沈　嘯（海鹽縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局，浙江省 嘉興市 海鹽縣 314300）

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深圳臺(tái)灣香港經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)城市更新工作的啟示

沈嘯（海鹽縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局，浙江省 嘉興市 海鹽縣 314300）

本文通過對(duì)深圳、臺(tái)灣、香港城市更新案例介紹，闡述了城市更新基本概念、作用、特點(diǎn)、主體，分析了不同城市更新模式的特點(diǎn)，建議了我國(guó)現(xiàn)階段較為合適的更新模式，并結(jié)合以上地區(qū)城市更新經(jīng)驗(yàn)，提出了我國(guó)城市更新中必須注意和可借鑒的幾個(gè)方面。

深圳經(jīng)驗(yàn)；城市更新；啟示

1　引言

改革開放以來，伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷提高，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積攤大餅式擴(kuò)張，城市功能布局不合理，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，造成城市環(huán)境惡化、交通擁堵、洪澇災(zāi)害等現(xiàn)象日益嚴(yán)重，人與環(huán)境矛盾突出。城市發(fā)展難以為繼。如上海市截止2014年底，全市建成區(qū)面積3124km2，超過市域陸地面積的45%，已逼近規(guī)劃規(guī)模3226km2。土地利用結(jié)構(gòu)不夠合理，工業(yè)用地比重過大，達(dá)27%。而公共設(shè)施和綠地的用地比例偏低。《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2010～2020）》出臺(tái)，提出節(jié)約集約建設(shè)城鎮(zhèn)，通過劃定基本生態(tài)紅線和城市發(fā)展邊界來限制城市無序擴(kuò)張。城鎮(zhèn)化發(fā)展已逐步從外延擴(kuò)張型轉(zhuǎn)向內(nèi)涵生長(zhǎng)型，這是我國(guó)城市發(fā)展重要轉(zhuǎn)型。今后，城市更新將成為我國(guó)城市發(fā)展的主要方式。

2　相關(guān)案例

2.1臺(tái)灣城市更新

臺(tái)灣自1960年以后，伴隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口逐步向大城市集中，達(dá)到了西方國(guó)家的城市化水平。原有城市結(jié)構(gòu)和建筑環(huán)境已不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。通過向西方國(guó)家學(xué)習(xí)借鑒和多年實(shí)踐總結(jié)，逐步建立了以《都市更新條例》為核心的一整套法律法規(guī)體系，形成城市更新單元為主要規(guī)劃理念的城市更新制度、多數(shù)決制度、權(quán)利變更制度、容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度、容積率轉(zhuǎn)移等制度，造就了臺(tái)灣緩慢但平穩(wěn)的城市更新。

2.2香港的城市更新

香港的城市重建工作脫胎于英國(guó)，借鑒了美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，又形成了自己特色。香港的城市重建工作可分為四個(gè)階段：1988年前，是以市場(chǎng)為主導(dǎo)的階段；1988～2000年，土地開發(fā)公司專門化改造階段，特定條件下可動(dòng)用《官地收回條例》進(jìn)行強(qiáng)制性征購(gòu)；2001～2010年，市區(qū)重建局全面改造階段，由市重建局作為唯一機(jī)構(gòu)執(zhí)行舊城更新統(tǒng)一職能；2011年至，全面“以人為本”城市更新階段，以2011年頒布新《市區(qū)重建策略》為標(biāo)志，確立了“以人為本、地區(qū)為本、與民共議”工作方針，政府轉(zhuǎn)為“執(zhí)行者”和“促進(jìn)者”，提出了4R重建策略即“重建發(fā)展、樓宇修復(fù)、文物保育、舊區(qū)活化”。香港在重建堅(jiān)持以人為本和社會(huì)效益優(yōu)先兩大理念，在征集土地過程中合理的拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人性化操作方式和靈活的重建方式。修復(fù)工作中樓宇評(píng)級(jí)制度、樓宇修復(fù)計(jì)劃及資助措施。在市區(qū)文物保育中引進(jìn)發(fā)展轉(zhuǎn)移權(quán)，促進(jìn)歷史建筑保護(hù)。

