◆鄧菊秋

韓國(guó)房地產(chǎn)稅的功能定位及其評(píng)析*

◆鄧菊秋

內(nèi)容提要：韓國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度比較完善，不僅成為地方政府主體稅種，而且是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、配置土地資源、調(diào)節(jié)收入分配的重要工具。尤其是在地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，韓國(guó)政府通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅、綜合不動(dòng)產(chǎn)稅、資本利得稅等稅收調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，但成效并不顯著。文章梳理了韓國(guó)房地產(chǎn)稅收體系，分析了房地產(chǎn)稅功能定位及其實(shí)施效果。韓國(guó)房地產(chǎn)稅的功能定位及其稅種設(shè)置、稅率設(shè)計(jì)等方面為我國(guó)房地產(chǎn)稅改革提供了經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

韓國(guó)；房地產(chǎn)稅；功能定位

韓國(guó)和中國(guó)同屬東亞，在文化上都受儒家思想的熏陶，道德倫理觀念和思維方式都有相似之處。兩國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程相似，經(jīng)濟(jì)起步時(shí)都是經(jīng)濟(jì)水平較為落后的農(nóng)業(yè)國(guó)，經(jīng)濟(jì)體制都是由政府主導(dǎo)型向市場(chǎng)決定型逐步轉(zhuǎn)變，在市場(chǎng)化改革中經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，并伴隨著人口增加、城市規(guī)模擴(kuò)大、房地產(chǎn)價(jià)格上漲等狀況。韓國(guó)的房地產(chǎn)稅制建立較早，稅制比較完善，在籌集地方財(cái)政收入、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面發(fā)揮了一定的作用。韓國(guó)房地產(chǎn)稅的功能定位及其稅種設(shè)置、稅率設(shè)計(jì)等方面為我國(guó)房地產(chǎn)稅改革提供了經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

一、韓國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅收體系

韓國(guó)房地產(chǎn)稅收體系完善，取得環(huán)節(jié)的稅種主要有取得稅、注冊(cè)稅、繼承稅、贈(zèng)與稅等，保有環(huán)節(jié)的稅種主要有綜合不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種主要有轉(zhuǎn)讓所得稅、印花稅等。課稅范圍廣泛，在韓國(guó)幾乎所有的土地、建筑物及其相關(guān)的交易行為都要課稅。繼承稅、贈(zèng)與稅和綜合不動(dòng)產(chǎn)稅屬國(guó)稅，其余稅種都屬地稅。在韓國(guó)的稅收收入當(dāng)中，國(guó)稅在稅收收入中所占的比重較大，約為三分之二，地稅占的比重約為三分之一。

（一）房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收

財(cái)產(chǎn)取得稅是對(duì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或者繼承方式取得不動(dòng)產(chǎn)、重型設(shè)備、機(jī)動(dòng)車(chē)、樹(shù)木、飛機(jī)、船舶、高爾夫會(huì)員資格、保健俱樂(lè)部會(huì)員、公寓成員者，按照取得時(shí)財(cái)產(chǎn)的申報(bào)價(jià)格繳納財(cái)產(chǎn)取得稅，稅率一般為2%，但是對(duì)別墅、高檔住宅、高爾夫球場(chǎng)、高檔娛樂(lè)場(chǎng)和豪華輪船等的取得，按正常稅率的5倍征收，即稅率可達(dá)10%。注冊(cè)稅是對(duì)注冊(cè)有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)或其他權(quán)利的變更事項(xiàng)而課征的一種稅，具有手續(xù)費(fèi)性質(zhì)，計(jì)稅依據(jù)為財(cái)產(chǎn)注冊(cè)時(shí)的價(jià)值，稅率為0.01%至5%不等，也有從量征收的，每件3000韓元至90000韓元不等。

（二）房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)以市、郡及區(qū)管轄內(nèi)的房產(chǎn)為課稅對(duì)象的一種地方稅，房產(chǎn)包括法人建筑物、住宅及土地。2005年韓國(guó)政府為抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，將超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的、對(duì)建筑物征收的財(cái)產(chǎn)稅和對(duì)土地征收的綜合土地稅合并為綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，實(shí)行綜合課稅制度，對(duì)低于標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)只征收財(cái)產(chǎn)稅。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅收入作為國(guó)稅收入。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的征稅對(duì)象為家庭擁有的房地產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)6億韓元的部分，適用累進(jìn)稅率（見(jiàn)表1）。

