馬光遠

近期，房地產(chǎn)市場都在討論一個叫信達地產(chǎn)的神秘央企，這家隸屬于信達資產(chǎn)管理公司的地產(chǎn)企業(yè)從去年年底以來，在土地市場呼風喚雨，成為了名副其實的“地王”制造機：根據(jù)媒體統(tǒng)計，2015年7月至今，信達地產(chǎn)通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價地王、杭州濱江奧體地鐵總價地王以及上海顧村地王。

媒體在扒出信達具有財政部的背景之外，還分析研究了信達地產(chǎn)的財務(wù)機構(gòu)。令人吃驚的是，這個屢屢創(chuàng)造“地王”的公司不過是房地產(chǎn)行業(yè)的小嘍啰，其2015年的總債務(wù)規(guī)模高達305.01億元，貨幣資金僅59億元，截至2016年3月末，其資產(chǎn)負債率和凈負債率分別高達83.96%和315.48%。這幾乎意味著，信達地產(chǎn)無論是制造地王的資金，還是以后開發(fā)資金，都需要通過高杠桿的方式舉債進行?？紤]到其制造的每一個地王近似荒唐的樓板價，一旦未來房價沒有飆升的表現(xiàn)，則幾乎意味著到手的“地王”很可能轉(zhuǎn)化成真正的不良資產(chǎn)，而其爺爺公司信達資產(chǎn)管理公司，其使命就是為處理建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)而設(shè)立的。

根據(jù)人民日報的統(tǒng)計，截止5月底，2016年全國共出現(xiàn)了152宗地王（2015年全年只有95宗），如果加上六一兒童節(jié)上海地王和6月2日深圳的地王，差不多是154個地王?！暗赝酢钡奶攸c：一是絕大多數(shù)“地王”由財大氣粗的中央企業(yè)獲得，少數(shù)則由大的房地產(chǎn)企業(yè)搶到；二是“地王”基本集中在一二線城市，這和一二線城市整個房地產(chǎn)市場的走勢基本吻合。這似乎說明，在去庫存的大背景下，一些中央企業(yè)和大的房企扎堆到仍然具有上漲空間的一二線城市“搶地”，溢價率之高令人咋舌。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，4月份以來全國總價排名前十的地塊平均溢價率高達106%，絕大多數(shù)地塊溢價率都超過80%。

央企為什么牛氣沖天，瘋狂拿地？原因不外乎兩點：第一，貨幣寬松，這是今年房地產(chǎn)市場瘋狂的原動力；第二，實體低迷，在實體經(jīng)濟繼續(xù)衰退的情況下，央企拿到大量資金進入房地產(chǎn)市場。而這兩點，和當年的4萬億政策刺激下，房地產(chǎn)市場強力反彈，“地王”頻出的情況何其相似。

當年為了刺激經(jīng)濟，推出4萬億計劃，結(jié)果在流動性過于寬松的情況下，大量的錢進入到房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價暴漲，迫使政策進行調(diào)控。中國經(jīng)濟今天面臨的很多困難，和當年的4萬億不無關(guān)系，這在官方的表述里也是肯定的，盡管說得很委婉，用“前期政策的消化期”來表述4萬億的負面效果。前一個4萬億的反思尚未深入，今天大量的流動性又集體在央企的名義下殺入了房地產(chǎn)，制造了令人瞠目結(jié)舌的地王之年。

這些央企之所以熱衷于造“地王”，炒房地產(chǎn)，原因不外乎三點：其一，這些國字頭的企業(yè)依靠強大的勢力，更容易獲取信貸資源，在投資實業(yè)贏利微薄的情況下，他們將銀行的信貸資金轉(zhuǎn)向暴利的房地產(chǎn)；其二，這些央企主業(yè)的贏利狀況大多差強人意，他們需要房地產(chǎn)來粉飾利潤；其三，央企利用自己天然的優(yōu)勢，能夠獲得低成本的融資，這些融資通過房地產(chǎn)進行釋放，博取短期收益在當前情況下被認為是最理性的選擇。

但是，在中央強調(diào)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大主題，以及明確反對通過加杠桿去庫存的情況下，央企不斷制造地王危害極大：首先，央企作為中央企業(yè)，其一舉一動并不是單純的市場行為，容易被解讀為其瘋狂拿地代表了政府對房地產(chǎn)的真正態(tài)度，擾亂國家去庫存政策；其次，一些主業(yè)非房地產(chǎn)的央企，大力投資房地產(chǎn)，不務(wù)正業(yè)，有違國家對央企的戰(zhàn)略性定位，央企存在的主要目的不是為了贏利，而是增強國有經(jīng)濟的控制力，提升國際競爭力，培育自主品牌，不是放著主業(yè)不做，去炒房地產(chǎn)；其三，在當前房價高企，投資房地產(chǎn)面臨極大風險的情況下，央企無視風險炒作地王，一旦房價調(diào)整，買單者又是銀行。信達地產(chǎn)最終隸屬于財政部，誰來買單很清楚。

特別是像信達地產(chǎn)這種通過高杠桿的手段拿地的模式，近乎賭博，今年房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)的飆升事實上不斷在提示風險。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)2015年負債水平保持高位運行，凈負債率平均達到96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。在今年很多房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿拿地的情況下，債務(wù)狀況會繼續(xù)惡化，資產(chǎn)負債表的血壓會繼續(xù)飆升。

歷史似乎又回到了8年前，4萬億刺激的瘋狂年代。如果中國經(jīng)濟再一次被房地產(chǎn)戲耍，并且綁在高高的杠桿上難以解脫時，中國經(jīng)濟的運數(shù)就真的不多了。