南楠

摘要：隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們對旅游休閑的需求越來越大，旅游地產(chǎn)業(yè)便應(yīng)運而生。在“旅游+地產(chǎn)”獨特的商業(yè)模式下，企業(yè)是如何實現(xiàn)財務(wù)目標和價值創(chuàng)造，是值得我們深入研究的課題。本文提出了商業(yè)模式→財務(wù)狀況→財務(wù)戰(zhàn)略→企業(yè)價值創(chuàng)造的分析框架，以華僑城為例進行全面的分析和研究，探究商業(yè)模式、核心競爭力、財務(wù)決策和活動以及價值創(chuàng)造的內(nèi)在聯(lián)系。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；商業(yè)模式；企業(yè)價值創(chuàng)造；華僑城

中圖分類號：F590 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）018-0000-01

我國城市化進程速度不斷加快，同時，國家還出臺了一系列改革住房制度的措施，由于這兩方面因素的影響和推動，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，而且逐漸演變?yōu)槲覈鴩窠?jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一。

“旅游+地產(chǎn)”是一種創(chuàng)新型的商業(yè)模式，這種模式和諧健康的發(fā)展關(guān)系到旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是否能夠更好的融合與協(xié)調(diào)，能否能夠帶來更多的經(jīng)濟效益和社會效益。另外一方面，企業(yè)的價值創(chuàng)造一直以來是學術(shù)界和企業(yè)所關(guān)注的話題，是一個值得進行全面分析和深入探討的研究課題。

一、華僑城“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式及其核心競爭力的分析

1.華僑城“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式

按照旅游地產(chǎn)的依托形式來劃分的話，華僑城的旅游地產(chǎn)應(yīng)該屬于人造景觀依托型和自然景觀依托型相結(jié)合的方式。關(guān)于前者，華僑城主要通過一些人造的旅游景觀而開發(fā)地產(chǎn)項目，比如，1989年開業(yè)的錦繡中華，通過微縮景觀的表現(xiàn)方式，再現(xiàn)了中國歷史和文明的80余處名勝古跡，創(chuàng)造了“一步跨進歷史，一日游遍中華”的歷史，是中國主題公園的先河之作。華僑城旅游地產(chǎn)的開發(fā)方式是對全新項目的重新規(guī)劃和定位。例如，旅游主題地產(chǎn)的經(jīng)典--波托菲諾，整個區(qū)域就是根據(jù)意大利Portofino為藍本而重新定位規(guī)劃開發(fā)的項目，規(guī)劃建筑面積108萬平方米。

2.華僑城“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式的核心競爭力

華僑城的旅游地產(chǎn)大多數(shù)建在旅游風景區(qū)或度假勝地，附近有青山綠水等優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，能夠吸引到游客來旅游度假，這樣就給項目的開發(fā)帶來了先天的人氣優(yōu)勢。華僑城是中國首批 “國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地”，這是國家所賦予的神圣的職責和使命，華僑城集團同時是國資委批準把文化產(chǎn)業(yè)納入主營業(yè)務(wù)的唯一一家央企，更顯示出華僑城對于整個中國文化產(chǎn)業(yè)的重要戰(zhàn)略意義。華僑城的成功有一部分無疑是源于整體規(guī)劃設(shè)計的成功，這是一個動態(tài)規(guī)劃設(shè)計的過程。從成立之初到現(xiàn)在，華僑城前后進行了三次總體規(guī)劃的編制，每次的規(guī)劃都是緊跟著時代的潮流，不斷地進行改進和完善。在經(jīng)營管理方面，華僑城以創(chuàng)新精神為經(jīng)營理念，完備的人才培養(yǎng)機制，不斷引入新技術(shù)，同時依托現(xiàn)代傳媒的多樣形式來宣傳和營銷，最終構(gòu)建出一個適合華僑城的經(jīng)營管理體系。華僑城的成功離不開其成功的資本運作， “旅游+地產(chǎn)”的資本運作模式的核心就是通過高收益的房地產(chǎn)業(yè)為高投入、高投資的旅游業(yè)提供穩(wěn)定的資金保障和風險規(guī)避，從而使得旅游帶動地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游，使得兩種產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展、相得益彰。

