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樓市局部“速凍”開發(fā)商如何轉(zhuǎn)型？

Point

幾乎是同時，3月25日前后，上海、深圳、南京、武漢連發(fā)樓市新政，涉及全面收緊限購、限貸，其中上海限購3年變5年，樓市調(diào)控政策升級為全國最嚴(yán)；深圳限購1年變3年。作為一線城市的排頭兵，北京是否接棒尤其引發(fā)關(guān)注。而對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，又站在了十字路口，究竟是繼續(xù)“捂盤觀望”，還是降低住宅業(yè)務(wù)比重，謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型呢？

滬深樓市“速凍”?

受嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響，年初房價上漲迅猛的上海和深圳兩地的成交量已明顯下行。由于市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變，部分房東也主動下調(diào)價格，買方也并不急于購買，而是觀望行情走勢。

這對于一線城市樓市而言，可能會是一個重要的拐點，不少分析人士預(yù)計，不排除滬深兩地將迎來一輪價格的調(diào)整。不過，因為庫存的減少，供給卻并未明顯增加，也有分析人士認(rèn)為，未來價格仍會保持穩(wěn)定。

過去一周，房價領(lǐng)漲全國的深圳、上海雙雙發(fā)布了樓市調(diào)控政策。

盡管新政的威力仍有待市場驗證，但市場觀望情緒已經(jīng)開始發(fā)酵，并在成交面上有所體現(xiàn)。從上海、深圳近幾日的成交情況來看，均出現(xiàn)了不同程度的“量縮”；二手房方面，不少業(yè)主報價開始下調(diào)。

政策面收緊、成交量下滑、退房率上升，滬深樓市或?qū)⒂瓉硪粓錾疃鹊恼{(diào)整。

成交下滑

上海此次調(diào)控被外界稱之為“史上最嚴(yán)”，將非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿2年延長到滿5年；二套普通及非普通住房首付則調(diào)至不低于五成和七成。

相比上海，深圳的新政則稍顯溫和，將非深圳戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時，二套房首付提高到四成。

實際上，隨著三月初深圳不斷釋放調(diào)控的信號，市場就已被濃厚的觀望情緒包圍。深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，3月21日至3月27日一手住宅成交776套，成交面積約為8.37萬平米，環(huán)比下降了近14個百分點，已經(jīng)連跌三周。深圳中原地產(chǎn)分析稱，如果排除非市場因素導(dǎo)致的成交量低迷外，776套的成交水平已經(jīng)達(dá)到了2014年9月以來的新低。

供給側(cè)方面，開發(fā)商推盤的速度也趨向緩慢。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，三月份以來，入市的新房只有1070套，甚至不及春節(jié)前推售量的1/3；每個項目的平均推售套數(shù)不到100套。本月全市也僅有一個項目取得銷售許可證，數(shù)量僅為221套。

深圳中原研究院王飛指出，目前開發(fā)商推盤的銷售率不佳，春節(jié)后五成銷售率很常見，對比此前八成甚至日光的銷售情況，可以看出現(xiàn)階段市場觀望情緒濃厚，而且客戶入市的積極性明顯減弱。

一手市場持續(xù)觀望，二手市場也迅速降溫。上海的二手房市場釋放出明顯“降溫”的信號。

滬上多家中介機(jī)構(gòu)表示，新政的落地影響了市場的信心，客流量也迅速銳減，部分業(yè)主也主動下調(diào)報價。上海中原地產(chǎn)外高橋分行經(jīng)理表示，上周末來客量比平時大幅下降6成。

中原地產(chǎn)上?？亟中薪?jīng)理稱，目前房東雖然對價格還是比較堅持，但底氣沒有之前那么足了，并且掛牌量比平時周末減少約2成。買家方面，由于限購標(biāo)準(zhǔn)提高，至少3成客戶受影響而不能購房。并且由于風(fēng)向轉(zhuǎn)變，買家也不像之前那么急躁，而是以看看市場行情為主。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析稱，隨著客流量的大幅下挫，轉(zhuǎn)化為成交的基礎(chǔ)不如此前穩(wěn)固。目前看來觀望情緒有所抬頭，“羊群效應(yīng)”將會擴(kuò)大，未來幾周成交逐步下滑的格局已基本確立。

易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱稱，雖然距離新政出臺才短短的三四天，但來的已經(jīng)不是“寒潮”了，和之前相比堪稱“急凍”。