表1 綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的課稅標(biāo)準(zhǔn)及稅率

稅基以國(guó)稅廳公示價(jià)格為主，房地產(chǎn)價(jià)值在6億-9億韓元的，稅率為1%，9億-20億韓元的稅率為1.5%，20億-100億韓元的稅率為2.0%，超過(guò)100億韓元的部分稅率為3.0%。由于征收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基是公示價(jià)格①由政府經(jīng)過(guò)調(diào)查，每年公布的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格為公示價(jià)格，用來(lái)作為不動(dòng)產(chǎn)的課稅標(biāo)準(zhǔn)等的計(jì)算，對(duì)于地價(jià)來(lái)說(shuō)，政府并沒(méi)有公布全國(guó)的地價(jià)，對(duì)于那些不需要繳納相關(guān)費(fèi)用的土地大部分都沒(méi)有進(jìn)行調(diào)查，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，國(guó)土海洋部為了保持價(jià)格穩(wěn)定，只公布了經(jīng)過(guò)調(diào)查和修正的價(jià)格的80%，因此公示價(jià)格與實(shí)際價(jià)格之間存在差距。而非實(shí)際價(jià)格，所以實(shí)際稅率要低。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基從原來(lái)的按人計(jì)算，轉(zhuǎn)變?yōu)榘醇彝ト藛T保有的所有住房?jī)r(jià)值，稅務(wù)負(fù)擔(dān)的增加上限從150%提高到300%。②比如納稅義務(wù)人在2005年繳納綜合不動(dòng)產(chǎn)稅100元，到了2006年，由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲，需繳納的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅上升為200元。根據(jù)舊的規(guī)定，稅收負(fù)擔(dān)提升上限為150%，納稅義務(wù)人只需繳納150元的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅。稅收負(fù)擔(dān)上限上升至300%，那么納稅義務(wù)人需繳納200元的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，意味著納稅人的稅務(wù)負(fù)擔(dān)增加了。韓國(guó)2008年開(kāi)始實(shí)行減稅政策，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)到價(jià)值9億韓元以上的住房，稅率下調(diào)到0.5%至1%。

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收

韓國(guó)政府為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，制定了對(duì)擁有多套房產(chǎn)的個(gè)人的一系列限制政策，專門(mén)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收轉(zhuǎn)讓所得稅。稅率根據(jù)持有年限的不同差別對(duì)待。轉(zhuǎn)讓所得稅率有三個(gè)特點(diǎn)：一是持有時(shí)間越短稅率越高，二是持有住房越多稅率越高，三是地區(qū)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)稅率越高。

表2 韓國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅稅率

二、韓國(guó)房產(chǎn)稅的功能定位

韓國(guó)房產(chǎn)稅不僅為地方政府籌集財(cái)政收入，而且是政府調(diào)控房產(chǎn)稅市場(chǎng)和配置土地資源的重要工具。尤其是在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，韓國(guó)可謂是用盡苦心。

（一）籌集財(cái)政收入的功能

雖然房地產(chǎn)稅收在韓國(guó)的稅收收入中所占比重不高，僅占10%左右，但房地產(chǎn)稅收是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，在完善地方稅制、為地方政府提供穩(wěn)定可靠的收入來(lái)源方面發(fā)揮著重要作用。

1.房地產(chǎn)稅對(duì)中央政府稅收收入的影響

韓國(guó)國(guó)稅的主體稅種為所得稅和增值稅，兩者之和占整個(gè)國(guó)稅收入的70%左右。在房地產(chǎn)稅收體系中，屬于國(guó)稅的稅種有綜合不動(dòng)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅、資本利得稅。2007年，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅收入占國(guó)稅收入的比重為1.45%，2014年為0.64%。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅和資本利得稅收收入之和占國(guó)稅收入的比重在4%～9%之間，對(duì)中央稅收收入有一定的影響。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅2011年占國(guó)稅收入的1.8%。這三個(gè)稅種的收入大約占國(guó)稅收入的10%。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅雖然是國(guó)稅，劃歸為中央政府的稅收收入，但是為了補(bǔ)償由于不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)稅制變化帶來(lái)的地方政府的財(cái)政損失，2005年韓國(guó)對(duì)政府間財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度進(jìn)行了調(diào)整，將綜合不動(dòng)產(chǎn)稅作為地方交付稅分配給地方政府，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅實(shí)際上是地方政府收入的組成部分。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅收入由中央政府在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較慢的地區(qū)均衡分配，綜合不動(dòng)產(chǎn)收入以中央轉(zhuǎn)移支付的形式作為地方政府的財(cái)政來(lái)源，避免了地方稅收收入隨經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)而大幅波動(dòng)的情況，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)穩(wěn)定性較高。

