王艾琳， 溫馨燃， 張 寧， 郭紫燕， 劉兆順

(吉林大學地球科學學院，吉林長春 130012)

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長春市“三舊”用地調(diào)查與分析

王艾琳， 溫馨燃， 張 寧， 郭紫燕， 劉兆順*

(吉林大學地球科學學院，吉林長春 130012)

摘要長春市作為東北老工業(yè)基地，經(jīng)濟、社會發(fā)展的同時伴隨著大量的土地資源消耗，粗放的土地利用范式己難以為繼，推進 “三舊”改造工作，是城市經(jīng)濟社會實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。該研究首先探究了“三舊”內(nèi)涵，并在此基礎上內(nèi)、外業(yè)結(jié)合完成長春市“三舊”土地利用現(xiàn)狀調(diào)查,統(tǒng)計研究點的現(xiàn)狀指標，基于AcrGIS 10軟件構(gòu)建數(shù)據(jù)庫、繪制專題圖件。通過調(diào)查，總結(jié)得出長春市“三舊”現(xiàn)狀規(guī)模、空間分布、強度特征，為“三舊”改造潛力評價和改造布局規(guī)劃提供一定的理論和數(shù)據(jù)支持。

關鍵詞長春市；“三舊”改造；土地調(diào)查；城市棕色土地

“三舊”改造一詞最早出現(xiàn)在2007年廣東佛山市《佛山市人民政府關于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》中，是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的簡稱[1-2]。在“三舊”改造面世之前，國內(nèi)外己有一些類似的概念出現(xiàn)，比如舊城改造、舊城整治、城市更新等[3]。我國“三舊”改造工程仍處于初級階段，相關理論還不成熟[4]。

舊城改造在西方語境中，先后有“城市更新 (Urban Renewal)”“城市再開發(fā)(Urban Redevelopment)”“鄰里更新(Neighborhood Regeneration)”等提法[5-7]。歐美國家與之對應的研究稱“棕色用地”，歐美國家通過立法行政經(jīng)濟、技術等手段對棕色土地進行開發(fā)整治。與歐美國家相比，我國對城市棕色土地更新與整治的重要意義認識不夠，過多地關注經(jīng)濟效益與建設速度等表象，城市的深層質(zhì)量被忽視，缺少相關法規(guī)體系的監(jiān)督，沒有適合的棕色土地質(zhì)量評估體系及在評估體系指導下的更新與整治方法[8]。

城市的發(fā)展總是不斷地進行著自我完善，經(jīng)歷著“新陳代謝”的過程，“三舊”改造是城市發(fā)展過程中出現(xiàn)的主動提升和完善的城市更新形式，“三舊”改造對盤活土地資源、提升城市形象幫助很大[9]，對促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化用地布局，提高土地利用效率、改善民生、城市不斷自我完善等方面都起到了積極作用[10]。長春市的舊城區(qū)、城中村、舊廠房規(guī)模較大[10]，“三舊”改造必將成為長春市經(jīng)濟發(fā)展的二次動力，對加快實現(xiàn)“振興東北老工業(yè)基地”的發(fā)展目標，實現(xiàn)經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展有的重大的現(xiàn)實意義。

筆者首先探究了長春市“三舊”的內(nèi)涵，構(gòu)建概念模型，并在此基礎上設計了其調(diào)查體系，包括指標選定、調(diào)查技術、數(shù)據(jù)庫體系。項目將通過調(diào)查研究直接為后續(xù)長春市“三舊” 改造潛力評價提供數(shù)據(jù)依據(jù)，為“三舊”改造布局規(guī)劃提供一定的理論和數(shù)據(jù)支持，完善城市規(guī)劃指導“三舊”改造的理論內(nèi)容，為城市的有機更新和提高城市土地的綜合利用效率提供理論基礎，完善框架編制，用于指導“三舊”改造工程。