退房與降價

由于新政出臺突然，尤其是上海沒有緩沖期，造成的直接影響就是出現(xiàn)了很多的退房和違約爭議，二手房市場則出現(xiàn)了拋盤、降價。

上海在新政落地之前成交暴增。上海中原的數(shù)據(jù)顯示，3月14日至3月20日，上海新房市場供應(yīng)達(dá)到19萬平方米，為今年以來的最高值。3月24日更是達(dá)到了21.42萬平方米的高點。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，出現(xiàn)這種情況的原因是由于房企為規(guī)避政策影響，拼命跑量搶客戶所造成的?！暗山坏臄?shù)據(jù)尤其是周末開盤的項目存在交易的水分，后期存在退房的風(fēng)險?！?/p>

新政出臺后，一大波退房潮正在襲來。克而瑞的數(shù)據(jù)指出，上周六和周日上海的成交量分別降至5.92萬平方米和4.15萬平方米。與周四的高點相比分別下降了72%和81%。另一組數(shù)據(jù)也顯示已有部分客戶退房。上周五上海網(wǎng)簽25.25萬平方米，但實際登記備案為17.8萬平方米，退掉了30%。

易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱指出，考慮到很多客戶的購買資格從25號開始就被限制，還有部分是因為貸款的問題會退房，所以短期內(nèi)退房的數(shù)量還會繼續(xù)攀升；不僅如此，之前交易的大量二手房也面臨著違約的風(fēng)險。

退房增多之外，在滬深兩地的二手房市場中，降價賣房的房東增多，相反買家觀望情緒有所抬頭。

深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，上周二手住宅共成交3602套，環(huán)比下降6.25%。上周也有近兩成業(yè)主繼續(xù)下調(diào)報價，報價指數(shù)降至38.14%。

中原地產(chǎn)分析稱，受調(diào)控政策的影響，不少通過首付貸、“眾籌買房”的短炒客都有意迅速拋盤，全市各片區(qū)業(yè)主的放盤價格也出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。

拐點已至

新政帶來的效果立竿見影，似乎標(biāo)志著一線城市樓市拐點已至。

從供需關(guān)系來看，深圳目前庫存消化周期下降至6.9個月，供求緊張。即使如此，多名業(yè)內(nèi)人士也表示，處于高位的深圳樓市目前存在較大的風(fēng)險。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前深圳已現(xiàn)調(diào)整前兆，整體市場出現(xiàn)調(diào)整趨勢，即使新政調(diào)控力度不大，也會造成心理預(yù)期降低，投資客戶很可能出逃。深圳鏈家的數(shù)據(jù)顯示，目前深圳投資性購房比例在2015年底已經(jīng)達(dá)到了40%甚至更高，且有不少投資客通過P2P等模式加大了資金杠桿。

深圳中原指出，深圳樓市拐點已至。上周深圳中原經(jīng)理指數(shù)大幅降至50.56%，直逼50%的枯榮線，其中近兩成中原經(jīng)理人看跌后市。

王飛表示，對于杠桿比例較高的深圳來說，即使調(diào)控政策可控，也仍可能出現(xiàn)“蝴蝶效應(yīng)”。王飛預(yù)計此前入市的投資客將出現(xiàn)較大規(guī)模的獲利回吐，需要流通資金和不看好后市的短線客拋盤的情況也可能出現(xiàn)。而事實上，最近深圳市場已有部分投資客在政策出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)折之前先行拋盤。

而遭遇“史上最嚴(yán)調(diào)控”的上海，業(yè)內(nèi)則普遍認(rèn)為，新政在短期內(nèi)能起到“降溫”的作用，市場迎來調(diào)整的窗口期。

中信建投的研究顯示，從歷史來看，如果參考北京2011年2月限購政策影響，當(dāng)年社保年限調(diào)整至5年之后，一二手房月均銷售量都出現(xiàn)了明顯的下降，價格繼續(xù)上漲的趨勢也出現(xiàn)調(diào)整，因此社保年限的提升可能確實會抑制過去價格快速上漲的預(yù)期。

張宏偉指出，“滬九條”的嚴(yán)格執(zhí)行、市場需求在前期的大量透支的情況下，上海商品住宅的走勢將會逐漸趨于理性。第二、第三季度上海樓市將出現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”的博弈特征。10月份以后新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控或?qū)砼R，成交量下滑的背景下，個別樓盤價格可能出現(xiàn)下調(diào)。