表3 資本利得稅、綜合不動(dòng)產(chǎn)稅占國(guó)稅收入的比重 單位：億韓元

2.房地產(chǎn)稅對(duì)地方政府稅收收入的影響

韓國(guó)地方稅由取得稅、注冊(cè)稅、執(zhí)照稅、閑暇稅、地方消費(fèi)稅、區(qū)域開(kāi)發(fā)稅、社區(qū)公共設(shè)施稅、地方教育稅、居民稅、地方所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、汽車(chē)稅、屠宰稅、煙草消費(fèi)稅、行駛稅、都市規(guī)劃稅及以往年度地方稅收入①韓國(guó)某年的地方稅一般不能在財(cái)政年度內(nèi)完全收齊，各地實(shí)際征收稅額占應(yīng)征收稅額的比重通常達(dá)到90%，應(yīng)收未收的稅額需要在以后納稅年度征收，這些應(yīng)收未收的稅收就是所謂以往年度地方稅收收入。構(gòu)成。其中，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有取得稅、注冊(cè)稅、社區(qū)公共設(shè)施稅、居民稅、財(cái)產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅。韓國(guó)政府2005年取消了農(nóng)業(yè)所得稅和綜合土地稅，2010年取消了工作地點(diǎn)稅，新增地方消費(fèi)稅和地方所得稅。在2005-2009年未新增地方消費(fèi)稅和地方所得稅之前，取得稅、注冊(cè)稅、社區(qū)公共設(shè)施稅、居民稅、財(cái)產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅五個(gè)與房地產(chǎn)密切相關(guān)的稅收收入合計(jì)占地方稅收收入的65%左右。2010年新設(shè)立的地方所得稅占地方稅比重為16.6%，取得稅、注冊(cè)稅、社區(qū)公共設(shè)施稅、居民稅、財(cái)產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅五種稅收收入占地方稅的比重降到45%左右。

表4 2005-2010年地方稅中房地產(chǎn)稅稅收收入 單位：億韓元

韓國(guó)的行政區(qū)劃劃分為6類，分別是特別市、廣域市、道、市、郡、區(qū)，道、特別市、廣域市是高一級(jí)地方政府，郡、市、區(qū)是低一級(jí)地方政府。韓國(guó)地稅又可按行政區(qū)劃劃分為道（特別市、廣域市）級(jí)地稅和市郡級(jí)地稅系統(tǒng)。2005-2010年首爾特別市地方稅占全國(guó)地方稅的比重在25%左右，各道地方稅（包含下轄市郡稅）之和占全國(guó)地方稅的比重處于49.8%～53.5%之間，各廣域市地方稅之和占全國(guó)地方稅的比重在21.2%～22.4%之間，首爾特別市稅與道稅在地方稅收收入中占絕對(duì)比重，占79.8%～88.5%的比例。首爾特別市地方稅構(gòu)成中屬于房地產(chǎn)稅的稅種有取得稅、注冊(cè)稅、財(cái)產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅，2010年四者稅收收入占地方稅收收入的比例分別為12.3%、14.7%、7.4%、8.2%，四者之和占地方稅收收入的42.6%，再加上以國(guó)稅形式征收的實(shí)際上歸地方政府支配的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅在地方稅收收入中的比例還要更高。道稅包括取得稅、注冊(cè)稅、閑暇稅、區(qū)域發(fā)展稅、社區(qū)公共設(shè)施稅、地方消費(fèi)稅和地方教育稅7種，道稅的主體稅種為取得稅和注冊(cè)稅，2010年注冊(cè)稅、取得稅的規(guī)模分別是4.17萬(wàn)億韓元、4萬(wàn)億韓元，二者稅收收入之和占全部道稅收入的59.2%。市郡稅共九種，其中包括居民稅、財(cái)產(chǎn)稅、機(jī)動(dòng)車(chē)稅、煙草消費(fèi)稅、地方所得稅、行駛稅、都市規(guī)劃稅。市郡稅的主體稅種為地方所得稅、財(cái)產(chǎn)稅和行駛稅，三者合計(jì)占本級(jí)收入的61.2%。區(qū)只存在于特別市和廣域市中，財(cái)產(chǎn)稅是規(guī)模最大的稅種，2010年財(cái)產(chǎn)稅收入占區(qū)稅收收入的75.8%。