1項目區(qū)范圍和對象

此次土地利用現(xiàn)狀調(diào)查范圍是長春市中心城區(qū)。長春市位于吉林省中部，是吉林省省會，市轄6 個區(qū)，中心城區(qū)面積188.81 km2，常住人口240萬[12]。

長春作為東北老工業(yè)基地，經(jīng)濟、社會快速發(fā)展的同時也伴隨著大量的土地資源消耗，粗放的土地利用范式已難以為繼，土地資源日益緊張，隨之而來的矛盾也日益突出，嚴重影響著社會、經(jīng)濟、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。城市的原有空間功能、設施和土地利用開發(fā)方式已經(jīng)不能適應時代的發(fā)展需求，“如何節(jié)約利用、高效利用土地，提升城市發(fā)展綜合效益”已是當今重要的話題，推進 “三舊”的改造工作，是城市經(jīng)濟社會實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

2長春市中心城區(qū)“三舊”概念模型

目前國內(nèi)外對“三舊”尚無統(tǒng)一的界定，故項目需依據(jù)科研資料與實地調(diào)研情況全方位構(gòu)建長春市中心城區(qū)“三舊”概念模型。

該研究依據(jù)資料匯總與實地調(diào)研，從空間、時間、管理3個方面入手，對長春市中心城區(qū)“三舊”內(nèi)涵界定如下：位于長春市城市規(guī)劃中心區(qū)空間區(qū)域內(nèi)，建成年代為1985～1990 年或更早，且缺乏管理維護以致墻體外觀、使用性能、安全程度、土地利用效率等指標過低或不符合土地利用總體規(guī)劃的舊城鎮(zhèn)、舊廠房、城中村。

3“三舊”調(diào)查體系構(gòu)建

此次“三舊”用地調(diào)查以城鎮(zhèn)地籍調(diào)查相關規(guī)程、文件為依據(jù)，制定了長春市“三舊”土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術方案。準備了工作底圖、調(diào)查表格、進行調(diào)查人員的培訓，開展實地調(diào)研，提供圖、數(shù)、實地相一致的現(xiàn)實性強的資料。所得數(shù)據(jù)匯總成電子文件，并對遺漏、有爭議的研究點進行二次調(diào)查。

3.1調(diào)查指標選取依據(jù)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查相關規(guī)程，以“三舊”改造潛力評價為出發(fā)點，借鑒廣東佛山市等“三舊”改造成功案例的指標體系，選定以下11項“三舊”調(diào)查指標：建筑名稱、地理位置、坐標、用地權(quán)屬性質(zhì)、建設時間、現(xiàn)狀用途、樓層、區(qū)域地價水平、基底面積、占地面積、“三舊”類別。并根據(jù)選定指標設計調(diào)查表格，供外業(yè)使用。

3.2數(shù)據(jù)獲取前期資料的收集與整理,包括長春市遙感影像圖、長春市規(guī)劃成果圖、 統(tǒng)計年鑒、網(wǎng)絡檢索文獻。

3.2.1遙感解譯與調(diào)查靶區(qū)的確定。為了更便捷、更準確地了調(diào)查區(qū)狀況，將充分利用遙感與地理信息平臺等技術手段對研究點進行篩選，確定調(diào)查靶區(qū)。通過遙感影像判讀，初步判定“三舊”區(qū)位，考慮到用地情況的變遷以及解譯誤差，項目組結(jié)合百度街景，利用全景功能查看實景地圖，確定外業(yè)調(diào)查靶區(qū)。基于此成果并綜合交通條件，項目組制定調(diào)查路線，共設計24 條路線。

3.2.2外業(yè)調(diào)查。調(diào)查人員于2015年7月9日～2015年8月1日對長春市中心城區(qū)進行 “三舊”實地調(diào)研，累計踏勘了研究區(qū)域內(nèi)566 個調(diào)查樣點。