張大偉依據(jù)上海二手住宅的成交數(shù)據(jù)分析稱，上海此次限購政策大約抑制了27.9%的購房需求。他認(rèn)為，新政發(fā)布后，上海市場非理性情緒將會大大紓解，但由于上海的住房市場相對活躍，加之庫存較低，預(yù)計房價下跌的空間不大。

克而瑞研究員楊科偉直指，此次調(diào)控傷及到大量合理的改善需求，雖在短期內(nèi)能夠起到抑制的作用，但調(diào)控力度過于激烈，可能為未來市場埋下了隱患，三年后限購滿五年的購房者可能推動更為猛烈的房價上漲。

而解決這個問題的根本，則更應(yīng)該在供給側(cè)發(fā)力。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒建言，未來應(yīng)該多渠道增加土地和住房的供應(yīng)，滿足居民多樣化住房需求，緩解市場供需矛盾?！皬墓┙o側(cè)角度來解決樓市的問題是根本之道，也是長效機(jī)制。”

環(huán)京樓市漲幅超北京

在過去的一年里，環(huán)北京縣市的樓市漲幅尤其矚目。

環(huán)北京縣市中，首推“北三縣”，其中三河市轄內(nèi)的燕郊特殊的地理位置，與大廠、香河并列，讓這里成為了河北的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，被譽為北京最近的“后花園”。

借助京津冀協(xié)同發(fā)展以及北京行政中心遷至通州，成為這一輪房價上漲的風(fēng)暴口。

3月25日，記者走訪了大廠、燕郊的多個項目了解，大廠的樓盤已經(jīng)突破1.5萬/平方米，部分甚至高達(dá)1.8萬/平方米；燕郊也出現(xiàn)單平方米將近3萬元的項目。

而在一年前，上述兩個區(qū)域的樓盤價大概是折半，即8000多或者1萬多的單價。

京津冀協(xié)同發(fā)展和北京行政副中心落地通州是助推北三縣樓市騰飛的重要原因之一。彼時，燕郊、大廠的不少銷售員在鼓動購房者買房時，也多以未來北三縣或?qū)潥w北京為誘導(dǎo)。

在年初舉行的北京市第十四屆人代會第四次會議新聞發(fā)布會上，北京市規(guī)劃委主任黃艷稱，在京津冀協(xié)同發(fā)展的背景下，將積極向中央爭取跨界城鎮(zhèn)群建設(shè)的試點政策，推動行政副中心與包括三河、香河、大廠在內(nèi)的廊坊北三縣共同編制跨區(qū)域規(guī)劃，實現(xiàn)規(guī)劃一張圖，做好協(xié)同發(fā)展和共同管制。

這也推動了外界對于“北三縣”用地規(guī)劃等指標(biāo)實行北京通州和廊坊市共同管理的猜測。3月29日，記者致電北京市通州區(qū)政府辦公室、廊坊市人民政府辦公室、發(fā)改委、三河市人民政府辦公室等多個官方部門核實上述消息，均告知未收到相關(guān)通知。

廊坊市政府的一位不愿具名的人士告訴記者，具體是共同管制還是行政區(qū)的調(diào)整都不是北京或者河北省政府能確定的，需要中央來統(tǒng)籌安排。

另一個助推區(qū)域樓市騰飛的是近期的樓市去庫存政策，“在北京限購未松、通州限購從嚴(yán)的背景下，2015年以來，全國主推去庫存，全國層面的樓市新政諸如低首付、契稅以及房貸利息，也讓投資客篤定加碼布局北三縣的項目”，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是介紹。

張大偉在對比北京和北三縣過去一年的漲幅也發(fā)現(xiàn)，北京新盤上漲幅度不超過15%，二手房同比超過不到25%，而北三縣是將近1倍的漲幅。

“北三縣”將加碼調(diào)控

環(huán)北京樓市升溫也引起決策層的關(guān)注，并將迎來新一輪的樓市調(diào)控措施。

2015年7月，國務(wù)院副總理張高麗在京津冀協(xié)同發(fā)展工作推動會議上強調(diào)對重點地區(qū)要統(tǒng)一規(guī)劃，強化土地供應(yīng)管控，嚴(yán)格城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，防止在北京周邊地區(qū)盲目搞房地產(chǎn)和炒作房價。

據(jù)廊坊市的一位大型開發(fā)商營銷總監(jiān)透露，自去年四季度以來，廊坊市政府就在調(diào)研、研討新一輪限制北三縣房價過快上漲的方案，也探討諸如限購、限價、限貸等多個政策方向的可執(zhí)行性。

