徐召紅，王元華（.山東財經(jīng)大學(xué) 工商管理學(xué)院，山東 濟南 5004；.山東建筑大學(xué) 管理工程學(xué)院，山東濟南 500）

橫向并購對我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的影響

徐召紅1，王元華2
（1.山東財經(jīng)大學(xué) 工商管理學(xué)院，山東 濟南 250014；2.山東建筑大學(xué) 管理工程學(xué)院，山東濟南 250101）

隨著市場競爭的不斷加劇，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸由賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，企業(yè)利潤大幅度下降，部分中小企業(yè)陸續(xù)退出房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著一股重組整合的熱潮，企業(yè)的破產(chǎn)、兼并與收購成為行業(yè)常態(tài)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場存在企業(yè)數(shù)量較多而規(guī)模較小、缺乏主導(dǎo)型企業(yè)、市場集中度低、進入壁壘低等特點。橫向并購可以促進資源互補企業(yè)之間的合并，有利于迅速擴大房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，同時降低單位建筑成本，提高現(xiàn)存企業(yè)的市場勢力，阻止新開發(fā)商的過度進入。為了提高房地產(chǎn)并購效率，應(yīng)該減少并購時的政府干預(yù)，加強并購過程中的風(fēng)險管理，重視并購?fù)瓿珊蟮钠髽I(yè)整合，通過并購重組實現(xiàn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰和資源的優(yōu)化配置。

房地產(chǎn)業(yè)；橫向并購；市場集中度

0 引 言

房地產(chǎn)業(yè)是各國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，與之緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有50多個，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的興衰和國民經(jīng)濟的整體狀況息息相關(guān)。從2005年開始，美國房地產(chǎn)業(yè)逐漸衰退，房地產(chǎn)泡沫的破裂導(dǎo)致次貸危機的全面爆發(fā)，嚴(yán)重拖累了美國經(jīng)濟［1］。2011年，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了新常態(tài)，在新常態(tài)和弱周期疊加的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)從暴利行業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)檎＠麧櫟钠胀ㄐ袠I(yè)［2］。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)正在進行一次顯著的調(diào)整過程，部分中小房企退出市場和成熟物業(yè)的轉(zhuǎn)讓催生了房地產(chǎn)業(yè)并購市場的持續(xù)升溫。隨著行業(yè)的分化和政策的淡化，結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性供給過剩使部分房企面臨較大的資金壓力，2013年以來房地產(chǎn)業(yè)的并購重組呈現(xiàn)出成倍增長的趨勢，2015年更多數(shù)量的房企被兼并重組。

企業(yè)并購包括企業(yè)兼并和企業(yè)收購，國際上習(xí)慣將兩者合在一起統(tǒng)稱為 M&A，我國稱為企業(yè)并購。從并購企業(yè)和目標(biāo)企業(yè)所處的產(chǎn)業(yè)角度劃分，企業(yè)并購可分為橫向并購、縱向并購和混合并購［3］。產(chǎn)業(yè)組織理論認(rèn)為，當(dāng)行業(yè)處于成長階段和初期成熟階段時，由于存在較大的競爭壓力，為了實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，企業(yè)之間的橫向并購迅速增加，市場集中度隨之提高；當(dāng)行業(yè)發(fā)展到成熟階段時，市場供給能力逐漸過剩，企業(yè)利潤率隨之下降，企業(yè)必須降低成本才能維持生存，縱向并購的數(shù)量逐漸增加；當(dāng)行業(yè)發(fā)展到衰退階段時，有些企業(yè)會考慮從該行業(yè)中退出或者進行多元化經(jīng)營，混合并購的數(shù)量逐漸增多。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入白銀時代，賣方市場逐漸向買方市場過渡，除了房地產(chǎn)企業(yè)之間的橫向并購?fù)?，房地產(chǎn)業(yè)與信息業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的合作也將成為未來的主流趨勢。以地產(chǎn)基金和大型開發(fā)商為首的資本，已經(jīng)率先發(fā)現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)重組、行業(yè)并購所帶來的商機［4］。

