張萍

摘 要 經(jīng)濟(jì)的全球化發(fā)展使得資產(chǎn)的全球化配置早已成為富人規(guī)避風(fēng)險、實現(xiàn)財富有效傳承的重要手段，現(xiàn)在是中國高凈值人群進(jìn)行全球化資產(chǎn)配置的好時機(jī)，海外資產(chǎn)配置的空間巨大。本文從需要進(jìn)行海外資產(chǎn)配置的原因入手，分析了澳洲房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀、澳洲房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀、投資澳洲房產(chǎn)應(yīng)考慮的因素。

關(guān)鍵詞 全球資產(chǎn)配置 海外資產(chǎn) 澳洲房產(chǎn)

中圖分類號：F832.51 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

當(dāng)下，中國經(jīng)濟(jì)情況呈現(xiàn)出系統(tǒng)性風(fēng)險特點，高凈值人群要想守住財富，就需要考慮合理的海外配置來獲得更為穩(wěn)健的投資收益，海外購房、海外投資成為了如今社會的熱門話題，有專家預(yù)測“全球化資產(chǎn)配置”也許是未來數(shù)十年財富管理致勝的關(guān)鍵。

目前，對國內(nèi)的高凈值人群來說，找到高收益且低風(fēng)險的投資產(chǎn)品較為容易。除了財富在股市市場中有所折戟之外，投資者們大多在房地產(chǎn)、私募股權(quán)、匯率、固定收益信托等投資都有著輝煌戰(zhàn)績。但是，金融市場的魅力就在于，波動是其中永恒的主題。中國私人財富在未來十年將面臨一個嚴(yán)重的困境：一方面，很多投資者還停留在掙快錢的心態(tài)上；另一方面，中國經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入一個新的階段，投資不再那么簡單。金融產(chǎn)品的收益風(fēng)險特征正在回歸常識，風(fēng)險意識的缺乏必將以銷蝕財富為代價，從而讓人們回歸冷靜。未來的財富管理市場中，高凈值人群考慮得更多的將是：如何規(guī)避風(fēng)險，如何守住財富。回答這個問題，專業(yè)人士們能看到的最現(xiàn)實的路徑就是：資產(chǎn)的海外配置！從資產(chǎn)配置比例來看，國人對海外資產(chǎn)配置的重視度不是很高，這恰恰又是眾多投資方式中比較穩(wěn)妥的一種。

中國經(jīng)濟(jì)增速已然見頂，即使它仍然能保持7%左右的高速增長，但這仍然是從高位上的下降趨勢，有專家預(yù)測，未來會是“L”型走勢；而美國經(jīng)濟(jì)在2009年見底之后已經(jīng)離開谷底回升到2%左右的增長率，這個增長率雖然不高，但這卻是從低位上的強(qiáng)勢回升。投資的關(guān)鍵是對未來發(fā)展趨勢的方向做出正確判斷。從普遍意義上來看，在未來幾年里，海外市場的投資收益率將高于中國市場的投資收益率。

此外，目前國內(nèi)投資者仍以本幣投資為主，海外資產(chǎn)配置比重較輕，但在后金融危機(jī)時代，尤其是近幾年來，海外環(huán)境開始緩慢復(fù)蘇，現(xiàn)在全球市場上充滿很多不同的投資機(jī)會。未來，隨著美國的量化寬松逐步推進(jìn)，資本回流會促使國內(nèi)流動性趨緊，投資風(fēng)險加大；而另一方面，歐洲經(jīng)濟(jì)不斷復(fù)蘇，歐元在不久的未來將依舊保持強(qiáng)勢的上升地位，加大海外資產(chǎn)配置比例如股票、債券、房地產(chǎn)，或者收益穩(wěn)定的外匯理財產(chǎn)品，均不失為一項明智之舉。國內(nèi)成功的企業(yè)家陸續(xù)在歐美進(jìn)行大筆的海外房地產(chǎn)投資，無一不證明海外市場的魅力。

