廖振峰

2015上市房企年報凸顯出一趨勢，就是在經(jīng)濟基本面長期向好和新型城鎮(zhèn)化的推動下，地產(chǎn)商繼續(xù)專注于本業(yè)，同時隨著行業(yè)盈利空間變窄，多元化轉(zhuǎn)型成為地產(chǎn)商未來的選擇。

地產(chǎn)+金融

在國內(nèi)貨幣政策相對寬松和金融創(chuàng)新的推進下，“房地產(chǎn)+金融”推動房地產(chǎn)發(fā)展再上新臺階。

眾多房企年報顯示，其都不約而同開始選擇布局金融，想通過金融化手段以求旗下資產(chǎn)增值的最大化。從房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)信托投資基金（REl7s）將是未來房地產(chǎn)金融化的首選。

REITs是房地產(chǎn)證券化的重要手段，2015年6月國內(nèi)首只公募REITS——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金正式發(fā)行，該基金以萬科企業(yè)公館租金收益權(quán)為投資標的，發(fā)行規(guī)模30億。也是在同年6月，萬達和快錢推出的眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”，投資門檻為1000元，期限為七年，預期租金年化收益牢為6%，物業(yè)增值收益預期年化收益率為6%。萬達董事長王健林認為，“穩(wěn)賺1號”其實就是一個準REITs，待有關部門一批準，這個公司（基金）可以上市，變成公募而不是私募，就是真正的REITS。而在今年，綠地集團更是發(fā)行了中國房地產(chǎn)企業(yè)最大規(guī)模的REITS。

隨著房地產(chǎn)信托規(guī)模繼續(xù)增大，大型信托公司逐步形成，今后，全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)業(yè)鏈投資將是地產(chǎn)信托未來外延式擴張的方向。

地產(chǎn)+服務

萬科、中海、碧桂園、保利、恒大等公司年報顯示，積極強化“地產(chǎn)十服務”的運作模式，基于其多年積累的客戶資源，深入挖掘服務價值。2015年10月中海地產(chǎn)旗下的中海物業(yè)已成功赴港上市，其2015年報顯示，整體收益上升了17.6%至25.444億元，去年為21.637億元。碧桂園更是把物業(yè)管理及社區(qū)服務作為未來的利潤新增長點看待，據(jù)其2015年財報，碧桂園的物業(yè)管理業(yè)務覆蓋382個項目，簽約管理面積1.38億平方米，合共服務全國約58萬客戶業(yè)主和居民，物業(yè)管理收入為人民幣14.7億元，同比增長52.4%。而萬科、保利、恒大等也已明確提出擬將物業(yè)分拆上市，為業(yè)績突破培育新的增長點。

其次，結(jié)合線上線下的手段進一步提升服務水平，萬科、綠地、恒大等房企紛紛提出從開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市配套服務商，開始注重城市社區(qū)、街區(qū)的服務，延伸樓宇經(jīng)濟和物業(yè)管理的價值鏈。在這一過程中，大家不約而同的運用了互聯(lián)網(wǎng)來探索上下游服務業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的整合?；幽昙瘓F旗下鄰里樂公司打造的解放區(qū)AAP，其注冊用戶數(shù)2015年已經(jīng)超過150萬人，這些注冊用戶覆蓋全國近2萬個社區(qū)；萬科與阿里云合作推出“阿里云未來小區(qū)計劃”，打造國內(nèi)首批聯(lián)網(wǎng)智能小區(qū)等。這些大型房企對互聯(lián)網(wǎng)的重視，折射出房企轉(zhuǎn)型的未來道路。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和眾創(chuàng)空間則是目前房企轉(zhuǎn)型的熱點領域。

隨著我國老年人口的不斷增加，養(yǎng)老地產(chǎn)的需求逐漸凸顯。有機構(gòu)分析，到2035年，養(yǎng)老地產(chǎn)需新增總建筑面積將高達約22億平方米，也就是說，養(yǎng)老地產(chǎn)最大存在逾22億平方米的市場缺口。面對如此“肥肉”，各大房地產(chǎn)商都陸續(xù)推出了以養(yǎng)老為賣點的不動產(chǎn)項目。例如保利地產(chǎn)提出以全產(chǎn)業(yè)鏈形式進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造一個機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三位一體的中國式養(yǎng)老模式；萬達也與中國太平保險簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)展開合作，萬達董事長王健林表示，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個主要方向。除此之外，萬科、首創(chuàng)、綠地等大佬級房企也紛紛拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃，僅備案登記的項目已超過百個。

網(wǎng)購，近些年已經(jīng)逐漸成為大眾生活中非?；镜倪x擇，而電商的興起給商業(yè)地產(chǎn)帶來了不小的壓力。不過，萬科新任高級副總裁譚華杰最近在LogiMAT China中指出，電商給地產(chǎn)行業(yè)帶來的不僅僅只是沖擊：“盡管零售業(yè)態(tài)的實體店數(shù)量在下降，而賣場里的倉庫卻是越來越多。這是一個已經(jīng)發(fā)牛的事實，更是未來的趨勢。因此，當商業(yè)地產(chǎn)受到?jīng)_擊的同時，物流地產(chǎn)的需求正在非常迅猛地增加。”物流地產(chǎn)足一個藍海。在2015年年中，萬科更足正式成立了物流地產(chǎn)發(fā)展公司，并將其作為一個獨立的品牌來運營。

2015年3月，“眾創(chuàng)空間”的概念，在國務院《關于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導意見》中首次被提出。存量商業(yè)空間由此被發(fā)掘。潘石屹、毛大慶等地產(chǎn)名人相繼殺入眾創(chuàng)空間項目，它背后的商業(yè)價值也逐漸被發(fā)掘。末來，創(chuàng)業(yè)者將有可能獲得更便宜的寫字樓空間，同時還有一條龍式的投融資服務。