1 相關(guān)文獻綜述

20世紀(jì) 70年代以來，經(jīng)濟學(xué)家的一系列研究結(jié)果證實了市場結(jié)構(gòu)、廠商行為和企業(yè)績效之間存在復(fù)雜的聯(lián)系。市場集中度是市場結(jié)構(gòu)的重要指標(biāo)，國內(nèi)外學(xué)者對企業(yè)并購（尤其是橫向并購）與市場集中度之間的關(guān)系進行了深入研究。多數(shù)文獻認(rèn)為，橫向并購作為一種重要的并購形式，能夠較好地發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，使企業(yè)獲取規(guī)模經(jīng)濟，提高市場集中度。Aaronovitch和 Sawyer［5］對1958年至 1967年市場集中度的變化進行分析，認(rèn)為至少有50%的集中度提高是由并購引起的。Stillman［6］認(rèn)為，企業(yè)進行橫向并購的動機之一是提高市場勢力。Lubatkin［7］認(rèn)為，橫向并購能夠節(jié)約生產(chǎn)成本和營銷成本，提高企業(yè)的市場份額。Andrade和Stafford［8］認(rèn)為，并購重組能夠引起產(chǎn)業(yè)的擴張和收縮，擴張指提高產(chǎn)業(yè)集中度，收縮指企業(yè)有效退出從而降低產(chǎn)能過剩。我國學(xué)者梁愛云［9］也認(rèn)為，企業(yè)并購有利于提高市場份額和市場集中度，構(gòu)筑高進入壁壘并導(dǎo)致寡頭壟斷市場的形成和發(fā)展。但是也有部分學(xué)者認(rèn)為，企業(yè)并購不一定能提高市場份額和市場集中度。Goldberg［10］對 20世紀(jì) 50-60年代 44個并購案例進行了分析，發(fā)現(xiàn)并購后的市場份額并不存在顯著差異。Mueller［11］也認(rèn)為，無論是混合并購還是橫向并購都難以提高被并購企業(yè)的市場份額。

1998年實行住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，眾多學(xué)者對房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題進行了研究，包括房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。絕大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場集中度較低，從全國范圍來看，適度提高市場集中度有利于逐步實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟，進而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。周剛［12］指出，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小，市場集中度過低，企業(yè)之間的競爭層次較低，市場進入壁壘過低，影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，必須對房地產(chǎn)市場進行優(yōu)化。劉樹楓［13］采用集中度和赫希曼—赫佛因得指數(shù)考察房地產(chǎn)業(yè)市場的集中程度，指出我國房地產(chǎn)市場應(yīng)進行適度集中的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。陳笑［14］認(rèn)為，市場集中度與房價是高度負(fù)相關(guān)的，為了降低我國高企的房價，應(yīng)該全面優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高市場集中度。黃振宇［15］認(rèn)為，我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度很低（大城市的集中度相對高一些），產(chǎn)品差異較大，進入壁壘較低，屬于壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)。楊蕙馨等［16］認(rèn)為，我國房地產(chǎn)業(yè)集中度仍有很大的提升空間，房地產(chǎn)業(yè)的橫向并購能夠增加企業(yè)的市場份額，適度提高當(dāng)前過低的市場集中度。部分學(xué)者指出，房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性特征，對于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的研究應(yīng)該局限于某一個地區(qū)，我國區(qū)域房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的寡頭壟斷結(jié)構(gòu)特征。況偉大［17］對北京地區(qū)的住房市場進行了分析，認(rèn)為北京住房市場表現(xiàn)為明顯的寡占結(jié)構(gòu)，開發(fā)商之間存在價格合謀現(xiàn)象，空間壟斷是北京房價剛性的根本原因。李宏瑾［18］認(rèn)為，房地產(chǎn)市場面板數(shù)據(jù)、截面數(shù)據(jù)以及各?。ㄊ?、自治區(qū)）勒納指數(shù)的測算都表明，我國房地產(chǎn)市場競爭非常不充分，市場壟斷程度非常嚴(yán)重，政府應(yīng)該采取措施促進市場競爭以抑制過高的房價。

本文首先對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進行探討，然后介紹香港和美國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，并對我國房地產(chǎn)業(yè)的并購行為及其對市場結(jié)構(gòu)的影響進行簡要分析。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)本身無法在全國范圍內(nèi)流動，測算全國性房地產(chǎn)市場集中度意義不大，但是這一指標(biāo)在一定程度上反映了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多、規(guī)模過小等問題，對于政府出臺相應(yīng)的調(diào)控政策具有一定的啟示。