2.3深圳的城市更新

深圳的城市發(fā)展是中國(guó)城市發(fā)展的典型代表。深圳的城市更新從2006年開始，經(jīng)過近十年發(fā)展，在借鑒港臺(tái)和歐美經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，形成了獨(dú)具特色城市更新制度：①建立了以《深圳市城市更新辦法》為核心的一整套法律法規(guī)體系；②建立了市統(tǒng)籌、區(qū)實(shí)施兩級(jí)城市更新管理機(jī)構(gòu)；③借鑒形成了城市更新單元規(guī)劃制度；④強(qiáng)調(diào)公眾參與，提高了意愿征求的方式和合理的標(biāo)準(zhǔn)；⑤堅(jiān)持了政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作；⑥通過用地貢獻(xiàn)、拆遷責(zé)任捆綁、保障性住房配套等方式保障公共利益；⑦通過地價(jià)征收減免和容積率獎(jiǎng)勵(lì)形成激勵(lì)機(jī)制；⑧涉及舊工業(yè)區(qū)的提升改造。目前，深圳市的城市更新制度還尚在不斷的深化完善中。

綜上所述，以上三地的城市更新各有特色，臺(tái)灣模式側(cè)重于業(yè)主主導(dǎo)，成熟而穩(wěn)定；而香港的城市更新以政府主導(dǎo)為主，強(qiáng)調(diào)效率與公平；深圳以政府主導(dǎo)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)公眾參與。

3　城市更新基本概念

3.1城市更新概念

城市更新是對(duì)城市原有區(qū)域因建筑年久失修、災(zāi)害破壞以及城市功能轉(zhuǎn)換的需要，對(duì)該區(qū)域以重建、整建或維修，增加配套設(shè)施，改善居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)功能轉(zhuǎn)換，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，重塑城市形象，激發(fā)提升城市活力。在我國(guó)，城市更新將成為城市獲取城市發(fā)展空間、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)的重要路徑。

3.2城市更新的作用

（1）改善居住環(huán)境。通過建筑重建、整建維修，增加電梯、綠地、停車泊位等設(shè)施，增加衛(wèi)生醫(yī)療商業(yè)教育等公共服務(wù)設(shè)施，改善建筑形象，美化居住環(huán)境，提升小區(qū)品質(zhì)。

（2）改善城市功能。根據(jù)城市發(fā)展需要，將舊工業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)改造為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)或?qū)⒌投水a(chǎn)業(yè)改造為高端的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)換，提升城市功能。

（3）優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。解決過去幾十年粗放發(fā)展帶來的問題，調(diào)整城市用地空間布局，增加綠地、公共服務(wù)設(shè)施配置，提升城市品味，促進(jìn)土地集約節(jié)約，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

3.3城市更新的特點(diǎn)

（1）迫切性。隨著時(shí)間推移，舊區(qū)內(nèi)建筑物日益陳舊，各種設(shè)施日益老化，環(huán)境漸漸惡化，富有的中產(chǎn)階級(jí)和年輕人逐步搬離，城區(qū)失去活力。政府和住民希望通過城市更新，增加就業(yè)，吸引人氣，提升品質(zhì)，恢復(fù)社區(qū)活力。從香港來看，至2011年全香港約有4000幢達(dá)到50年或以上樓宇，未來十年年增500幢。而我國(guó)大部分住宅興建于80年以后，城市更新高潮將出現(xiàn)在2030年后。

（2）利益主體多元化。每個(gè)城市更新區(qū)塊涉及眾多的利益主體，每個(gè)利益主體由于歷史、信仰、地位、家庭等不同，有不同的利益訴求。這些利益訴求是否得到滿足影響著城市更新的進(jìn)程，因此不同主體之間的利益博弈貫穿城市更新的始終，溝通、談判、協(xié)調(diào)將是城市更新的重要組成部分。