綜上所述，地稅中的取得稅、注冊(cè)稅、居民稅、財(cái)產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅、公共設(shè)施稅六者稅收收入之和無(wú)論是在地方稅收收入中還是在按行政區(qū)劃劃分的各級(jí)地稅中都能占到50%左右的比例，是韓國(guó)地方政府的主體稅收來(lái)源。

（二）調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

韓國(guó)政府非常注重通過(guò)稅收來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，在房產(chǎn)稅文件中就明確規(guī)定了征收房地產(chǎn)稅是為了提高土地和房產(chǎn)的使用效率、防止各類投機(jī)行為。韓國(guó)房地產(chǎn)稅收政策根據(jù)韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)而進(jìn)行調(diào)整，自20世紀(jì)60年代以來(lái)就經(jīng)歷過(guò)廢止舊稅、開(kāi)征新稅、調(diào)整免稅額和稅率等政策變化。韓國(guó)政府根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的漲落進(jìn)行相應(yīng)的稅收調(diào)控，成為韓國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的基本特征。

1.加重交易環(huán)節(jié)稅收，遏制交易投機(jī)

韓國(guó)1968年頒布了《關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)投機(jī)的特別措施法》，對(duì)在釜山、首爾等地區(qū)征收房地產(chǎn)投機(jī)調(diào)控稅,稅率為50%，計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓土地的差額。①崔吉子：《韓法國(guó)法專題研究：民法·經(jīng)濟(jì)法》，北京：法律出版社，2013年版。1978年8月出臺(tái)了轉(zhuǎn)讓所得稅，轉(zhuǎn)讓土地的所得稅稅率由30%提高到50%；持有不滿兩年的土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得稅稅率和法人稅特別附加稅稅率高達(dá)80%；強(qiáng)化空閑地稅，未登記的空閑地轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得稅稅率為100%。在征收高額轉(zhuǎn)讓所得稅的影響下，韓國(guó)遏制了地價(jià)快速上漲的趨勢(shì)。②倫玉君：《韓國(guó)：用稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)》，《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》,2008年7月23日。1987年至1991年是韓國(guó)第三次地價(jià)上漲期，1989年全國(guó)的土地價(jià)格上漲了31.97%、首爾的土地價(jià)格上漲了33.54%。1988年韓國(guó)政府對(duì)稅制進(jìn)行了改革，將房地產(chǎn)稅收政策重心從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)上來(lái)，主要采取了三個(gè)方面的措施：一是對(duì)土地征收過(guò)分保有土地稅，二是在土地保有環(huán)節(jié)征收綜合土地稅，三是開(kāi)征土地增值稅。

2.增加不動(dòng)產(chǎn)持有者的持有成本

特別是進(jìn)入21世紀(jì)后，投機(jī)活動(dòng)更加猖獗。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從全國(guó)來(lái)看，大城市房?jī)r(jià)年均上漲在7%～10%之間。2000年首爾江南地區(qū)房?jī)r(jià)在每平方米3000美元左右，2005年漲到了1萬(wàn)美元左右。土地、住宅和其他房地產(chǎn)價(jià)格的不斷飆升，迫使韓國(guó)政府于2005年8月31日出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》,包括稅收、交易、供給、土地制度的一攬子政策。在稅收政策上，實(shí)施綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，增加了不動(dòng)產(chǎn)持有者的稅負(fù)。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是對(duì)超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的保有住宅和占用土地價(jià)值課征。超過(guò)規(guī)定數(shù)額以上的部分，按照累進(jìn)稅率征收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，收入歸中央政府。由于不動(dòng)產(chǎn)稅是對(duì)存量財(cái)產(chǎn)征收，短期內(nèi)存量財(cái)產(chǎn)不會(huì)迅速轉(zhuǎn)化為流量資產(chǎn)，因此不動(dòng)產(chǎn)稅的稅源只能是納稅人可支配收入，不能依靠不動(dòng)產(chǎn)本身所帶來(lái)的價(jià)值。因此，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)納稅人帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。①董 蕾：《美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅研究》，長(zhǎng)春：吉林大學(xué)博士學(xué)位論文，2011年，第113頁(yè)。過(guò)大的保有成本促使所有者縮短持有時(shí)間或減少住房持有量，從而增加住房供給。

