王 冠 孫 琦 趙略成

（大連財經(jīng)學(xué)院，116600）

新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題和對策研究

王 冠 孫 琦 趙略成

（大連財經(jīng)學(xué)院，116600）

隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，我國房價也出現(xiàn)“新常態(tài)”的發(fā)展態(tài)勢。本文針對新常態(tài)環(huán)境下近一年的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，指出新常態(tài)背景下房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的供需不平衡、房價級差大、投資增速較快、金融風(fēng)險增加、風(fēng)險管理體系不完善、節(jié)能減排不到位而造成的環(huán)境污染等問題，提出了房地產(chǎn)業(yè)要想平穩(wěn)健康發(fā)展，應(yīng)堅持優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)、堅持國家的宏觀調(diào)控、縮小各地區(qū)間的房價差距、采取投資風(fēng)險的防范策略、限制污染和保護(hù)環(huán)境等建議和對策。

房地產(chǎn)業(yè);新常態(tài);經(jīng)濟(jì)發(fā)展;對策

一.引言

新常態(tài)是“習(xí)式熱詞”的其中之一；“新”就是“有異于舊質(zhì)”，“常態(tài)”就是固有的狀態(tài)；這是一種趨勢性、不可逆的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，意味著中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個與過去三十多年高速增長期不同的新階段[1]。新

習(xí)近平總書記在2014年5月考察河南的行程中第一次提及“新常態(tài)”，他指出：“中國發(fā)展仍處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，我們要增強(qiáng)信心，從當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性特征出發(fā)，適應(yīng)新常態(tài)，保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)[2-3]”。對于房地產(chǎn)業(yè)，步入新常態(tài)的宏觀大環(huán)境是其必然趨勢，在新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)需要面臨哪些經(jīng)濟(jì)問題以及相關(guān)問題有何解決對策就是本文要研究的重點(diǎn)。

二.新常態(tài)下近一年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

中國指數(shù)研究院2016年發(fā)布了《2015年中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報》，情報中顯示2015年樓市總體成交量比2014年上漲20.56%。由于國家政策的放寬，樓市已經(jīng)整體平穩(wěn)和回暖，熱點(diǎn)城市的人口對住房和投資需求旺盛，并且大量的富人聚集，使得購買力更強(qiáng)。一線城市的樓市總成交量相比2014年上漲34%；二線城市的樓市總成交量相比2014年上漲17%；三線城市的樓市總成交量相比2014年上漲22%。一、二、三線城市的樓市總成交量均整體上漲，我國房價渡過冰封期，明顯平穩(wěn)回暖。根據(jù)CREI的數(shù)據(jù)顯示，2015年12月份監(jiān)測的主要城市累計成交面積持續(xù)上漲；環(huán)比上漲了9.3個百分點(diǎn)，同比上漲了8.63個百分點(diǎn)，全年累計總成交量和去年相比，同比增長了20.56個百分點(diǎn)。從環(huán)比來看，全國有29個城市的房價均上漲；從同比看，全國有26個城市的房價均上漲。二線城市房價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降，但影響不大。如烏魯木齊在房管局?jǐn)?shù)據(jù)中，房價同比下跌16%，主要由于中心房價較高的地段樓市成交量下降，而遠(yuǎn)郊房價較低的地段樓市成交量上升所致。三線房價較低的城市出現(xiàn)下降，未來樓市壓力增加。我國很多三線城市，房價本身較全國房價偏低，人群的購買力相對較弱，價格下跌使樓市和投資者的壓力增大，這些城市的發(fā)展?jié)摿O其缺乏，未來市場發(fā)展壓力巨大。

在過去的幾年里，對于房地產(chǎn)投資過熱等問題，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)采取各項(xiàng)行政手段如限購、限價、限貸來干預(yù)房地產(chǎn)過熱的情況，但均未取得顯著效果。直到2015年以來全國大部分地區(qū)房價趨于平穩(wěn)，政府的政策才漸漸放寬。