2 我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間在數(shù)量上和規(guī)模上的關(guān)系，以及由此而形成的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部競爭狀況、價格形成機制等市場組織特征。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，由于土地具有不可移動性，因此房地產(chǎn)市場競爭具有明顯的地域性特征。在我國的北京、上海、深圳等大城市，房地產(chǎn)市場的壟斷程度比較高，但是從總體上看，我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于壟斷競爭狀態(tài)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)存在很多不合理的地方，主要表現(xiàn)在以下四個方面。

2.1 企業(yè)數(shù)量較多而規(guī)模較小

住房制度改革后，我國房地產(chǎn)業(yè)快速市場化，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資額從1998年的3 614.2億元增長到2010年的48 267億元［19］。受到強烈的市場需求刺激，2001-2010年十年間，我國房價年均漲幅達到9.32%，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期高利潤的誘惑下，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的過度進入。1998年我國有 2.4萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2003-2007年房價迅速上漲，在高房價和高利潤的刺激下，2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)達到了 87 562家，是1998年的3.6倍多。2008年，受國民經(jīng)濟整體運行狀況、國家宏觀經(jīng)濟政策以及國際金融環(huán)境變化的影響，我國房地產(chǎn)價格有所下降，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量隨之下降。隨著2009年經(jīng)濟形勢的復(fù)蘇和房價的全面反彈，2010年以后房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量又有所增加。表1顯示，近十年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長較快，企業(yè)平均投資完成額、平均經(jīng)營收入和平均銷售商品房面積緩慢上升，但是企業(yè)平均員工人數(shù)卻沒有較大變化，可見我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，企業(yè)規(guī)模普遍偏小。

表 1 2003-2013年全國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)情況

2.2 缺乏主導(dǎo)型企業(yè)

一般來說，大型企業(yè)具有較強的技術(shù)創(chuàng)新能力和技術(shù)創(chuàng)新動力，有助于促進本行業(yè)的技術(shù)進步和持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，經(jīng)過高速增長過程后進入穩(wěn)步發(fā)展階段的各產(chǎn)業(yè)，如汽車、鋼鐵、石化、家電、卷煙、日化等，每個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都與明星企業(yè)密切相關(guān)，其中主導(dǎo)型企業(yè)的市場占有率均大于30%（同時小于90%），能夠在一定程度上控制該行業(yè)產(chǎn)品的價格和產(chǎn)量。成立于1984年的萬科集團是我國最大的房地產(chǎn)上市公司，也是最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，已在全國60多個城市開展業(yè)務(wù)。2013年萬科集團實現(xiàn)銷售額1 740.6億元，同比增長23%；2014年達到 2 151.3億元，再次蟬聯(lián)銷售金額榜首的寶座（見表2）。

從表2可以看出，雖然2005年以來萬科集團的市場份額在穩(wěn)步提升（2009年和2013年略有下降），2012年也僅達到2.2%。按照美國和日本的經(jīng)驗，前五大房地產(chǎn)企業(yè)能占 20%的市場份額，排名第一的房企可以達到5%以上，萬科占有4%到5%的份額才算比較合理。由此可見，在我國眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，尚不存在占絕對支配地位的大型企業(yè)，綜合實力最強的房地產(chǎn)企業(yè)所占的市場份額仍然比較小，難以形成對市場的主導(dǎo)力量。

表2 2005-2013年萬科公司市場份額變動情況

2.3 市場集中度低

市場集中度又稱行業(yè)集中度，是衡量某一市場（或行業(yè)）內(nèi)廠商之間市場份額分布的一個指標(biāo)，是反映市場寡占程度的指示器。1999年以來，我國商品房住宅竣工面積和銷售面積迅速增長，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴大；與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模也有所擴大，但是市場規(guī)模擴大的速度遠遠快于企業(yè)規(guī)模擴大的速度，從而導(dǎo)致2000年至2005年房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度一直呈下降趨勢［13］。2005年美國、英國、日本前5位開發(fā)商市場份額已分別達到10.3%、30.8%和17.8%［14］。在香港，七八家大型房地產(chǎn)企業(yè)占有的市場份額幾乎達到80%。2006年以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)的需求規(guī)模有所放緩，市場規(guī)模擴大的速度小于企業(yè)規(guī)模擴大的速度，市場集中度得以逐步提高［13］。從表3可以看出，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)排名前十的市場集中度依然較低，2010年CR10（房地產(chǎn)綜合實力前十強銷售額占整個行業(yè)的份額）終于超過10%，2013年達到13.72%。雖然近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度一直在穩(wěn)步提升，但仍遠遠低于美國、英國、日本等發(fā)達國家的集中程度。