3.資本利得稅減少投資者收益

韓國(guó)的個(gè)人所得稅分為綜合所得課稅和分類所得課稅，資本利得稅是分類所得課稅中對(duì)出售土地、建筑物所得課稅的一種稅。在所得稅中資本收益主要有三類：①轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利所得，如傳貰權(quán)、地上權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)權(quán)；②金鐘范：《韓國(guó)社會(huì)保障制度》，上海：上海人民出版社，2011年版。轉(zhuǎn)讓土地和建筑物所得；③總統(tǒng)法令規(guī)定的除上述兩種以外的其他財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。為了有利遏制投機(jī)，韓國(guó)政府對(duì)資本利得課以重稅。其一，稅率高低根據(jù)保有資產(chǎn)的時(shí)間長(zhǎng)短確定，保有住房的時(shí)間越短，資本利得稅率越高；其二，稅率根據(jù)保有住房數(shù)量確定，保有的住房越多，資本利得稅率越高，當(dāng)住房轉(zhuǎn)讓者只有一套住房，轉(zhuǎn)讓時(shí)免征資本利得稅，避免對(duì)居民的改善性需求造成不利影響；其三，在政府指定的投機(jī)盛行的地區(qū)，資本利得稅率更高；其四，對(duì)未登記資產(chǎn)取得的轉(zhuǎn)讓所得課以70%的稅率，以規(guī)范房地產(chǎn)登記制度，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度。這些政策實(shí)施后，大大增加了持有不動(dòng)產(chǎn)的成本，公眾“囤不起”大房產(chǎn)，有效抑制了房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象。②

（三）調(diào)節(jié)貧富差距的功能

根據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，韓國(guó)2001年至2006年的平均人均國(guó)民總收入為24640美元，2006至2010年的平均人均國(guó)民總收入為275200美元,2011年至2015年的平均人均國(guó)民總收入為26370美元，從2001年至今人均國(guó)民收入呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)。從韓國(guó)收入分配狀況來(lái)看，2014年收入最高的20%人口的收入占全部總收入的38.6%，收入最低的20%人口的收入占全部總收入的7.3%，貧富差比為5.28。從韓國(guó)基尼系數(shù)來(lái)看，2001年至2014年總體上呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)，由2001年的0.319下降為2014年的0.294。這說(shuō)明韓國(guó)的收入分配處于比較公平的區(qū)間，貧富差距相對(duì)合理。

韓國(guó)貧富差距相對(duì)合理的主要原因在于稅制具有較強(qiáng)的調(diào)節(jié)收入再分配的功能。韓國(guó)的稅制體系中，直接稅的比重要高于間接稅，2003年直接稅占國(guó)內(nèi)稅的比重為52%，2014年上升到58%。直接稅具有累進(jìn)性，充分考慮稅負(fù)的橫向公平，稅負(fù)不容易轉(zhuǎn)嫁，更加符合公平收入分配的目標(biāo)。因此韓國(guó)以直接稅為主的稅制體系也是韓國(guó)貧富差距處于比較合理的區(qū)間的重要原因。

1.對(duì)居民收入的調(diào)節(jié)

