沈陽華匯房地產(chǎn)有限公司 王威威

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析

沈陽華匯房地產(chǎn)有限公司 王威威

面對(duì)營(yíng)業(yè)稅中出現(xiàn)的全額征稅、重復(fù)征稅的弊端，實(shí)行“營(yíng)改增”政策能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來好處的同時(shí)也帶來了一系列影響，因此，本文著眼于房地產(chǎn)企業(yè),分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響,并由此提出相應(yīng)措施，從而盡量避免“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不良影響。

“營(yíng)改增” 房地產(chǎn) 影響 對(duì)策

2016年5月1日起我國(guó)全面完成“營(yíng)改增”，其也覆蓋了房地產(chǎn)行業(yè)?！盃I(yíng)改增”是為了防止重復(fù)征稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為企業(yè)創(chuàng)造良好的稅務(wù)氛圍。營(yíng)改增”過后會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)、財(cái)務(wù)、管理等方面帶來許多影響，例如如何處理公費(fèi)報(bào)銷份額，如何處理施工隊(duì)提供的發(fā)票，提供哪種發(fā)票更好等問題都需要重新建立管理流程，進(jìn)行全面而契合公司特點(diǎn)的改變。通過探討“營(yíng)改增”的政策特點(diǎn)，分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響,并由此提出相應(yīng)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)政策下的發(fā)展。

1 關(guān)于“營(yíng)改增”的簡(jiǎn)要敘述

增值稅是對(duì)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。政策實(shí)施后，可以消除重復(fù)征稅、促進(jìn)專業(yè)化協(xié)作。營(yíng)業(yè)稅改征增值稅適應(yīng)了新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要?！盃I(yíng)改增”可以促進(jìn)市場(chǎng)的細(xì)化和減少對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈下分工協(xié)作的影響，同時(shí)也有利于完善第二、三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣，促進(jìn)第二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。

2 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的不良影響

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的納稅出錯(cuò)率提高

使實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)納稅的出錯(cuò)率提高的原因主要是以下幾點(diǎn)：首先，政策變化后，房地產(chǎn)企業(yè)增加了許多新的會(huì)計(jì)科目，在不熟悉的情況下，在會(huì)計(jì)核算過程中可能核算錯(cuò)誤；其次，稅收法規(guī)的對(duì)應(yīng)變化，要求房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)政策法規(guī)的學(xué)習(xí)。再次，房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)買地開始牽扯到許多部門與企業(yè)還有個(gè)人，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)非常復(fù)雜，復(fù)雜的工程存在許多的程序，新政策對(duì)于財(cái)務(wù)人員來講，壓力大，程序多，就容易出錯(cuò)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)多為粗放型的企業(yè)，對(duì)于納稅過程中存在風(fēng)險(xiǎn)的敏感度不高，復(fù)雜的事務(wù)關(guān)系使出錯(cuò)后控制難度大，使企業(yè)面對(duì)的納稅風(fēng)險(xiǎn)增大。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流緊張

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流受到諸多因素的影響。房地產(chǎn)企業(yè)有著特殊的經(jīng)營(yíng)模式——先交土地受讓金，預(yù)售交房，工程款延期付款。

首先，土地出讓金在“營(yíng)改增”后可能會(huì)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，這將會(huì)影響地方政府的財(cái)政收入，可能導(dǎo)致地方政府會(huì)通過加大以前稅金的清繳力度以保證自身稅收，但這一舉動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的短期利潤(rùn)減少、現(xiàn)金流緊張。

其次，預(yù)售交房的銷售方式，獲得的收入需要先進(jìn)行納稅。然而隨著開發(fā)的不斷開展和增加，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本增加，但是進(jìn)項(xiàng)稅抵扣慢，這樣會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流緊張，甚至有斷流的危險(xiǎn)。同時(shí)，工程款延期付款，企業(yè)無法及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票，因此無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，企業(yè)流動(dòng)資金由此被滯留，無法調(diào)動(dòng)，企業(yè)的資金會(huì)出現(xiàn)壓力，進(jìn)而有可能影響到公司利潤(rùn)。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本上升