（3）法制化。城市更新是個(gè)巨工程巨系統(tǒng)，必須有一定規(guī)矩按程序操作。必須形成一套完善政策制度形成利益平衡機(jī)制，必須在法制前提下保障各方主體利益。

（4）涉及巨額資金運(yùn)作。城市更新需要巨額資金，單靠一個(gè)主體一般難以解決，往往多方籌集如信貸、融資、發(fā)行債券、財(cái)政補(bǔ)助等多種方式來完成。

（5）具有綜合的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。城市更新項(xiàng)目通過容積率獎(jiǎng)勵(lì)、地價(jià)減免、政府資助等措施，除了少數(shù)依然無法營(yíng)利由政府負(fù)責(zé)更新外，大部分城市更新項(xiàng)目都可營(yíng)利。業(yè)主的住房得到更新，環(huán)境優(yōu)化，房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)升值，城市區(qū)域重新恢復(fù)活力?？梢哉f“形象有改善，業(yè)主得實(shí)惠，開發(fā)商有利潤(rùn)”。

3.4城市更新的類型

按推動(dòng)力量可分為政府主導(dǎo)、業(yè)主主導(dǎo)和市場(chǎng)主導(dǎo)；

按建設(shè)方式又可分為拆除重建、整建和維修三種方式；

按土地用途又可分為改變用途和按原用途兩種，改變用途又可分為改商業(yè)、改住宅等。

4　城市更新的主體

完整的城市更新的主體有四個(gè)：政府、業(yè)主和市場(chǎng)主體，另外還有第三方組織：

政府是城市更新工作的推動(dòng)者。城市更新是政府改善民生，提升城市品味，提高就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)城市活力再生的重要措施。同時(shí)面臨資金短缺，效率不高的問題。但政府主導(dǎo)的城市更新，與民、與開發(fā)商爭(zhēng)利；既是運(yùn)動(dòng)員，又是裁判員，無法實(shí)現(xiàn)公平公正。

業(yè)主是城市更新區(qū)塊內(nèi)居民，也可能是與該區(qū)塊相關(guān)的利益人如房主、土地所有人、承租人等。業(yè)主對(duì)自己的居住環(huán)境改善有迫切性，但大部分又沒有足夠資本和能力來進(jìn)行城市更新，同時(shí)一定條件下，又會(huì)追求個(gè)人利益最大化。

市場(chǎng)主體，如房產(chǎn)開發(fā)商，有大量資金，追求資本利潤(rùn)最大化。只要城市更新有合適的回報(bào)，就愿意投資。有時(shí)為了獲取更多利潤(rùn)，不擇手段，甚至歪曲事實(shí)，造成公眾利益受損和嚴(yán)重社會(huì)問題。

第三方組織是指與城市更新的社團(tuán)組織，為城市更新提供專業(yè)指導(dǎo)和研究。如城市更新學(xué)會(huì)、城市更新股份公司、城市更新基金等。

5　城市更新模式

城市更新的模式：是城市更新的頂層設(shè)計(jì)，涉及各方主體的地位、政治架構(gòu)和政策等。

市場(chǎng)主體主導(dǎo)下的城市更新：考慮主體自身利益，很少考慮公共利益。利潤(rùn)是市場(chǎng)主體考慮的主要因素。有些房屋破舊急需改造的地區(qū)由于沒有利潤(rùn)或沒有足夠的利潤(rùn)，市場(chǎng)主體不愿實(shí)施。市場(chǎng)主體操作的城市更新往往良莠不齊既會(huì)的城市精品，也會(huì)有建筑垃圾；既有很好保護(hù)業(yè)主的案例，也有為了追求最大利益而損害業(yè)主利益的行為。

政府主導(dǎo)下的城市更新：有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)程序，有統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，城市更新考慮平衡問題，不會(huì)有太多資金，因此城市更新質(zhì)量一般，很難出精品?？紤]公共利益和整體利益，也保護(hù)業(yè)主利益，應(yīng)該是一種好的方式，但因政府沒有太多人力物力資金，無法滿足城市更新的需要。