三.新常態(tài)下我國房地產(chǎn)存在的問題

（一）供需不平衡

從住房的等級來看，中低價位的住房供不應(yīng)求，中高檔住宅整體價格較高，使購房者望而卻步。從住宅和非住宅的比例來看，個別地段商品房的空置率較高，其中寫字樓和中高檔住宅占整體的8%，而我國正常范圍在1%-5%之間，超出了我國應(yīng)有的平衡點(diǎn)。從我國的購房需求看，大部分人群收入水平低，經(jīng)濟(jì)能力不夠，但是貧富差距也相差懸殊，使得大多數(shù)低收入消費(fèi)者在房價被投資者抬高的時候線城市比如大連、重慶房價平均降幅超過8%，而天津房價的平均上漲2%，房價上漲緩慢；汕頭、貴州和長春等三線城市房價均呈下降狀態(tài)。城市間房價漲跌差別2015年我國對房地產(chǎn)業(yè)的政策放寬，在這期間房地產(chǎn)業(yè)完成額的年增長率逐漸升高，使投資增速有所遲緩，但是效果并不顯著。同時，增速過快也會導(dǎo)致連鎖反應(yīng)：土地需求量增加、土地價格增加和配套設(shè)施的增加。

因此購房能力有限，我國現(xiàn)階段最需要的是經(jīng)濟(jì)適用房和中低價位的中小戶型適用房，但市場目前還是中高檔商品住宅占比重大。雖然人均收入水平逐漸提高，

買不起房，譬如北京、上海等一線城市也出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房和低檔房供不應(yīng)求，而高檔商品房則空置的現(xiàn)象。（二）房價級差較大，投資增速較快2015年以來，我國一線城市如北京、上海、廣州房價的平均漲幅大于15%；二

過大，熱點(diǎn)城市的房價由于炒房者的炒作一直居高不下，而二三線城市的房價隨國家整體的下降而下降，甚至比國家的平均值下降的還厲害，缺乏發(fā)展的空間。

表1 2015年主要城市房地產(chǎn)市場交易情況表

表2 增降幅最多的主要城市表

（三）房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險增加，管理風(fēng)險的體系不完善

根據(jù)筆者對遼寧省內(nèi)部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其中大部分企業(yè)普遍缺乏對市場走向的分析預(yù)測能力的對實(shí)際風(fēng)險的規(guī)避和精細(xì)化的管理，對房地產(chǎn)業(yè)固有的經(jīng)營性風(fēng)險、財務(wù)性風(fēng)險、周期性風(fēng)險、市場性風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、利率性風(fēng)險和政策性風(fēng)險等風(fēng)險的應(yīng)對能力明顯缺乏。中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，忽視了對人才和能力的培養(yǎng)以及缺乏科學(xué)技術(shù)的投入，缺少新常態(tài)環(huán)境下對風(fēng)險程序和風(fēng)險概率的度量，并且面臨實(shí)際風(fēng)險時也缺少對風(fēng)險進(jìn)行防范和處理的切實(shí)有效的方法。

（四）節(jié)能減排不到位，環(huán)境問題突出

我國在全球能源生產(chǎn)國和消費(fèi)國中位列第二。能源供應(yīng)持續(xù)增長，推動了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各項(xiàng)建設(shè)均取得了舉世矚目的成就，但也為此付出了巨大的資源和環(huán)境代價。2015年，我國政府更加專注環(huán)境問題，完善了與環(huán)境相關(guān)的法律法規(guī)并且嚴(yán)格執(zhí)法，環(huán)境的改善我們有目共睹。但是，目前我國環(huán)境問題依舊很棘手，這與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理、增長方式粗放直接相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)是高能耗的產(chǎn)業(yè)，隨著它的迅速發(fā)展，導(dǎo)致我國環(huán)境問題日趨嚴(yán)重。房地產(chǎn)業(yè)仍然存在著高污染、高排放、高能耗、低效益等問題[4]。

四.新常態(tài)下促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的對策

（一）對房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行切實(shí)有效的優(yōu)化，保證供需的基本平衡。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)頗具規(guī)模，新建房屋數(shù)量往往供過于求，由于投資過熱，房價依舊上漲。現(xiàn)階段急需買房的群體大部分是中低收入人群，高檔房屋主要是為房地產(chǎn)的投資者和炒房客做準(zhǔn)備的，而中低檔房屋在房地產(chǎn)業(yè)中占得比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔住宅的比重，于是出現(xiàn)一個奇怪卻又普遍的現(xiàn)象，中低收入的人群買不起房而投資者擁有很多套房產(chǎn)。這正體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)配置的不合理，必須采取有效的優(yōu)化措施，保證總供給結(jié)構(gòu)和總需求結(jié)構(gòu)的基本平衡。