外業(yè)調(diào)查階段分2個小組，平行開展實地調(diào)查工作，填寫調(diào)查表，并隨手繪制宗地草圖。由于部門調(diào)研的限制性，項目調(diào)查方法主要包括實地量測和調(diào)查訪問。量測包括樓層舉架高度、樓層數(shù)、宗地界址點，調(diào)查訪問主要是建設時間、拆遷意愿、周邊房屋價格。調(diào)查結(jié)果匯總成電子文件存檔。

該研究調(diào)查范圍為整個長春市規(guī)劃中心區(qū)，但由于技術、設備、資源等原因，研究點的無法詳盡覆蓋整個調(diào)查區(qū)。針對此問題，項目組后期通過外業(yè)工作，2小組對24 條路線抽樣互檢(抽取3 條路線，其中一環(huán)1 條，二環(huán)1 條，二環(huán)外1 條)，驗證調(diào)查成果的完整性與代表性。

4“三舊”用地數(shù)據(jù)庫建設

長春市中心城區(qū)“三舊”改造潛力評價數(shù)據(jù)庫建設的相關技術約定如下：軟件平臺為AcrGIS 10；調(diào)查底圖為1∶5 000 DOM圖；坐標系統(tǒng)為1980西安坐標系；投影為Gauss_Kruger；調(diào)查圖斑數(shù)量為471個。

基于AcrGIS 10軟件構(gòu)建了長春市“三舊”現(xiàn)狀信息數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫屬性字段包含:用地權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬人名稱、坐標、地理位置、建設時間、現(xiàn)狀用途、樓層、區(qū)域地價水平、用地面積，如圖1所示。

圖1　長春市中心城區(qū)“三舊”改造潛力評價數(shù)據(jù)庫屬性表示意Fig. 1　Attribute list of potential evaluation database of "Three-Old” transformation in central Changchun City

根據(jù)調(diào)查結(jié)果繪制土地利用現(xiàn)狀專題圖件，共涉及圖斑471 個，并按 “舊城鎮(zhèn)”“城中村”“舊廠房”3種類別標注不同顏色。整體而言， 長春市“舊城鎮(zhèn)”在城市中分布均勻且數(shù)量龐大；“城中村” 多位于二、三環(huán)內(nèi)，沿次級道路分布，面積規(guī)模較大；“舊廠房”多分布于二環(huán)、三環(huán)區(qū)域，且較為集中，如圖2所示。

5調(diào)查結(jié)果與分析

5.1總量分析總計圖斑數(shù)量471 個，總計圖斑面積2 527 762 m2(表1)。

5.2空間分析從空間分布看，一環(huán)內(nèi)圖斑37 個，面積42 509 m2；二環(huán)內(nèi)圖斑251 個，面積647 655 m2；二環(huán)外圖斑183 個，面積1 837 598 m2(表2)。

圖2　長春市“三舊”土地利用現(xiàn)狀Fig. 2　Land use status of “Three-Old” in Changchun City

Table 1Statistics of "Three-Old” survey pattern spot in central Changchun City

類別Category圖斑數(shù)Amount∥個面積Area∥m2舊城鎮(zhèn)Oldtown4071292273舊村莊Oldvillage28642564舊廠房Oldfactory36592925總計Total4712527762

表2長春市中心城區(qū)“三舊”用地空間分布統(tǒng)計

Table 2Statistics of land use spatial distribution of "Three-Old” in central Changchun City

分布Category圖斑數(shù)Amount個面積Aream2面積比重Areapro-portion∥%一環(huán)Firstcircle37425091.68二環(huán)Secondcircle25164765525.62二環(huán)外Secondcir-cleoutside183183759872.70

由表2可知，長春市“三舊”問題集中于二環(huán)及二環(huán)以外，二環(huán)內(nèi)問題更為突出，數(shù)量多，規(guī)模大。且由于城市發(fā)展的需要，城市中心輻射范圍勢必加大，城市規(guī)劃對于集約節(jié)約用地的要求使得該區(qū)域“三舊”改造潛力較大。