業(yè)主主導(dǎo)下的城市更新：主要依賴于業(yè)主自身素質(zhì)及對(duì)城市更新了解程度。由于缺少資金，往往通過與市場(chǎng)主體如開發(fā)商合作來實(shí)施城市更新?？紤]通過城市更新實(shí)現(xiàn)個(gè)人利益最大化，較少考慮公共利益如鄰避設(shè)施現(xiàn)象等。

從我國(guó)城市現(xiàn)狀來看，城市更新工作剛剛起步，業(yè)主素質(zhì)不高對(duì)城市更新工作了解不多，第三方機(jī)構(gòu)還處于萌芽狀態(tài)，因此采用政府主導(dǎo)城市更新模式比較合適。

6　城市更新工作組織推動(dòng)

深圳、臺(tái)灣、香港城市更新已開展多年，經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)很多，對(duì)我們城市更新工作有重要借鑒意義。主要有以下幾個(gè)方面：

6.1建立城市更新規(guī)劃體系

目前，城市規(guī)劃體系已形成城市總體規(guī)劃－近期建設(shè)規(guī)劃－控規(guī)三級(jí)規(guī)劃體系。根據(jù)深圳經(jīng)驗(yàn)，城市可建立城市更新專項(xiàng)規(guī)劃－城市更新單元規(guī)劃兩級(jí)規(guī)劃體系（見圖1）。

圖1　城市更新下的城市規(guī)劃體系

城市更新專項(xiàng)規(guī)劃：是從整個(gè)行政區(qū)域來統(tǒng)籌城市更新工作。主要內(nèi)容劃定城市更新區(qū)域并細(xì)分為一般、重點(diǎn)、特殊三個(gè)層次，并提出三種地區(qū)政策建議，同時(shí)確定城市更新單元，明確政府實(shí)施區(qū)域。

城市更新單元規(guī)劃：是一種新的規(guī)劃類型。根據(jù)《深圳市城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》中定義：“城市更新單元規(guī)劃是指依據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、城市更新專項(xiàng)規(guī)劃以及城市更新統(tǒng)籌片區(qū)規(guī)劃，在法定圖則的基礎(chǔ)上，對(duì)城市更新單元的目標(biāo)定位、更新模式、土地利用、配套設(shè)施、道路交通、市政工程、城市設(shè)計(jì)、拆遷責(zé)任以及分期實(shí)施等方面作出的更新改造方案。城市更新單元規(guī)劃獲批準(zhǔn)后視為已完成法定圖則的修改（或制定）程序，由市規(guī)劃國(guó)土主管部門負(fù)責(zé)將相關(guān)內(nèi)容納入法定圖則?！睆纳钲趤碇v，城市更新單元規(guī)劃屬于控規(guī)范疇，是對(duì)城市更新單元深入研究，對(duì)控規(guī)的深化細(xì)化，以便于以后規(guī)劃條件提出。

6.2建立城市更新機(jī)構(gòu)

為了加強(qiáng)城市更新管理，必須加強(qiáng)相關(guān)機(jī)構(gòu)建設(shè)。深圳為加強(qiáng)管理設(shè)立了市、區(qū)兩級(jí)城市更新機(jī)構(gòu)。市查違和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全市城市更新工作，對(duì)城市更新工作涉及的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。市規(guī)劃國(guó)土部門是城市更新工作的主管部門，負(fù)責(zé)具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督全市城市更新工作。各區(qū)政府負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)城市更新用地的整理、更新項(xiàng)目實(shí)施和協(xié)調(diào)。

從城市管理角度，加強(qiáng)城市更新工作管理是政府的主要職能，政府有必要設(shè)立專門職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)城市更新的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、管理，擔(dān)當(dāng)城市更新的“裁判員”如大的城市可設(shè)立城市更新局，小的城市可設(shè)立城市更新辦公室。另一方面，有些區(qū)塊需要由政府來實(shí)施城市更新的，必須由半官方機(jī)構(gòu)的實(shí)體機(jī)構(gòu)來操作，這里又需要“運(yùn)動(dòng)員”，可成立城市更新投資有限公司來擔(dān)當(dāng)。

