【摘要】雖然我國《物權(quán)法》第101條以及《民法通則》的規(guī)定共同肯定了按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)，但是《物權(quán)法》第101條和其他優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)法律規(guī)范對行使該權(quán)利的前提條件，如何行使該權(quán)利以及行使該權(quán)利所導(dǎo)致的合同效力、物權(quán)變動影響，侵害該權(quán)利的法律后果卻沒有做出詳細(xì)規(guī)定。本篇論文就按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使、法律效力以及與其他優(yōu)先購買權(quán)的競合三個方面展開論述。

【關(guān)鍵詞】按份共有；優(yōu)先購買權(quán)；權(quán)利競合

一、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使

1、主、客體

按份共有人優(yōu)先購買權(quán)權(quán)利行使的主體是除了出賣人之外的其他按份共人，義務(wù)主體包括出賣人，第三人等。出賣人向第三人出賣共有份額時，其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

按份共有人優(yōu)先購買權(quán)所針對的客體是出賣人轉(zhuǎn)讓的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額，所以共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的對象只能是其他按份共有人欲出讓的共有財產(chǎn)的財產(chǎn)份額，而非共有財產(chǎn)。

2、行使條件

（1）行使前提

按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的產(chǎn)生以其他按份共有人轉(zhuǎn)讓其財產(chǎn)份額為前提。然而轉(zhuǎn)讓分為有償和無償轉(zhuǎn)讓，準(zhǔn)確地說，物權(quán)法中的“轉(zhuǎn)讓”只限于以對第三人以出賣為內(nèi)容的有償轉(zhuǎn)讓行為。

（2）行使方式

權(quán)利的行使方式包括明示和默示。按份共有人優(yōu)先購買權(quán)采取明示的方式，即權(quán)利人作出單方意思表示后，與出賣人成立買賣合同關(guān)系。

二、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律效力

1、對出賣人的效力導(dǎo)致的合同效力和物權(quán)變動的影響

對出賣人的效力屬于內(nèi)部效力，出賣人在出賣共有物份額時應(yīng)當(dāng)對其他按份共有人履行通知義務(wù)，使得其他共有人能夠主張優(yōu)先購買權(quán)。

如果出賣人在出賣共有物份額時沒有履行通知義務(wù)，而其他按份共有人有行使優(yōu)先購買權(quán)的意愿，依據(jù)按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)，雙方之間形成買賣合同關(guān)系，優(yōu)購權(quán)人可根據(jù)此成立生效的買賣合同進行物權(quán)變動。若此時出賣人仍然與按份共有人之外的第三人簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，其他的按份共有人可以向法院提起訴訟，請求判決出賣人與第三人之間的買賣合同無效，并提出其他按份共有人與出賣人之間的買賣合同成立并生效的確認(rèn)之訴。出賣人未履行告知義務(wù)造成的其他共有人的損失，享有優(yōu)購權(quán)的其他共有人可以提起侵權(quán)之訴，向出賣人請求損害賠償責(zé)任，如果按份共有人之間有約定的也可以提起違約之訴。

2、對按份共有優(yōu)先購買權(quán)人的效力

對按份共有優(yōu)先購買權(quán)人的效力表現(xiàn)在其必須在同等條件下，在合理有效的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，并且該權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓優(yōu)先購買權(quán)的行為無效。如果其他按份共有人沒有明確表示或行使優(yōu)先購買權(quán)，僅僅只是向法院提起訴訟主張出賣人與第三人之間買賣合同無效的請求，法院是不會支持其訴訟請求的。

3、對第三人效力

出賣人無視其他按份共有人優(yōu)先購買權(quán)存在的事實而將共有財產(chǎn)份額出賣給第三人，此時作為優(yōu)先購買權(quán)人的其他按份共有人是否有權(quán)撤銷已經(jīng)完成的物權(quán)變動，并且以“同等條件”為內(nèi)容取得該共有物份額或者代表共有物份額的財產(chǎn)，是一大爭議問題。

有學(xué)者認(rèn)為，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)有物權(quán)效力，所以對于出賣人與第三人之間的買賣合同債權(quán)具有優(yōu)先性，可以撤銷。而有的學(xué)者則認(rèn)為在這種情況下應(yīng)類推適用《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定，受讓人終局地取得該出讓份額，即出賣人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同有效。個人觀點認(rèn)為此處可以類推適用善意取得制度，雖然共有人出賣其份額是有權(quán)處分，但是法律對按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定使得出賣人的出賣共有份額成為附條件的有權(quán)處分，并非完全的有權(quán)處分，所以在這種情況下類推適用善意取得的規(guī)定不悖法理。

