——2016年廣州五一樓市預(yù)測(cè)

政策：廣州“外松內(nèi)穩(wěn)”

2016年一季度，全國(guó)GDP增速僅6.7%，創(chuàng)近20年來(lái)新低，經(jīng)濟(jì)下行壓力可見一斑，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)迫不容緩，而穩(wěn)定房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)具有重要意義。早在春節(jié)前，中央即以“下調(diào)首付比例”等新政吹響了今年“去庫(kù)存”的號(hào)角。隨后，出臺(tái)了降準(zhǔn)以及契稅下調(diào)等一系列措施。這其中，信貸寬松對(duì)房地產(chǎn)的促進(jìn)作用巨大，據(jù)央行報(bào)告披露，一季度全國(guó)投放了4.61萬(wàn)億天量信貸，其中個(gè)人購(gòu)房貸款增加1萬(wàn)億，同比多增4309億。以上各種寬松政策，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售，“去庫(kù)存”節(jié)奏加快。70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告也顯示，3月份房?jī)r(jià)上漲的城市有62個(gè)，占了絕大多數(shù)，上漲城市個(gè)數(shù)比2月大幅增加，總體漲幅擴(kuò)大。

在全國(guó)一片寬松的歡呼聲里，廣州依然嚴(yán)守“穗六條”的多數(shù)嚴(yán)格政策，依然執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策，并且無(wú)緣“下調(diào)首付比例”、“下調(diào)契稅”等新的利好（僅有“購(gòu)買144平米以上首套房”的買家能夠享受契稅下調(diào)的優(yōu)惠），政策環(huán)境可謂“穩(wěn)定”。但這也避免了深圳、上海“房?jī)r(jià)急漲——政策收緊——成交量急劇下滑”的大起大落。而且信貸寬松，利率打折幅度大，最低達(dá)到8.5折，直接催促了買家人市。

庫(kù)存：7萬(wàn)套低位

陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州全市11區(qū)，未售貨量約為14.7萬(wàn)套，可售貨量約為7萬(wàn)套。以過(guò)去幾年廣州年均銷售9萬(wàn)套的速度來(lái)算，廣州現(xiàn)有可售貨量不足一年。廣州市相關(guān)部門公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅量升價(jià)穩(wěn)，成交面積和均價(jià)同比分別增長(zhǎng)28.3%和8.3%，至3月底一手住宅可售面積853萬(wàn)平方米，“去庫(kù)存”周期縮短至9個(gè)月以內(nèi)，廣州“去庫(kù)存”的任務(wù)完成得相當(dāng)出色。

但是，與全國(guó)各地分化的情況一樣，廣州各區(qū)之間庫(kù)存多少、“去庫(kù)存”的快慢也有很大區(qū)別。據(jù)中地行市場(chǎng)部監(jiān)控，截止3月底，花都、增城同在庫(kù)存2萬(wàn)套的梯隊(duì)，然而增城“去庫(kù)存”的速度比花都快得多：一季度，花都共網(wǎng)簽2978套，增城則達(dá)4705套。中心區(qū)的荔灣因廣鋼新城、保利西悅灣等大盤持續(xù)供應(yīng)，與外圍的番禺、黃埔列入庫(kù)存較高的區(qū)域，也有別于往年‘庫(kù)存主要在外圍區(qū)域的傳統(tǒng)。從化區(qū)因?yàn)檠a(bǔ)給不足，至3月底僅有7000套庫(kù)存。

五一供應(yīng)：40余盤逾1.4萬(wàn)套

廣州“去庫(kù)存”動(dòng)作漂亮，開發(fā)商推貨熱情大增，五一黃金周新貨不斷。據(jù)中地行不完全統(tǒng)計(jì)，4月底5月初，約有47個(gè)樓盤開盤或全新亮相，涉及貨量逾1.4萬(wàn)套。這是最近兩三年以來(lái)、有動(dòng)作樓盤數(shù)量最多的一個(gè)黃金周。

統(tǒng)觀五一期間的供應(yīng)，不難發(fā)現(xiàn)，有動(dòng)作的項(xiàng)目主要集中在幾個(gè)熱門板塊：天河奧體板塊（華美牛奶廠一帶）、荔灣廣鋼新壙、海珠舊紙廠片區(qū)、白云同和板塊、南沙自貿(mào)區(qū)、蘿崗長(zhǎng)嶺居板塊等。

近期，奧體板塊動(dòng)靜頻頻：華潤(rùn)天合召開大規(guī)模的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，并將于4月底5月初開放營(yíng)銷中心及售樓部.遠(yuǎn)洋天驕、金地天河公館則在一段時(shí)間蓄客之后，準(zhǔn)備正式開盤。華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋都是“過(guò)江龍”，他們的項(xiàng)目能否跟龍湖首開天宸原著一樣熱銷，產(chǎn)品能否被廣州人民接受，市場(chǎng)對(duì)此頗為關(guān)注。華美牛奶廠的數(shù)個(gè)豪宅盤，加上持續(xù)在售的天健上城等盤，天河的供應(yīng)在經(jīng)過(guò)去年的稀缺之后終于又有了較為充足的新貨。

