江　峰（安徽水利開發(fā)股份有限公司，安徽 蚌埠 233000）

?

基于層次分析法的房地產投資項目財務評價分析

江峰（安徽水利開發(fā)股份有限公司，安徽 蚌埠 233000）

基于計劃經濟體制的長期束縛下，我國在房地產投資上的踐行時間尚短，因此，相應財務評價模式尚不完善，而房地產投資因投資金額較大，因此相應投資風險隨之加大，在實際進行投資的過程中，要想實現(xiàn)對投資風險的有效規(guī)避，則需要實現(xiàn)投資決策的科學生成。在此過程中，財務評價需要運用到相應評方法與指標，而將層次分析法進行應用，則能夠以綜合評價模型的搭建來提升財務評價結構的準確性。本文針對如何以層次分析法來實現(xiàn)房地產投資項目財務評價分析模型的搭建進行了研究，以供參考。

層次分析法；房地產投資項目；財務評價；分析

前言

對于任何企業(yè)而言，在進行房地產項目投資的過程中，其根本目的在于以投來獲取相應的利益，進而才能夠為企業(yè)不斷充分自身的財富積累來促進自身的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎。在此過程中，需要對財務的可行性進行分析，進而來實現(xiàn)投資決策的科學生成，而進行投資項目財務評價決策時，基于影響因素較多且復雜，則需要在深入研究相關資料信息的同時，針對財務決策指標與方法所存在的局限性進行分析。而要想實現(xiàn)綜合性評價，則需兼顧多個評價指標，以從不同角度下進行深入分析，明確各指標間的關聯(lián)系以提升決策結果的科學性。

1　房地產投資特點

主要表現(xiàn)在：①投資金額較大且回收期較長。一方面，基于房地產行業(yè)本身屬于資金密集型產業(yè)，所以相應投資金額也就相對較大，一般情況下，一個房地產項目難以單純憑借個人或是單個企業(yè)就能夠實現(xiàn)的；另一方面，在整個房地產投資項目中，投資收回期較長，通常至少要3～5年，甚至更長，所以在市場經濟環(huán)境下，相應的投資風險也就隨之加大，需要謹慎投資，在進行投資之前實現(xiàn)科學分析以確保投資的成功性。②流動性差，但卻可在某種程度上應對通膨所帶來的影響。房地長投資過程中，從投入資金到收回投資這一過程較長，流動性較差，在此過程中要想套現(xiàn)，對于投資者而言則會遭受一定的經濟損失；但從長遠角度看，這一投資則具備了保值的特點，在市場通膨影響下，房地產投資則能夠實現(xiàn)有效應對。③易受政策影響且投資風險較大。房地產行業(yè)在發(fā)展的過程中受到政府一系列政策的影響，比如金融政策以及土地政策等，這些政策的變化會對相應投資帶來很大影響；同時該項投資因投資金額大且投資回收周期長等特點，致使其受到諸多因素的影響，進而促使該項投資風險隨之加大。

2　房地產投資項目財務評價指標分析

2.1常用財務評價指標

對于項目評價工作的開展而言，相應評價結果的準確性則要依賴于項目評價數據的真實與完整性，以及所選取指標的科學合理性，而其中財務效益指標的運用，則能夠通過對比分析來明確項目的可行性，在實際運用這一指標的過程中，因結合標準的不同使得相應分類不同，具體而言，基于時間價值因素下，可分為動態(tài)與靜態(tài)指標；基于指標性質角度下，則非為時間性、價值性以及比率這三類指標；而基于財務效益角度下，則分為反應盈利能力、清償能力以及外部平衡這三類指標。

具體常用的評價指標為：基于項目財務評價下，以房地產投資項目未來獲取收益的方式為劃分標準，該項目可被劃分為如下幾種類型：出售型、出租型、經營型以及混合型。而基于房地長項目本身能夠作為商品進行交易，進而使得項目資金流呈現(xiàn)出了自身的特點，因此，在進行財務評價分析的過程中，相應評價指標與方法則具備了自身的特點。在進行分析的過程中，主要以盈利能力與清償能力這兩個指標進行具體分析。