韓國(guó)房地產(chǎn)稅制中的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅、資本利得稅都在縮小貧富差距方面發(fā)揮著重要作用。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值超過(guò)6億韓元以上的家庭適用四級(jí)超額累進(jìn)稅率，家庭所擁有的房產(chǎn)價(jià)值越高適用稅率越高，承擔(dān)的稅負(fù)越高，房產(chǎn)價(jià)值低于6億韓元的家庭將不負(fù)擔(dān)綜合不動(dòng)產(chǎn)稅。根據(jù)韓國(guó)國(guó)稅廳的統(tǒng)計(jì)，2006年8月在6億韓元以上的住宅總數(shù)為15.9萬(wàn)戶，僅占韓國(guó)總?cè)丝诘?.2%，可以說(shuō)綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是富人的高尚義務(wù)。從非商業(yè)性土地和商業(yè)性土地來(lái)看，收入最高的20%的納稅人所繳納的非商業(yè)性土地稅額占非商業(yè)性土地稅收收入的96%，收入最高的20%的納稅人所繳納的商業(yè)性土地稅額占商業(yè)性土地稅收收入近100%的比例。綜合來(lái)看，收入最高的20%的人所繳納的稅收占綜合不動(dòng)產(chǎn)稅收收入的91.4%，收入前40%的人們繳納了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅收收入的96.2%，剩余的60%的人們僅繳納了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅收收入的3.8%，可見(jiàn)綜合不動(dòng)產(chǎn)稅具有較強(qiáng)的累進(jìn)性。

韓國(guó)遺產(chǎn)稅適用10%～50%的五級(jí)超額累進(jìn)稅率，贈(zèng)與稅適用15%～60%的超額累進(jìn)稅率，這意味著繼承的或被贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)價(jià)值越高，適用稅率越高，納稅人所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)越重。遺產(chǎn)稅的扣除項(xiàng)目除基礎(chǔ)扣除6000萬(wàn)韓元以外，還包括對(duì)配偶、子女、未成年人、60歲以上老年人的扣除，以及住房、農(nóng)場(chǎng)、草地造林的扣除。遺產(chǎn)稅的諸多扣除項(xiàng)目充分考慮了納稅人的負(fù)稅能力，避免給低收入者帶來(lái)較重的稅收負(fù)擔(dān)。遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅的累進(jìn)稅率及扣除，對(duì)居民間的貧富差距起到了調(diào)節(jié)作用。

2.地區(qū)間貧富差距的調(diào)節(jié)

韓國(guó)政府將綜合不動(dòng)產(chǎn)稅收入劃歸國(guó)稅，然后又作為地方交付稅分配給地方，以均衡地區(qū)間的差距。2005年韓國(guó)把不動(dòng)產(chǎn)交付稅作為地方交付稅的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是把新推行的國(guó)稅收入即綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的稅收收入分配給地方政府。不動(dòng)產(chǎn)交付稅實(shí)際上是一項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付，可以彌補(bǔ)地方財(cái)政收入因不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)稅制變化所受到的損失，同時(shí)也考慮到地方政府的財(cái)政狀況，通過(guò)中央的再分配促進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展。①林圣日著，張和安譯，葉克林校：《韓國(guó)央—地政府間財(cái)政關(guān)系變遷與李明博新政府的政策趨向》，《學(xué)?！?，2011年第1期。

三、對(duì)韓國(guó)房地產(chǎn)稅收功能定位的評(píng)析

（一）房地產(chǎn)稅能成為地方主體稅種的原因

韓國(guó)房地產(chǎn)稅之所以能夠在地方稅收收入中占有50%左右的比重，主要有兩個(gè)方面的原因：一是實(shí)行普遍課稅的原則，實(shí)行寬稅基的房地產(chǎn)稅，基本上所有的房地產(chǎn)都納入征稅范圍，只有很少的房地產(chǎn)類型，如政府用房地產(chǎn)、慈善機(jī)構(gòu)用地免稅。二是以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為稅基，實(shí)行累進(jìn)稅率的稅制設(shè)計(jì)。按不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值征稅，實(shí)行累進(jìn)稅率的稅制設(shè)計(jì)不僅能夠拓寬稅基，還符合量能負(fù)擔(dān)的原則，而且使不動(dòng)產(chǎn)稅與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值緊密相連，使不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基更富有彈性，征稅更合理，能提高房地產(chǎn)稅收入在地方稅收收入中所占的比重。