圖2　深圳的城市更新機(jī)構(gòu)

圖3　城市更新機(jī)構(gòu)

6.3制定統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

政府主導(dǎo)下城市更新必須有一個(gè)相對(duì)可衡量的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。以香港為例，以“同等地段七年樓齡住房”作為補(bǔ)償基準(zhǔn)方法，可以使一些人留在本區(qū)域或同等地段防止出現(xiàn)城市更新地區(qū)居民流向城市邊緣，同時(shí)采取補(bǔ)貼方式，保護(hù)弱勢(shì)群體，也為更新提供了一個(gè)基準(zhǔn)，為談判提供了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

6.4更新意愿的門檻－多數(shù)決制度的學(xué)習(xí)借鑒

臺(tái)灣的多數(shù)決制度，即指在政府所劃定的城市更新范圍內(nèi)，如果是政府主導(dǎo)的，不必取得權(quán)利人同意，如果是民間主導(dǎo)的，只要大多數(shù)人同意即可實(shí)施。2012年，臺(tái)灣完成“都市更新條例”修正草案，都更事業(yè)計(jì)劃同意門檻，依地區(qū)由目前的50～80%，提高到2/3到90%，其中迅行劃定地區(qū)提高至2/3、優(yōu)先劃定地區(qū)提高至75%，民間自行劃定提高至80%、例外規(guī)定提高至90%。

深圳市規(guī)定：“建筑物為多個(gè)權(quán)利主體共有的，占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進(jìn)行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，專有部分占建筑物總面積2/3以上的權(quán)利主體且占總?cè)藬?shù)2/3以上的權(quán)利主體同意進(jìn)行城市更新?！币虼?，城市更新意愿調(diào)查同意比例宜為2/3至90%。

此外，需建立少數(shù)人權(quán)利保護(hù)機(jī)制。臺(tái)灣在文林苑事件后，規(guī)定須經(jīng)協(xié)調(diào)、主管機(jī)關(guān)調(diào)處、司法機(jī)關(guān)裁判等程序后，主管機(jī)關(guān)才能夠代拆遷“釘子戶”。這值得我們學(xué)習(xí)借鑒。

更新意愿調(diào)查必然保證調(diào)查的公平公證，由市場(chǎng)主體來實(shí)施會(huì)有偏頗，因此更新意愿調(diào)查工作建議由政府或者街道、社區(qū)、居民委負(fù)責(zé)操作。

6.5建立城市更新計(jì)劃申報(bào)審核制度和項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管

政府是城市更新主要推動(dòng)者，通過對(duì)城市更新計(jì)劃審核，加強(qiáng)了城市更新項(xiàng)目可行性審查，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市更新工作指導(dǎo)和安排，有利于城市健康發(fā)展。城市更新計(jì)劃批準(zhǔn)后納入年度實(shí)施計(jì)劃，有效期為二年。如批準(zhǔn)后兩年內(nèi)沒有實(shí)施，也可調(diào)整出年度計(jì)劃。實(shí)施主體在城市更新計(jì)劃批準(zhǔn)后可申請(qǐng)凍結(jié)城市更新范圍的建設(shè)活動(dòng)及產(chǎn)權(quán)交易。

在計(jì)劃批準(zhǔn)后，通過與實(shí)施主體簽訂協(xié)議等方式加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督管理，確保項(xiàng)目正常運(yùn)行。

6.6出臺(tái)激勵(lì)政策

出臺(tái)激勵(lì)政策目的有兩個(gè)：①對(duì)保障公共利益作出貢獻(xiàn)給予獎(jiǎng)勵(lì)；②確保更新項(xiàng)目有營(yíng)利。參考深圳、香港、臺(tái)灣等經(jīng)驗(yàn)，建議出臺(tái)以下政策：