2.2財務評價系統(tǒng)現(xiàn)存不足之處

①在評價標準與依據的具體選擇上，存在武斷的現(xiàn)象，致使評價結果有失科學性。在當前進行項目財務評價的過程中，所選取的指標較多，且進行可行性研究時，相應評價依據一般會受到評價者主觀因素的影響，同時也偏于理論化，而即使證明在理論上可行也并不意味著這一投資項目具備實踐的可行性。因此，要求要合理選用評價指標，在計算出理論數值的基礎上，要針對這些理論上的計算結果本身所存在的局限性進行分析，以確保其具備實踐指導意義，進而才能夠以客觀且科學的可行性評價結構來保證實現(xiàn)成功投資。②對財務指標所存在的互斥性分析不足。不論是任何一個投資項目，其出發(fā)點與歸宿都是為了實現(xiàn)投資利益的最大化，以實現(xiàn)既定投資目標，但是，在實際進行投資項目分析的過程中，由于對于互斥性投資項目并未進行深入對比分析，致使所做出的投資決策有失科學性。③尚未實現(xiàn)綜合性評價指標的有效運用?；诓煌攧罩笜怂蔬f出的信息不同，所以以財務指標的應用來生成決策的過程中，因選取指標的不同使得相應評價結果有失準確性，而由于缺乏綜合性評價指標體系的構建，難以為財務決策評價提供完善的評價模型。

3　基于層次分析法下房地產投資項目財務評價分析模式的構建

3.1層次分析法概述

（1）相關原理。在針對復雜性問題進行分析的過程中，如果采用定量模型進行分析，其會因相應定性因素較多，在實際選用的過程中會受到決策者主觀因素的影響，比如個人的知識結構以及經驗等。而基于層次分析法下，則是以判斷矩陣這一搭建過程來實現(xiàn)對各個層次下相應因素的分析，并結合決策者自身的傾向，運用邏輯思維來實現(xiàn)定量表示，為實現(xiàn)科學決策的生成奠定基礎。

（2）該分析方法的形狀、思路以及特點。①在形狀上，基于層次分析法下，其形狀與樹形結構較為相似，而不同之處在于層次結構本身包含了樹形結構這一形式；②在分析思路上，運用層次分析法則是在進行分析的過程中，明確各因素間的關聯(lián)性，進而實現(xiàn)層次的有序生成，然后結合對現(xiàn)實情況的判斷，以定量形式來表現(xiàn)出每一層次下的重要因素；在此基礎上，以數學方式來進行權值表示并進行結果的排序，從而實現(xiàn)對問題的分析與解決；③層次分析法所呈現(xiàn)出的特點主要表現(xiàn)為靈活、簡潔且實用。

3.2層次分析法的具體步驟以及綜合評價模型的搭建

3.2.1具體步驟

①要在明確問題的基礎上，實現(xiàn)層次化結構的搭建，然后，實現(xiàn)判斷矩陣的搭建，并運用數學方法進行計算后來排除次序，一般以近似的方法，實現(xiàn)對矩陣最大特征值與向量的判斷。其中在進行層次分析過程匯總，要想實現(xiàn)決策判斷的定量化，以實現(xiàn)數值判斷矩陣的搭建，則可采用A.L.Saaty建議的1～9刻度法（如表1所示）；②以集合平均法以及規(guī)范幾何法來進行計算，并實現(xiàn)對矩陣一致性的判斷；③實現(xiàn)層次的總排序。

表1　判斷矩陣標度及含義

3.2.2綜合評價模型的搭建

①對項目層次結構的分析。需要先搭建出基于研究問題下的遞階層次結構的搭建，然后，以此為基礎來實現(xiàn)對層次結構進行分析，相應分析模型如圖1所示。②要實現(xiàn)房地產項目兩兩判斷矩陣的搭建，在此基礎上，進行層次單排序與層次總排序，并要對相應判斷矩陣的一致性進行檢驗。③進行結果分析。當一致性滿足要求時，則根據單排序與總排序的結果來實現(xiàn)對問題的定量分析，進而通過對比后來實現(xiàn)投資最佳方案的制定，以科學決策的生成來保證實現(xiàn)投資目標。

圖1　目標層次分析模型圖

4　總結

綜上，在房地產投資項目中，基于該投資項目所具有的特點，要想實現(xiàn)投資預期目標，則就需要以科學投資方案的生成為基礎。而基于財務評價分析下，以層次分析法來實現(xiàn)綜合評價模型的搭建，能夠以完善指標體系為基礎來實現(xiàn)科學的分析與計算，進而通過判斷矩陣的搭建來得到層次單排序與層次總排序，并以相應計算結構來實現(xiàn)對問題的分析，為房地產投資實現(xiàn)科學投資方案的生成提供了保障，進而在規(guī)避投資風險的同時，為實現(xiàn)投資效益的獲取以促進企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎。

［1］江 斌.基于層次分析法的房地產上市公司財務綜合評價問題研究［D］.西安建筑科技大學，2011.

［2］陳 樺.基于層次分析法（AHP）的房地產投資項目風險分析與評價［J］.企業(yè)導報，2012，16：33～34.

［3］陳亞軍.基于層次分析法的房地產項目風險評價［J］.河北企業(yè)，2015，12：17～18.

2016-5-20

F293.3

A

2095-2066（2016）16-0208-02