亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        住房需求彈性的地區(qū)差異對(duì)比
        ——基于省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究

        2016-07-20 03:47:46李玉瑤
        關(guān)鍵詞:住房彈性檢驗(yàn)

        ◎李玉瑤

        住房需求彈性的地區(qū)差異對(duì)比
        ——基于省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究

        ◎李玉瑤

        本文選取2003~2013年我國31個(gè)主要省份的住房服務(wù)價(jià)格、人均可支配收入、15歲以上未婚男性人口數(shù),5年以上貸款利率4類數(shù)據(jù),建立面板模型,從區(qū)域視角對(duì)我國住房需求彈性進(jìn)行實(shí)證分析。研究結(jié)果表明:房地產(chǎn)市場仍以剛性需求為主;住房需求彈性具有顯著的地區(qū)差異性;與東部相比,15歲以上未婚男性數(shù)需求彈性對(duì)中西部的影響較為顯著。針對(duì)我國住房需求的地區(qū)差異性,我國的房地產(chǎn)業(yè)政策必須因地制宜,既要通過有效供給滿足人們對(duì)住房的需求,也要打擊房地產(chǎn)投機(jī)需求,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

        2015年3月5日,李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出:“穩(wěn)定住房消費(fèi),堅(jiān)持分類指導(dǎo),支持居民自住和改善性住房需求?!贝伺e旨在培育健康的房地產(chǎn)市場,讓居民住房消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁動(dòng)力。本文通過對(duì)我國31個(gè)省份的住房需求彈性進(jìn)行估計(jì)分析,從區(qū)域視角比較研究我國住房需求彈性的差異,以期對(duì)我國住房市場進(jìn)行有效供給和政府因地制宜制定合理的住房政策提供參考。

        住房需求影響因素的研究成果回顧

        經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)下的住房需求問題研究

        目前對(duì)住宅需求的研究主要從兩個(gè)角度:一是微觀角度,關(guān)注家庭個(gè)體的住房需求規(guī)律;二是宏觀角度,考察住房市場的需求總量及變化趨勢。下面將分角度進(jìn)行梳理:

        微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度:新古典住房需求理論模型及擴(kuò)展研究。在住房的異質(zhì)性方面,Rosen(1974)采用 Hedonic模型,用隱含價(jià)格的形式來描述住房的異質(zhì)性,考慮到住房在結(jié)構(gòu)、區(qū)位和鄰里關(guān)系的差異。我國學(xué)者郭曉旸、劉洪玉等(2012)利用異方差修正的久期似然模型,驗(yàn)證了城市住房異質(zhì)性特征對(duì)住房市場交易風(fēng)險(xiǎn)率的影響效果及其穩(wěn)健性。在對(duì)住房的空間固定性的研究中,Myers(1990)提出,住房與其他消費(fèi)商品交易不同,住房是固定在某地的,需要購買者為了能夠獲得它而必須移動(dòng)。在住宅區(qū)位方面的研究中, 比較有代表性的是過濾論和互換論。Burgess (20年代初)在對(duì)芝加哥的住宅區(qū)位格局的研究中,他發(fā)現(xiàn)家庭的收入越高,越遠(yuǎn)離市中心。后來,L.Wingo和Alonso(1964)在研究城市交通問題時(shí),分別建立了“互換論”的兩個(gè)重要基礎(chǔ)模型—居住區(qū)模型和區(qū)位平衡模型。對(duì)住房耐用性的研究中,Linneman(1993)和Glaeser(1998)等學(xué)者對(duì)住房市場租買趨勢進(jìn)行預(yù)測和解釋。我國學(xué)者崔裴等人(2014)的研究表明,住房租買選擇機(jī)制的存在使得住房買賣價(jià)格受住房租金制約而減少了波動(dòng),說明了當(dāng)下完善我國住房租買選擇機(jī)制的必要性。

        宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)視角 :住房需求總量和住房價(jià)格變動(dòng)趨勢的預(yù)測。一方面是基于住房需求總量預(yù)測的研究。Mankiw和Weil(1989)較早開始對(duì)住房價(jià)格變動(dòng)進(jìn)行預(yù)測,他們首次引進(jìn)人口因素,構(gòu)建了以年齡為函數(shù)的人均住房需求模型。國內(nèi)相關(guān)研究起步較慢,其研究集中在對(duì)住房需求的影響因素方面,如李真雅 (2005)從非經(jīng)濟(jì)方面分析,認(rèn)為人口統(tǒng)計(jì)因素、城市化進(jìn)程、個(gè)人預(yù)期和社區(qū)環(huán)境是造成我國住房需求持續(xù)增長的原因。另一方面是基于住房價(jià)格變動(dòng)趨勢預(yù)測的研究。第一階段是Muth(1961)、Huang(1966)等人所建立的有關(guān)實(shí)際房價(jià)、租房的可變成本以及使用者成本的住房需求模型。第二階段是以Kearl(1979)、Poterba(1984)為代表建立的將預(yù)期資本收益和稅金考慮加入使用者的成本中的模型。袁靖與劉曉華(2014)利用貝葉斯方法驗(yàn)證了居民房產(chǎn)抵押貸款與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間的傳導(dǎo)機(jī)制及聯(lián)動(dòng)關(guān)系。

        其他學(xué)科觀點(diǎn)下的住房需求問題研究進(jìn)程

        Dieleman(1984)最早關(guān)注到人口變化和住房關(guān)系,關(guān)注家庭在其生命周期的住房市場行為和住房選擇模型等。Eichholtz 和Lindenthal(2007)認(rèn)為人力資本才是驅(qū)動(dòng)住房需求的關(guān)鍵因素。我國學(xué)者陳斌開和徐帆等(2012)提出中國居民住房需求與年齡高度相關(guān)。航斌(2014)基于地位尋求理論,提出中國城鎮(zhèn)家庭的住房具有明顯的地位特征,家庭居住面積不斷擴(kuò)大與地位攀比有關(guān)。

        本文的研究進(jìn)展主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:一是針對(duì)“個(gè)體較多,時(shí)序較短”的特征,利用近十年最新數(shù)據(jù),運(yùn)用面板模型進(jìn)行研究,提高了模型的自由度和有效性,使研究更具現(xiàn)實(shí)價(jià)值;二是引入人口結(jié)構(gòu)變量(即15歲以上以上未婚男性數(shù)),分析了中國住房需求彈性的地區(qū)差異,以及引起差異的主要因素。三是基于研究結(jié)果,為宏觀調(diào)控提出政策建議。

        實(shí)證分析

        模型構(gòu)建。本文基于叢穎(2014)的住房需求方程進(jìn)行調(diào)整,推導(dǎo)出住房需求量受住房服務(wù)價(jià)格,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,15歲以上未婚男性人口數(shù),財(cái)務(wù)成本的利率及隨機(jī)干擾項(xiàng)等因素的影響,進(jìn)而得到住房需求方程(式1),為方便回歸分析和消除異方差,將該方程取兩邊同時(shí)取對(duì)數(shù)得到住房需求彈性的估計(jì)方程(式2)。

        數(shù)據(jù)來源和變量說明。住房需求量本身比較抽象,從宏觀層面通??梢圆捎妹磕曜》棵娣e來近似得到,考慮到人口變動(dòng)的影響,這里采用各個(gè)省的每年城鎮(zhèn)人均住房面積消除人口變動(dòng)的干擾。數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、《國研網(wǎng)》及人大經(jīng)濟(jì)論壇。圖1為各省2003-2013年的年均住房需求,可見大部分省份的住房需求在0.8與1.4之間。但從區(qū)域視角來觀察,除個(gè)別城市之外,東部和中部地區(qū)之間的住房需求差異較小,主要位于0.8到1.2區(qū)間。相比之下,西部地區(qū)的住房需求差異較大,如重慶,其需求彈性約為1.9,居全國之首,而西藏卻不足0.6??梢姡煌貐^(qū)之間的住房需求彈性相差甚大,考慮到地區(qū)的差異性,本文主要探討以上因素對(duì)各地區(qū)住房需求差異的影響程度。