表3 2007-2013年我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度 CR10變動情況

2.4 進入壁壘低

進入壁壘指廠商進入特定市場所遇到的經(jīng)濟、技術(shù)和法律政策等方面的障礙。房地產(chǎn)開發(fā)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、生產(chǎn)周期長、資金密集等特點，應(yīng)該嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度不健全，行業(yè)管理不規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘較低，造成大量中小型房地產(chǎn)企業(yè)的過度進入，各企業(yè)之間的產(chǎn)品差異度較小，企業(yè)競爭趨于低層次的同質(zhì)競爭，甚至出現(xiàn)了低水平的過度競爭。首先，雖然房地產(chǎn)業(yè)投資量較大、回收期較長，但是由于具有較高的盈利水平，企業(yè)比較容易獲得銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率通常高達75%左右［13］，因此房地產(chǎn)業(yè)的資金壁壘較低。其次，房地產(chǎn)項目從設(shè)計到竣工都由專業(yè)的中介機構(gòu)運作，房地產(chǎn)業(yè)基本上不存在信息和技術(shù)的壟斷，因此信息和技術(shù)也不能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成進入壁壘。最后，房地產(chǎn)業(yè)制度壁壘較低，雖然《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為四個等級，明確規(guī)定未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，但是房地產(chǎn)企業(yè)很容易通過各種渠道獲得資格認(rèn)證，從而導(dǎo)致較低的行業(yè)進入壁壘。

3 香港、美國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及對我國的啟示

3.1 香港房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析

香港房地產(chǎn)市場已經(jīng)有100多年的歷史，眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是香港重要的經(jīng)濟支柱之一，占 GDP的比重在20%以上。香港地區(qū)地狹人稠，土地面積大約為1 100平方公里，人口已經(jīng)超過700萬，是全世界人口密度最高的地方之一，因此土地成為香港地區(qū)最為稀缺的資源。由于土地資源在房地產(chǎn)開發(fā)中的獨特作用，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況通常由其所擁有的土地因素決定。

在20世紀(jì)50-60年代，香港地產(chǎn)行業(yè)絕大多數(shù)仍然為中小型的地產(chǎn)商；進入70年代以后，市區(qū)舊樓的重建工作基本完成，新建樓宇的高度和造價大幅提高，種種因素導(dǎo)致小型地產(chǎn)公司遭到淘汰，房地產(chǎn)業(yè)逐漸趨于集中，慢慢形成了大型的企業(yè)集團；80年代以來，香港房地產(chǎn)業(yè)基本成為壟斷性大地產(chǎn)集團的天下，大型房地產(chǎn)企業(yè)通過壟斷土地資源和股票上市，形成了對中小房地產(chǎn)企業(yè)的排擠，從而使市場集中度不斷得以提升。目前，香港前十大地產(chǎn)集團的開發(fā)量約占總開發(fā)量的80%，前三位占有的市場份額甚至已經(jīng)超過了50%。由此可見，香港房地產(chǎn)市場具有經(jīng)營的高度集中和競爭的低度威脅兩大特點，屬于典型的寡頭壟斷結(jié)構(gòu)［20］。

3.2 美國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析

與香港不同，美國土地資源是相對充足的，某家房地產(chǎn)企業(yè)的強大和土地儲備的充實并不會明顯制約其他企業(yè)的發(fā)展。通常來說，在土地資源相對充裕的國家，房地產(chǎn)企業(yè)之間并不存在過于激烈的市場競爭，房地產(chǎn)開發(fā)是一個集中程度相對較低的行業(yè)。但是，房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，只有通過不斷的兼并和重組，企業(yè)才能獲得更加雄厚的資金實力和品牌聲譽，從而能夠抵擋動蕩環(huán)境所帶來的沖擊并逐漸發(fā)展壯大。

