文/本刊記者 王棕寶 見習(xí)記者 徐 鑫

不是買賣是伙伴
——北京經(jīng)開產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營之道

文/本刊記者 王棕寶 見習(xí)記者 徐 鑫

周世義北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司 總裁

近年來，很多產(chǎn)業(yè)園由于同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，造成經(jīng)營困難，而北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司經(jīng)營的園區(qū)卻生機(jī)勃勃，奧妙何在？日前，本刊記者采訪了周世義總裁。

周世義從貼近市場和用戶需求、打造基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)生態(tài)、建立伙伴關(guān)系等方面，向本刊記者介紹了園區(qū)開發(fā)與運營“秘訣”。

戰(zhàn)略：滿足需求，才是理想狀態(tài)

北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司是一家致力于高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、運營的大型國有股份制企業(yè)，致力于開發(fā)符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的綜合類產(chǎn)業(yè)園區(qū)。它開發(fā)及運營的園區(qū)眾多，僅在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（也稱亦莊開發(fā)區(qū)）開發(fā)及運營的園區(qū)就有10個，占開發(fā)區(qū)綜合園區(qū)的1/4，并分布在最核心區(qū)域，如今入駐企業(yè)已有1000余家，累計注冊資本千億元。

2014年，北京經(jīng)開在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的園區(qū)全部進(jìn)入?yún)^(qū)域十強榜單， 園區(qū)內(nèi)企業(yè)的總收入270億元，占開發(fā)區(qū)16個重點園區(qū)的比重為70.6%。

對比很多園區(qū)建成卻難招商，招來企業(yè)卻留不住的情況，北京經(jīng)開可以說交出了一份令政府和入駐企業(yè)都滿意的答卷。北京經(jīng)開總裁周世義認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)不是房地產(chǎn)開發(fā)，不能一賣了之，由于園區(qū)載體與產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有極為密切的關(guān)系，需要投入大量時間、精力去深入運營，長期涵養(yǎng)。因此，園區(qū)開發(fā)的理想狀態(tài)應(yīng)該具有以下幾個特點：首先園區(qū)開發(fā)應(yīng)該有一定的門檻，設(shè)立市場和行業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，不是誰能進(jìn)來就進(jìn)來。其次，在運營上要有經(jīng)驗和能力，而不能完全依靠政府的政策。還有，在園區(qū)開發(fā)過程中，要明確定位、也要緊貼市場需求，提高產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)能力，這樣園區(qū)才能得到長久的生存和發(fā)展。

“貼近市場，提高質(zhì)量和服務(wù)能力”，表明北京經(jīng)開從研究企業(yè)客戶的深度需求出發(fā)，提高供給質(zhì)量，擴(kuò)大有效供給，提高對需求的適應(yīng)性和靈活性，滿足了市場需要。

開發(fā)：因地制宜，注重產(chǎn)業(yè)生態(tài)

作為園區(qū)開發(fā)者，周世義最基本的觀點是園區(qū)開發(fā)要與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相結(jié)合。園區(qū)建設(shè)要因地制宜，不能一廂情愿的走高大上的路線。在這方面，北京經(jīng)開就是將產(chǎn)業(yè)生態(tài)作為重要考量標(biāo)準(zhǔn)。

周世義說，產(chǎn)業(yè)定位是園區(qū)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)，通過準(zhǔn)確定位未來使用者群體特征，才能形成完善的園區(qū)規(guī)劃，使得園區(qū)的硬件條件、空間環(huán)境打造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相匹配。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以高端制造業(yè)為主，制造業(yè)、電子產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)以及信息產(chǎn)業(yè)如今發(fā)展得都不錯，但又處在不斷的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級過程中。北京經(jīng)開的園區(qū)就是基于這些基礎(chǔ)，通過集聚2.5產(chǎn)業(yè)，為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，提供支撐，使得園區(qū)產(chǎn)業(yè)成為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的有效補充，從而使得園區(qū)企業(yè)具有了可持續(xù)發(fā)展的有利條件。

隨著北京經(jīng)開產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局的逐步展開，在全國性拓展過程中，北京經(jīng)開的思路是選擇有特色的地區(qū)，并結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)行開發(fā)，使園區(qū)落地生根。