        住房服務(wù)價(jià)格price表示住宅商品房的年平均銷售價(jià)格。一方面,通過房地產(chǎn)價(jià)格的研究可以發(fā)現(xiàn)我國存在的經(jīng)濟(jì)問題,如房地產(chǎn)泡沫反映經(jīng)濟(jì)中嚴(yán)重的通貨膨脹。另一方面,有效需求是人們有消費(fèi)欲望并且有能力購買,而價(jià)格極大影響人們的消費(fèi)欲望與購買能力,所以是研究需求彈性必不可少的因素。其數(shù)據(jù)源于《國研網(wǎng)》;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入income,一般而言,可支配收入與消費(fèi)欲望成正比,故也是影響居民購買能力的重要因素之一。其數(shù)據(jù)源于《國研網(wǎng)》;財(cái)務(wù)成本的利率rate,由于房價(jià)高昂且信用體系越發(fā)健全,多數(shù)購買者會(huì)選擇貸款買房,故貸款利率的高低會(huì)影響居民的住房需求和貸款期限。本文采用中國人民銀行五年期以上的貸款利率,數(shù)據(jù)源于中國人民銀行網(wǎng)站;15歲及以上未婚男性人口數(shù)population,這個(gè)因素被我們首次引入住房需求方程,原因在于,現(xiàn)今婚房幾乎成為絕大多數(shù)女方要求男方必備的結(jié)婚條件之一,所以未婚男性這一群體是相當(dāng)大的潛在消費(fèi)者,也是我們研究需求彈性方程的重要因素。由于通過各種渠道都無法直接獲取15歲及以上未婚男性人口的數(shù)據(jù),因此我們根據(jù)各年度的年末總?cè)丝跀?shù),15歲及其以上人口比重和15歲及以上未婚男性比重三個(gè)指標(biāo)計(jì)算得到。數(shù)據(jù)來源各個(gè)省的《統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國人口統(tǒng)計(jì)年鑒》。

        需要說明的是,以上變量均不使用CPI平減指數(shù)。原因在于對(duì)加工數(shù)據(jù)再次加工會(huì)影響到數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,增加不必要的誤差,更重要的是,考慮到雖然名義利率在反映資金實(shí)際成本時(shí)有缺陷,但卻更能反映政府和貨幣當(dāng)局的調(diào)控意圖以及資金的可獲得性。本文的數(shù)據(jù)樣本是2003-2013年期間我國31個(gè)省的年度數(shù)據(jù),并按區(qū)域劃分東部、中部和西部三類。計(jì)量工具采用Eviews8.0,變量基本統(tǒng)計(jì)描述如表1所示。

        實(shí)證檢驗(yàn)。為保證實(shí)驗(yàn)的嚴(yán)謹(jǐn)性,本文將全國、東部、中部和西部數(shù)據(jù)分別建立面板模型,以下檢驗(yàn)對(duì)各個(gè)面板模型采取一致做法。首先,對(duì)住房需求彈性的各個(gè)變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn),判斷變量數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。為保證檢驗(yàn)結(jié)果的可信性,本文采用LLC檢驗(yàn)、Breitung檢驗(yàn)、IPS檢驗(yàn)、Fisher-ADF檢驗(yàn)和Fisher-PP檢驗(yàn)方法,檢驗(yàn)各變量數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)各個(gè)變量單位根檢驗(yàn)結(jié)果均符合一階單整,見表2。

        接著,對(duì)他們進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn),避免偽回歸的現(xiàn)象影響實(shí)驗(yàn)效果。本文用兩步法的檢驗(yàn)?zāi)P褪欠穹蠀f(xié)整。實(shí)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)四個(gè)模型都符合協(xié)整,故模型的建立是合理的。最后,建立隨機(jī)效應(yīng)模型,此模型的建立與眾多學(xué)者的模型有很大區(qū)別,眾多學(xué)者主要建立固定效應(yīng)模型,如叢穎(2014)采用不變參數(shù)模型。實(shí)證結(jié)果見表3。

