李超

近年來，在資本市場(chǎng)劇烈波動(dòng)、宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性因素增加的影響下，不同類型城市由于潛在需求和庫存水平差異較大，城市之間購(gòu)房者的預(yù)期差異也非常明顯。2016年上半年，在多重政策利好影響下，一線城市以及需求基本面較好的二線城市帶動(dòng)了樓市整體回暖，并呈現(xiàn)出過熱發(fā)展態(tài)勢(shì)，樓市調(diào)控也隨之收緊，限購(gòu)加碼、限貸限價(jià)政策在一二線城市相繼出臺(tái)；與此同時(shí)，大部分三四線城市庫存壓力依然嚴(yán)峻，多管齊下去庫存仍是此類城市調(diào)控政策的重點(diǎn)。

樓市“大分化”時(shí)代來臨

通過對(duì)比近年來的住房?jī)r(jià)格指數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)住房市場(chǎng)的“大分化”時(shí)代已經(jīng)來臨，并呈現(xiàn)出明顯加劇的態(tài)勢(shì)。2012年至2014年，一線城市與二三線城市之間基本延續(xù)了同漲同跌的大趨勢(shì)，在上漲期一線城市的漲幅要明顯高于二三線城市，在下跌期一線城市的跌幅要明顯低于二三線城市；進(jìn)入2015年后，一線城市的環(huán)比大幅上漲與二三線城市的持續(xù)震蕩之間形成了鮮明的對(duì)比，并且?guī)?dòng)了二三線城市在2015年底開始觸底反彈；2016年上半年，一線城市與二線城市開始輪番上漲，而三線城市則環(huán)比漲幅有限，去庫存壓力仍然很大。雖然貨幣、信貸等利好政策對(duì)全國(guó)整體市場(chǎng)均有影響，但由于一線城市和基本面較好的二線城市各類資源豐富，對(duì)人口吸引力較強(qiáng)，加上住房資源相對(duì)稀缺，住宅市場(chǎng)潛在需求較大，對(duì)放寬政策的反應(yīng)也最為強(qiáng)烈。

人口和收入結(jié)構(gòu)是市場(chǎng)分化主因

對(duì)于后發(fā)大國(guó)而言，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)階段和人口的空間流向成為住房市場(chǎng)的一個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一國(guó)城鎮(zhèn)化率低于50%的時(shí)候，人口流動(dòng)主要以農(nóng)村進(jìn)入城市為主階段，所有城市的房?jī)r(jià)漲幅總體比較接近，只是在城鎮(zhèn)化率接近50%時(shí)大城市的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)稍快一些；當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過50%的時(shí)候，人口流動(dòng)主要以小城市進(jìn)入大城市為主，大城市的住房市場(chǎng)景氣指數(shù)明顯優(yōu)于中小城市；當(dāng)城市人口超過70%后，城市主城區(qū)人口開始逐步向郊區(qū)遷移，大城市郊區(qū)的住房市場(chǎng)逐步興起；在城市化進(jìn)程接近飽和之時(shí)，郊區(qū)城市化與“大都市圈”時(shí)代來臨，大城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)將會(huì)顯著優(yōu)異。無論在哪個(gè)階段，人口的流向最終決定了房地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)。我國(guó)東北地區(qū)最近幾年出現(xiàn)的人口凈流出現(xiàn)象，也在一定程度上波及到了當(dāng)?shù)氐淖》渴袌?chǎng)。

目前，中國(guó)常住人口統(tǒng)計(jì)口徑的城鎮(zhèn)化率已超過50%，人口由農(nóng)村向城市流動(dòng)的速度將減緩，而人口從小城市向大中城市集聚的狀況將變得更加突出。新世紀(jì)以來100萬～500萬人口的大城市數(shù)目增加了24個(gè)，城市人口增長(zhǎng)了近6000萬，而中小城市（鎮(zhèn)）所擁有的人口數(shù)在全部城鎮(zhèn)人口中所占的比重有所下降。這種城鎮(zhèn)化和人口流動(dòng)的新態(tài)勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加劇中國(guó)住房需求的空間失配現(xiàn)象，中國(guó)住房市場(chǎng)將會(huì)迎來一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的分化時(shí)期。與此同時(shí)，由于中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式仍以勞動(dòng)投入型為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的城市和區(qū)域往往對(duì)高學(xué)歷的勞動(dòng)年齡人口吸引力相對(duì)較高，這種局面會(huì)加速中青年勞動(dòng)力向東部沿海城市的集聚，從而進(jìn)一步降低一二線城市的人口撫養(yǎng)比并導(dǎo)致住房剛性需求的相對(duì)增加。

