孟德陽(yáng)++孟杰

“太古地產(chǎn)與集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)展理念是一致的，這與地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否年輕無(wú)關(guān)。”

如何形容中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度？一個(gè)字——快。

龍頭企業(yè)萬(wàn)達(dá)在去年一年就開(kāi)業(yè)了26座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，中糧大悅城過(guò)去8年幾乎以每年開(kāi)業(yè)一座的速度推進(jìn)并表示未來(lái)5年內(nèi)將計(jì)劃新開(kāi)20座大悅城。

但太古地產(chǎn)（01972.HK）似乎并不著急，自2001年進(jìn)入中國(guó)，歷經(jīng)15年發(fā)展，太古地產(chǎn)在內(nèi)地正運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H有4座，除北京三里屯太古里項(xiàng)目外，其余3座均為與其他開(kāi)發(fā)商共同持有。從去年的業(yè)績(jī)上來(lái)看，太古地產(chǎn)是一家專注于持有的開(kāi)發(fā)商，去年收入達(dá)164億港元，其中物業(yè)投資收入為108.57億港元，占比超過(guò)2/3。

這與很多本土開(kāi)發(fā)商以銷售支撐持有的模式有非常大的差別，很多開(kāi)發(fā)商選擇通過(guò)3：7，即銷售70%、持有30%物業(yè)的比例以平衡開(kāi)發(fā)和持有的現(xiàn)金流。

隨著中國(guó)城市的發(fā)展和成熟，持有項(xiàng)目正在成為越來(lái)越多企業(yè)的發(fā)展方向，萬(wàn)達(dá)商業(yè)（3699.HK）在2015年財(cái)報(bào)中就提到，未來(lái)將主動(dòng)下調(diào)房地產(chǎn)銷售的比例。

回顧太古地產(chǎn)乃至香港房地產(chǎn)的發(fā)展歷史，靠賣房起家到開(kāi)發(fā)、持有寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心似乎是一個(gè)必然的趨勢(shì)。

即便如此，太古地產(chǎn)的行事風(fēng)格依然有著非常強(qiáng)的太古集團(tuán)烙印——著眼于長(zhǎng)期，不會(huì)為短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)或行業(yè)的波動(dòng)所影響。

太古地產(chǎn)行政總裁白德利曾在太古集團(tuán)的船運(yùn)和飲料部門(mén)輪崗，最后到太古地產(chǎn)擔(dān)任管理者，相比于太古集團(tuán)在華150年的發(fā)展歷史，太古地產(chǎn)是集團(tuán)中最為年輕的業(yè)務(wù)板塊（開(kāi)始于上世紀(jì)70年代）。

“太古地產(chǎn)與集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)展理念是一致的，這與地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否年輕無(wú)關(guān)?！苯邮堋队⒉拧酚浾邔ＴL時(shí)，白德利以此開(kāi)場(chǎng)。

慢的邏輯

無(wú)論是在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還是其他資金密集型行業(yè)，人們似乎一直在爭(zhēng)論一個(gè)話題：用戶體驗(yàn)和資本回報(bào)到底孰重孰輕？資本與規(guī)模化的項(xiàng)目互相成就，能夠使開(kāi)發(fā)商在短時(shí)間內(nèi)快速擴(kuò)張。

萬(wàn)達(dá)憑借銷售覆蓋持有的模式在全國(guó)內(nèi)高速擴(kuò)張，萬(wàn)達(dá)商業(yè)2015年物業(yè)銷售收入占比為82.5%。截至去年底，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心建筑面積中一線城市占比為11.2%，二線城市和三線城市的購(gòu)物中心面積分別為43%和45.8%。隨著萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式的推行，未來(lái)購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)速度也會(huì)進(jìn)一步加快。

同為亞洲一線的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的凱德集團(tuán)，其創(chuàng)立的“凱德模式”的核心便源自資本管理能力，“我們要保證每做一個(gè)項(xiàng)目，都要確保一定的回報(bào)率，這個(gè)回報(bào)率從一開(kāi)始基本上是用平方米來(lái)測(cè)算，細(xì)到每個(gè)店面能租多少錢都要算出來(lái)?！眲P德中國(guó)CEO羅臻毓曾在接受《英才》記者采訪時(shí)表示。

而太古似乎對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的“復(fù)制”有著抵觸情緒。

“我們從來(lái)都不是以數(shù)量取勝。市場(chǎng)上有許多的開(kāi)發(fā)模式，其中一種模式比較強(qiáng)調(diào)數(shù)量，希望以最快的速度復(fù)制到盡可能多的地方，這種模式對(duì)一些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是好的，但對(duì)于太古地產(chǎn)來(lái)說(shuō)則行不通。”白德利說(shuō)道。

截至2015年底，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的投資物業(yè)（即持有型物業(yè)）面積共計(jì)700萬(wàn)平方尺（約合65萬(wàn)平方米），是其香港投資物業(yè)面積總和的約一半。

去年，憑借重新估值，太古地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)溢利同比暴增40%。但如果放在長(zhǎng)期來(lái)看，公司憑借大量的“沉淀資產(chǎn)”，每年持有物業(yè)的面積都有小幅增長(zhǎng)。