5.3核算建筑密度、容積率等狀況分類別統(tǒng)計各類用地的面積規(guī)模、建筑密度、容積率及規(guī)劃建筑密度，結(jié)果見表3。

舊城鎮(zhèn)普遍為住宅兼容商業(yè)用地，平均容積率低，建筑密度過大，整體反映為建筑密集低矮，道路、綠化等空地率低，結(jié)構(gòu)不合理，偏離宜居標準。

舊村莊即城中村，容積率極低，建筑密度極大。棚戶區(qū)內(nèi)房屋密度高、采光通風條件差，街巷狹窄擁擠，影響城市美觀，以及一系列設施、治安等社會問題突出，亟需進行改造且改造潛力大。

根據(jù)國家規(guī)范的工業(yè)用地通用廠房建筑密度及容積率控制指標，研究區(qū)舊廠房平均容積率略低，用地仍不夠集約化，且舊廠房多分布于城市二環(huán)、三環(huán)，應依照“退二進三”原則整改二環(huán)工業(yè)用地，提升其社會效益和經(jīng)濟效益。

注：以上強度指標均為平均值，規(guī)劃值指規(guī)劃上限。

Note: Density indexes were the mean value; planning value referred to the planning upper limit.

5.4“三舊”改造規(guī)劃用地類型長春市城市總體規(guī)劃中“三舊”用地規(guī)劃用地類型如下[13]：舊城鎮(zhèn)規(guī)劃為住宅用地、商服用地、公共設施用地、公共建設用地；舊村莊規(guī)劃為住宅用地、商服用地、公共設施用地、公共建設用地、交通運輸用地；舊廠房規(guī)劃為工礦倉儲用地。

6調(diào)查經(jīng)驗總結(jié)

6.1“三舊”調(diào)查特點“三舊”用地現(xiàn)狀調(diào)查區(qū)別于一般的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查在于以下幾點：①具有極強的針對性，它是針對城市中低效、粗放的用地類型進行的專項調(diào)查，研究點散落在城市之中，需預先篩選;②在調(diào)查指標上，它更注重使用年限、強度指標、區(qū)域地價，以此推算出改造的經(jīng)濟潛力和規(guī)模潛力;③“三舊”的內(nèi)涵是難以做具體量化的，它由時間、空間、管理3方面的范圍做不均等疊加，呈現(xiàn)出土地的潛力和更新價值;④“三舊”調(diào)查要關注周邊板塊的現(xiàn)狀水平，根據(jù)周邊地塊的輻射影響推測“三舊”區(qū)域的附加潛力價值，例如商服繁華度、交通便捷度等。

6.2調(diào)查方法與經(jīng)驗總結(jié)項目開展前應根據(jù)調(diào)研情況組織設計《項目技術實施方案》，在項目實施過程中制定并遵循技術指導文件。

6.2.1高效規(guī)劃。“三舊”調(diào)查是有針對性的調(diào)查，完全依賴于單一的外業(yè)工作形同于在城市中大海撈針，為提高調(diào)查效率，內(nèi)業(yè)階段應充分利用遙感與地理信息平臺等技術手段篩選研究點，預先劃定調(diào)查靶區(qū)、設計調(diào)查路線。

具體為通過遙感影像判讀，觀察建筑屋頂材料顏色、外觀結(jié)構(gòu)、建筑疏密程度等，初步判定“三舊”區(qū)位，結(jié)合百度街景，利用全景功能查看實景地圖，確定調(diào)查靶區(qū)。根據(jù)項目經(jīng)費與交通條件，連接調(diào)查點，設計調(diào)查路線。