總體而言，在即將到來的“十三五”時(shí)期，城市化進(jìn)程仍將向一二線城市傾斜，而三四線城市的人口基本面將不具備快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)。一線城市和人口基本面較好的二線城市將延續(xù)住房需求持續(xù)高漲的趨勢(shì)，總體上呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)增”的局面；其他二三線城市將從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)優(yōu)化，總體步入“量減價(jià)穩(wěn)”階段；部分三四線城市需求主體乏力，將會(huì)迎來一個(gè)長(zhǎng)期“有量無價(jià)”的結(jié)構(gòu)調(diào)整期。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和調(diào)控政策也亟需針對(duì)這一新變化做出適當(dāng)調(diào)整。

與此同時(shí)，高收入人群的地理集中也呈現(xiàn)出與人口流向一致的趨勢(shì)。北京、廣東、上海、浙江、江蘇五省市不僅是全國(guó)跨省流動(dòng)人口最集中的五個(gè)省市，同時(shí)也是高收入群體最為集中的五個(gè)省市。據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，北京、廣東、上海、浙江、江蘇五省市跨省流動(dòng)人口占全國(guó)比例高達(dá)66%，全國(guó)其他地區(qū)跨省流動(dòng)人口僅占34%。同時(shí)，根據(jù)胡潤(rùn)研究院公布的2014年全國(guó)千萬資產(chǎn)以上高凈值人群報(bào)告，北京、廣東、上海、浙江、江蘇五省市2014年凈資產(chǎn)達(dá)千萬以上的高收入人群占全國(guó)比例高達(dá)69%，全國(guó)其他地區(qū)千萬資產(chǎn)以上的高收入群體僅占31%。高收入人群所帶來的是高端消費(fèi)能力，同時(shí)對(duì)資產(chǎn)的保值和升值需求使得此類人群對(duì)高端住宅產(chǎn)品擁有較高的投資意愿。再加上外來人口形成的龐大剛需群體，會(huì)進(jìn)一步加劇這些流入地區(qū)的住房供需矛盾。

建立分類城市住房調(diào)控體系

從2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，區(qū)域分化現(xiàn)象仍將持續(xù)，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺將會(huì)并存。北上廣深等一線城市由于受到供地約束和人口過度集聚的影響，其剛性需求和改善性需求還將依然強(qiáng)烈；二線城市和人口基本面向好的三線城市，開始從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)優(yōu)化；其他三四線城市由于人口規(guī)模和房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)后勁乏力，面臨著嚴(yán)重的去庫存壓力。在下半年市場(chǎng)回暖的形勢(shì)下，必須進(jìn)一步明確和把握分類調(diào)控的策略導(dǎo)向。

第一，建立以人口基本面為導(dǎo)向的分類城市住房調(diào)控體系。中國(guó)住房市場(chǎng)的區(qū)域分化現(xiàn)象將會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，城鎮(zhèn)化的新態(tài)勢(shì)將會(huì)引發(fā)不同等級(jí)的城市出現(xiàn)不同的市場(chǎng)特點(diǎn)，調(diào)控的力度和方式也需要有所差異。因此，要加快形成以人口流入和流出為基本面的分類城市住房調(diào)控體系，有效解決住房需求的空間失配現(xiàn)象并預(yù)防住房市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于人口基本面較大、住房市場(chǎng)供需矛盾長(zhǎng)期存在一二線城市，在用地指標(biāo)、住房供給總量方面給予適當(dāng)傾斜，而對(duì)于人口外流嚴(yán)重、住房市場(chǎng)供給過剩的三四線城市，對(duì)供給端應(yīng)該適當(dāng)收緊。對(duì)于流動(dòng)人口占比較高的城市，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。針對(duì)低收入居民和流動(dòng)人口推出“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與”的安居住房體系，加大城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造建設(shè)力度，逐步實(shí)現(xiàn)“居有定所”的目標(biāo)。針對(duì)老齡人口比例較高的城市，可以參照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家反向住宅抵押貸款的運(yùn)作模式，適度增加銀色住宅和老年公寓的供應(yīng)量，滿足不同年齡段和健康狀況老年人的住房服務(wù)消費(fèi)需求。針對(duì)旅游型城市，可以結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)的周期性規(guī)律，增加旅游地產(chǎn)、酒店式公寓的開發(fā)比例，從而盡量增加住房的實(shí)際利用率。

