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        新形勢(shì)下房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略思考

        2016-08-04 11:04:56張龍
        青春歲月 2016年4期
        關(guān)鍵詞:戰(zhàn)略成本產(chǎn)品

        張龍

        【摘要】隨著我國(guó)改革進(jìn)程的不斷深化,房地產(chǎn)的發(fā)展深受?chē)?guó)家政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。房?jī)r(jià)在部分城市呈現(xiàn)下降趨勢(shì),使得整個(gè)的房地產(chǎn)發(fā)展相較之前的火熱,發(fā)展速度有所減慢,2015年的房地產(chǎn)呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的形勢(shì)。面臨著當(dāng)前不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)家政策,房地產(chǎn)需要調(diào)整自身定位,轉(zhuǎn)變發(fā)展模式,制定新的發(fā)展戰(zhàn)略,促進(jìn)全行業(yè)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新的發(fā)展。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);轉(zhuǎn)型

        一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展面臨的主要問(wèn)題

        改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快,在取得有目共睹的成績(jī)的同時(shí),也存在許多問(wèn)題。歸納起來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)目前面臨的主要問(wèn)題有以下幾方面:

        1、房?jī)r(jià)過(guò)高

        房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因是多方面的,商品房?jī)r(jià)格中主要包含商品房成本、稅收和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)三個(gè)方面,其中商品房的建造成本是影響其價(jià)格的主要因素,前面我們己經(jīng)論述過(guò),商品房成本中建筑材料和建筑安裝費(fèi)占總成本的33%左右,土地購(gòu)置費(fèi)占28%,各種配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)占26%,其它各種費(fèi)用占13%,在上述成本構(gòu)成中,土地購(gòu)置費(fèi)和其它各種費(fèi)用過(guò)高是導(dǎo)致商品房成本過(guò)高的主要原因,從土地購(gòu)置費(fèi)來(lái)說(shuō),由于我國(guó)大部分土地使用權(quán)并非通過(guò)招標(biāo)而獲取,許多開(kāi)發(fā)商取得的土地開(kāi)發(fā)權(quán)經(jīng)過(guò)了層層的倒賣(mài)而使得成本高企;從稅費(fèi)來(lái)看,政府向開(kāi)發(fā)商征收的名目繁多的各種費(fèi)用是造成商品房成本過(guò)高的另一重要原因,許多地方政府通過(guò)各種名目來(lái)收費(fèi),如規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須去一些政府部門(mén)開(kāi)設(shè)的服務(wù)部門(mén)檢驗(yàn)、評(píng)估,從中收取高額的服務(wù)費(fèi)。

        2、生產(chǎn)方式落后,成本高

        房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)建筑行業(yè),建筑施工是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)產(chǎn)品運(yùn)作過(guò)程的重要環(huán)節(jié),這一環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式面臨的問(wèn)題。我國(guó)建筑業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展,仍以現(xiàn)場(chǎng)施工為主,施工建設(shè)采用的是半手工半機(jī)械的傳統(tǒng)模式。這種模式不僅資源利用率低、能源消耗高,不符合綠色建筑、低碳建筑的發(fā)展趨勢(shì);而且生產(chǎn)效率低,科技含量不高,建筑生產(chǎn)周期也比較長(zhǎng),在伴隨著人工費(fèi)不斷攀升的情況下,加重了建設(shè)成本。在建筑行業(yè)內(nèi),質(zhì)量、進(jìn)度和成本三者始終是矛盾統(tǒng)一體,相互影響,相互制約。在傳統(tǒng)建造生產(chǎn)方式下,在一定工期內(nèi),要想降低建筑成本,就會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量下降,還會(huì)引發(fā)合同糾紛、勞資矛盾等。房地產(chǎn)業(yè)要想獲取利潤(rùn)空間,必須要解決當(dāng)前的質(zhì)量與成本問(wèn)題,如何改變這種傳統(tǒng)建造模式,實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展,是房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的一大問(wèn)題。