根據(jù)中國房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)最近的預(yù)測結(jié)果顯示，在今年中國人對海外房產(chǎn)的“胃口”不會縮小，只會越來越大。賣房機(jī)構(gòu)Investorist的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，150家中國機(jī)構(gòu)中有149家堅信今年中國人在海外房地產(chǎn)的投資上會超越去年?，F(xiàn)在，澳洲已經(jīng)擊敗像美國、英國和加拿大等等成為在受訪機(jī)構(gòu)中最被看好的投資國家。根據(jù)外國投資審查委員會數(shù)據(jù)，2015年中國對澳洲房地產(chǎn)的投資增長了一倍。2015年中國買家在澳洲購置的房產(chǎn)比2014年上漲87.1%。中國買家最感興趣的區(qū)域為Waterloo，Bankstown，Sydney CBD，Turramurra以及Ultimo。其中海外買家購買公寓最多，占58%。其次為聯(lián)排別墅，占24%。獨立屋占16%。其他房屋及土地占2%。澳洲房產(chǎn)素來以穩(wěn)健著稱，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)之時，澳洲房產(chǎn)彰顯出無可比擬的抗跌性和保值性，墨爾本是最穩(wěn)健的城市之一。援引外電報告，全球地產(chǎn)增值最有潛力的12座城市，墨爾本雄踞第二，超越紐約和倫敦等城市。相信投資置業(yè)墨爾本是未來的大熱點。澳洲兩大房地產(chǎn)市場中，墨爾本仍然強(qiáng)勁，房價年增長9.8%，悉尼略為遜色，錄得年增長率7.4%。其中，獨立房價格增長是帶動著兩大城市房價上漲的主要原因，而不是公寓房。在過去一年里，獨立房價格上漲10.7%，單元房僅僅上漲2.5%。

那么，對于海外房產(chǎn)投資，要考慮哪些因素呢？

據(jù)澳洲房地產(chǎn)網(wǎng)報導(dǎo)，投資者首先會重視一些數(shù)據(jù)。比如租金收益率，它是根據(jù)年租金收入和房產(chǎn)銷售價格或市場價值計算而得的百分比，是用來衡量出租房是否能盈利的最常用指標(biāo)。舉個簡例子，假設(shè)你在租房需求高的市郊以50萬澳元購買了一套公寓房，租金為每周550澳元，那么年度租金收入可達(dá)28，600澳元。28，600澳元的年租金收入與50萬澳元的比率即為毛租金收益率，即不錯的5.7%。但是，如果你的房產(chǎn)市場價值后來躍升至60萬澳元，而租金收入保持不變，那么你的收益率將可能下降到4.8%，因此應(yīng)使用當(dāng)前的市場價值來計算收益率。

其次，額外的設(shè)施對獲得更好的收益率非常重要。租金回報率通常受到房產(chǎn)位置和類型，以及當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況的影響。一個精心設(shè)計、光線充足、通風(fēng)性能良好的倉庫和停車場，住在靠近咖啡館、交通和融合當(dāng)?shù)匚幕牡胤?，能最大限度提高投資回報。投資于一個安全的市郊，擁有本地市場，收益率應(yīng)該高于4%，盡可能接近5%。許多專家建議，4%至5%的租金回報率是選擇投資房的最低限度。

客戶購買投資房時不但要關(guān)注租金回報率，還應(yīng)密切注意空置率。租房空置率是很有用的數(shù)據(jù)，因為它反映了租房需求與待租房數(shù)量之間的關(guān)系。

2016年以來人民幣持續(xù)走低、國內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒加劇，大量財富亟需穩(wěn)定的投資出口，進(jìn)行全球資產(chǎn)配置以分散國內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險。恰逢澳洲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房價隨之穩(wěn)步回升，存在較大的投資收益預(yù)期，立即成為全球資產(chǎn)配置的重要布局之一。