（二）房地產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果

韓國(guó)政府利用綜合不動(dòng)產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)讓所得稅等保有和交易環(huán)節(jié)的稅收來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)和地價(jià)，短期內(nèi)取得了一定的成效。比如，1978年的稅收政策出臺(tái)后，1979年土地價(jià)格上漲幅度由原來(lái)的48.98%下降為16.63%，1980年下降到11.68%。1988年，政府采取加大土地保有環(huán)節(jié)的征稅力度開(kāi)征綜合土地稅之后，1991年土地價(jià)格上漲幅度由1989年的31.97%下降到1991年的12.78%，1992年下降到-1.27%。從短期來(lái)看,韓國(guó)政府抑制房地產(chǎn)投機(jī)的稅收政策取得了一定成效，但是從長(zhǎng)期來(lái)看1990年之前的韓國(guó)土地價(jià)格波動(dòng)較大，1990年采用綜合土地稅，將稅收重心逐漸由交易環(huán)節(jié)向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移之后，韓國(guó)的土地價(jià)格呈現(xiàn)出一種平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，除1998年受金融危機(jī)的影響土地價(jià)格出現(xiàn)一次大跌之外，韓國(guó)的土地價(jià)格波動(dòng)較小。

在金融危機(jī)之前，韓國(guó)的住房市場(chǎng)處于政府主導(dǎo)的非市場(chǎng)化階段。住房市場(chǎng)存在二元結(jié)構(gòu)，被管制的住房和不被管制的住房。韓國(guó)早在20世紀(jì)70年代就通過(guò)住房出讓價(jià)格上限制度來(lái)限制商品房的價(jià)格，1988年制定了成本聯(lián)動(dòng)制，根據(jù)地價(jià)、建設(shè)成本等因素指導(dǎo)房?jī)r(jià)，所以在1997年之前房?jī)r(jià)一直處于被壓抑的狀態(tài)。1997年亞洲金融危機(jī)給韓國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了沉重的打擊，政府放開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管制。韓國(guó)政府為了活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一系列鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施，不僅激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為房?jī)r(jià)快速上漲埋下了隱患。韓國(guó)房?jī)r(jià)從2000年開(kāi)始持續(xù)快速上漲，同比漲幅最為劇烈的時(shí)間段為2001年到2003年之間，2002年9月公寓購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的同比漲幅竟然達(dá)到了35%之高。為調(diào)控房?jī)r(jià)，有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，韓國(guó)政府推出了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅以及更加嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，從實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明化、遏制投機(jī)欲望和擴(kuò)大供給三個(gè)方面給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。實(shí)施綜合不動(dòng)產(chǎn)稅增加人們持有住房的成本，擠出投機(jī)需求來(lái)增加住房供給，增強(qiáng)資本利得稅的征收力度減少投機(jī)住房所取得的預(yù)期收益以遏制投機(jī)欲望，并通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制等房地產(chǎn)市場(chǎng)透明化政策使人們瞞不住房產(chǎn)，為前兩項(xiàng)政策的實(shí)施提供了前提保障。

在對(duì)住房?jī)r(jià)格的調(diào)控過(guò)程中，除了2003年末到2005年初之間出現(xiàn)房?jī)r(jià)輕微下降外，整體房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，2007年以后韓國(guó)房?jī)r(jià)終于停止繼續(xù)攀升，但整個(gè)市場(chǎng)似乎陷入停頓。房地產(chǎn)成交量大幅減少，首爾的情況尤其突出。韓國(guó)建設(shè)交通部數(shù)據(jù)顯示，2007年10月首爾公寓買(mǎi)賣(mài)成交8680套，比一年前減少近三分之二。韓國(guó)在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收措施帶來(lái)的危害十分明顯，限制了房地產(chǎn)的流動(dòng)。2008年初，受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，韓國(guó)房?jī)r(jià)再次微跌，為避免人們的恐慌，2008年9月李明博政府上臺(tái)之后宣布了減稅計(jì)劃，取消了只有一套住房的家庭的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，并大幅減少保有稅。

這說(shuō)明韓國(guó)政府這一輪的稅收政策調(diào)整效果沒(méi)有取得預(yù)期的效果，難以對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，其原因在于：