        3、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)層次較低

        房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度低,幾乎沒(méi)有什么行業(yè)進(jìn)入壁壘,從而造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量多而規(guī)模小,開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)質(zhì)量不高,層次較低。九十年代初期,中國(guó)曾出現(xiàn)一窩風(fēng)大上房地產(chǎn)的局面,許多企業(yè)和部門(mén)紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)、組建房地產(chǎn)公司,地價(jià)、房?jī)r(jià)被越炒越高,大家都在千方百計(jì)地通過(guò)各種手段搶地皮、爭(zhēng)項(xiàng)目,很少有公司肯在經(jīng)營(yíng)管理上下工夫,這一時(shí)期的非正常發(fā)展造成中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)散、小、亂、差的局面,并影響至今。有些企業(yè)缺乏自律意識(shí),竭盡所能地鉆各項(xiàng)法律法規(guī)的漏洞,甚至置法律法規(guī)于不顧。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì),近年來(lái)在消費(fèi)者的各項(xiàng)投訴中,對(duì)商品房的投訴己上升到第一位,新聞媒體對(duì)房地產(chǎn)欺詐事件也時(shí)有曝光,長(zhǎng)此以往,必將影響了消費(fèi)者購(gòu)房欲望,最終受害者是房地產(chǎn)業(yè)本身。

        4、資源消耗大

        一直以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包含的相關(guān)產(chǎn)業(yè),如制造業(yè)、建筑業(yè),都存在著能耗高、資源利用率低、污染排放高等問(wèn)題。隨著全球氣候變暖,人們?cè)絹?lái)越關(guān)注低碳生產(chǎn)、生活,低碳經(jīng)濟(jì)也成為了世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。我國(guó)低碳建筑發(fā)展剛剛起步,面臨的問(wèn)題還比較多,首先面臨的就是需要一套符合中國(guó)實(shí)際的可操作的標(biāo)準(zhǔn)體系,低碳建筑應(yīng)滿(mǎn)足多大的碳排量才能符合建設(shè)要求,沒(méi)有明確的數(shù)值規(guī)定,這會(huì)導(dǎo)致低碳建筑的設(shè)計(jì)施工缺乏有效的依據(jù)。此外還有技術(shù)、資金、政府政策與監(jiān)管機(jī)制、民眾意識(shí)等問(wèn)題,可以說(shuō)低碳建筑的開(kāi)發(fā)任重而道遠(yuǎn)。綜上所述,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的能源、資源利用率有待增強(qiáng),碳排放也需要采取有力措施落實(shí)減少,這需要我國(guó)繼續(xù)完善節(jié)能建筑的發(fā)展,大力推動(dòng)綠色建筑的開(kāi)發(fā),同時(shí)積極發(fā)展低碳建筑,改善能源、資源利用率低,碳排放量高的發(fā)展現(xiàn)狀。

        5、開(kāi)放模式附加值低

        現(xiàn)階段,短缺問(wèn)題已不再是我國(guó)住房發(fā)展的主要矛盾,這一階段是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然要經(jīng)歷的過(guò)程。雖然我國(guó)的人均住房面積2020年要達(dá)到35平方米的目標(biāo),這些還是需要新建住房來(lái)實(shí)現(xiàn)的,但是,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)能力已足夠大,這意味著傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)會(huì)存在越發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。我國(guó)傳統(tǒng)住宅的開(kāi)發(fā)模式屬于初級(jí)開(kāi)發(fā)模式,操作相對(duì)簡(jiǎn)單,資源整合少,附加值低。隨著住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的加劇,開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利空間勢(shì)必會(huì)降低。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)采取措施,對(duì)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行升級(jí),在加強(qiáng)成本控制能力的同時(shí),提高產(chǎn)品創(chuàng)新能力,整合有效資源,增加物業(yè)產(chǎn)品的相關(guān)配套及服務(wù),如商業(yè)配套、養(yǎng)老服務(wù)等,提高產(chǎn)品附加值,具體采取什么樣的操作方法來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利空間的增長(zhǎng),還需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷探索與實(shí)踐。

        二、房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的發(fā)展戰(zhàn)略

        面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題,企業(yè)必須積極應(yīng)對(duì),根據(jù)內(nèi)外環(huán)境的變化,制定相應(yīng)的戰(zhàn)略,以保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。下面介紹幾種可供選擇的發(fā)展戰(zhàn)略:

        1、成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

        做精產(chǎn)品,挖掘成本潛力,打造成本領(lǐng)先的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)企業(yè)全價(jià)值鏈進(jìn)行成本預(yù)算控制,即從內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈挖掘成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí),注重外部?jī)r(jià)值鏈的協(xié)調(diào)和整合,做到內(nèi)部低成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),外部規(guī)模成本效益,即企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是基于內(nèi)部低成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的規(guī)模成本效益。

