浙江省發(fā)展和改革委員會 浙江省經(jīng)濟(jì)信息中心

去庫存初顯成效 定政策一市一策
——一季度房地產(chǎn)企業(yè)專項監(jiān)測報告

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銷售持續(xù)回暖、庫存有所下降、市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，仍需堅持去庫存、穩(wěn)房價、防風(fēng)險導(dǎo)向，突出抓好三、四線城市去庫存工作

隨著房地產(chǎn)寬松政策持續(xù)發(fā)力，潛在需求逐步釋放，今年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)加暖，去庫存取得一定成效，但區(qū)域市場繼續(xù)分化，商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力明顯大于住宅。一季度監(jiān)測顯示：四線城市去庫存周期達(dá)12個月以上房地產(chǎn)項目占比為72.9%，三線城市去庫存周期達(dá)12個月以上房地產(chǎn)項目占比為60.7%，二線城市去庫存周期達(dá)12個月以上房地產(chǎn)項目占比為49%。三四線城市消化庫存是房地產(chǎn)市場的主要任務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測情況

監(jiān)測顯示，一季度房地產(chǎn)運行指數(shù)55.2，環(huán)比提高4.1個點，高于服務(wù)業(yè)面上水平4.8個點。其中發(fā)展環(huán)境指數(shù)66.2，環(huán)比提高7.5個點，企業(yè)經(jīng)營指數(shù)47.8，環(huán)比提高1.8個點。

圖12013年二季度以來房地產(chǎn)運行指數(shù)及各類指數(shù)值

銷售持續(xù)回暖。監(jiān)測顯示，一季度16.6%的企業(yè)提價銷售，環(huán)比提高10.2個點；26.8%的企業(yè)銷售面積增長，環(huán)比提高9.2個點；29.1%的企業(yè)銷售進(jìn)度加快，環(huán)比提高10.8個點。分地區(qū)看，寧波、溫州、嘉興和衢州銷售面積、價格和進(jìn)度三者走勢基本保持一致，相比之下麗水地區(qū)波動幅度較大，銷售面積增長和進(jìn)度加快企業(yè)占比分別為40%、60%，銷售價格提高企業(yè)占比為零。

庫存有所下降。在售項目庫存下降較為明顯，企業(yè)占比為46.4%，開工未售項目庫存量和拿地未開工項目庫存量下降的企業(yè)占比分別為23.4%、26%。

市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn)。從宏觀環(huán)境看，28.2%的企業(yè)預(yù)計下季國內(nèi)外環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，環(huán)比提高2.1個點。從行業(yè)發(fā)展看，43.1%的企業(yè)預(yù)計下季行業(yè)發(fā)展持續(xù)向好，環(huán)比提高10.9個點。從盈利狀況看，19%的企業(yè)預(yù)計盈利水平實現(xiàn)增長，環(huán)比提高2.3個點。從價格看，13.7%的企業(yè)將提價銷售，環(huán)比提高6.7個點。

盈利水平穩(wěn)中略升。18.6%的企業(yè)盈利狀況得到改善，環(huán)比提高1.9個點；稅后利潤增長的企業(yè)占比為22.3%，其中稅后利潤增長10%以上的企業(yè)占比8.5%，環(huán)比微升。

需要關(guān)注的幾個問題

縣級市去庫存壓力最大，地級市次之，副省級城市較小。不同類型城市去庫存速度存在顯著差異，據(jù)監(jiān)測顯示，去庫存周期達(dá)12個月以上①中國指數(shù)研究院認(rèn)為，合理去化周期一般為6至12個月左右；中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心認(rèn)為，去化周期的合理區(qū)間在6至18個月；相對認(rèn)可的合理去化周期的上限是18個月。房地產(chǎn)項目占四線城市項目比例為72.9%，三線城市去庫存周期達(dá)12個月以上房地產(chǎn)項目占60.7%，二線城市去庫存周期達(dá)12個月以上房地產(chǎn)項目占比為49%。

