰周刊》記者的專訪，講述在本輪房價暴漲過程中，暴露出的中國地產(chǎn)行業(yè)的新老問題，這些問題累積的結(jié)果是什么？外界所推測的房地產(chǎn)崩盤會不會發(fā)生？牽扯到宏觀經(jīng)濟多個領(lǐng)域的房地產(chǎn)，影響因素眾多的房地產(chǎn)，如何改革才既能逐步解決長期積壓的問題，又不會把泡沫刺破，同時保證經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展？

“雖然房地產(chǎn)行業(yè)自身存在的問題很多，目前的外部環(huán)境看起來也與美國、日本等國家爆發(fā)危機前的情況相似，但在中國不會出現(xiàn)外界專家認(rèn)為的房地產(chǎn)崩盤引起的深度經(jīng)濟危機，因為中國政府的掌控力很強，這是與其他國家最大的不同之處。”聶梅生說。

貨幣驅(qū)動吹起泡沫

從去年年底就開始的一線城市房價上漲，在今年年初走向過熱，甚至帶動某些原本沒有上漲動力的二三四線城市，聶梅生認(rèn)為，這就是泡沫。

“房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)有它的特點，就是需求推動的。而真正的剛性需求不會在如此短的時間內(nèi)集中爆發(fā)，這意味著，推動房價上漲在很大程度上不是住房需求，而是投資需求，也就是賺錢的需求?！彼f。

她認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)本身，的確具備一定的金融屬性，但這并不是、也不應(yīng)該在整個市場占主導(dǎo)地位。短時間內(nèi)金融屬性被瞬間放大，掩蓋原本的居住屬性，導(dǎo)致市場上購買動機以保值增值為主，也就是炒房的行為占據(jù)相當(dāng)規(guī)模的時候，整個市場就變成了非理性的房地產(chǎn)市場。

“房地產(chǎn)杠桿越來越高，主要是銀行自去年下半年開始的寬松政策，降首付、降利息，取消限制，就會產(chǎn)生效果。畢竟從銀行開始的貨幣刺激是強效刺激，當(dāng)然，這不僅包含大家熟知的個人住房按揭貸款，也包括針對開發(fā)商的開發(fā)貸。”

中國央行4月20日發(fā)布的2016年一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，2016 年3月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額22.51萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末高1.3個百分點；一季度增加1.5萬億元，同比多增5045億元，增量占同期各項貸款增量的32.5%，比上年占比水平高1.9 個百分點。

聶梅生指出，雖然銀行放松開發(fā)貸主要是針對國企，但目前國企、民企正在加速并購，這是趨勢?！岸吒魅∷?，國企能夠拿到銀行的貸款，民企手中則有土地和項目。”

“在寬松貨幣政策的刺激下，市場對房地產(chǎn)預(yù)期改變，此時中介進入，成為助推劑，改變了事情的性質(zhì)?！彼治龇Q，此前，銀行首付比例和利率無論怎么降低，針對的是確定的購房人，但互聯(lián)網(wǎng)金融介入房地產(chǎn)后，比如眾籌、比如首付貸，造成購房對象模糊化，成為集資買房。“與集資建房不同，集資買房實質(zhì)上變成N個人買一套房，實際產(chǎn)權(quán)屬于N個人，這明顯改變了房產(chǎn)的性質(zhì)，買房不是為了住房，就是為了分錢?！彼龔娬{(diào)，“這是純泡沫性質(zhì)的?！?/p>

這個泡沫會不會由局部擴大至整個行業(yè)，進而破裂，如同美國和日本，引起經(jīng)濟危機？

聶梅生肯定地回答，“不會”。“我和法國的一位著名經(jīng)濟學(xué)家今年年初見面的時候，談到過這個問題，他認(rèn)為中國一定會有一次深層次的經(jīng)濟危機，我非?？隙ǖ馗嬖V他，這種情況不會出現(xiàn)。因為與其他國家不同，中國政府對金融的控制力非常強，一旦出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險，便會通過調(diào)控有效制止?！?/p>