6.6.1充分保障公共利益政策

深圳市在城市更新中采用多種舉措，充分保障城市公共利益，促進(jìn)了城市功能的提升，取得良好效果：

（1）用地貢獻(xiàn)：在城市更新運(yùn)作中，可以結(jié)合實(shí)施更新，主動(dòng)無償提供一定面積用地用于配套設(shè)施建設(shè)，并獲得容積率獎(jiǎng)勵(lì)。如《深圳市城市更新辦法》規(guī)定城市更新單元內(nèi)可供無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項(xiàng)目等的獨(dú)立用地應(yīng)當(dāng)大于3000m2且不小于拆除范圍用地面積的15%。

（2）捆綁拆遷責(zé)任：在城市更新項(xiàng)目中，除了實(shí)施改造范圍拆遷外，把周邊地塊一并納入拆遷范圍，用于周邊城市功能或者別的配套設(shè)施需求如市政道路等建設(shè)。

（3）另外，還可配建保障性住房。

6.6.2地價(jià)減免。對(duì)城市更新項(xiàng)目地價(jià)計(jì)取采取優(yōu)惠政策

如《深圳市城市更新辦法》第 36條規(guī)定：“拆除重建類城市更新項(xiàng)目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5～4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)?！?/p>

6.6.3加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)

對(duì)符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的工業(yè)用地升級(jí)改造項(xiàng)目，實(shí)行地價(jià)減免。如《深圳市城市更新辦法》第38條第1款規(guī)定：“拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。”

6.6.4容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策

城市更新項(xiàng)目原拆原建肯定不能實(shí)現(xiàn)資金平衡，必須給予一定建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)，使其有多余的面積用于出售，實(shí)現(xiàn)資金平衡，甚至有盈余。如臺(tái)灣的都市更新規(guī)定容積率獎(jiǎng)勵(lì)最大的上限就是“法定容積”增加50%，你本來“法定容積”是2，最多只能增加到3。如有在實(shí)施容積獎(jiǎng)勵(lì)制度之前就已經(jīng)興建的建筑物，那可以在原容積再增加“法定容積”的30%，但這個(gè)容積不是無條件給予開發(fā)商的，而是必須要做一些符合相關(guān)的容積獎(jiǎng)勵(lì)的公益性貢獻(xiàn)，比如協(xié)助政府開辟了計(jì)劃道路或者是興建公益設(shè)施。同時(shí)公益設(shè)施本身是不計(jì)容積的。

6.6.5容積率權(quán)利轉(zhuǎn)移政策

由于有限制因素存在，如房屋本身是受保護(hù)的歷史建筑，按規(guī)定不得加建，那么按法定容積率多余的建筑面積可以轉(zhuǎn)移至約定的地塊建設(shè)，由此增加收入可用于加強(qiáng)歷史建筑的保護(hù)。

6.7信貸政策

鑒于城市更新涉及巨大資金運(yùn)作，政府可以成立城市更新信托基金，以無息或低息貸款方式發(fā)放給城市更新實(shí)施主體，通過少量資金循環(huán)利用，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市更新工作的支持。

7　結(jié)語

未來，城市更新工作將成為城市發(fā)展最重要方式，要求我們?cè)谒枷胝J(rèn)識(shí)、體制機(jī)制上有所準(zhǔn)備。深圳、臺(tái)灣、香港的城市更新中經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒，但他們的工作還在不斷推進(jìn)，有些問題如少數(shù)人利益保護(hù)還需要我們?cè)诶碚搶?shí)踐上進(jìn)一步探索。

［1］深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì).關(guān)于印發(fā)深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則的通知.

［2］深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì).深圳市城市更新辦法.

［3］黃文煒，魏清泉.香港重建政策對(duì)廣州舊城更新發(fā)展啟示.城市規(guī)劃學(xué)刊：2007（5）：97～103.

［4］城市更新網(wǎng).臺(tái)灣都市更新——深圳城市更新正在學(xué)習(xí)的對(duì)象.

2016-1-21

F299.27

A

2095-2066（2016）04-0028-03