周世義說，“去任何一個地方建園區(qū)，首先要看它的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)如何，再結(jié)合當(dāng)?shù)卣膶?dǎo)向，以及自己的調(diào)研情況去分析，從而得出一個理性科學(xué)的判斷，這是我們園區(qū)拓展全國市場的想法和思路?！?/p>

在近期對廣西柳州柳東新區(qū)考察后，周世義說，柳州工業(yè)基礎(chǔ)非常好，柳鋼、柳鋼工程機(jī)械、柳州神龍汽車已經(jīng)形成了一個相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。另外柳州一些和制造業(yè)相關(guān)的小型輕工業(yè)也不錯，這樣城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，是互相關(guān)聯(lián)的一個整體。當(dāng)考慮在柳州建園區(qū)時，會在原有的基礎(chǔ)上對產(chǎn)業(yè)上下游進(jìn)行延伸。針對柳州，或許會做汽車文化、汽車消費或者汽車服務(wù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

周世義總結(jié)說，園區(qū)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)問題就是結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)做深度延伸，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利環(huán)境，不僅有硬件環(huán)境，還有商業(yè)環(huán)境和人文環(huán)境。事實上，園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)體現(xiàn)在開發(fā)上，既有園區(qū)自然生態(tài)環(huán)境的因素也有服務(wù)的因素，但隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐步向低碳高端智慧方向邁進(jìn)，更多的體現(xiàn)在園區(qū)運營上。

運營：入駐到安駐，一個“伙伴”的距離

園區(qū)具有吸引力才會有企業(yè)入駐，園區(qū)具有內(nèi)生動力、有效益、有發(fā)展前途，才能使企業(yè)長駐。

從入駐到安駐，北京經(jīng)開把買賣關(guān)系升級為伙伴關(guān)系，讓入駐的企業(yè)和運營者一起建設(shè)園區(qū)?！皹欠恐皇禽d體，服務(wù)才是根本”，“合作、再生”是北京經(jīng)開的運營思路。

要選擇那些符合城市和園區(qū)發(fā)展定位的企業(yè)入駐，用周世義的話說，園區(qū)運營不是高價格賣房，而是以符合市場的合理價格，在企業(yè)能承受的成本上讓符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件的企業(yè)入駐，園區(qū)和入駐企業(yè)是合作伙伴關(guān)系，共同開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)成長和發(fā)展。

周世義介紹說，北京經(jīng)開目前已經(jīng)開始著力推進(jìn)園區(qū)的金融服務(wù)體系建設(shè)，針對一些有資金需求、有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，給它投資，提供資本支持和企業(yè)成長服務(wù)，通過合作將原來的買賣關(guān)系升級為創(chuàng)業(yè)伙伴關(guān)系。同時，為了幫助入園企業(yè)的成長和發(fā)展，針對入駐園區(qū)的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，北京經(jīng)開也有針對性的提供包括工商稅務(wù)、人力資源、法律咨詢、投資對接等在內(nèi)的各種各樣的服務(wù)，在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”中進(jìn)行的“E7創(chuàng)享家”創(chuàng)業(yè)孵化體系建設(shè)，已經(jīng)成為園區(qū)內(nèi)最具活力的一抹亮色。

在開發(fā)運營方面，從2000年至今，北京經(jīng)開走過了4個時代。如今已經(jīng)進(jìn)入到以“低碳、高端、智慧”為代表的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的4.0時代，北京經(jīng)開在經(jīng)營服務(wù)上已經(jīng)形成了以基礎(chǔ)物業(yè)、商業(yè)配套與生活配套、園區(qū)金融和智慧云服務(wù)為一體的園區(qū)綜合服務(wù)體系，提供多層次、一體化的園區(qū)服務(wù)，滿足不同層次的園區(qū)服務(wù)需求。

北京經(jīng)開是國有股份占比較大的典型的混合所有制企業(yè)，周世義表示，在本輪深化國企改革中，企業(yè)到底走向哪一步還真的需要思考。作為市場化業(yè)務(wù)為主的企業(yè)，在這輪改革中還是希望更市場化一些，市場有多快，運營就要有多快。

責(zé)任編輯/藍(lán)玉才

周世義：北京大學(xué)環(huán)境管理專業(yè)博士，高級經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)任北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司總裁。擁有近30 年的地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，曾歷任中國路橋總公司肯尼亞公司財務(wù)經(jīng)理、也門分公司副總裁、總公司副總會計師、副總經(jīng)濟(jì)師等職位。