二、“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式下華僑城價值創(chuàng)造的分析

結(jié)合朱魏商業(yè)模式與企業(yè)價值創(chuàng)造的理論模型以及陳志斌（2006）提出的基于自由現(xiàn)金流管理視角的創(chuàng)值動因解析模型，綜合上述的理論研究以及華僑城獨特的商業(yè)模式所具有的特點，提出關(guān)于“旅游+地產(chǎn)”商業(yè)模式下價值創(chuàng)造的分析模型。其中陳志斌教授提出的自由現(xiàn)金流的視角下創(chuàng)造價值的分析模型中，強調(diào)了企業(yè)價值主要是由自由現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)和折現(xiàn)率決定的，而折現(xiàn)率又取決于企業(yè)的資本成本，由企業(yè)的融資活動以及相關(guān)的融資政策等決定；自由現(xiàn)金流包含經(jīng)營活動和投資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，分別取決于企業(yè)的經(jīng)營活動和投資活動所涉及的投資效率以及投資資本。

首先從企業(yè)所面臨的環(huán)境入手，商業(yè)模式的構(gòu)建是從企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的角度出發(fā)，其中內(nèi)部環(huán)境還包括企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略和整體戰(zhàn)略、公司治理結(jié)構(gòu)等，企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境決定了相應(yīng)的財務(wù)決策和行為，而財務(wù)行為即財務(wù)活動，包括投資活動、經(jīng)營活動和融資活動。驅(qū)使投資活動的因素包括營運資本和固定資產(chǎn)的投資，經(jīng)營活動主要是銷售增長率、營業(yè)毛利率等，融資活動主要是融資的成本，包括債務(wù)融資成本和股權(quán)資本成本。而經(jīng)營活動和投資活動決定了自由現(xiàn)金流的多少，融資活動決定了折現(xiàn)率的大小，自由現(xiàn)金流和折現(xiàn)率最終決定了企業(yè)價值的創(chuàng)造。

本文主要針對的內(nèi)部環(huán)境因素是商業(yè)模式，所以主要以華僑城的“旅游+地產(chǎn)”模式的創(chuàng)新設(shè)計以及動態(tài)的規(guī)劃和維持與財務(wù)活動的關(guān)系入手，自由現(xiàn)金流在其中起到了連接企業(yè)價值創(chuàng)造和商業(yè)模式橋梁的作用，綜合上述企業(yè)價值創(chuàng)造的分析框架和朱魏商業(yè)模式的理論模型，提出本文大體的分析框架：商業(yè)模式的構(gòu)建和維持→財務(wù)活動→企業(yè)值創(chuàng)造。

三、基于華僑城模式下企業(yè)價值創(chuàng)造的未來展望

目前，華僑城的戰(zhàn)略規(guī)劃是“旅游+地產(chǎn)”的模式，但是如今旅游地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，要想達到可持續(xù)的發(fā)展和實現(xiàn)企業(yè)價值創(chuàng)造的目標，而且面臨著資金緊張、市場加劇的狀況，華僑城必須加快創(chuàng)新的速度，在現(xiàn)有的商業(yè)模式下尋找新的突破點。

首先，華僑城在發(fā)展旅游地產(chǎn)的同時，也逐漸在攝入文化產(chǎn)業(yè)。其次，華僑城可以試著打造網(wǎng)絡(luò)游戲帶動文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過虛擬和現(xiàn)實的有機結(jié)合，從而帶來新的活力和生機。再者，華僑城在全國范圍內(nèi)實施擴張的戰(zhàn)略，資本的需求量較大，對于融資戰(zhàn)略的選擇，華僑城應(yīng)該采用多元的融資方式。最后，由于華僑城的核心旅游產(chǎn)品仍舊是歡樂谷等主題公園，但是主題公園如果數(shù)量過多或者是過于密集，都有可能造游客們的審美疲勞。所以，針對不同地區(qū)的歡樂谷，應(yīng)該結(jié)合地方的風土人情，建設(shè)具有地域特色的歡樂谷等主題公園，而不是一味的簡單復制深圳歡樂谷。