文/霍曉平 聊城大學(xué)建筑工程學(xué)院 山東聊城 252000

房價(jià)影響因素理論分析

文/霍曉平 聊城大學(xué)建筑工程學(xué)院 山東聊城 252000

我國房地產(chǎn)行業(yè)隨著改革開放的大潮蓬勃發(fā)展二十多年，取得了令人矚目的成績，在國家宏觀調(diào)控及市場經(jīng)濟(jì)雙重杠桿的影響下，行業(yè)競爭日趨激烈，利潤與成本的博弈無疑成為諸開發(fā)商生存的第一要義。分析房價(jià)影響因素，不僅為投資者及房屋買賣者提供參考依據(jù)，也為我國的房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。

房地產(chǎn)成本管理；各項(xiàng)費(fèi)用；影響因素

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，普通居民的購房壓力并沒有隨著房地產(chǎn)大好發(fā)展形勢減少。目前的情況是居民收入水平跟不上房價(jià)的增長速度，隨著房價(jià)的一路飆升，低收入人群無力購房的現(xiàn)象逐漸成為社會(huì)問題。

本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理、各項(xiàng)費(fèi)用組成及政府因素三個(gè)方面進(jìn)行分析，確定影響房價(jià)的主要因素，為投資經(jīng)營者提供投資決策依據(jù)，為購房者提供買房參考，為國家宏觀調(diào)控提供方向。

1　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本是指房地產(chǎn)開發(fā)商為得到具有一定使用功能且具備市場價(jià)值的建筑產(chǎn)品而支出的所有費(fèi)用的集合，具體包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。房地產(chǎn)成本管理是項(xiàng)目管理的一個(gè)重要分支，包括決策階段的管理、實(shí)施階段的管理、使用階段的管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)涵是自項(xiàng)目開始到項(xiàng)目完成，通過項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目控制，使項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)，并經(jīng)過筆者多方收集數(shù)據(jù)、整理總結(jié)得到目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的比例，如圖表1所示。由圖表1可知土地費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占有不可小覷的比重，目前隨著房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展已引起了開發(fā)商的廣泛關(guān)注。

圖表1

2　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)費(fèi)用

2.1土地費(fèi)用

土地費(fèi)用是指地產(chǎn)商為取得土地的使用權(quán)而支付的相關(guān)費(fèi)用?？偟膩碚f土地費(fèi)用包括土地出讓金、土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市建設(shè)配套費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的方式一般有招標(biāo)、拍賣和掛牌。從全國看此部分費(fèi)用占總成本的20%～50%，且近幾年有增長趨勢。

在很長一段時(shí)間內(nèi)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)成本控制的主要階段，而忽略了項(xiàng)目決策階段的土地費(fèi)用。個(gè)別開發(fā)商甚至不計(jì)成本的競拍土地，導(dǎo)致土地費(fèi)用一路飆升，房價(jià)也隨之一路上漲，以2010年至2013年的土地購置費(fèi)用（圖表2）及房價(jià)（圖表3）為例。

圖表2

圖表3

由圖表2和圖表3可知，昂貴的土地費(fèi)用在房地產(chǎn)價(jià)格的組成中占據(jù)了越來越重要的地位，并進(jìn)一步影響著逐年攀高的房價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)走出傳統(tǒng)成本控制的誤區(qū)，不僅要注重設(shè)計(jì)階段的成本管理，更應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目決策階段土地費(fèi)用的管理及控制，控制開發(fā)成本以便在激烈的市場競爭中獲得更多利潤及發(fā)展空間。

2.2前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要是指為了工程的順利進(jìn)行而展開的各項(xiàng)工作，包括水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)、三通一平等。此部分費(fèi)用不會(huì)超過總成本的10%。

2.3建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)施工過程中產(chǎn)生的人工費(fèi)、材料設(shè)備購置費(fèi)等。從全國看此部分費(fèi)用可占到總成本的30%～40%。

2.4市政公共設(shè)施費(fèi)