        2、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與滲透戰(zhàn)略

        企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)在所涉及的房地產(chǎn)產(chǎn)品領(lǐng)域,如寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體、公寓、普通住宅商品房產(chǎn)品市場(chǎng)做進(jìn)一步的規(guī)劃,擴(kuò)大對(duì)該領(lǐng)域的滲透,不斷將自己的市場(chǎng)份額擴(kuò)大。注力目標(biāo)產(chǎn)品,滿(mǎn)足小市場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng),并以新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)作為實(shí)施市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略的心。同時(shí)應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn):首先,要注重市場(chǎng)調(diào)研,善于挖掘市場(chǎng)彌縫,充分把握機(jī)遇,開(kāi)發(fā)消費(fèi)者不斷變化的需求產(chǎn)品。二是,采取分層競(jìng)爭(zhēng)策略,拓展專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),把有限的資源和能力集中到某個(gè)細(xì)分市場(chǎng),避開(kāi)與大企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),力爭(zhēng)成為這一類(lèi)細(xì)分市場(chǎng)中的強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者,形成獨(dú)有的企業(yè)經(jīng)營(yíng)特色。三是,占領(lǐng)價(jià)值不大且規(guī)模較小的產(chǎn)品市場(chǎng),避免大企業(yè)的擠壓競(jìng)爭(zhēng)。

        3、差異化戰(zhàn)略

        采取差異化戰(zhàn)略是中小房地產(chǎn)企業(yè)首選的發(fā)展戰(zhàn)略。當(dāng)一個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品不僅僅是價(jià)格低廉時(shí)而向市場(chǎng)提供某種獨(dú)特的有價(jià)值的產(chǎn)品,就需要把企業(yè)自身和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手公司區(qū)別開(kāi)來(lái)。即使差異化不能使企業(yè)獲得溢價(jià)利益,但至少會(huì)滿(mǎn)足特定的目標(biāo)客戶(hù)群的市場(chǎng)需求,有利于企業(yè)細(xì)分市場(chǎng)銷(xiāo)售份額的提升。而成功的差異化效益往往會(huì)超出因產(chǎn)品獨(dú)特而追加的成本,會(huì)帶來(lái)更高的效益。另一方面差異化戰(zhàn)略還體現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量上,房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)等任何方面不被消費(fèi)者認(rèn)可,那么就會(huì)影響產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為商品的過(guò)程,產(chǎn)品的盈利、銷(xiāo)售會(huì)受影響。

        4、一體化戰(zhàn)略

        一體化戰(zhàn)略以稱(chēng)為垂直整合戰(zhàn)略,是指在某一企業(yè)范圍內(nèi)把技術(shù)上不同的生產(chǎn)、分銷(xiāo)或其他經(jīng)濟(jì)過(guò)程結(jié)合起來(lái)。其包括前向一體化與后向一體化二種類(lèi)型。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身資源和能力來(lái)選定執(zhí)行,如該企業(yè)在原材料供應(yīng)環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了問(wèn)題,那么該企業(yè)可以適度進(jìn)行后向一體化發(fā)展來(lái)解決和保證企業(yè)的原料供應(yīng)。企業(yè)若要擴(kuò)大自身規(guī)模,則要從去橫向兼并若干同行業(yè)企業(yè),以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化,提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。按前面全價(jià)值鏈戰(zhàn)略思想,一體化戰(zhàn)略更多是縱向、橫向、向上一體化的全價(jià)值鏈混合的一體化戰(zhàn)略,這樣才能在優(yōu)勢(shì)價(jià)值環(huán)節(jié)提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與能力。

        5、合作戰(zhàn)略

        合作戰(zhàn)略有如下的優(yōu)勢(shì):擴(kuò)大了企業(yè)合作渠道,分散風(fēng)險(xiǎn)、減少企業(yè)的現(xiàn)有對(duì)手,迅速擴(kuò)大知名度與規(guī)?;?yīng),如與知名企業(yè)合作,“大樹(shù)底下好乘涼”,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、提升學(xué)習(xí)與實(shí)踐的管理能力。合作戰(zhàn)略還體現(xiàn)在價(jià)值鏈集群組織的合作方面。地區(qū)規(guī)模取代內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì),產(chǎn)業(yè)鏈條分工形成企業(yè)集群組織。其核心之一是中小房地產(chǎn)企業(yè)形成集群合作關(guān)系,由外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)來(lái)代替大企業(yè)內(nèi)部的規(guī)模經(jīng)濟(jì),使中小房地產(chǎn)公司能夠享有大公司的充分信息資源,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、提升自身實(shí)力。另外,中小房企業(yè)與產(chǎn)業(yè)上下游形成集群,通過(guò)相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)?;瘉?lái)形成企業(yè)自身的內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