20世紀(jì)末，美國房地產(chǎn)業(yè)的集中度仍然比較低，前十大開發(fā)商的市場份額不到 10%，最大開發(fā)商的市場份額不足2%，絕大多數(shù)開發(fā)商采用高度專業(yè)化和長期收益為主的商業(yè)模式，主要在某一個區(qū)域市場開展業(yè)務(wù)。兼并收購是房地產(chǎn)開發(fā)商擴大規(guī)模的重要手段，美國排名前列的開發(fā)商都經(jīng)歷了多次橫向并購和縱向并購過程，從而使市場占有率迅速提高。美國四大房地產(chǎn)公司（Horton，Lennar，Centex，Pulte Homes）在其發(fā)展過程中，經(jīng)歷了一系列橫向并購和縱向并購，市場份額逐漸擴大，最終成為美國著名的建筑商。其中 Horton公司的成立就是并購的結(jié)果，并于1994年到2002年連續(xù)開展了17項并購活動，實現(xiàn)了地域的快速擴張。1990年代中期，Lennar公司也開始了頻繁的并購活動，1996年到2003年并購了 19家公司，2000年 US Home的收購使 Lennar公司的規(guī)模翻了一倍。到2007年，美國前十強的市場占有率已經(jīng)達到 27%，最大開發(fā)商的市場占有率為4.5%?？梢?，與汽車等傳統(tǒng)行業(yè)相比，雖然美國房地產(chǎn)業(yè)的集中度仍然相對較低，但也遠遠高于我國房地產(chǎn)市場的集中程度。

3.3 對我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化途徑的啟示

房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)品異質(zhì)、資金密集、周期長等特點，香港和美國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展表明，合理的市場集中度是提升市場績效的必要條件，集中度適度提高是房地產(chǎn)業(yè)成熟的必然趨勢。我國一級房地產(chǎn)市場（國家出讓土地使用權(quán)市場）完全由政府壟斷，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)存在某種程度的壟斷因素；與此同時，二級房地產(chǎn)市場（新建商品房買賣市場）存在比較激烈的競爭，屬于壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間需要通過兼并重組，淘汰一部分規(guī)模較小的企業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化整合，促使房地產(chǎn)市場趨于合理化，使房地產(chǎn)市場格局漸進地完成由無序競爭向適度集中的演進。

房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購行為能夠迅速實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，增強并購企業(yè)的市場力量，提高房地產(chǎn)業(yè)的集中程度。2014年，我國以銷售金額計算的 10強、20強、50強和 100強房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額分別為 16.69%、22.10%、28.83%和 31.96%，市場集中度有了較明顯的提高［21］。當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟形勢低迷，房屋銷售量和銷售速度放緩，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從爆發(fā)式增長階段步入了平穩(wěn)增長階段，不斷提高市場集中度是實現(xiàn)市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要途徑，市場競爭的加劇導(dǎo)致部分不規(guī)范的中小企業(yè)逐步退出房地產(chǎn)市場，行業(yè)的集中度會逐漸提高。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購行為主要以橫向并購為主，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到較為成熟的階段后可以采取縱向并購的方式，最終實現(xiàn)市場結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化和房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

4 我國房地產(chǎn)企業(yè)橫向并購的現(xiàn)狀及作用分析

由于市場競爭不斷加劇，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高歌猛進的“黃金時代”，進入暗流涌動的“白銀時代”。為了追求行業(yè)整合的協(xié)同效應(yīng)，提高企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效益，增強企業(yè)的市場地位，勢力強大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并中小型房地產(chǎn)企業(yè)的橫向并購現(xiàn)象愈演愈烈［22］。

4.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)橫向并購的現(xiàn)狀

我國缺乏有效的投資渠道，加上房價“只漲不跌”的神話，房地產(chǎn)在我國不僅是生活必需品還是重要的投資品。持續(xù)增加的房地產(chǎn)投資帶動了經(jīng)濟增長的同時也帶來了極大的負(fù)面影響：一方面，我國經(jīng)濟發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失調(diào)；另一方面，投資需求和投機需求的增加使房價非理性上漲，已經(jīng)脫離了人民的收入水平。2003年國務(wù)院18號文件出臺，房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，同時拉開了房地產(chǎn)企業(yè)頻繁并購的序幕。表 4顯示，2004至2008年，我國房地產(chǎn)業(yè)并購起數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢（除 2006稍有下降），房地產(chǎn)公司并購案例以橫向并購為主，占 70%以上［23］。另外，根據(jù)清科研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)（見表 5），2009年我國房地產(chǎn)業(yè)的并購起數(shù)有所下降，雖然 2010年并購起數(shù)迅速增長，但是并購金額卻下降了。2011年房地產(chǎn)行業(yè)的并購起數(shù)和并購金額達到了一個峰值。2012年發(fā)生房地產(chǎn)并購案 100起，與 2011年相比并購次數(shù)和并購金額都有不同程度的下滑，2013年和2014年房地產(chǎn)并購案例再次大幅反彈。