張大偉認(rèn)為，未來廊坊等地的主要政策將是限制價格漲幅和信貸約束政策。

上述廊坊市的一位大型開發(fā)商營銷總監(jiān)亦表示，信貸加碼的概率較大。按照其了解，限貸政策具體來看，對首次申請購買住房的居民家庭，商業(yè)貸款首付比例不低于30%；對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)貸款購買普通自住房的，首付比例不低于60%。而央行此前的新政規(guī)定，非一線城市購買首套房和二套房的商業(yè)貸款首付比例分別是兩成和三成。

上述營銷總監(jiān)也表示，在政策未公布前，仍不能確認(rèn)。3月29日，多個中介和新盤代理機(jī)構(gòu)在受訪時均向記者核實，目前仍按照兩成和三成的比例執(zhí)行，沒有收到新政的通知。

3月29日，記者致電廊坊市政府辦公室獲悉，廊坊市根據(jù)國家和省相關(guān)政策要求，結(jié)合本地情況，研究了有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范市場秩序、穩(wěn)定住房價格的若干措施，具體措施方案正在程序?qū)彾ㄖ?，不日將發(fā)布。

針對新政穩(wěn)控房價的方向，廊坊市人民政府辦公室的人士并未透露，僅稱以公開政策為準(zhǔn)。在房價上漲預(yù)期和政府限價的博弈下，北三縣的開盤速度也開始減緩。

一個主做北三縣銷售代理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人結(jié)合此前的觀察告訴記者，以往北三縣項目開盤，大多是一個小區(qū)一個小區(qū)地開，購房者可以自由現(xiàn)場選房，現(xiàn)在北三縣整體開盤速度都放緩了，多是一棟樓一棟樓地開，且每棟樓開之前，也會經(jīng)過很長一段時間的蓄客時期。

其亦透露，限價延緩了開發(fā)商開盤的速度，另一方面，開發(fā)商也有意減緩開盤速度，一方面北三縣也在嚴(yán)控商品住宅土地供應(yīng)，現(xiàn)在新增住宅供應(yīng)用地越來越少；另一方面，延緩開盤，也可以借此進(jìn)行饑餓營銷，獲取更高溢價。

鮮有亮點的住宅業(yè)績報

“住宅這塊的業(yè)績報真的找不到亮點。”一家品牌開發(fā)商相關(guān)人士抱怨稱。

以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例，2015年其在進(jìn)一步壓縮管理費用和營銷費用（營銷費用絕對值下降35%，管理費用絕對值下降16%）的情況下，毛利率僅為20.6%。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席兼行政總裁李明稱，“有一點需要引起關(guān)注，遠(yuǎn)洋今年的毛利率與去年基本持平，這是在整個行業(yè)毛利率普遍下降的背景下做到的，而且遠(yuǎn)洋的核心凈利率有提升，這也是今年行業(yè)內(nèi)非常少見的。我們保持結(jié)轉(zhuǎn)毛利率穩(wěn)定，且銷售毛利率還略有提升，相信在結(jié)構(gòu)調(diào)整后，遠(yuǎn)洋的毛利率會有明顯上升?！?/p>

不僅遠(yuǎn)洋地產(chǎn)飽受低利潤率之困，其他房企也表現(xiàn)不佳。近日標(biāo)準(zhǔn)普爾宣布，根據(jù)雅居樂發(fā)布盈利預(yù)警后的預(yù)期，由于2015年利潤率下降，該公司信用狀況顯著削弱。

標(biāo)準(zhǔn)普爾稱，由于該公司繼續(xù)致力清理庫存，雅居樂的利潤率在2016年仍將有壓力。雅居樂毛利率從2015年上半年的29.6%降至下半年的22%，部分原因是其在多個銷售較弱的市場（如常州和長沙）進(jìn)行減價銷售。盡管2016年到目前為止平均售價有所復(fù)蘇，但由于雅居樂大量項目處于供應(yīng)過剩的三四線城市，預(yù)計該公司利潤率在2016年不會有實質(zhì)性改善。

包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)等企業(yè)在內(nèi)，利潤率主要受到此前布局的三四線城市高庫存戰(zhàn)略影響。一些及早調(diào)整戰(zhàn)略布局的企業(yè)已經(jīng)開始有所好轉(zhuǎn)。