        三、企業(yè)典型發(fā)展戰(zhàn)略案例

        1、差異化戰(zhàn)略——以萬(wàn)科為例

        萬(wàn)科行業(yè)領(lǐng)跑者的地位,銷(xiāo)售額一直處于領(lǐng)先地位,以其優(yōu)良的品牌和優(yōu)質(zhì)的物業(yè),在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主要地位。面對(duì)強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控形勢(shì),萬(wàn)科宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型。萬(wàn)科企業(yè)當(dāng)前戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型主要體現(xiàn)在其產(chǎn)品選擇方面。主要采取的是集中化兼少許差異化戰(zhàn)略。一直以來(lái)萬(wàn)科在產(chǎn)品選擇方面,以住宅開(kāi)發(fā)為主,但近兩年在豎持以住宅開(kāi)發(fā)為主線(xiàn)的前提下,在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有所觸及。2011年6月,宣布正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,于多地成立商業(yè)管理公司,系統(tǒng)介紹了今后商業(yè)發(fā)展路線(xiàn)圖,截止目前,萬(wàn)科已經(jīng)形成四大商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn),全國(guó)在建商業(yè)面積達(dá)150萬(wàn)平方米。萬(wàn)科轉(zhuǎn)商并非僅限于社區(qū)配套商業(yè),而是全面大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。一方面,將繼續(xù)依托住宅,開(kāi)發(fā)和拓展社區(qū)商業(yè);另一方面,開(kāi)發(fā)城市級(jí)綜合體商業(yè)中心以便順應(yīng)城市發(fā)展的規(guī)律。另外,萬(wàn)科也在試圖進(jìn)軍旅游地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)。萬(wàn)科布局于海南三亞的度假項(xiàng)目是萬(wàn)科發(fā)展以來(lái)涉足的第一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。截止到2011年底,萬(wàn)科已經(jīng)有十幾個(gè)旅游項(xiàng)目在建或即將建設(shè)。萬(wàn)科也在涉足進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域,截止到目前,萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)有5個(gè),其中長(zhǎng)春項(xiàng)目是其在養(yǎng)老地產(chǎn)方面進(jìn)行的最大規(guī)模投資。

        2、聚焦化戰(zhàn)略——以恒大為例

        恒大地產(chǎn)集團(tuán)成立于1996年,專(zhuān)注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng),在香港聯(lián)交所生板上市。具備國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)幵發(fā)資質(zhì),連續(xù)多年榮登中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)。近兩年政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控走向深入,面對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),恒大集團(tuán)也適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。恒大的戰(zhàn)略選擇顯示出該企業(yè)戰(zhàn)略隨著企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)的變動(dòng)而變動(dòng)。產(chǎn)品選擇方面,進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),成立恒大商業(yè)集團(tuán),逐步實(shí)施其進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域的戰(zhàn)略措施。隨著公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大,開(kāi)始涉足各大中心城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè),目前恒大在全國(guó)布局有200多個(gè)大型城市綜合體,覆蓋商業(yè)樓、社區(qū)中心、商業(yè)綜合體等多種商業(yè)形態(tài)。酒店。另外恒大已經(jīng)涉足旅游地產(chǎn),在天津、昆明和南京等景觀城市投資建設(shè)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也在有條不紊的推進(jìn),昆明恒大旅游度假區(qū)已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。產(chǎn)業(yè)方面,成立恒大文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。2010年成立文化產(chǎn)業(yè)公司,下設(shè)電影、音樂(lè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