表 4 2004-2008年房地產(chǎn)企業(yè)并購起數(shù)

表5 2009-2013年房地產(chǎn)行業(yè)并購分布（按被并購方）

隨著市場競爭的加劇，并購成為大型房企突破融資困境、提高市場份額的便捷通道，大企業(yè)吞并小企業(yè)，內(nèi)行企業(yè)重組外行企業(yè)的橫向并購成為此輪并購浪潮的主流趨勢。2014年以來，經(jīng)歷反彈又跌入谷底的我國房地產(chǎn)業(yè)開始了新一輪的洗牌，整體下行的市場和愈發(fā)囧迫的融資環(huán)境，使得并購重組成為大型房企謀求轉(zhuǎn)型的重要方式，我國房地產(chǎn)市場集中度得以繼續(xù)提升。

4.2 我國房地產(chǎn)業(yè)橫向并購的作用

（1）橫向并購有利于擴大企業(yè)規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)橫向并購可以產(chǎn)生規(guī)模協(xié)同效應(yīng)。隨著企業(yè)規(guī)模的擴大，企業(yè)的盈利能力和抗風(fēng)險能力得以增強。橫向并購有利于形成生產(chǎn)、營銷、技術(shù)、資金和管理的協(xié)同作用，使企業(yè)能夠充分享有規(guī)模經(jīng)濟帶來的種種好處。值得注意的是，與1998年相比，2010年我國商品房銷售收入增長21倍，房企平均規(guī)模僅增長6倍［16］。由此可見，在房地產(chǎn)橫向并購浪潮中，雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模有所擴大，但是市場容量的擴大遠遠大于企業(yè)規(guī)模的擴大，相對來說，房地產(chǎn)企業(yè)的平均規(guī)模仍然較小。企業(yè)擴大規(guī)模的途徑有兩條：一是通過企業(yè)內(nèi)部積累，進行增量投資，擴大企業(yè)規(guī)模；二是通過企業(yè)并購，進行企業(yè)資產(chǎn)重組，實現(xiàn)資本的外部擴張。除了傳統(tǒng)的銷售業(yè)績增長提升規(guī)模之外，房地產(chǎn)企業(yè)通過并購等方式獲取“外延式增長”早已得到市場的肯定。與第一條途徑相比，第二條途徑有利于迅速擴大企業(yè)規(guī)模，加速資本的集中，大大縮短開拓市場所需的時間。2013年中海地產(chǎn)收購中建地產(chǎn)、綠地收購盛高置地等并購行為，對于中海、綠地等企業(yè)銷售業(yè)績超過千億起到了快速提升的作用。

（2）橫向并購有利于提高市場集中度。房地產(chǎn)企業(yè)橫向并購可以產(chǎn)生市場份額效應(yīng)。目前，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入低迷狀態(tài)，持續(xù)發(fā)展十多年的房地產(chǎn)業(yè)面臨著重新洗牌的局勢。大型企業(yè)具備品牌、規(guī)模和資金優(yōu)勢，近年來我國房地產(chǎn)市場資源逐步向標(biāo)桿企業(yè)集中，大型房企市場份額明顯增加，市場集中度呈現(xiàn)出不斷提升的趨勢。楊蕙馨等（2012）以萬科集團為例分析了橫向并購和市場份額的關(guān)系，認(rèn)為橫向并購對市場份額的提高是有效的［16］。表3中的數(shù)據(jù)顯示，2007年至2013年我國CR10逐年穩(wěn)步上升，可見房地產(chǎn)業(yè)市場集中度在穩(wěn)步提高，這一階段也是房地產(chǎn)橫向并購比較頻繁的時期。未來我國房地產(chǎn)市場的競爭程度將愈加激烈，規(guī)模小、實力弱的房地產(chǎn)企業(yè)必然將被勢力強大的企業(yè)所兼并，企業(yè)并購在提升市場集中度的同時，也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體素質(zhì)。有專家甚至預(yù)測，2026年我國極少數(shù)規(guī)模房企將會占領(lǐng)整個房地產(chǎn)市場，90%的現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將逐步消失。在較長一段時間內(nèi)，隨著房地產(chǎn)市場的自身發(fā)展以及房地產(chǎn)調(diào)整的長期化，我國房地產(chǎn)業(yè)將延續(xù)強者恒強的競爭格局，房地產(chǎn)市場集中度會進一步得到提升。