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本主要是建筑時(shí)使用的材料成本、聘用時(shí)的人工成本以及施工時(shí)產(chǎn)生的施工費(fèi)用。第一，建筑業(yè)的原材料的供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，建筑企業(yè)在購(gòu)買原材料時(shí)獲取增值稅專用發(fā)票的難度高，用時(shí)長(zhǎng)，抵扣慢，材料成本上升。第二，隨著人口紅利的消失，中國(guó)的用工成本提高，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)用工比例高的行業(yè)，并且聘請(qǐng)的員工農(nóng)民工居多，這樣不便于工資的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，人工成本上升。第三，施工過程中需要使用大量的機(jī)械設(shè)備，有形資產(chǎn)租賃時(shí)進(jìn)項(xiàng)抵扣慢，施工產(chǎn)生的費(fèi)用上升。三種費(fèi)用的增加，自然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本上升。

2.4 公司所得稅的核算方式發(fā)生變化

營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，企業(yè)現(xiàn)金核算會(huì)產(chǎn)生變化。企業(yè)可以使用進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票和銷項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。換句話說，企業(yè)減少了支出，可以借由供應(yīng)商提供的發(fā)票，降低自身的稅務(wù)支出。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，大量的采購(gòu)工程使企業(yè)的稅務(wù)比在原有的稅務(wù)制度下降低了一大筆支出，企業(yè)實(shí)際的收入增加了。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”稅制改革影響應(yīng)該采取的對(duì)策

3.1 重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)管理水平

“營(yíng)改增”后，要求企業(yè)應(yīng)該重視相關(guān)的稅務(wù)培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。只有提高了財(cái)務(wù)人員的工作能力，才能夠使企業(yè)積極應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來的消極影響。通過培訓(xùn)的方式不斷提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)及業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高其風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力和財(cái)務(wù)管理能力。只有這樣,財(cái)務(wù)人員在工作過程中才能更好地適應(yīng)新稅制，及時(shí)掌握新稅收政策相關(guān)知識(shí)。在財(cái)務(wù)人員熟悉“營(yíng)改增”的有關(guān)政策后，提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性；在其他部門配合下，重新修改原有的制度，制定新的可行的財(cái)務(wù)規(guī)章，從而提高企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)人員作為財(cái)務(wù)政策最直觀的受影響者，也應(yīng)該調(diào)動(dòng)學(xué)習(xí)的積極性，主動(dòng)認(rèn)真的學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)政策的新變化，及時(shí)轉(zhuǎn)變?cè)辛?xí)慣，主動(dòng)改變，積極地適應(yīng)財(cái)務(wù)新政策。在業(yè)務(wù)處理中，也應(yīng)該主動(dòng)實(shí)踐與傳播新的稅務(wù)政策。企業(yè)在重視相關(guān)的稅務(wù)培訓(xùn)、提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力的同時(shí)，對(duì)于掌握政策良好的財(cái)務(wù)人員，應(yīng)該采取獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)和支持財(cái)務(wù)人員的學(xué)習(xí)行為，調(diào)動(dòng)公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)的積極性。采取這樣的措施，對(duì)于整個(gè)公司的運(yùn)作，有著極大的好處，將提高企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理水平。

3.2 協(xié)調(diào)好企業(yè)間的現(xiàn)金流動(dòng)節(jié)奏，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力

首先，在實(shí)施“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨極大的現(xiàn)金壓力，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及的公司多，業(yè)務(wù)復(fù)雜，企業(yè)與企業(yè)的現(xiàn)金交易出現(xiàn)了許多困難。因此，房地產(chǎn)企業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈的核心，應(yīng)該協(xié)調(diào)好企業(yè)間的現(xiàn)金流動(dòng)節(jié)奏，加大催款力度，加速現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，減少中間流轉(zhuǎn)的時(shí)間成本，降低各個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。

