姜汝祥

中國(guó)的房地產(chǎn)是政策市場(chǎng)，先別講什么戰(zhàn)略，讀懂政策是第一戰(zhàn)略，這是任志強(qiáng)為什么屢次預(yù)測(cè)都對(duì)了，而經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)都錯(cuò)了的原因。

我研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)超過(guò)十年了，這十年，如果說(shuō)有什么心得的話，我不得不承認(rèn)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略分析要想準(zhǔn)確，第一要點(diǎn)不是從市場(chǎng)出發(fā)，而是從政策出發(fā)，這比較靠譜。

當(dāng)然，房地產(chǎn)的結(jié)局，最后仍然由市場(chǎng)決定，可暫時(shí)那么幾年，市場(chǎng)就會(huì)受政策影響，比如，2009年金融危機(jī)，本來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始下行，象恒大這樣盲目擴(kuò)張的公司陷入困境，或者說(shuō)倒閉，但四萬(wàn)億一來(lái)，不僅恒大解困，一躍而成為房地產(chǎn)領(lǐng)軍公司，而且中國(guó)房地產(chǎn)一下又火了，導(dǎo)致今天鋼鐵，能源等產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重過(guò)剩。

簡(jiǎn)單一句話，看未來(lái)要看市場(chǎng)的力量，看近幾年，卻要看政府的政策與老大們的想法。而每年的兩會(huì)，就是集中體現(xiàn)老大想法與政策走向的最好場(chǎng)所。

“放貨幣加杠桿”令熱點(diǎn)一二線樓市大漲

有句話說(shuō)的好，存在就是合理。或者大實(shí)話地講：活在屋檐下，你又想多遠(yuǎn)呢？

下面，我就根據(jù)今年兩會(huì)風(fēng)向，為大家預(yù)測(cè)一下房地產(chǎn)這一兩年結(jié)局，不認(rèn)真讀懂這些政策導(dǎo)向，受傷的就會(huì)是那些認(rèn)真做生意的人。所以，我給大家最重要的一個(gè)建議是：

“放貨幣加杠桿”是今年的國(guó)策，2016年房地產(chǎn)一二線房?jī)r(jià)會(huì)大漲，三四線房企“去庫(kù)存“迎來(lái)最好大環(huán)境，把公司經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)，放到營(yíng)銷(xiāo)，特別是互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)上，這是房地產(chǎn)最后一輪的瘋狂了，抓住然后轉(zhuǎn)型吧！

為什么最近深圳，上海，北京等一線城市，南京，杭州，武漢等二線城市房?jī)r(jià)大漲？背后的原因只有一個(gè)，那就是貨幣放松了，簡(jiǎn)單講，就是銀行放水，多印鈔票了。

有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人，都知道，貨幣其實(shí)是沒(méi)有價(jià)值，貨幣之價(jià)值在于它所代表的實(shí)物價(jià)值。多印鈔票，必然導(dǎo)致實(shí)物價(jià)值與貨幣價(jià)值之間比值的變化，這就是今天一二線房地產(chǎn)價(jià)格大漲的原因，道理很簡(jiǎn)單，貨幣多了，房地產(chǎn)并沒(méi)有增加，于是價(jià)格就大漲了。

當(dāng)然，有人也許會(huì)問(wèn)，那為什么其它的不漲，只有房地產(chǎn)價(jià)格上漲呢？就是因?yàn)橹醒胝呦Ｍo房地產(chǎn)“加杠桿”。

“加杠桿”聽(tīng)起來(lái)很學(xué)術(shù)，其實(shí)道理也不復(fù)雜，就象下大雨了，可為什么淹的不是所有地區(qū)，而主要是河流邊上的地區(qū)？

因?yàn)殡m然雨下多了，但雨水要形成災(zāi)，是需要匯集，河流就是雨水匯集的地方，匯集多了，就成了災(zāi)。

同樣道理，貨幣發(fā)多了，但需要一個(gè)渠道流向，房地產(chǎn)就是這樣一個(gè)最好的流向，為什么？因?yàn)槊總€(gè)人都可以去銀行貸款，你本來(lái)只有幾十萬(wàn)，但現(xiàn)在你可以到銀行貸款幾百萬(wàn)，無(wú)形中等于你有了幾百萬(wàn)去買(mǎi)房，這就叫“加杠桿”。

今年兩會(huì)是3月初開(kāi)，但兩會(huì)前2月份，央行宣布首付從30%降低到20%，然后有些中介公司，小貸公司或房地產(chǎn)公司又可以想辦法提供一些首付支付，這意味著買(mǎi)房的人，可以用一點(diǎn)錢(qián)，甚至不花首付錢(qián)，就可以貸款買(mǎi)房，買(mǎi)房的人多了，房?jī)r(jià)豈能不漲？而房?jī)r(jià)一漲，素來(lái)消費(fèi)者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的從眾心理，就會(huì)形成惡性循環(huán)，于是深圳，上海，北京一夜?jié)q幾十萬(wàn)的故事，就驚呆了國(guó)人！

但這是政府樂(lè)于看到的，否則，你就無(wú)法解釋為什么兩會(huì)前幾天，央行宣布自3月1日起再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百點(diǎn)，這顯然是貨幣政策轉(zhuǎn)寬松，要放水的信號(hào)。

總之，過(guò)去四萬(wàn)億的刺激政策，至少現(xiàn)在是開(kāi)演了。兩會(huì)上住建部長(zhǎng)陳政高說(shuō)當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，去年銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)6.5%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)14.4%，這種態(tài)勢(shì)1、2月份繼續(xù)保持，這就充分說(shuō)明了政府的態(tài)度：房地產(chǎn)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)好了，就會(huì)帶動(dòng)投資與相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就有可能保持增速，就可以帶動(dòng)就業(yè)，“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”是對(duì)的，但太慢了，“只有房地產(chǎn)才能救中國(guó)”的邏輯再次被證明！

“羊群效應(yīng)”將向三四線城市傳遞

有人說(shuō)，姜博士，不對(duì)呀，現(xiàn)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售火爆，只有一二線城市，可三四線仍然庫(kù)存嚴(yán)重呀。這你就不博房地產(chǎn)了，在中國(guó)，房地產(chǎn)是兩個(gè)現(xiàn)象的統(tǒng)一，一個(gè)是貨幣現(xiàn)象，另一個(gè)是從眾心理?，F(xiàn)在貨幣已經(jīng)放水了，一二線銷(xiāo)售大漲，這樣的心理一定會(huì)傳遞到三四線。

更重要的是，杠桿一樣會(huì)在三四線發(fā)揮作用，買(mǎi)房又是中國(guó)最喜歡的財(cái)富保值手段，股市又這么差，手里有點(diǎn)錢(qián)，眼看貨幣要貶值，怎么辦？買(mǎi)房仍然是最可靠的投資保值手段，所以，我預(yù)料，三四線城市一樣會(huì)迎來(lái)一輪房地產(chǎn)銷(xiāo)售熱潮，所以，請(qǐng)大房地產(chǎn)公司的老板注意了，這是極好出逃的機(jī)會(huì)，也可能是最后一次機(jī)會(huì)了。

以上分析，是兩會(huì)傳遞的第一個(gè)政策信號(hào)，中國(guó)的房地產(chǎn)是政策市場(chǎng)，先別講什么戰(zhàn)略，讀懂政策是第一戰(zhàn)略，這是任志強(qiáng)為什么屢次預(yù)測(cè)都對(duì)了，而經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)都錯(cuò)了的原因。