（二）堅持國家的宏觀調(diào)控，縮小各地區(qū)房價差距

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是國家以經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給和總需求的基本平衡、供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的整體優(yōu)化的管理活動[5]。在堅持國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控時，也要積極履行控制房價和調(diào)節(jié)房價的職能。尊重現(xiàn)階段我國房價的發(fā)展趨勢，用科學(xué)的方法調(diào)整各地區(qū)之間的房價，熨平房地產(chǎn)周期大的波動，最好的做法是完善房地產(chǎn)開發(fā)、投資和銷售等市場監(jiān)管體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，合理調(diào)整各地區(qū)之間的房價，對熱點(diǎn)城市和城市中心地段過高的房價實(shí)行打壓，適當(dāng)提升三線城市和城市郊區(qū)地段過低的房價，縮小房價間的差距，保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

（三）在新常態(tài)的市場環(huán)境下，采取房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范策略

房地產(chǎn)企業(yè)可以將投資分散到不同的區(qū)域，以避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來的影響，從而降低風(fēng)險?；蛘叽_定一個合理的時間間隔將房地產(chǎn)買賣分開也可以避免市場變化帶來的損失。也可以投資種類分散，各類房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一，收益也不盡相同，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險。對于房地產(chǎn)投資者來說，購買保險是極其重要的，它是遷移或減少風(fēng)險的路徑之一。還可以采用聯(lián)合策略讓很多房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)團(tuán)結(jié)起來，共同投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，利益和風(fēng)險共享共擔(dān)，最大程度上發(fā)揮各自的優(yōu)勢，減輕獨(dú)自經(jīng)營所要承擔(dān)的風(fēng)險。

（四）限制房地產(chǎn)業(yè)對自然環(huán)境的污染，增加對環(huán)境保護(hù)的措施

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，其對自然環(huán)境造成了不可逆轉(zhuǎn)的傷害。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)用于建筑生產(chǎn)的能源消耗占我國總能源消耗的三分之一有余，不僅如此，能源浪費(fèi)、耕地銳減和綠化消失等問題依舊沒有太大的改善。因此要改善環(huán)境問題，不僅需要國家的政策調(diào)控，更需要房地產(chǎn)企業(yè)采取更多措施來降低能耗減少排放。

我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展的必然方向是發(fā)展綠色建筑，既能推動國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展，也能降低能耗減少對自然環(huán)境的破壞，營造出一個和諧健康綠色的房地產(chǎn)企業(yè)。我國綠色建筑材料行業(yè)蘊(yùn)含著巨大的待開發(fā)的潛在市場，政府需要積極發(fā)掘，投入大量的科學(xué)技術(shù)，加大宣傳力度以吸納人才，積極推動綠色建材的完善和發(fā)展，填補(bǔ)科技上的空白，才能使其經(jīng)濟(jì)效益取得最大化。

五.結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展關(guān)乎我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國計民生，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)與時俱進(jìn)，順應(yīng)我國新常態(tài)的發(fā)展趨勢，大力促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。在新常態(tài)的宏觀環(huán)境下，我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分，應(yīng)堅持國家的宏觀調(diào)控，積極穩(wěn)定國內(nèi)市場，努力開拓國際市場；優(yōu)化我國房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，保證供需的基本平衡；并且要制定切實(shí)可行的投資決策和經(jīng)營戰(zhàn)略，完善風(fēng)險管理體系，讓房地產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險降到最低；同時要嚴(yán)厲限制污染、改善環(huán)境，不能以破壞環(huán)境作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的代價。希望通過我們的努力，能讓房地產(chǎn)業(yè)在新常態(tài)下越來越好。

[1]習(xí)近平“新常態(tài)”表述中的“新”和“常”.中國新聞網(wǎng)

[2]習(xí)近平首次系統(tǒng)闡述“新常態(tài)”.新華網(wǎng)

[3]“新常態(tài)”成為治國理念的7個月之旅.亞太日報

[4]蘇婷婷．我國城市房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)問題及法律對策研究［D］．長沙: 湖南師范大學(xué)，2008．

[5]李嬌.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策運(yùn)行過程中主題行為偏差評價研究[F].重慶大學(xué)，2011.

TU43

B

1007-6344（2016）02-0148-02

王冠（1988.1），女，遼寧省阜新市，漢族，大連財經(jīng)學(xué)院，助教，碩士，從事工程估價、項(xiàng)目管理方向研究。

孫琦（1995.11），女，遼寧省大連市，漢族，大連財經(jīng)學(xué)院，工程管理專業(yè)本科在讀。

趙略成（1995.4），男，山東省濱州市，漢族，大連財經(jīng)學(xué)院，工程管理專業(yè)本科在讀。