（3）橫向并購有利于形成差異化產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)之間的橫向并購可以促進差異化產(chǎn)品的形成，進而提升企業(yè)的品牌效應(yīng)。任何一個企業(yè)要想獲得充分發(fā)展，其產(chǎn)品和信譽需要得到消費者的充分認(rèn)可，萬科之所以能夠成為國內(nèi)地產(chǎn)界的龍頭企業(yè)，也是得益于品牌戰(zhàn)略的成功運用。地產(chǎn)界的每一次宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)來說都是一次新的洗禮，沉淀下來的經(jīng)久不衰的房地產(chǎn)企業(yè)，在品牌力量的帶領(lǐng)下最終將成為行業(yè)的領(lǐng)跑者。2013年我國銷售額突破千億的房企數(shù)量達到七家（分別為萬科、綠地、萬達、保利、中海、恒大和碧桂園），2014年七家房企在銷售金額排行榜的位次雖然稍有變動，但卻再次突破千億，繼續(xù)蟬聯(lián)銷售金額前七名，這七家房企在我國均具有一定的品牌影響力，超大型企業(yè)之間的競爭格局日益加劇。在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)整的關(guān)鍵時期，中小房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨極為嚴(yán)峻的考驗，而實力強大的規(guī)模房企則面臨良好的發(fā)展機遇，并且能夠通過房地產(chǎn)企業(yè)的品牌效應(yīng)逐漸提高產(chǎn)品的差別化程度。

（4）橫向并購有利于構(gòu)筑高進入壁壘。房地產(chǎn)企業(yè)橫向并購可以通過經(jīng)驗成本曲線效應(yīng)，提高企業(yè)的進入壁壘。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場逐漸轉(zhuǎn)為買方市場，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，橫向并購可以提高房地產(chǎn)業(yè)的絕對成本壁壘。目前，我國單個房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模普遍偏小，企業(yè)遠遠沒有達到房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟水平［13］。企業(yè)并購構(gòu)筑的進入壁壘包括三個方面：規(guī)模經(jīng)濟壁壘、絕對成本壁壘和產(chǎn)品差別化壁壘。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)并購主要是大企業(yè)對中小企業(yè)的橫向并購，通過并購實現(xiàn)企業(yè)之間的優(yōu)勢互補和業(yè)務(wù)規(guī)模的快速擴張，發(fā)揮大盤開發(fā)帶來的規(guī)模優(yōu)勢，可以降低單位建筑成本。我國2011年《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（征求意見稿）》中的一系列規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的進入壁壘，從長遠來看，這將有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。需要注意的是，在提高企業(yè)進入壁壘的同時，應(yīng)該降低企業(yè)的退出壁壘，支持資質(zhì)低、績效差的中小企業(yè)有序退出市場，進一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的競爭秩序。

5 結(jié)論和建議

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進入存量時代，隨著房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購數(shù)量和并購金額持續(xù)增加，房地產(chǎn)并購甚至占據(jù)各行業(yè)之首，房企之間的并購行為成為房地產(chǎn)業(yè)的熱門話題。我國對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)缺乏足夠的認(rèn)識，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)良莠不齊，嚴(yán)重擾亂了市場秩序，影響到房地產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)的提升。企業(yè)并購意味著資源和市場在行業(yè)中的重新組合，作為整合生產(chǎn)要素的重要手段，企業(yè)并購在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中發(fā)揮了重要作用。微觀上，企業(yè)并購是企業(yè)生存發(fā)展的必然途徑；宏觀上，企業(yè)并購是進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，合理配置資源的手段?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)仍然存在企業(yè)數(shù)量較多而規(guī)模過小，缺乏主導(dǎo)企業(yè)，市場集中度偏低等特點，企業(yè)之間的并購行為能夠提高市場的集中度，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