一是首爾地區(qū)的需求旺盛。韓國(guó)的城市發(fā)展極不平衡。首爾作為韓國(guó)的行政中心和經(jīng)濟(jì)中心，憑借其完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件、優(yōu)秀的教育資源、較多的就業(yè)機(jī)會(huì)、完善的消費(fèi)品市場(chǎng)及其輻射效應(yīng)，與周?chē)娜蚀?、京畿道組成的首都圈占了全國(guó)近一半的制造業(yè)、近40%的人口、70%的GDP，其他地區(qū)與首都圈經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度的差距相當(dāng)大。人們意識(shí)到首爾地區(qū)的居住條件和教育環(huán)境優(yōu)于其他地區(qū)，出現(xiàn)了對(duì)該地區(qū)的投資熱潮，同時(shí)對(duì)該地區(qū)的居住需求也急劇增加，從而導(dǎo)致該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲。此外，大部分建筑年限僅為30年的公寓開(kāi)始進(jìn)入再建設(shè)時(shí)期，需要遷移至臨近地區(qū)，遷移需求的增加導(dǎo)致房屋租賃價(jià)格的上漲，這給小型公寓帶來(lái)了高收益，隨之帶動(dòng)了對(duì)小型公寓的投資熱潮，并最終導(dǎo)致了公寓價(jià)格的飛漲。

二是供給不足。韓國(guó)城市用地緊張，限制了住房供給的規(guī)模，導(dǎo)致住房供給不足。首先，韓國(guó)可供城市利用的土地資源十分緊張。韓國(guó)國(guó)土面積狹小，大約有9.9萬(wàn)平方公里，其中三分之二是山地，能夠?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)提供的土地面積有限，大約在1%～4%之間變化；其次，韓國(guó)的城市分布又相對(duì)集中，城市發(fā)展不平衡，使得人地矛盾更為突出。以首爾都市區(qū)為例，首爾都市區(qū)土地面積占韓國(guó)國(guó)土面積的11.8%，人口占韓國(guó)總?cè)丝诘慕话耄丝诿芏葹?705人/平方公里，人口密度是全國(guó)人口密度的3.5倍，首都圈土地資源的緊張程度可見(jiàn)一斑。最后，韓國(guó)政府為控制城市的過(guò)度膨脹又出臺(tái)了一系列措施來(lái)限制非城市用地向城市用地的轉(zhuǎn)換速度。例如，制定《城市規(guī)劃法》將城市地域分為住宅、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、空地五種類型，對(duì)每個(gè)類型的土地利用加以限制規(guī)定。這些限制城市土地利用的政策，更進(jìn)一步加大了城市用地的緊張程度，導(dǎo)致住房供給不足。

三是韓國(guó)發(fā)達(dá)的房屋租賃市場(chǎng)使得人們?cè)诿媾R高額的交易稅時(shí)選擇由持有手中轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)。在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)交易環(huán)節(jié)征收高額的交易稅，雖然有助于抑制進(jìn)一步的投機(jī)需求，但是阻礙了現(xiàn)有的住房投機(jī)退出市場(chǎng)——高額的交易稅降低了房屋持有者出售房屋的意愿，并轉(zhuǎn)

圖1 1986-2014年韓國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)變動(dòng)趨勢(shì)

向出租市場(chǎng)。韓國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)，在韓國(guó)租房市場(chǎng)存在較為普遍的“全組”形式。所謂“全組”，就是指租房者向房東支付相當(dāng)于整體房?jī)r(jià)的三分之一至三分之二作為抵押金，在租用的房子里居住二年，當(dāng)租房者搬離時(shí)，房主將抵押金原數(shù)返還。也就是說(shuō)，租房者要繳納巨額抵押金后才能夠租住房屋，這筆巨額抵押金在短期內(nèi)不可能改變，實(shí)際上幫助了那些房主進(jìn)行房地產(chǎn)再投資，這種房屋租賃制度在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)行為。高額的交易稅使得人們?cè)谄谕愂兆罱K得以削減的心理下，推遲了不動(dòng)產(chǎn)的銷售，不僅沒(méi)有有效地?cái)D出不動(dòng)產(chǎn)的投機(jī)需求，反而降低了不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性。稅收對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易形成的人為障礙造成了房屋的市場(chǎng)短缺，從而抬高了而不是降低了不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。

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（責(zé)任編輯：盛楨）

F813.32

A

2095-1280（2016）03-0001-07

國(guó)家社科基金項(xiàng)目“房產(chǎn)稅的定位及其改革路徑研究”（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：13BJY151）。

鄧菊秋，女，四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。