“我們有比較長(zhǎng)期的資產(chǎn)積淀，這或許是可以支撐選擇長(zhǎng)期持有物業(yè)的一個(gè)原因?！卑椎吕@樣說(shuō)道，“但實(shí)際上對(duì)于每一家企業(yè)都會(huì)有一個(gè)資金平衡的極限，我們有時(shí)候也會(huì)通過(guò)銷售物業(yè)來(lái)回收資金?！?/p>

強(qiáng)調(diào)商業(yè)項(xiàng)目的獨(dú)特性和“因地制宜”性，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)的投資用于翻新和修復(fù)往往能使物業(yè)升值更快，這是持有者的邏輯。但頂級(jí)地段的稀缺性也必然使得太古在尋找、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的速度受到影響，選擇合作伙伴也是其必然趨勢(shì)。

太古地產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，也經(jīng)歷了一段時(shí)間了解市場(chǎng)和政策的過(guò)程，選擇本土的合作方（比如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)）使其能夠更加貼近中國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境，并取得新的項(xiàng)目。成都遠(yuǎn)洋太古里和北京頤堤港項(xiàng)目，太古地產(chǎn)持有兩個(gè)項(xiàng)目50%的股份。

謹(jǐn)慎布局

從太古地產(chǎn)在內(nèi)地的幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，除成都外都是傳統(tǒng)意義上的中國(guó)一線城市。

“成都的消費(fèi)力很強(qiáng)，從我們的定義來(lái)看可以被認(rèn)為是一線城市?！卑椎吕f(shuō)，太古地產(chǎn)對(duì)于城市有自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)：一線城市或準(zhǔn)一線城市的頂級(jí)地段。

比如，太古地產(chǎn)在大連與中國(guó)本土的開(kāi)發(fā)商合作進(jìn)行布局，有聲音認(rèn)為，東北經(jīng)濟(jì)增速放緩、城市房地產(chǎn)庫(kù)存高企使得大連并非是一個(gè)好的選擇。而白德利卻有著自己的想法：一方面，是從區(qū)域角度來(lái)看，大連仍是東北人群的主要目的地；另一方面，太古項(xiàng)目所在位置是大連東港商務(wù)區(qū)，能夠連接新舊CBD和海岸的項(xiàng)目并不多見(jiàn)。

“如果大連項(xiàng)目能夠坐實(shí)，也許我們會(huì)通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目嘗試首次在國(guó)內(nèi)項(xiàng)目中加入住宅元素?！卑椎吕f(shuō)。從太古集團(tuán)2015年財(cái)報(bào)中，除上海興業(yè)太古匯項(xiàng)目作為“發(fā)展中的投資物業(yè)”，并未發(fā)現(xiàn)其他內(nèi)地新項(xiàng)目，顯然，太古對(duì)于城市的選擇仍是十分謹(jǐn)慎的。

不過(guò)，從太古過(guò)去10年的收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，銷售型項(xiàng)目所貢獻(xiàn)的收入自2012年起有了非常顯著的提高，白德利也表示，目前中國(guó)的住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期依然有發(fā)展?jié)摿?，太古也希望能夠在?nèi)地發(fā)展住宅項(xiàng)目。

“國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而開(kāi)發(fā)包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的其它類型物業(yè)，也許只是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為住宅的盈利空間相比以往有所下降。”

住宅市場(chǎng)潛力的一個(gè)有力證明就是距離香港一步之遙的深圳，這座人們喚之以“深谷”的城市伴隨著新興產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)，房?jī)r(jià)在去年漲幅冠絕全球。

“沒(méi)考慮在深圳拿一個(gè)項(xiàng)目？”

“我喜歡深圳，過(guò)去幾年在深圳看了幾個(gè)項(xiàng)目，只是沒(méi)有發(fā)現(xiàn)特別合適的?！卑椎吕卮鹫f(shuō)，“價(jià)格過(guò)高或者地段不合適?！钡⒉环裾J(rèn)，仍然對(duì)這座“發(fā)展?jié)摿薮蟆钡某鞘泻芨信d趣。

不久前，太古集團(tuán)及太古地產(chǎn)董事局主席史樂(lè)山在回答《英才》記者問(wèn)題時(shí)表示，太古集團(tuán)的投資者知道自己在投資的是一家長(zhǎng)期為理念的企業(yè)，因此對(duì)追求長(zhǎng)期價(jià)值與管理層和大股東有著共識(shí)。

太古家族是太古地產(chǎn)的絕對(duì)大股東，而太古股份持有太古地產(chǎn)股份比例超過(guò)80%。太古股份的大股東為英國(guó)太古集團(tuán)，是一家非上市公司。同時(shí)，相比于中國(guó)本土的“散戶”投資者，香港的投資者結(jié)構(gòu)以機(jī)構(gòu)投資為主，對(duì)短期波動(dòng)有著較強(qiáng)的抵御能力。

“有新股東加入時(shí)，這種長(zhǎng)遠(yuǎn)的理念已經(jīng)形成并且非常明確，所以我們吸引來(lái)的也是秉持同樣理念的新股東，那些傾向于短期買賣的投機(jī)型投資者可能對(duì)太古地產(chǎn)也不會(huì)感興趣?！卑椎吕f(shuō)。