王駿

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風險分析及防控措施探討

王駿

隨著我國經(jīng)濟快速的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，能不能得到巨大的融資就成為了房地產(chǎn)商所考慮的首要問題。在融資的過程中會出現(xiàn)各式各樣的風險，如何防范這些風險就是本文所需要探討的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)融資；風險防范；建議措施

一、當前我國房地產(chǎn)市場融資所存在的問題

（1）國家有過多的政策限制

眾所周知，資金鏈是房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的一個環(huán)節(jié)，沒有資金，房地產(chǎn)項目就會無法落實。但是在我國，無論是銀行融資還是股票融資，房地產(chǎn)行業(yè)無一例外都被嚴格的限制著，這兩條主要的融資渠道受到阻撓，促使房地產(chǎn)企業(yè)的融資比其它行業(yè)的要困難得多。此外，央行對于房地產(chǎn)企業(yè)融資的管控也非常的嚴格，并從國家層面加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資限制，尤其是信貸規(guī)模。其中最為突出的是高檔建筑和個人商用建筑的融資限制，促使企業(yè)無法得到建設資金。最后，一般而言，房地產(chǎn)是不允許上市的，所以和上市公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)無法得到更多的特權(quán)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系不夠完善

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)不勝數(shù)，有些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模很小，注冊資本也不多，這些就是所謂的僵尸房地產(chǎn)企業(yè)。它們都是為了分房地產(chǎn)市場的一杯羹，從而造成了房地產(chǎn)市場的亂象。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)一般而言融資體系會比較健全，融資渠道也比較廣泛，但是大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)并沒有一套可行的融資體系，融資相對比較困難，渠道也比較狹窄。目前，我國房地產(chǎn)市場的融資還處在單一的股權(quán)融資和債券融資這一初級階段，相比歐美國家成熟的房地產(chǎn)市場，我國缺少的正是更高一級的金融體系，包括銀行貸款、民間融資、股權(quán)融資、證券融資等等。就現(xiàn)在而言，我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，整個產(chǎn)業(yè)鏈還缺少諸如房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)投資、房產(chǎn)融資等機構(gòu)。當下，房地產(chǎn)跟風投資的現(xiàn)象層出不窮，這種投資極其容易帶來風險，嚴重的可威脅到企業(yè)的生存，這些都是融資體系不完善所造成的。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于狹窄

從現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的情況來看，幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都是通過銀行信貸的方式進行融資的，但是，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過幾十年的持續(xù)發(fā)展之后，幾乎已經(jīng)達到了瓶頸。所以，銀行加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸審核，對于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)很難從銀行那里獲得借貸，銀行對小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款更加的嚴格，一方面，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場波動較大，庫存量居高不下，是房地產(chǎn)史上最大的泡沫，所以小型房地產(chǎn)企業(yè)在今后將會難以生存。因為我國法律制度對房地產(chǎn)企業(yè)融資有很大的限制，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源幾乎只限于銀行，房地產(chǎn)融資受到銀行和國家這只看不見的手進行干預，這會隨著國家信貸政策的變動而變動。除了銀行融資這一單一渠道之外，民間融資也是房地產(chǎn)企業(yè)所看重的，但是民間資本往往不受法律保護，融資風險巨大，所以也容易使房地產(chǎn)項目打水漂，而銀行信貸又受到限制。

（4）沒有建立完善的房地產(chǎn)融資決策制度

房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資的時候，首先要做的就是市場調(diào)查，從而讓融資決策能夠相對科學。但是從目前的房地產(chǎn)市場情況來看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資決策的時候，均是以經(jīng)濟利益為首要出發(fā)點，從而忽視了其它方面的問題。房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題，不僅僅是決策者的問題，還是融資決策制度的問題，該怎么決策？如何決策？何時融資？通過什么樣的方式融資？誰來擔任決策者等等?？墒?，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有重視融資決策的制度，而是把重心放在了房產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)建設、房產(chǎn)營銷、房產(chǎn)設計、房產(chǎn)監(jiān)管等上面去了，而對于項目的融資卻沒有放在首要位置。但是，房地產(chǎn)項目能否順利進行，該項目的融資是否科學、是否有什么問題、是否存在不足等等都是依靠融資決策來決定的。如果沒有建立好房地產(chǎn)的融資決策制度，勢必為增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險以及提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

