孫利剛 朱秉胤

[摘 要]本文從推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)收益權(quán)保證貸款健康快速發(fā)展進(jìn)行闡述，分析了影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的因素、土地流轉(zhuǎn)收益權(quán)保證貸款需要的引導(dǎo)政策等，為土地流轉(zhuǎn)工作提供參考。

[關(guān)鍵詞]土地流轉(zhuǎn)；收益權(quán)；保證貸款

[Abstract] This article expounded the healthy and rapid development from promoting land circulation earnings guarantee loans， analyzed the factors affect the price of rural land circulation， land circulation earnings guarantee loans to guide policy， etc.， to provide the reference for land circulation work.

[Key words] land circulation； usufruct； loan on guarantee

影響土地流轉(zhuǎn)價格的因素很多，區(qū)位是第一個極為重要的決定因素，區(qū)位條件好，土地價格相應(yīng)就高，區(qū)位條件差，土地價格相應(yīng)就低，因此不同地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)價格有高有低。二是自然條件因素。自然條件包括交通條件、水源條件、耕地質(zhì)量等，自然條件好流轉(zhuǎn)價格相對較高，自然條件差流轉(zhuǎn)價格相對要低。三是流轉(zhuǎn)規(guī)模因素。從總體流轉(zhuǎn)價格情況看，凡較大規(guī)模流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)后發(fā)展高效農(nóng)業(yè)的流轉(zhuǎn)價格就相對較高，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小的流轉(zhuǎn)價格就相對較低。從調(diào)查情況看，規(guī)模經(jīng)營主體在生產(chǎn)過程中，一般都實行機(jī)械化作業(yè)，大量運(yùn)用高效種植技術(shù)， 批量銷售產(chǎn)品，降低了生產(chǎn)成本，提高了經(jīng)濟(jì)效益。

土地流轉(zhuǎn)收益權(quán)保證貸款需要政策引導(dǎo)。調(diào)控為充分發(fā)揮土地的財產(chǎn)效用和融資功能，有效破解融資難、融資貴等問題，以農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給農(nóng)民專業(yè)合作社（擔(dān)保公司或其他第三方組織），并由其向涉農(nóng)銀行機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保而從銀行獲得貸款的土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款模式在各地開始試行。土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款試行，a是更有效服務(wù)“三農(nóng)”的一次有益嘗試，有效利用了土地資源價值，為農(nóng)民融資開辟了新渠道，對推動農(nóng)民增收、農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型具有重要意義。然而，調(diào)查顯示，由于各地的土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款還處在試點試行階段，在推進(jìn)過程中仍面臨一些不容忽視的問題和困難：

一是政府確權(quán)登記工作有待完善。同時確權(quán)登記成本較高，涉及環(huán)節(jié)較多，手續(xù)繁瑣，影響土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款工作的推廣和實施。

二是土地流轉(zhuǎn)的中介組織機(jī)構(gòu)不夠健全。目前缺少完整的土地流轉(zhuǎn)交易市場，無專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)和評估人員，也沒有相對獨(dú)立的評估價值作參照，土地實際價值難以合理確定，加大了土地流轉(zhuǎn)的難度，制約了涉農(nóng)銀行機(jī)構(gòu)開展土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款的積極性。

三是風(fēng)險分擔(dān)及補(bǔ)償機(jī)制有所欠缺。農(nóng)民一旦不能按期償還貸款，農(nóng)民專業(yè)合作社（擔(dān)保公司或其他第三方組織）受多因素影響也難將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包出去，貸款難以收回。

針對存在的上述問題，筆者認(rèn)為，亟須政策給力，多措并舉，從以下方面來推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)收益權(quán)保證貸款健康快速發(fā)展。

一是完善土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺與制度體系。加快土地等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的確權(quán)工作，明確權(quán)屬歸屬；建立權(quán)威的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價值評估中介機(jī)構(gòu)，合理確定土地承包經(jīng)營權(quán)價值；依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的群眾基礎(chǔ)與管理經(jīng)驗，建立和完善縣、鄉(xiāng)、村土地流轉(zhuǎn)市場體系和土地流轉(zhuǎn)糾紛仲裁機(jī)制，推動市場健康有序發(fā)展。

二是完善土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款配套政策。建立健全政策保險、政府貼息、基金補(bǔ)償?shù)亩嘀仫L(fēng)險保障補(bǔ)償機(jī)制。加快組建農(nóng)業(yè)融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)，鼓勵和支持保險公司擴(kuò)大農(nóng)業(yè)保險覆蓋面。

三是探索推動物權(quán)融資公司的建立及市場化運(yùn)營。初期可由政府成立國有獨(dú)資的物權(quán)融資公司，農(nóng)民正常歸還借款后，物權(quán)公司與農(nóng)民達(dá)成的土地流轉(zhuǎn)合同解除。否則，物權(quán)融資公司在原承包期內(nèi)另行發(fā)包，所獲款項歸還金融機(jī)構(gòu)貸款。達(dá)到一定規(guī)模后可考慮引進(jìn)一些社會資金，并適時進(jìn)行市場化改革，實現(xiàn)物權(quán)融資公司市場化運(yùn)營。

四是政府部門是土地流轉(zhuǎn)收益權(quán)保證貸款推行的有力后盾。貸款的試行發(fā)放過程中出現(xiàn)比預(yù)估要復(fù)雜多的情況大有可能，政府作為依托推行相關(guān)政策，用法律和條款約束其不可取的行為，挽回不可控?fù)p失。宏觀調(diào)控市場，確定主要發(fā)展方向離不開政府部門的有效監(jiān)管。