3.3 調(diào)整增值稅發(fā)票管理辦法，重新規(guī)劃財(cái)務(wù)流程

增值稅發(fā)票作為審計(jì)機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法檢查的重要依據(jù)，需要有自身的好的系統(tǒng)的管理系統(tǒng)?！盃I(yíng)改增”后，原有的財(cái)務(wù)流程受到?jīng)_擊，房地產(chǎn)行業(yè)原有的發(fā)票管理辦法已經(jīng)不再適合使用，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)有的稅收政策調(diào)整增值稅發(fā)票管理的辦法，結(jié)合企業(yè)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，重新規(guī)劃財(cái)務(wù)流程。在處理企業(yè)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的檢查，保證發(fā)票的完整、真實(shí)有效。財(cái)務(wù)人員需要認(rèn)真檢查取得的發(fā)票聯(lián)抵扣聯(lián)是否加蓋發(fā)票專用章。因此企業(yè)應(yīng)制定一套系統(tǒng)的增值稅發(fā)票管理辦法，促進(jìn)發(fā)票管理的有序化、規(guī)范化，發(fā)票管理從流程上減少漏洞發(fā)生的可能性，降低錯(cuò)誤。

3.4 加強(qiáng)監(jiān)管，控制企業(yè)成本

面對(duì)“營(yíng)改增”之后企業(yè)可能要面對(duì)的企業(yè)建筑成本上升，財(cái)務(wù)人員渾水摸魚的狀況，企業(yè)要加強(qiáng)監(jiān)管，控制企業(yè)成本，采取相應(yīng)措施去應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”，降低部分人投機(jī)行為。在控制成本方面，加強(qiáng)管理，維系好企業(yè)的上下、供應(yīng)商、承包商的關(guān)系，理清公司與他們之間的財(cái)務(wù)關(guān)系，建議相關(guān)企業(yè)規(guī)范自身的業(yè)務(wù)流程，做好記錄，減少中間的流程成本，由整個(gè)供應(yīng)鏈生產(chǎn)線出發(fā)，簡(jiǎn)化流程，降低成本，跟蹤并就成本控制活動(dòng)向相關(guān)部門反映。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)稅務(wù)部門的工作情況和要求做好稅務(wù)籌劃工作，為企業(yè)的發(fā)展提供良好的稅務(wù)環(huán)境。

4 結(jié)語

總之，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在飛速發(fā)展。政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重要的指導(dǎo)意義，在國(guó)家政策的不斷支持下房地產(chǎn)企業(yè)在不斷地發(fā)展中做大做強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要適應(yīng)政策的發(fā)展，根據(jù)政策的變化，調(diào)整自身的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，從而把變化轉(zhuǎn)化為動(dòng)力，助力企業(yè)的發(fā)展。實(shí)行“營(yíng)改增”這個(gè)國(guó)家稅務(wù)改革的重要內(nèi)容后，企業(yè)可以營(yíng)造健康的稅務(wù)氛圍。在分析“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該調(diào)整增值稅發(fā)票管理辦法，重新規(guī)劃財(cái)務(wù)流程，促進(jìn)企業(yè)積極健康發(fā)展?！盃I(yíng)改增”加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)有效調(diào)控，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，提高企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理水平，協(xié)調(diào)好企業(yè)間的現(xiàn)金流動(dòng)節(jié)奏，降低企業(yè)的現(xiàn)金壓力，積極適應(yīng)國(guó)家政策，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體的良好發(fā)展。

[1] 覃麗華.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2015(11).

[2] 張運(yùn)賢.芻議“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對(duì)策[J].會(huì)計(jì)師,2014(4).

[3] 梁平.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響初探[J].財(cái)經(jīng)界,2016(05).

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：2096-0298(2016)12(c)-135-02