看似無關(guān)的匯率因素

很少有人考慮過，此輪房價的上漲，與人民幣匯率市場的政策密切相關(guān)。

聶梅生解釋稱，匯率和房價密切關(guān)聯(lián)的內(nèi)在邏輯是，如果想“穩(wěn)經(jīng)濟”，在投資、出口、消費這“三駕馬車”之中，選擇繼續(xù)擴大投資，將會造成更大的庫存壓力；刺激消費也會在消化庫存的同時，引發(fā)市場機會，導(dǎo)致更大的庫存；而刺激出口，既能達(dá)到去庫存的目的，又能拉動經(jīng)濟。

矛盾點在于，如果政府要刺激出口，就要讓人民幣貶值，增發(fā)貨幣，但如果增發(fā)的人民幣不通過購買美國國債、對外投資等方式消化，就會進入股市或樓市，在股市低迷的時候，只能把資金引向樓市，結(jié)果就是推高房價。

反過來，如果為了“穩(wěn)樓市”，不讓人民幣貶值，出口這駕馬車就很難發(fā)揮作用，最終不利于經(jīng)濟增長。

“這也是央行在匯率問題上舉棋不定、進退兩難的重要原因?！甭櫭飞f。

業(yè)內(nèi)把央行自去年下半年以來的匯率政策改革，形象地稱之為“拉抽屜”。2015年8月11日，央行宣布改革人民幣報價機制，加速人民幣國際化步伐。當(dāng)日人民幣匯率應(yīng)聲下跌千點，創(chuàng)史上最大跌幅。雖然央行的解釋為市場需要糾偏和磨合，但業(yè)內(nèi)理解為，這是央行有意引導(dǎo)匯率下跌，刺激出口，緩解經(jīng)濟下行的壓力。隨后，人民幣匯率的走勢也從某種程度上印證了猜測，2016年首個交易周，在、離岸人民幣匯率雙雙大跌，其中，1月6日跌至近五年以來最低點。起初央行并未出手干預(yù)，直到1月7日，只用了短短幾日，便把人民幣匯率穩(wěn)住。

“人民幣持續(xù)貶值，新增發(fā)貨幣無處可去，在房地產(chǎn)政策放寬的情況下，便一股腦涌入地產(chǎn)市場，這是這輪房價上漲的最大隱性因素?！甭櫭飞f?！昂艽蟪潭壬希谫Y本的持續(xù)外流也是管理層有意引導(dǎo)的，為了貨幣領(lǐng)域達(dá)到平衡，減少流向房地產(chǎn)的資金?！?/p>

房地產(chǎn)政策應(yīng)該怎么改？

目前已經(jīng)出現(xiàn)局部泡沫的房地產(chǎn)、問題重重的房地產(chǎn)牽動國民經(jīng)濟神經(jīng)的房地產(chǎn)怎么改？是擺在中國決策層面前的重大課題。

作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)地位舉足輕重。一方面，房地產(chǎn)的走勢受到宏觀經(jīng)濟的影響，另一方面，房地產(chǎn)的變化在一定程度上也影響著整個經(jīng)濟的運行。

曾有統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)與20多個產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系，而由房地產(chǎn)行業(yè)帶動的產(chǎn)業(yè)不下60個，有色金屬、建材、水泥、玻璃、家具等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)的發(fā)展保持著極高的同步性。

官方數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)增加值占整個GDP的比重達(dá)到了6.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資一般情況下占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%，雖然2015年有所下降，但也占到了17%。

不僅如此，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)消化了大量人口的就業(yè)問題，對穩(wěn)定社會起到了重要的作用。