圖2全省各地市房地產(chǎn)銷售面積、價格和進(jìn)度情況

圖3二三四線城市房地產(chǎn)去庫存周期情況

商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力較大，去庫存相對較慢。據(jù)監(jiān)測，67.9%的房企既有住宅又有商業(yè)地產(chǎn)，21%的房企商業(yè)地產(chǎn)庫存占比在40%以上。從庫存去化來看，商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力明顯大于住宅。18.5%的房企認(rèn)為所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力很大，44.3%的企業(yè)房企認(rèn)為所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力較大，分別高于住宅銷售壓力5.6、1.1個點。

企業(yè)對市場未來預(yù)期謹(jǐn)慎，拿地意愿不足。盡管45.7%企業(yè)預(yù)期未來房價將會小幅上漲，在庫存高企背景下，企業(yè)拿地意愿明顯不足。監(jiān)測顯示，90%的企業(yè)未來三個月沒有拿地計劃，僅10%的企業(yè)表示未來三個月內(nèi)有拿地計劃，其中土地成本購置過高、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心不足、庫存壓力較大是企業(yè)無拿地計劃的主要原因，占比分別達(dá)27%、25%和23%。

房地產(chǎn)市場走勢判斷

銷售形勢好轉(zhuǎn)，回暖基礎(chǔ)仍不牢固。隨著信貸政策放松、公積金門檻降低以及全面放開二孩等政策刺激，房地產(chǎn)銷售明顯好轉(zhuǎn)，1-2月，全省商品房銷售面積增長31.4%，商品房銷售額增長34%，同比分別提高30.7和35.4個點。但由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在持續(xù)下行壓力，房地產(chǎn)市場總體回暖的基礎(chǔ)仍不牢靠。

房價有所回升，區(qū)域分化仍將延續(xù)。房價與庫存反向關(guān)聯(lián)，近期二線城市新建商品住宅及二手住宅價格出現(xiàn)了較為明顯上漲，少數(shù)三線城市伴隨二線城市樓市回暖也略微上漲，但是多數(shù)三四線城市由于樓市供應(yīng)規(guī)模過大、市場供過于求，在當(dāng)前房價水平上市場出清難度仍然較大。

庫存逐步去化，房地產(chǎn)投資仍然乏力。從杠桿角度看，房地產(chǎn)去庫存是用居民部門的杠桿替換企業(yè)的杠桿，緩解了企業(yè)資金鏈緊繃壓力，但是房地產(chǎn)投資仍在下滑。1-2月房地產(chǎn)投資789億元，同比下降4.4%，對固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率為-12.4%，下拉投資增速1.5個點。

對策建議

堅持去庫存、穩(wěn)房價、防風(fēng)險導(dǎo)向，分類指導(dǎo)，堅持因城施策，突出抓好三、四線城市去庫存工作。

加強土地供應(yīng)管控。各地區(qū)要根據(jù)本地商品房庫存數(shù)量、結(jié)構(gòu)，科學(xué)制定2016年土地供應(yīng)計劃，合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。庫存量大、去化周期長的四線城市，要嚴(yán)控或者暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市商業(yè)用房庫存去化周期長的，要暫停商業(yè)用地出讓。

防止房價大起大落。去庫存順利的地區(qū)，要控制好土地供應(yīng)節(jié)奏，管理好房價預(yù)期，防止庫存再次累積和房價過快上漲。加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警，高度關(guān)注房地產(chǎn)價格、銷量、稅收、投資等變化，及時準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)市場的新變化、新特點。

創(chuàng)新保障房供應(yīng)方式。進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，或者收購商品房替代保障房、拆遷安置房建設(shè)。

加強和改善房地產(chǎn)調(diào)控。嚴(yán)查首付貸（25.8%的企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)存在首付貸），相關(guān)金融部門、房地產(chǎn)主管部門要切實履行職責(zé)，全面清理首付貸，防止金融風(fēng)險積累。嚴(yán)格落實差別化信貸稅收政策，應(yīng)對先買后賣的情況只對面積增加部分征稅，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。實施寬松公積金購房政策，推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等公積金政策，有效提升居民購房能力。擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金制度覆蓋范圍。允許發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券，提高住房公積金資金流動性。