三、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的競合

按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)在法學(xué)理論界以及司法實踐中因遭受各種實際或想象的權(quán)利競合而不能順利實現(xiàn)，當(dāng)同一共有財產(chǎn)上的數(shù)個優(yōu)先購買權(quán)人同時主張相排斥的權(quán)利時，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)面臨的沖突便難以調(diào)和，其主要表現(xiàn)為以下兩種情形。

1、按份共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競合

《合同法》第230規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)力。由此，當(dāng)租賃房屋是共有人按份共有的房屋時，便可能出現(xiàn)是承租人的購買權(quán)更優(yōu)先還是按份共有人的購買權(quán)更為優(yōu)先的沖突。

對此個人傾向于認(rèn)為：按份共有人與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不存在競合問題，出賣人轉(zhuǎn)讓的是共有份額，并非租賃物整體，兩個權(quán)利發(fā)生的條件并不相同，兩者權(quán)利的競合為假想競合。

首先，根據(jù)《物權(quán)法》第101條規(guī)定，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)客體是份額，《合同法》第230條規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)客體為租賃房屋整體，這兩者的權(quán)利客體是完全不同的。當(dāng)按份共有人轉(zhuǎn)讓其共有份額而非房屋整體時，是不適用承租人的優(yōu)先購買權(quán)的。

其次，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律設(shè)定目的在于維系共有人之間的緊密關(guān)系及簡化共有關(guān)系，從而減少經(jīng)濟糾紛，維護經(jīng)濟穩(wěn)定。承租人優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)定目的是站在承租人立場考慮，避免房屋所有人的變更影響承租人的居住利益。

但是這種觀點依舊存在漏洞，實踐中存在一種情況讓原本不相競合的權(quán)利出現(xiàn)實質(zhì)性的沖突?！段餀?quán)法》第97條規(guī)定確立了處分共有物的多數(shù)決原則，當(dāng)房屋共有人之間無特別約定時，占共有份額三分之二以上的按份共有人有權(quán)在其他共有人反對的情況下處分房屋整體，在這種轉(zhuǎn)讓共有物整體的情況下，反對共有物轉(zhuǎn)讓的按份共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，而享受居住利益的承租人同樣對房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。兩個優(yōu)購權(quán)發(fā)生競合，解決此種競合又讓問題回到了最初對按份共有人與承租人的先買權(quán)的效力優(yōu)先判定上，按照時間效益說，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)更優(yōu)先，而按照另外的理論以及實踐中的通俗做法：在共有物整體轉(zhuǎn)讓的情況下，基于物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的共有人優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于基于債權(quán)產(chǎn)生的承租人優(yōu)先購買權(quán)，與此同時承租人通過“買賣不破租賃”的法律規(guī)定保護其權(quán)益。

2、多個按份共有人內(nèi)部的優(yōu)先購買權(quán)競合

兩個及以上按份共有人均主張優(yōu)先購買權(quán)時，就出現(xiàn)了內(nèi)部競合。處理該問題的觀點有三種：第一種，充分尊重出賣人的自主意志，由出賣人決定誰來購買，不產(chǎn)生按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)，亦無權(quán)利沖突；第二種，按照表示意思或者時間效益來確定權(quán)利，由行使或最先行使優(yōu)先購買權(quán)的人獲得；第三種，協(xié)商解決，協(xié)商不成則由各按份共有人按照各自的財產(chǎn)份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。

個人贊成第三種觀點，通過協(xié)商的方式解決問題最有利于各方利益最大化，協(xié)商不成按照各自在共有物中所占的比例來取得轉(zhuǎn)讓的份額，這種做法實際上是對我國《公司法》第72條第三款的借鑒和適用。這種做法既合理解決權(quán)利競合問題，又實現(xiàn)了優(yōu)先購買權(quán)的行使，更符合優(yōu)先購買權(quán)設(shè)定時簡化共有關(guān)系的初衷。

【參考文獻】

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【作者簡介】

杜夏荷（1991—），女，漢族，河南三門峽人，單位：江西師范大學(xué)政法學(xué)院，主要研究方向：法律。