為了提高房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購效率，本研究提出以下三點建議：

首先，減少并購時的政府干預(yù)。由于政府的過度參與，我國許多行業(yè)的并購活動被賦予了強烈的產(chǎn)業(yè)政策使命，為了充分發(fā)揮市場機制的調(diào)節(jié)作用，必須對政府在并購中的角色進行合理定位，鼓勵和支持企業(yè)之間自發(fā)的并購行為。在房地產(chǎn)并購中，政府應(yīng)該改善房地產(chǎn)并購的外部環(huán)境，減少對并購過程的人為干預(yù)，完善支持企業(yè)兼并重組的財稅政策，引導(dǎo)企業(yè)通過并購實現(xiàn)商業(yè)模式的創(chuàng)新，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟。

其次，加強并購過程中的風(fēng)險管理。在并購交易中，收購方面臨的風(fēng)險通常遠遠大于被收購方，企業(yè)并購戰(zhàn)略能否順利推進通常取決于并購風(fēng)險管理水平的高低。房地產(chǎn)并購可能面臨的風(fēng)險包括財務(wù)風(fēng)險、項目風(fēng)險、管理風(fēng)險和政策風(fēng)險等，為了實現(xiàn)預(yù)期的并購目標(biāo)，收購方必須提高風(fēng)險意識，認(rèn)真分析并購時存在的風(fēng)險因素，制定合理的并購戰(zhàn)略，確定立正確的并購動機，選擇適當(dāng)?shù)牟①彉?biāo)的。

最后，重視并購?fù)瓿珊蟮钠髽I(yè)整合。并購整合的速度和質(zhì)量在一定程度上決定著企業(yè)并購的成敗，并購后的整合管理是一項長期工作，其中不僅包括收購方與被收購方實體資產(chǎn)的整合，還包括雙方人員、制度、文化等方面的深層次融合。為了充分發(fā)揮并購所帶來的協(xié)同效應(yīng)，收購方必須重視企業(yè)的整合工作，加強對組織制度、資產(chǎn)債務(wù)、人力資源和企業(yè)文化的整合管理，切實提高并購后企業(yè)的經(jīng)營效率和績效水平。

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（責(zé)任編輯 劉小平）

Influence of Horizontal Merger and Acquisition on China Real Estate Market Structure

XU Zhaohong1，WANG Yuanhua2
（1.School of Business Administration，Shandong University of Finance and Economics，Jinan 250014，China；2.School of Management Engineering，Shandong Jianzhu University，Jinan 250101，China）

With increasing market competition，China real estate industry has gradually shifted from seller＇s market to buyer＇s market with a massive profit decline and some small and medium-sized enterprises withdrawing from the real estate market.The real estate industry is experiencing a wave of reorganization and integration，and enterprise bankruptcy，merger and acquisition have become the norm.China current real estate market is featured by a large number of small enterprises，lack of leading enterprises，low market concentration and low entry barriers.Horizontal merger and acquisition helps to promote the merger of resource complementary enterprises，expand real estate enterprise scales quickly，reduce unit construction cost，raise the market forces of the existing enterprises，and prevent excessive entry of new developers.In order to improve the efficiency of real estate merger and acquisition，it is necessary in the process of merger and acquisition to reduce government interventions，strengthen risk management，attach great importance to enterprise integration，and realize the survival of the fittest enterprises and the optimal resource allocation through merger and acquisition.

real estate industry；horizontal merger and acquisition；market concentration

F293.3

A

2095-929X（2016）01-0039-09

2015-12-11

山東省高等學(xué)校人文社會科學(xué)研究項目“房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任的推進機制研究：路徑選擇與制度設(shè)計”（J15WB22）；教育部青年基金項目“我國城市化質(zhì)量空間差異的成因和優(yōu)化策略”（14YJCZH191）。

徐召紅，女，山東諸城人，管理學(xué)博士，山東財經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院講師，研究方向：企業(yè)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)經(jīng)濟，Email：zhaohong-xu@126.com；王元華，男，山東菏澤人，經(jīng)濟學(xué)博士，山東建筑大學(xué)管理工程學(xué)院講師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟、國際房地產(chǎn)。