        結(jié)果分析

        人均可支配收入income對(duì)住房需求的影響。總體上,我國的住房需求收入彈性為1.1181,說明收入對(duì)買房的影響是富有彈性。當(dāng)收入增加時(shí),居民的購買力提高,一方面是滿足對(duì)住房的自有需求,另一方面是出于投機(jī)動(dòng)機(jī),以期通過投資房地產(chǎn)市場來獲得收益,故說明收入的增加會(huì)引起居民對(duì)住房需求的大大增加。從各地區(qū)來看,住房需求的收入彈性在各地區(qū)有著明顯差異。東部、中部、西部省份的住房需求收入彈性分別為0.7431,-0.0897 和-0.0765。再從P值來看,只有東部的彈性在1%的顯著性水平下依舊拒絕系數(shù)為零的假設(shè),中部和西部都接受彈性系數(shù)為零的假設(shè)。由數(shù)據(jù)可見,收入在各地區(qū)的實(shí)際影響是缺乏彈性的。與楊東,趙樹寬(2013)的研究結(jié)果相同,我國收入彈性多數(shù)時(shí)間低于1,即收入的增長對(duì)住房需求的影響較小。原因可能有以下幾點(diǎn):收入的變化具有剛性,可能由于本文樣本數(shù)過少導(dǎo)致的。收入對(duì)需求的影響具有時(shí)滯性。居民趨向于跨地區(qū)投資以求收益最大化。如果居民選擇住房投資,必然趨向于投資經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)。相比之下東部較中部和西部發(fā)展更為迅速,所以收入的變化對(duì)于中部和西部的住房需求影響微弱,而對(duì)于全國卻有很大影響。

        住宅商品房的年平均銷售價(jià)格對(duì)需求的影響。總體上,需求的價(jià)格彈性為-0.47,雖缺乏彈性但符合經(jīng)濟(jì)理論。隨銷售價(jià)格的上升,居民對(duì)住房的需求會(huì)有所減少但變化不大。正如李艷芳等人(2009)所說的房地產(chǎn)價(jià)值量大,價(jià)格微小變化并不能引起需求量較大波動(dòng)。再從各地區(qū)的數(shù)據(jù)來看,東部、中部和西部省份的需求價(jià)格彈性都小于零且缺乏彈性。中部和西部省份的彈性相差不大,東部省份的彈性較前兩者較大但仍低于全國??傊?,居民對(duì)于房價(jià)的變化比較不敏感,說明當(dāng)前我國的居民住房消費(fèi)正處于以剛性需求為主的階段。

        財(cái)務(wù)成本利率對(duì)需求的影響。就全國數(shù)據(jù)來看,其對(duì)需求的彈性為1.9263,富有彈性,但是其值為正,顯得非常不符合常理,為何貸款成本越高買房需求卻越大呢?原因可能在于,在貸款利率還未全面放開時(shí),利率作為一種后行指標(biāo),國家通過利率調(diào)控住房需求量,措施具有滯后性。從t檢驗(yàn)結(jié)果來看,利率的變動(dòng)對(duì)西部省份稍有影響,對(duì)中部和東部省份基本沒有影響。因?yàn)椴徽撡彿渴怯糜跐M足自有需求還是出于投機(jī)動(dòng)機(jī),貸款成本與高額住房價(jià)格相比都顯得微不足道,不足以改變其購房決策,所以貸款利率的變動(dòng)對(duì)居民購房行為的影響微小。

        15歲及以上未婚男性人口數(shù)對(duì)需求的影響。就全國而言,該因素對(duì)于需求的影響不及收入和價(jià)格的影響,彈性僅為0.0284。從各個(gè)地區(qū)來看,東部彈性為-0.0289、中部彈性為0.9710、西部彈性為0.8999,可見該因素對(duì)西部和中部的影響大于對(duì)東部的影響。原因有兩方面:一方面,東部地區(qū)較為繁華,房價(jià)較高,真正有購買需求的人口不一定能負(fù)擔(dān)得起購房費(fèi)用。另一方面,東部地區(qū)人數(shù)中有相當(dāng)一部分屬于外來打工者,且大多屬于青壯年,但考慮到東部房價(jià)的高昂或者故土情結(jié),他們并沒有打算在東部買房。

        結(jié)論與建議

        實(shí)證分析結(jié)果顯示:住房需求價(jià)格彈性總體上缺乏彈性,而收入彈性是富有彈性,說明房地產(chǎn)市場仍以剛性需求為主。住房需求彈性具有顯著的地區(qū)差異性。15歲以上未婚男性數(shù)需求彈性對(duì)中西部的影響較為顯著,對(duì)東部影響微弱。根據(jù)分析結(jié)果,我們提出以下幾點(diǎn)建議:

        制定差異化的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。就東部地區(qū)而言,應(yīng)著眼于增大土地供應(yīng),增加保障性住房供應(yīng),滿足人們合理的住房需求。同時(shí)打擊囤地炒地行為,抑制投機(jī)性購房需求,適度控制東部一線城市的規(guī)模。就中部地區(qū)而言,應(yīng)提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平,積極引導(dǎo)東部的人口和產(chǎn)業(yè)逐漸向西部轉(zhuǎn)移,以減輕東部地區(qū)住房需求過旺的壓力。就西部地區(qū)而言,應(yīng)著眼于提高該地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力,同時(shí)引導(dǎo)大中型房地產(chǎn)企業(yè)投資西部,增加供給以滿足日益增長的住房需求。

        借鑒國際經(jīng)驗(yàn),完善住房保障。市場調(diào)節(jié)必然會(huì)導(dǎo)致部分低收入群體的住房需求無法得到滿足,因此還需要政府在建立健全住房保障體系方面有所作為。美國主要通過立法保障、金融調(diào)控、稅收調(diào)整和政府提供公共住房來構(gòu)建住房保障制度。新加坡實(shí)行政府保障和市場分配相結(jié)合的住房政策。德國的住房保障制度主要由住房租金管制、公共住房建設(shè)和聯(lián)邦住房儲(chǔ)蓄制度三部分構(gòu)成。以上三個(gè)國家的經(jīng)驗(yàn)都可以借鑒但不能照搬,我國應(yīng)吸取其他國家的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),抓好兩個(gè)重點(diǎn),一是完善住房保障立法,二是強(qiáng)化政府責(zé)任。

        加強(qiáng)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)建設(shè),抑制投機(jī)需求。進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)建設(shè),從而能夠在調(diào)控上做到精準(zhǔn),避免有剛性需求的購房者被誤傷,又能防止異地購房炒高房價(jià),抑制投機(jī)需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

        (作者單位:福州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院)

        猜你喜歡
        住房彈性檢驗(yàn)
        序貫Lq似然比型檢驗(yàn)
        聚焦兩會(huì)!支持合理住房需求,未提房地產(chǎn)稅!
        為什么橡膠有彈性?
        軍事文摘(2021年18期)2021-12-02 01:28:12
        為什么橡膠有彈性?
        走街串巷找住房
        注重低頻的細(xì)節(jié)與彈性 KEF KF92
        2021年《理化檢驗(yàn)-化學(xué)分冊(cè)》征訂啟事
        彈性夾箍折彎模的改進(jìn)
        模具制造(2019年4期)2019-06-24 03:36:40
        對(duì)起重機(jī)“制動(dòng)下滑量”相關(guān)檢驗(yàn)要求的探討
        關(guān)于鍋爐檢驗(yàn)的探討
        久久精品国产亚洲一区二区| 国产亚洲午夜精品久久久| 欧美日韩在线视频| 国产日产韩国av在线| 内射欧美老妇wbb| 亚洲妓女综合网99| 亚洲色欲色欲欲www在线| 国产精品美女主播一区二区| 性无码一区二区三区在线观看| 真实国产老熟女粗口对白| 91亚洲人成手机在线观看| av在线资源一区二区| 特黄 做受又硬又粗又大视频| 无码av免费一区二区三区| 国产原创精品视频| 在线女同免费观看网站| 国产av无码专区亚洲精品| 又白又嫩毛又多15p| 国产精品亚洲欧美云霸高清| 国产美女胸大一区二区三区| 91三级在线观看免费| 亚洲伊人一本大道中文字幕| 黄色毛片在线看| av网址不卡免费在线观看| 日韩精品人妻中文字幕有码在线| 亚洲人成网址在线播放| 国产成人亚洲综合无码精品| 亚洲一区二区三区av天堂| 亚洲中字幕日产av片在线| 爱情岛论坛亚洲品质自拍hd| 国产女同一区二区在线| 中文字幕亚洲精品在线免费| 伊人久久大香线蕉综合影院首页| 亚洲综合网在线观看首页| 青春草在线观看免费视频| 亚洲国产精品久久久av| 中文在线8资源库| 日韩成人免费一级毛片| 日本高清无卡一区二区三区| 欧美激欧美啪啪片| 色偷偷一区二区无码视频|