英國(guó)房地產(chǎn)投資白皮書(節(jié)選連載)
系列一:住宅市場(chǎng)
第四章 熱點(diǎn)城市投資分析
6.1 房產(chǎn)投資相關(guān)稅種
6.1.1 印花稅
在英國(guó)投資房地產(chǎn)的主要稅種是印花稅(SDLT)。目前的SDLT對(duì)居住房產(chǎn)的納稅基準(zhǔn)是£125,000,非居住房產(chǎn)和地產(chǎn)的納稅基準(zhǔn)是£150,000。
● 居住性房產(chǎn)稅率
以下有不同的印花稅條款和稅率計(jì)算:
? 公司機(jī)構(gòu)
? 個(gè)人一次性購(gòu)買6個(gè)及以上房產(chǎn)
? 共享所有權(quán)房產(chǎn)
? 在買家賣家中間發(fā)生多次購(gòu)買或者轉(zhuǎn)讓
如果公司機(jī)構(gòu)購(gòu)買了金額超過£500, 000的居住性房產(chǎn),SDLT 稅率是15%。 公司機(jī)構(gòu)包括:
? 公司
? 合伙制公司
? 集體投資計(jì)劃
這些機(jī)構(gòu)都需要繳納每年的豪宅稅(ATED)。如果房產(chǎn)由信托或者由公司購(gòu)買為了:
? 租賃該房產(chǎn)
? 房屋的開發(fā)和交易
? 房屋能夠在市場(chǎng)中流通
? 金融機(jī)構(gòu)用來租賃
? 安置員工
? 農(nóng)舍
標(biāo)準(zhǔn)的住宅印花稅稅率應(yīng)用于這些方面。另外,你必須在完成交易的30天內(nèi)發(fā)送給英國(guó)稅務(wù)總署發(fā)一份印花稅表格,然后付款。如果你有一個(gè)律師、代理人或者產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人,他們通常會(huì)代你以納稅人名義報(bào)稅并交納稅款。但是如果他們沒有為你做這些,你需要自己報(bào)稅并且交納稅款。
另外,2015年11月25日,英國(guó)財(cái)政大臣奧斯本的秋季財(cái)報(bào)推出從2016年4月1日起,將向那些購(gòu)買第二套房,以及購(gòu)買用于出租的房屋(Buy to Let)的買家額外征收總房款3%的印花稅。
6.2 公司持房年度稅(ATED)
ATED是每年公司應(yīng)對(duì)持有價(jià)值在一百萬英鎊以上住宅納稅。
表6.1表示需要所支付的金額比例。
從2016年4月1日起,房產(chǎn)價(jià)值在£500,000 和 £1,000,000之間的,會(huì)產(chǎn)生一個(gè)£3,500的年費(fèi)。以下房產(chǎn)免除這個(gè)費(fèi)用:
? 酒店
? 招待所
? 寄宿學(xué)校住宿
? 醫(yī)院
? 學(xué)生公寓
? 軍事住宿
? 護(hù)理院
? 監(jiān)獄
6.3 持有房產(chǎn)權(quán)的物業(yè)
如果你居住在自己持有房產(chǎn)權(quán)的物業(yè)里,你可能有資格為你的家庭獲得私人住宅免稅。當(dāng)你出售你的住宅時(shí),你不需要交資產(chǎn)利得稅。在任何時(shí)候,已婚夫婦和未婚同居者在任何時(shí)間只能以一個(gè)房產(chǎn)作為其主要的家庭住宅。但是,在這種情況下,你可能要在英國(guó)居住并且以發(fā)生制原則的全球收入繳納英國(guó)稅。如果你不住在該物業(yè),并想要出租,只要你不是英國(guó)居民你就可能有資格作為非居民房東。
6.3.1非居民房東
如果房東在國(guó)外一年中居住超過6個(gè)月。從出租物業(yè)中獲得的任何收入都要向英國(guó)納稅。稅收是以非居民業(yè)主計(jì)劃(NRL)來交稅
稅金可以由以下任一方支付:
? 房屋中介
? 租客
6.3.2 租客
如果你的房東居住在國(guó)外,而你每個(gè)禮拜要支付£100的話,你需要去英國(guó)稅務(wù)總署注冊(cè)并且從房租里面扣除稅款。如果你付錢給房東在英國(guó)的非中介代理,比如說作為一個(gè)朋友或者家庭成員,你仍然需要在英國(guó)稅務(wù)總署注冊(cè)。如果英國(guó)稅務(wù)總署以書面形式通知你你房東可以不用首先扣除房租,所以你不需要先扣除稅,但仍然需要在英國(guó)稅務(wù)總署注冊(cè)并且完成稅務(wù)年表。
6.4房產(chǎn)出售
當(dāng)出售住宅時(shí),獲得的收益可能必須要繳納資產(chǎn)利得稅(CGT)。當(dāng)你出售自己的住宅,這里有一些不同的條例。如果你是高稅率納稅人(你的總年收入超過4萬2386英鎊),你將支付28%資產(chǎn)利得稅。如果你是基本稅率納稅人(你的總年收入在1萬0600英鎊和4 萬2385英鎊之間), 你將會(huì)支付18%或者28%資產(chǎn)利得稅。納稅金額取決于你的收益和其它收入多少。你只需要支付你的整體收益高于你的免稅津貼的資本利得稅(被稱為年度豁免)。
表6.2 2014/15-2015/16 免稅額
如果一個(gè)公司出售該公司財(cái)產(chǎn),資本收益是公司利潤(rùn)的一部分,通常需要繳納20%公司利潤(rùn)稅。
6.4.1 商用
如果你出售的財(cái)產(chǎn)是商用的話,你可能可以獲得免稅。這個(gè)可以減少或者延遲資本所得稅。如果你的商業(yè)目的是買賣房產(chǎn)(比如房地產(chǎn)開發(fā)商),在出售房產(chǎn)的時(shí)候,你不需要繳納資本利得稅,取而代之的是:
? 個(gè)人所得稅——如果你是個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶或者合伙人
? 公司稅——如果是有限公司
如果有限公司出售個(gè)人住的房屋并價(jià)格高于兩百萬英鎊,還有一些特殊要求。(待續(xù))