市政公共設(shè)施費(fèi)包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)兩部分，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所支出的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，比如項(xiàng)目開發(fā)范圍內(nèi)的交通、給水、給電、供氣、通訊、照明、排污等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境保護(hù)、小區(qū)綠化等的相關(guān)費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)包括小區(qū)內(nèi)為方便居民生活而設(shè)置的非營利性組織機(jī)構(gòu)及營利性組織機(jī)構(gòu)，非營利性組織機(jī)構(gòu)包括居委會(huì)、派出所、小區(qū)定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、幼兒園、中小學(xué)等。營利的組織機(jī)構(gòu)包括超市、酒店、餐館、健身房、娛樂會(huì)所、銀行等。市政公共設(shè)施還包括一些獨(dú)立設(shè)施比如變配電室、公共廁所、公共健身器材等。此部分費(fèi)用占總成本的10%～20%。

2.5開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)為實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行的目標(biāo)而付出的不能歸結(jié)于具體對象的費(fèi)用，這部分費(fèi)用包括管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)及其他費(fèi)用。管理費(fèi)是指房地產(chǎn)企業(yè)為了組織經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利展開而發(fā)生的一些費(fèi)用，包括管理人員的工資、福利、補(bǔ)貼、保險(xiǎn)等。貸款利息費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金無法滿足開發(fā)項(xiàng)目的支出而向銀行借貸而產(chǎn)生的利息，由于借貸的金額及時(shí)間不統(tǒng)一，故此項(xiàng)費(fèi)用的支出也不固定，可多可少，可有可無，須結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)單位的資金實(shí)力及開發(fā)項(xiàng)目的大小確定。稅費(fèi)包括稅收和行政性費(fèi)用，房地產(chǎn)稅收涉及諸多相關(guān)稅種，包括營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅、契稅等。行政性費(fèi)用主要是地方政府和各級行政機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的一些稅收，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范，不再一一列舉。

3　政府影響因素分析

3.1金融支持

由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策支持，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢被投資者看好，各銀行也看到了房地產(chǎn)市場的商機(jī)，爭相制定各種優(yōu)惠政策吸引房地產(chǎn)投資者前來貸款，在各方的推動(dòng)下大量資金流入房地產(chǎn)市場，由于大好形勢的吸引，個(gè)體或者小型組織的投資者大多以炒房、囤房的形式參與到房地產(chǎn)市場中，引起房價(jià)上漲，而房價(jià)上漲給房地產(chǎn)投資者帶了更大的利潤，引導(dǎo)他們做出繼續(xù)投資建設(shè)的計(jì)劃。

3.2銀行貸款

提高銀行貸款的利率，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本及投資風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)方法可以有效的控制資金流向的問題。同時(shí)，針對不同的收入階層制定住房貸款的相關(guān)政策，比如控制貸款成數(shù)，可以有效的控制投機(jī)倒把行為。

3.3土地收益

對于大部分地方政府，土地收益是其財(cái)政收入的支撐，但是為了控制房價(jià)，保障低收入人群的住房需求，建議政府降低對經(jīng)濟(jì)適用房的土地收益，放棄對限價(jià)房的土地收益。以在土地成本方面降低房屋總造價(jià)。

3.4稅收政策

在房地產(chǎn)市場從開發(fā)到交易完成的不同階段設(shè)置不同的稅收種類可以起到不同的調(diào)節(jié)作用。如在已有住房的情況下繼續(xù)購買商品房時(shí)設(shè)置稅收，又或者是提高物業(yè)稅，均可以降低房屋的投資價(jià)值，抑制投機(jī)性和奢侈性的房屋需求，有利于穩(wěn)定市場價(jià)格。

結(jié)語：

根據(jù)以上分析可知，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房價(jià)一路飆升的原因，并不完全是社會(huì)所爭議的暴利問題。在對房價(jià)的影響因素分析后可知，土地成本費(fèi)用所占比重日趨增高，國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)作用，銀行方面對房地產(chǎn)投資的各項(xiàng)政策對房地產(chǎn)投資成本及風(fēng)險(xiǎn)的影響極大。因此房地產(chǎn)投資者應(yīng)在投資前綜合考慮以上主要影響因素，提高前期決策階段投資判斷的準(zhǔn)確性。同時(shí)，以上信息也可以為買房者在選擇住房類型和購買時(shí)機(jī)上提供了參考意見。

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［4］徐滇慶.導(dǎo)致房價(jià)下跌的原因［J］.中國房地產(chǎn)業(yè).2014.12

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2.山東省教育廳科研計(jì)劃（J08LH54）。

F302.6

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