“穩(wěn)增長，就需要穩(wěn)房地產(chǎn)，而刺激房地產(chǎn)就可能會加重庫存，吹大泡沫?！甭櫭飞f，“房地產(chǎn)行業(yè)積重難返，問題出在哪里，政府也很清楚，但現(xiàn)實的情況是，在經(jīng)濟下行周期，如何既能推進房地產(chǎn)改革，又不能過于激進，影響宏觀經(jīng)濟?！?/p>

聶梅生認(rèn)為，從目前的可行性來看，推進房地產(chǎn)改革，可以從三方面入手：

第一，穩(wěn)定土地價格。

多年以來，土地奇貨可居，溢價率過高，尤其是住宅用地。在這種情況下，房價自然水漲船高。

要穩(wěn)定土地價格，招拍掛制度改革首當(dāng)其沖。大陸土地使用權(quán)的出讓方式有四種：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式。《土地法》及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地，統(tǒng)稱為招拍掛制度。理論來講，招拍掛制度可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素。但事實上，許多城市土地供應(yīng)相對不足，致使土地資源稀缺，參與的開發(fā)商在爭奪過程中，導(dǎo)致溢價率不斷被推高。

其次是70年土地使用權(quán)如何解決。“如果一次溢價率高，能夠獲得永久的使用權(quán)，對于普通購房者來講是可以接受的，但如果每70年一次歸零，就會變成無限制的收割?！?/p>

穩(wěn)定土地價格的第三種途徑就是農(nóng)地入市。農(nóng)地入市，全稱農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，核心是將來自宅基地置換后騰空出來的土地，直接進入土地市場進行市場化的有償使用，真正實現(xiàn)統(tǒng)一市場和同地同權(quán)。有分析稱，這有效地改變了地方政府長久以來高度壟斷建設(shè)用地一級市場的征地供給模式?！稗r(nóng)民已經(jīng)離地，不如把這部分土地利用起來。農(nóng)地入市是十八大以來一項非常重要的改革，不僅關(guān)乎房地產(chǎn)，還有城鎮(zhèn)化。但是遇到了來自地方政府很大的阻力，因為一旦處于兩條平行的體系下，壟斷就會被打破。這是一道很大的溝，很難跨越，但是必須跨越才能解決房地產(chǎn)的根源問題。”

第二，銀根。

“無論開發(fā)貸還是個貸，銀行是唯一的資金來源。現(xiàn)在的問題是，如果房價上漲，如何讓百姓也可以從中分得一杯羹，同時享受到房地產(chǎn)的收益?！甭櫭飞赋?，“這就需要減少房地產(chǎn)行業(yè)的間接融資（來自銀行、民間的貸款），增加直接融資（通過資本市場）比重，房地產(chǎn)投資基金就是長久以來被忽視的重要途徑?！?/p>

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。投資者可以通過購買基金，分享房地產(chǎn)投資收益。

“美國房地產(chǎn)直接融資和間接融資就比較平衡，地產(chǎn)開發(fā)商自有資金5%-10%，剩下約30%通過各種房地產(chǎn)投資基金如REITs，間接融資比例只占50%左右。但是在中國，這樣的私募股權(quán)基金始終沒有發(fā)展起來，而房地產(chǎn)個人抵押貸款是業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)貸款，收益穩(wěn)定而可觀。如果通過證券化途徑普通民眾可以參與，將能很好地對沖房價上漲?！甭櫭飞f。

第三，稅收。

聶梅生認(rèn)為，對于個人來講是房地產(chǎn)稅，這部分如何征收，需要想清楚如何應(yīng)對70年土地使用權(quán)問題。對于企業(yè)來講，各種稅收品類繁多，應(yīng)該做一個全面的梳理?！?/p>

據(jù)媒體報道，有消息稱，房地產(chǎn)稅改革主體框架已基本確定。房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

采訪即將結(jié)束的時候，聶梅生坦言，中國的房地產(chǎn)問題，積重難返，改革的難度非常大?！案邔有枰侔銠?quán)衡，因為解決一個問題，很可能會加重另外多個問題，所以只能慢慢來?！彼該u一下頭，“真的非常難?！?