        四、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的途徑

        1、增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

        企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力一般來(lái)自?xún)煞矫妫阂皇琴Y源;二是應(yīng)用資源的能力。應(yīng)從以下三個(gè)方面加強(qiáng)建設(shè),即顧客導(dǎo)向的產(chǎn)品差別化,精品化建設(shè)、加強(qiáng)學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力建設(shè)和強(qiáng)化分工與專(zhuān)業(yè)協(xié)作。(1)顧客導(dǎo)向的產(chǎn)品差異化實(shí)際上就是企業(yè)的總體戰(zhàn)略實(shí)行差異化戰(zhàn)略。由于我國(guó)消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品需求形式呈現(xiàn)多樣化、消費(fèi)的水平也不同,并且這些不同的產(chǎn)品需求隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展也在不斷地變化,因此差異化的市場(chǎng)產(chǎn)品需求是在該行業(yè)是時(shí)刻存在的,也就是說(shuō)該行業(yè)不同層次的需求,同一層次的需求均是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于飽和程度的。(2)企業(yè)的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要的環(huán)節(jié),因?yàn)樗苯記Q定著一個(gè)企業(yè)應(yīng)用資源的效率問(wèn)題。(3)強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)分工與協(xié)作。全球經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展主要起源于工業(yè)革命中專(zhuān)業(yè)的分工和寫(xiě)作的出現(xiàn),現(xiàn)代科技的突飛猛進(jìn)主要也得益于學(xué)科領(lǐng)域的分工和協(xié)作,而現(xiàn)代企業(yè)之所以能成為一個(gè)集團(tuán)走向國(guó)際靠的也是專(zhuān)業(yè)的分工和協(xié)作,因此,專(zhuān)業(yè)分工和協(xié)作的能力對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的,因?yàn)樗苯記Q定著一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和效益。

        2、重新定位自身角色

        在戰(zhàn)略上,房企必須認(rèn)清大勢(shì),轉(zhuǎn)變觀念,理性作為。新的形勢(shì)迫切要求房企重新界定自身的角色和定位,即從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商的轉(zhuǎn)型,從“開(kāi)發(fā)―銷(xiāo)售”型向“經(jīng)營(yíng)―服務(wù)”型轉(zhuǎn)變。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì),結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇,使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠滿(mǎn)足城市居民的多層次需求,符合現(xiàn)代城市發(fā)展建設(shè)的現(xiàn)實(shí)需要。根本上解決城市化進(jìn)程帶來(lái)的人口和就業(yè)矛盾。在新一輪的城市化快速發(fā)展過(guò)程中,急需開(kāi)發(fā)商對(duì)城市資源進(jìn)行整合、優(yōu)化、創(chuàng)新,進(jìn)而取得城市資源的增值,實(shí)現(xiàn)由以往的開(kāi)發(fā)地產(chǎn)、建造商住樓為主,向建設(shè)城市綜合體轉(zhuǎn)型,向城市運(yùn)營(yíng)、服務(wù)轉(zhuǎn)型,這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所面臨的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)和機(jī)遇。萬(wàn)科、綠地等眾多房企已經(jīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn),擬定“產(chǎn)城一體化”戰(zhàn)略規(guī)劃,選擇區(qū)域探索自己的發(fā)展之路,初具城市運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商的形態(tài)。

        3、加快房地產(chǎn)的金融化進(jìn)程

        一直以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)最大的瓶頸是資金問(wèn)題,尤其是長(zhǎng)期的低成本資金問(wèn)題。在賣(mài)方市場(chǎng)的情況下,可以通過(guò)快速銷(xiāo)售和回款等方式來(lái)解決,但是在買(mǎi)方市場(chǎng)情況下,消費(fèi)者變得更加理性,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要長(zhǎng)期低成本的資金來(lái)支撐企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。一是打造房地產(chǎn)金融能力。金融是一種融資手段,更是一種新的商業(yè)模式。房地產(chǎn)業(yè)融資一直是以銀行貸款的間接融資為主,通過(guò)發(fā)行股票、債券來(lái)融資成本又太高,因此,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接融資的需求越來(lái)越強(qiáng)烈,開(kāi)發(fā)商與銀行的深度融合發(fā)展將成為行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。二是企業(yè)要加快對(duì)接多層次資本市場(chǎng)。企業(yè)比較早地對(duì)接上資本市場(chǎng),如通過(guò)上市,構(gòu)建企業(yè)資本市場(chǎng)的對(duì)接平臺(tái),獲得更多的發(fā)展手段和機(jī)會(huì)。三是加快產(chǎn)品的資本化。商業(yè)地產(chǎn)、主題地產(chǎn)項(xiàng)目是資金高度密集型的運(yùn)作體。商業(yè)地產(chǎn)、主題地產(chǎn)由于存在一定量的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)以及持有物業(yè),這些物業(yè)就具有類(lèi)金融的屬性。

        【參考文獻(xiàn)】

        [1] 丁 焰. 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新發(fā)展[J]. 中共合肥市委黨校學(xué)報(bào), 2015(03).

        [2] 劉衛(wèi)衛(wèi). 商業(yè)地產(chǎn)或成房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型首選[J]. 中國(guó)房地產(chǎn), 2011,(04).

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