6.2.2調(diào)查方法。對于土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的數(shù)據(jù)獲取，應結(jié)合部門調(diào)研與外業(yè)調(diào)查。部門調(diào)研高效準確，實施卻具有局限性。外業(yè)調(diào)查分為實地測量與調(diào)查訪問，調(diào)查訪問是一項非技術性的工作，一方面需要調(diào)查人員有較高的表達溝通技巧，另一方面要注意被訪問者提供數(shù)據(jù)的準確性，可以通過增加訪問量提高數(shù)據(jù)的完整性和全面性。調(diào)查中應及時填寫調(diào)查表格，復雜區(qū)域應繪制隨手草圖,有助于矢量化及屬性數(shù)據(jù)庫建設時的信息對應。為驗證調(diào)查成果的完整性與代表性，項目組后期增加外業(yè)工作，方法設定為2小組對24 條路線抽樣互檢，按區(qū)位比重設定檢驗數(shù)量和對象。 6.2.3調(diào)查面積統(tǒng)計方法。①充分利用地理信息平臺(AcrGIS 10)，以提高工作效率，繪制現(xiàn)狀專題圖件，建立數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)計面積核算強度指標。②內(nèi)業(yè)校核統(tǒng)計結(jié)果，以保證數(shù)據(jù)計算的正確性。③外業(yè)抽檢統(tǒng)計結(jié)果，以保證數(shù)據(jù)測量的正確性。6.3改造難點我國在 “三舊”問題上過多關注的是經(jīng)濟效益與建設速度等表象，缺少相關法規(guī)體系的監(jiān)督，沒有適合的“三舊”土地質(zhì)量評估體系及在評估體系指導下的更新與整治方法。加之當前“三舊”改造的投入產(chǎn)出比大，平均經(jīng)濟收益不樂觀，主要單方面依靠政府規(guī)劃引導進行投資建設，改造項目難以完全投放到社會市場，便難以高效利用市場的優(yōu)勢資源，推進“三舊”改造工作略顯被動，進程緩慢。

7結(jié)語

“三舊”改造雖然是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及政治、經(jīng)濟、文化、歷史、環(huán)境等方方面面，但其最終的落腳處仍是土地利用上的轉(zhuǎn)變[14]。該研究基于“三舊”概念模型厘定調(diào)查區(qū)，集中長春市“三舊”進行土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，全面統(tǒng)計研究點的土地利用類型、數(shù)量、面積、分布、利用現(xiàn)狀及權(quán)屬狀況，提供圖、數(shù)、實地相一致的現(xiàn)實性強的資料。此次調(diào)查為“三舊”改造潛力評價、“三舊”布局規(guī)劃提供一定的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)支持，完善國內(nèi)相關理論，為進一步拓展建設空間、保障發(fā)展用地和推進土地節(jié)約集約利用水平提供理論基礎。對于長春市來說，“三舊”問題的研究和改造工作，對加快實現(xiàn)“振興東北老工業(yè)基地”的發(fā)展目標，實現(xiàn)經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展有著重大的現(xiàn)實意義。

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基金項目2015年吉林大學大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目(2015610799)。

作者簡介王艾琳(1995- )，女，遼寧沈陽人，本科生，專業(yè)：土地資源管理。*通訊作者，副教授，博士，從事土地評價與管理研究。

收稿日期2016-05-03

中圖分類號S 29

文獻標識碼A

文章編號0517-6611(2016)16-203-04

Land Survey and Analysis of the“Three Old” in Changchun City

WANG Ai-lin, WEN Xin-ran, ZHANG Ning, LIU Zhao-shun*et al

(College of Earth Sciences, Jilin University, Changchun, Jilin 130012)

AbstractChangchun is the northeast old industrial base, its economic and social development is accompanied by a lot of land resource consumption. The extensive land use paradigm has been difficult to sustain. Therefore, promoting the transformation of the “Three-Old” is the inevitable choice for the sustainable economic and social development in Jilin City. In this research, we firstly explored the “Three-Old” content. Based on this, land use investigation of the “Three-Old” in Changchun City was completed. The status indicator statistics of research points were carried out. Database was established and thematic maps were drawn based on AcrGIS 10 software. Through investigation, we summarized the status scale, spatial distribution and strength characteristics of the “Three-Old” in Changchun City, which provided certain theoretical and data support for the potential evaluation of “Three-Old” transformation and the layout plan of rebuilding.

Key wordsChangchun City; “Three Old” transformation; Land investigation; Urban brownfield