二、降低我國房地產(chǎn)市場融資風險的對策和建議

（1）通過房產(chǎn)預售的方式進行融資

由于銀行貸款會有較大的限制，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過房產(chǎn)預售的方式來進行融資，這種方式可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)增加建設資金，通過一邊建設一邊融資的方式來達到融資平衡，最終達到盈利的目的。這種方式相對其它方式而言，不僅成本低，而且融資的風險小，是比較好的融資方式之一。但是，由于有一些不確定因素，有可能房產(chǎn)項目沒有如期建成，或者爛尾，這些損失都要由房產(chǎn)企業(yè)進行承擔，但是違約和爛尾的情況一般都比較少，房產(chǎn)企業(yè)一般都不會蒙受損失，風險和成本均比較低。

（2）把股權(quán)融資納入到房產(chǎn)企業(yè)的融資體系中來

吸引股權(quán)融資，通過發(fā)行股票，房地產(chǎn)企業(yè)可以募集大量的原始資金，股票發(fā)行的價格，所需要募集的資金都是通過房地產(chǎn)企業(yè)本身得到的，這樣一來，不僅免除了高昂的貸款利息，也使房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本得到了控制。雖然股權(quán)融資可以通過股權(quán)投資來吸納股權(quán)人的資金，但是，只有優(yōu)質(zhì)的企業(yè)和聲譽良好的房產(chǎn)企業(yè)才能夠得到社會資本的青睞。所以，在進行股權(quán)融資的時候，必須確保企業(yè)本身的信譽和發(fā)展狀況。通過良好的信譽體系以及資本運作，逐步積累資本，然后把企業(yè)做強做大。此外，也可以吸引海外資本，因為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的投資前景巨大，只要房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康的發(fā)展，很容易受到海外資本的青睞，從而注入資本，助力房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。

（3）充分利用信托投資公司來為房地產(chǎn)企業(yè)注入資本

信托投資公司一般而言都會有比較雄厚的資本，所以，房地產(chǎn)企業(yè)還可以尋求和信托投資公司的合作。和信托投資公司合作有兩個優(yōu)點，首先，信托公司的信貸時間較長，并且利率低。這樣以來，房地產(chǎn)企業(yè)就有比較長的時候回籠資金，不必忙于還貸，同時，信托投資公司比銀行的信貸利率低，同時其自身也承擔著投資這一重要的角色。房地產(chǎn)企業(yè)和信托投資公司可以達成雙方協(xié)議，為房地產(chǎn)企業(yè)注入資本，從而達到房地產(chǎn)企業(yè)與信托投資公司實現(xiàn)雙贏的局面。通過信托投資公司的融資，信托公司間接參與了房地產(chǎn)投資，而房地產(chǎn)企業(yè)又拿到了融資，兩者相輔相成，但究其本質(zhì)，都是為了實現(xiàn)自身的利益，很容易調(diào)動雙方的積極參與。

三、結(jié)語

從上文可以得知，房地產(chǎn)開發(fā)所需要解決的首要問題就是融資問題，融資是房地產(chǎn)開發(fā)中不可或缺的一個環(huán)節(jié)，決定著房地產(chǎn)項目的成敗。但是，大多數(shù)房地產(chǎn)的融資渠道都太過于單一，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展，再加上融資制度還不夠健全，融資還存在著諸多的缺陷，此外，許多房地產(chǎn)企業(yè)因為成本原因，并未建立起有效的房地產(chǎn)融資風險預估機制，這也是房地產(chǎn)企業(yè)融資風險大的原因之一。要想使房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險降到最低，就必須解決好上述這些問題，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長遠健康的發(fā)展。

[1]高俊芳.新“國五條”背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資風險控制問題探討[D].江西財經(jīng)大學碩士學位論文，2014.

[2]王曉慧.房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本及風險防范[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務，2014.

[3]李靜.房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資風險與防范對策[J].中外企業(yè)家，2014.

（作者單位:重慶首地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）