例如，華潤置地在一二線城市的市場地位增強，及其在深圳市場持有的低成本土地儲備，應(yīng)有助于該公司在2016-2017年維持良好的利潤率。業(yè)績報顯示，該公司已重新配置土地儲備構(gòu)成，89%的合同銷售來自一二線城市。因此在房地產(chǎn)業(yè)利潤率下滑的背景下，其2015年的毛利潤率升至31.2%，高于2014年的30.5%。管理層計劃2016年增加合同銷售目標(biāo)13%至960億元人民幣。該公司2016年擁有超過2000億元人民幣的可售物業(yè)，只要銷售去化率達(dá)到47%便可達(dá)成目標(biāo)。

降低住宅業(yè)務(wù)比重

開發(fā)商已經(jīng)清楚看到了住宅業(yè)務(wù)萎縮所帶來的業(yè)績壓力，而逐漸降低住宅業(yè)務(wù)比重，找尋新的利潤增長點，成為開發(fā)商主要的戰(zhàn)略方向。

李明表示，很多人都愿意簡單地做住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，但這一業(yè)務(wù)的黃金時代已經(jīng)過去了。無論是否承認(rèn)，都必須接受，從2014年開始，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)折。近一兩年，遠(yuǎn)洋加大了投資性物業(yè)的投入力度，對地產(chǎn)基金、物業(yè)管理、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域進(jìn)行了一系列探索，正是為了能夠適應(yīng)未來產(chǎn)業(yè)多元化趨勢。

日前，中國金茂發(fā)布2015年年度業(yè)績，報告期內(nèi)，其年度收入為221.1億港元，較2014年下降25%；公司所有者應(yīng)占溢利37.89億港元，同比下降28%。此外，統(tǒng)計顯示，2015年中國金茂整體銷售毛利率39%，與上年持平。業(yè)內(nèi)人士分析，近年來快速發(fā)展的中國金茂，在延續(xù)銷售業(yè)績大幅增長的同時，也出現(xiàn)了企業(yè)純利下滑的現(xiàn)象。其中，公司規(guī)模擴(kuò)張過快以及產(chǎn)品線過于依賴高端項目，都需要引發(fā)企業(yè)的注意。

早在去年10月，方興地產(chǎn)正式宣布更名“中國金茂控股集團(tuán)有限公司”，這背后則是企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整。中國金茂將由傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開發(fā)商向城市運營商轉(zhuǎn)變，并提出了從“雙輪驅(qū)動”到“雙輪兩翼”的升級計劃。在“銷售+持有”的原有戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，中國金茂將加入“金融+服務(wù)”兩大元素支持其城市開發(fā)運營業(yè)務(wù)。

金科地產(chǎn)近期也對外宣布稱，從地產(chǎn)商到綜合服務(wù)商，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)。為100萬業(yè)主提供生活服務(wù)和商業(yè)服務(wù)體系。雖然仍持有1800萬平方米土地儲備，但是金科的社區(qū)綜合服務(wù)收入增長快速。未來他們的輕資產(chǎn)占比會超過50%，而目前很多開發(fā)商的輕重比是2:8。

開發(fā)商的這種變化是受到資本市場和評級機(jī)構(gòu)認(rèn)可的。比如，標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，華潤置地的投資物業(yè)組合應(yīng)會繼續(xù)提供不斷增長的經(jīng)常性收入來源。盡管該公司面臨具有挑戰(zhàn)性的環(huán)境和大量待售項目，但認(rèn)為其執(zhí)行能力將保持強勁。在標(biāo)普認(rèn)定的基準(zhǔn)情景中，預(yù)期2016年該公司經(jīng)常性收入凈值將達(dá)到43億港元，對利息的覆蓋率為0.9倍，其認(rèn)為這是較高的水平。2015年該公司內(nèi)生性租金增長率仍達(dá)到16%，其2015年前開業(yè)商場的出租率維持在90%以上或向該水平改善，除了無錫的一個商場和上海時代廣場因裝修未達(dá)到上述出租率。

李明也稱，集團(tuán)憑借審慎的戰(zhàn)略部署，適當(dāng)加大投資性物業(yè)比重，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入收獲期。管理層有信心，投資性物業(yè)將可為集團(tuán)帶來豐厚回報。集團(tuán)未來5年的物業(yè)投資規(guī)劃將主要布局在北京、上海、深圳、杭州、天津等一二線主要城市，預(yù)計到2020年，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)投資將為集團(tuán)帶來租金收入人民幣40億元。