廣鋼新城是市區(qū)最龐大的供應(yīng)集聚地，五一期間，北大資源博雅1898或?qū)㈤_盤，金融街融穗華府加推200套，珠江金茂府開放營(yíng)銷中心及樣板間，它們持續(xù)吸引著市場(chǎng)的目光。加上中海花灣壹號(hào)、保利曼城國(guó)際等原有項(xiàng)目持續(xù)熱推，廣鋼新城在未來(lái)一兩年絕對(duì)是市場(chǎng)的主角。

經(jīng)常被拿來(lái)與廣鋼新城比較的是舊紙廠片區(qū)，這兩個(gè)板塊一江之隔，廣佛地鐵二號(hào)線部分開通，把海珠與芳村連接在一起，兩個(gè)片區(qū)的受眾接近，競(jìng)爭(zhēng)更顯白熱化。越秀綠地海玥以52平四房“兩租”的公寓作為噱頭，開放樣板房當(dāng)日即有上千人到場(chǎng)，越秀星匯海珠灣一期貨量據(jù)悉有400套，也是令海珠樓市為之一振的大角兒，毫無(wú)疑問將會(huì)是五一期間的熱點(diǎn)樓盤。

白云區(qū)京溪-同和一帶也是老城區(qū)供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域。前期地王項(xiàng)日恒大御府、佳兆業(yè)天御因市場(chǎng)及自身因素，處境尷尬。同為高地價(jià)項(xiàng)目的越秀星匯云城另辟蹊徑，在產(chǎn)品上大做文章，打破了這個(gè)片區(qū)的沉悶氛圍。而廣州市政府最近將白云山東麓規(guī)劃定位為“廣州市中軸北延片區(qū)綜合服務(wù)中心，云山東麓生態(tài)宜居新城區(qū)”，對(duì)京溪-同和板塊來(lái)說(shuō)更是一大利好。

外圍方面，最熱門要數(shù)南沙自貿(mào)區(qū)。剛剛迎來(lái)自貿(mào)區(qū)設(shè)立一周年的南沙，交出了一份漂亮的成績(jī)單，樓市量?jī)r(jià)齊升，房地產(chǎn)開發(fā)迅猛，進(jìn)駐企業(yè)數(shù)量井噴，各類基礎(chǔ)建設(shè)齊頭并進(jìn)，為南沙持續(xù)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。自貿(mào)區(qū)元年，南沙共實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1133.1億元、固定資產(chǎn)投資620.6億元、一般公共預(yù)算收入71.3億元，進(jìn)出口總額1526億元（約合246.4億美元），同比分別增長(zhǎng)13.3%、54%、13.3%和18.2%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)8個(gè)季度增速穩(wěn)居全市各區(qū)第一位。五一期間，南沙樓市風(fēng)起云涌。據(jù)中地行不完全統(tǒng)計(jì)，將有10個(gè)項(xiàng)目開盤或加推。2個(gè)項(xiàng)目開放樣板房，陣勢(shì)比其他區(qū)域都要浩大。

黃埔區(qū)的動(dòng)作則更多放在原蘿崗片區(qū)，集中在長(zhǎng)嶺居一帶。據(jù)中地行監(jiān)控市場(chǎng)，五一期間，長(zhǎng)嶺居共有5個(gè)大盤亮相或加推，不乏嶺南雅筑、萬(wàn)科山景城這類老盤，也有實(shí)地常春藤、萬(wàn)科里享家、富力悅禧花園這類新項(xiàng)目。作為東部山水新城，連接天河的區(qū)域，蘿崗一直是白領(lǐng)青睞的片區(qū)，預(yù)估五一期間到訪人氣不差。

其余區(qū)域，花都獅嶺、區(qū)府板塊，增城新塘板塊，均是市場(chǎng)供應(yīng)大戶，就連從化也推出了保利桃花源等令人矚目的項(xiàng)目。五一期間，廣州推貨熱情大增，開發(fā)商悉數(shù)出擊，市場(chǎng)好戲連連。

預(yù)測(cè)：樓市穩(wěn)中有升

即便廣州沒能按照《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案》所稱去調(diào)整限購(gòu)范圍，但廣州近期的樓市交投頗為活躍，量?jī)r(jià)走勢(shì)頗為理想。如果政策無(wú)顯著變化，預(yù)計(jì)五一乃至整個(gè)五月，廣州樓市都保持這種熱度，穩(wěn)中有升。

鑒于上述分析，廣州五一期間貨量大增，加上原有的7萬(wàn)套可售貨量，市場(chǎng)總體供應(yīng)仍在8-9萬(wàn)套的范疇，部分板塊競(jìng)爭(zhēng)白熱化，加上多數(shù)供應(yīng)在市區(qū)，高地價(jià)推高房?jī)r(jià)，市場(chǎng)需求側(cè)對(duì)價(jià)格的接受仍需有個(gè)過(guò)程，加上政策瞬息萬(wàn)變，開發(fā)商不可過(guò)于樂觀，應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)早早推貨。中地行巡盤了解到，多數(shù)項(xiàng)目定價(jià)仍遵循隨行就市原則，同時(shí)將在五一期間推出各類活動(dòng)暖場(chǎng)，伴有最低至88折的折扣優(yōu)惠，實(shí)屬明智之舉。

在“本地虎”與“過(guò)江龍”大激戰(zhàn)的五一期間，買家在市場(chǎng)上的選擇變多，價(jià)格仍算理性，戶型產(chǎn)品也有新鮮亮點(diǎn)，正是入市出手的好時(shí)機(jī)。