第二，進(jìn)一步深化戶籍制度改革的深度和廣度。改革開放以來，以戶籍制度為基礎(chǔ)的大量有形和無形門檻，導(dǎo)致了大量流動(dòng)人口選擇在流入地工作而仍在流出地買房，造成了嚴(yán)重的職住分離和住房需求的空間失配問題。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有1%左右的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)了在務(wù)工城市購(gòu)買住房的愿望，而大約有1/3以上的農(nóng)民工選擇在老家縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房。可以說，戶籍制度是橫亙?cè)诔青l(xiāng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的主要障礙。一方面，大量的半城市化人口會(huì)加大流出地城市的住房空置率和房屋供給過剩；另一方面，外來人口也進(jìn)一步加劇了流入地城市的住房需求緊張程度。通過戶籍制度改革和保障性安居工程，可以將這一部分流動(dòng)性的需求主體穩(wěn)定下來。在部分條件具備的地區(qū)，可以嘗試宅基地、房屋和土地使用權(quán)跨區(qū)域調(diào)配置換的可行性。

第三，改變以增量為主的調(diào)控方式，積極培育二手房和租賃市場(chǎng)。在當(dāng)前形勢(shì)下，仍然堅(jiān)持以增量為主的調(diào)控方式已不適應(yīng)市場(chǎng)化需求，應(yīng)保證在一定增量供給的前提下去積極盤活二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的存量，以防止總量供給過剩而區(qū)域結(jié)構(gòu)失調(diào)的現(xiàn)象發(fā)生。從過去兩年來月度二手房交易量大于新房的城市逐漸增多的現(xiàn)象也可以看出，二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)是調(diào)劑城市住房需求余缺的一個(gè)十分有效的手段，房屋流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的手續(xù)費(fèi)逐漸降低和住房公積金支付房租條件的逐步放寬，將是從存量調(diào)控為主轉(zhuǎn)向增量調(diào)控為主的積極信號(hào)。與此同時(shí)，針對(duì)部分改善性需求群體比例較高的城市，可以適當(dāng)調(diào)整90平米以上戶型的樓盤供給比例。在住房增量供給比較緊張的城市，可以通過提升住宅質(zhì)量、設(shè)計(jì)水平以及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施，來滿足未來中產(chǎn)階級(jí)群體壯大所帶來的改善性需求提高。

第四，建立需求導(dǎo)向的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，積極消化積壓庫存。長(zhǎng)期以來，“一刀切”的住房調(diào)控和供給政策導(dǎo)致了一二線城市土地和住房供給不足，而三四線城市土地和住房供給過剩的“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”現(xiàn)象。雖然近年來中央和地方引起了高度重視，但在面對(duì)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)許多地方政府仍寄希望于房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種現(xiàn)象必須在供給端進(jìn)行有效調(diào)控和遏制。同時(shí)，針對(duì)當(dāng)前一二線城市出現(xiàn)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫存迅速增加的現(xiàn)象，可以適時(shí)調(diào)整該類型商品房的供給量，必要時(shí)可以嘗試“商改住”等房地產(chǎn)用途結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在土地審批環(huán)節(jié)，應(yīng)該適時(shí)調(diào)整住宅用地與工業(yè)用地、商服用地的供給比例，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)狀況制定中長(zhǎng)期的城市土地和房地產(chǎn)供給規(guī)劃。進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記制度，完善住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)和數(shù)據(jù)公開機(jī)制，有針對(duì)性地引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立供求基本平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化合理的區(qū)域市場(chǎng)體系。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室）